北京-保障性住房政策解读暨展望0425分析课件

1、保障性住房政策解读暨展望新兴宏基地产顾问机构2014年4月25日目 录一、北京市保障房建设概况二、市属国有企业参与保障房政策动态三、企业关注的重点问题一、北京市保障房建设概况2013年全市保障房建设 总量情况按照市委、市政府的工作部署，2013年全市保障性住房建设工作目标为新建收购16万套、竣工7万套。2013年建设任务累计共落实新开工项目167个、20.55万套，为计划任务的128%。截至2013年底，已实现保障房开工任务的101%，竣工任务的122%。类别计划（万套）实际（万套）完成率新建收购1620.55128%开工1616.2101%竣工78.5121%2013年全市保障房建设 类别结

2、构2013年市属国企参与保障房建设2013年，市属企业积极参与保障房建设工作。实现保障房开工5.1万套，约占全市的22%。竣工3.1万套，约占全市的29%。建设筹集各类保障房7万套，竣工10万套。2014年全市保障房建设 建设目标2014年土地供应计划 供地结构按照北京市2014年土地供应计划，住宅用地计划供应1650公顷，其中，商品住宅用地1000公顷，保障房650公顷。自住型商品房用地计划供应面积为商品住宅用地的一半。着力构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障用地供应体系。适度加大普通商品住宅用地供应，保障5万套自住型商品房建设用地需求。确保中央下达7万套保障性安居

3、工程和棚户区改造项目用地供应。 2014年土地供应计划 供应导向公租房BDCA经济适用房廉租房公租房限价房2014年国企利用自有用地政策关注点经济适用房、廉租房、限价房已停止申请，9万户轮候家庭2015年底前解决住房，经济适用房、廉租房、限价房、公租房，四房合一为公租房，保障房类型逐步归一。未来应关注三类住房，即公租房、自住型商品房、定向安置房。低端靠公租房、定向安置房，中端靠自住型商品房，高端靠商品住宅，未来将形成“343”的配比。低端有保障中端有政策高端有控制住房供应思路2014年国企利用自有用地政策关注点二、市属国有企业参与保障房政策动态公租房配建商品房（简称：55/45项目） 1、关于

4、加强本市公共租赁住房建设和管理的通知（京政发201161号） 2、关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见（京建文201268号） 3、关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（京财综20122451号） 4、关于研究市属国有企业利用自有用地建设保障性住房在关问题的意见（201290490号）公租房配建商品房 政策依据公租房配建商品房 政策要点在企业利用自有用地建设公共租赁住房方面，2013年首开集团高井2号、住总集团西大望路、金隅集团西郊砂石厂、外贸控股通州新城四个公租房配建商品房项目顺利完成供地程序，即将开工建设。公租房配建商品房 实施进展自住型商品房 1、关于

5、加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见（京建发2013510号）2013-10-24 2、关于研究市属国有企业自有土地建设自住型商品房有关问题的意见（北京市人民政府签报201390424号） 3、关于研究市属国有企业利用自有土地建设自住型商品房有关问题的意见（北京市人民政府签报201390454号） 4、关于研究市属国有企业利用自有土地建设自住型商品房有关问题的意见（北京市人民政府签报201390485号）自住型商品房 政策依据自住型商品房 配套政策自住型商品房 配套政策 对于民生工程投资中的政策性亏损（如：棚户区改造项目等），可参照自住房，政府收益返还的方式平衡资金缺口。第一批七个自住房

6、项目供应面积155万平方米，占北京市近两年年均新建商品房面积11%，有效增加了中低价位商品房的市场供给。销售单价相比周边商品房下调近40%，拉低北京市近两年年均新建商品房销售额的约8%，为我市调控房地产市场、稳定房价做出了积极贡献。自住型商品房 实施情况序号企业名称项目名称建设规模(万m2)建设套数(套)自住房销售单价（万元/m2）周边商品房单价(万元/m2)自住房与商品房价格比例销售收入比商品房低(亿元)1金隅集团朝阳区高井星牌建材厂地块17.9918852.24.549%422朝阳区单店建材厂西地块31.6435802.23.563%413首农集团朝阳区崔各庄乡来广营地块22.972358

7、2.23.563%304海淀区上庄镇中心区B10地块 18.3120682367%185昌平区北七家镇定泗路地块47.1844501.92.770%386建工集团朝阳区百子湾14号地块4.153602.24.549%107京煤集团门头沟区杨坨二期地块12.5710561.62.564%11合计15515757-62%189表1 第一批自住房社会效益分析自住型商品房 市场情况2013年10月至今，自住型商品房用地供应35宗，总建筑规模约364万平方米。其中，通过招拍挂方式配建建筑规模221万平方米，占比61%；自有利用建设建筑规模为142万平方米，占比39%。自住型商品房 市场情况供应宗地中，4

8、8%位于六环外，40%位于五六环之间。供应宗地中，多数宗地销售价格在14000-22000元/平方米之间，价格最高的是朝阳区来广营乡北路地块，为28000元/平方米；最低是大兴区采育镇地块，为9500元/平方米。2014年，我市计划建设自住房约5万套，自住房土地供应仍以“招拍挂市场为主、企业自有用地为辅”，未来建设计划尚未明确。目前市国资委正在积极筹备第二批自住房项目，市政路桥、首创集团、电子控股等12家企业的17个项目通过联席会审议，总用地面积约131万平方米、拟建设规模约293万平方米，计划建设自住房约3万套，待市政府批准后启动。自住型商品房 实施进展1.关于商请尽快落实2014年市属国有

9、企业利用自有用地建设中心城区棚户区改造定向安置房的函京住函20144号 2014-1-282.关于研究中心城棚户区改造定向安置房建设有关工作的会议纪要（北京市人民政府会议纪要第41号） 2014-4-15建设任务：全年需要开工建设房源1.5万套。时间要求：一季度落实项目，三季度开工。地块条件要求：能够尽快启动建设。（地块区位适合，周边配套设施较为齐全，土地权属清晰，现状规划为住宅用地或非住宅用地但可调整，无拆迁或拆迁较小）。定向安置房 政策依据 按照不高于自住型商品房价格；同时，考虑购买承受能力，控制在20000元/平方米以内划拨方式对接的是公房拆迁户；协议出让方式 商品房面积较大；有限招标方

10、式 配建经营性公建面积比重较大6500元/平方米综合成本包括：项目前期、市政、建安、期间费用、两税两费。定向安置房 政策要点 为确保我市2014年1.5万套建设任务的顺利完成，2月中旬，首开集团、京粮集团、首钢总公司等17家企业的59个项目报送参与建设意向，宗地面积约475万平方米，拟建规模约1057万平方米，计划建设安置房约10万套。 目前，经住保办联席会议确定，第一批9个项目。项目涉及首钢总公司、首创集团、北控集团等8家企业，土地面积约 152万平方米，拟建面积约345万平方米。 定向安置房 实施进度三类住房对比供地推进部门房价利润水平适用性分析资金压力公租房配建商品房邀请招标市国资委企业

11、改革处、市住保办建设管理处租金水平为市场租金水平的80%、商品房市场定价当期收入与成本基本持平，公租房未来预期值得关注对土地有长期经营要求的企业较小自住型商品房公开招标（国资委确认投标主体）市国资委企业改革处、建委市场处低于商品房30%一级10%、二级15%、政府土地收益返还企业对土地有短期、快速变现需要较大定向安置房划拨；协议出让；有限（封闭）招标市国资委企业改革处、市住保办危改处低于自住型商品房，最终价格与对接区县商议不高于自住型商品房企业对土地有短期、快速变现需要较小三、企业关注的重点问题企业关注的重点问题公租房配建商品房：政策比较成熟、政策时效长、收益水平偏低，且对企业投资综合能力要求

12、高。自住型商品房：以招拍挂市场为主、企业自有用地为辅，尚未明确长效机制，未来可能需配建20%至30%的保障性住房。定向安置房：未来五年内全市中心城棚改将实施约23万户，棚户区改造定向安置房需求量较大，预计政府有可能逐步加大利用国有企业自有用地建设的力度。企业关注的重点问题序号12345二级开发收益项目收益（未考虑收益返还）项目整体收益项目内容销售收入销售税金项目投资成本土地拆迁补偿费土地收益返还（政府收益一半）项目收益金额项目收益率项目收益金额项目收益率项目收益金额项目收益率 方案一（自住房）523427.57.57.919%1537%2355% 方案二（配建公租房）402 427.57.5-3.5-8%410%12 28% 方案三（配建限价房）483 427.5 7.53.99%1127%19 45%以某项目为例，在全部建设自住房、配建30%公租房、配建30%限价房三套方案下，项目收益情况如下表所示：项目收益对比表单位：亿元市属国有企业需关注实时关注自有用地土地利用的政策动态（1）及时了解自有用地利用政策，积极参与保障房建设；（2）借助保障房建设绿色通道，加快土地盘活利用步伐。关注地块的城市规划情况（1）企业应准确了解土地规划性质，做