六安房地产市场调研报告课件

1、 六安房地产2014-2015年市场调研报告目录Part 01 六安城市介绍Part 02 楼市整体走势Part 03 板块格局特点Part 04 重点个案分析总结PART1六安城市介绍一、城市概况二、城市规划三、产业分布一、城市概况六安又称“皋城”，属农业型三线城市，国家园林城市，劳务输出及人口大市，城市化率偏低，城市竞争力有待提升，未来几年加快城市化进程将成为发展主旋律。城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人

2、，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。城市规模规划：近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2；远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为120KM2城市发展背景/区位交通高速：阜六高速、合六高速、六武高速、济广高速、沪陕高速、沪汉蓉高速六安段铁路：宁西铁路、合九铁路、合武铁路、六武高铁、合宁铁路、阜六铁路空运：与新桥机场仅50多公里国道：312、105、206国道水运：航运可达京杭运河及长江85公里78公里68公里六安市位于安徽省西部，大别山北麓，距离合肥直线距离68公里，距淮南

3、78公里，距安庆85公里；六安处在省会经济圈内重要位置，未来发展前景较好；受省会合肥辐射影响较大。地处 “长三角”腹地、安徽西部、紧邻合肥，是承东接西的交通要冲和经济辐射区域的交汇点、国家级公路运输枢纽城市之一。5城市发展背景/城市发展空间规划建成区辅以周边独立功能组团，城市规模不断扩大、功能不断完善，城市发展框架已经拉开。 一环：西环路长安北路佛子岭路； 两心：城市中心-以球拍广场为核心；城市副中心-以新建规划大道为核心。 三轴：大别山路皖西路老城东西向发展轴；梅山南路梅山北路南北向发展轴；新城大道东西向发展轴； 四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区；城市整体规划结构为“一环两心、三轴四区

4、”，奠定了中心区商贸和居住价值提升趋势，提供了商贸购物、会务、酒店、餐饮、休闲娱乐等多样开发机会。城市发展背景城市建设进展速度加快，城市容量仍然不足；人口规模位全省前列，但农村人口占绝对主力，城市化进程将经历一个缓慢的过程。六安市农业人口与非农业人口占比情况非农业人口 2012年六安市固定资产投资总额为845亿元，比上年增长23%；其中房地产开发投资额144.8亿元，比上年增长19.2%； 固定资产投资增速较快，但绝对值仍然不高，房地产投资未来还有较大发展空间； 随着城镇化进程加快，房地产投资仍将是下一阶段的投资热点。 六安市总人口约700万人，较大的人口基数是市场扩容的重要支撑； 全市非农业

5、人口占比约为15%，折射出城市化进程较慢的发展现状； 随着全市工业化发展、以及城镇化的推进，房地产市场将有广阔的发展空间。农业人口2009 2010 2011 2012 2013 六安近五年固定资产投资额城市发展背景/产业发展产业结构：第一产业发展平稳，占比逐年减小；第二产业高速发展，占比逐年增加，带动城市能级提升，现代工业化程度加深；但第三产业占比逐渐减小，产业结构有待优化；主导产业：六安产业基础较好，发展势头强劲，已形成机械制造及汽车零配件工业、轻纺工业、粮油食品工业、矿山冶金工业、医药化工和新型建材工业等6大支柱产业。产业规划：重点打造钢铁产业特色经济、加工制造配套特色经济、旅游特色经济

6、、农业特色经济等四大特色经济。三产业发展较为均衡，第二产业发展较快，城市能级逐步提高，但服务业占比逐年递减，支柱性产业优势不明显。六安近5年产业发展情况六安近5年产业结构变化趋势单位：亿元社会商品及住宿餐饮业零售额整体偏小，但增速较快，表明居民的消费观念发生了一定的转变，生活消费导向更加注重生活质量的提升。六安社会消费品零售额变化情况2013年全省商品零售5781.7亿元，增长14.2%；餐饮收入699.7亿元，增长12.1%。六安社会消费品零售额仅占全省7.5%，但六安两者增长速度均高于全省平均水平；六安住宿餐饮零售额在社会消费品零售总额的占比略低于全省平均水平（12.1%），表明六安餐饮住

7、宿行业不兴旺。单位：亿元城市发展背景/居民消费习惯二、城市规划近期集中建设开发南部、东部开发区以及西南城区。以市政公用设施为先导，完善城市功能，增强城市自我凝聚，自我发展的能力，为城市今后的可持续发展提供坚实的基础六安市城市总体规划六安城市发展方向：南拓、西延、东进南部和西南部是近期六安城市拓展的重点，一个新城区正在形成。南部城区定位：城市中央行政文化中心、城市中央居住区，南部区位优势逐步体现。“向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展、向南逐步完善”是城市规划主导，城市不断外扩，南部和西南部将是是近期六安城市建设的重点。经开片区政务片区西南片区中心片区东部新城城北板块：近接中心板块，区域内教

8、育资源较为丰富，市政配套设施正在逐步完善，生态资源较为优越；区域内开发楼盘较少，但多为中等偏大规模；中心片区：城市核心区域，配套成熟，居住、商业氛围浓厚，房地产开发时间较长，属开发高价值区；土地供应衰竭，后续供应主要依靠旧城改造；经开片区：属国家级经济开发区，产业支撑区域，政府规划前景区域内企业较多，产业人口数量较突出；区域内配套一般，交通网络发达，属房地产开发热区；东部新城：皖江城市带产业转移示范园区专业示范区，典型的产业集中区;向东发展的桥头堡，综合价值突出，发展潜力明显，区域内房地产项目较多，为低密度物业集中区； 政务片区：城市新兴板块，市政资源资源突出，依托政务及交通配套向南拓展，为规

9、划居住区，目前开发的热点区域。六安城区中心土地供应有限、发展受限，城市建设开始由中心化向外围扩展，城市外拓带来多极化发展，城市外围价值不断提升。城市发展背景/城市发展板块六安至2012年总人口561万人，居全省第二；市区及霍邱县、寿县人口最多；第一产业、第二产业从业者最多人口分布北苑社区淠绿新村梅山北路小区百川学府花园三里桥老社区金桂香满苑夏巷老社区片区人民路人民路老社区片区金裕纺织小区落星庙社区市区人口集中分布区三、城区产业分布城东及部分城北片区产业主要以工业、制造业、汽车及4S店、专业市场为主；政务板块主要以火车站、汽车站等运输、物料、人流为主，配合商业等三产人群。市中心片区主要以服务业为

10、主，商业繁华；城北及河西片区主要为城市居住新区，环境优美，目前制造业较少，商业欠发达。工业为支柱产业六安产业基础较好，发展势头强劲，已形成机械制造及汽车零配件工业、轻纺工业、粮油食品工业、矿山冶金工业、医药化工和新型建材工业等6大支柱产业，全市规模以上工业企业600多家，亿元以上企业100多家。有利因素区位优势、交通便捷省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产业转移带来城市发展新高点城市化进程较快，外出务工人口庞大消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、享受型升级不利因素经济总体实力不高，人均收入水平较低三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化

11、，主导产业优势不明显经济自主增长能力不足，居民消费力不足六安城市发展研判城市概况总结：六安整体经济发展速度较快，后劲较足，但经济基础较薄弱，城市容量较低，发展水平有限；农村人口占比高，城市整体经济实力不强。但由于六安离省会较近，且交通发达，故六安对下级县城、乡镇的辐射能力较弱PART2-楼市整体走势一、土地市场二、整体走势三、产品情况四、客群特点一、土地市场2014年六安城区土地市场有点冷，步入调整期2014年全年六安城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年

12、城区商住用地仅成交三幅，各大房企在经历疯狂拿地之后，六安土地市场已步入调整期。1、供求情况截止2014年12月31日，六安楼市可售住宅房源累计还有38274套，比11月底增加近800套。按照2014年最后一个季度10-12月的平均去化速度计算，当前六安楼市剩余库存房源尚需逾25个月的时间来消化。从走势图上看到，六安楼市库存量从4月份呈现持续攀升的趋势，虽然上半年去化速度较快，但是下半年去化速度大幅放缓，致使库存房源不断筑高，对于后期楼市的健康发展而言，已经构成巨大威胁 二、六安楼市走势库存依旧高居不下 楼市健康发展受威胁2、成交走势量价齐跌，下半年整体去化速度缓慢，库存激增，楼市潜在危险高全年

13、以9月为分水岭，1-9月突破20000套，9-12月仅仅5000套。2014年全年六安新建商品房成交26233套，同比2013年上涨 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年上涨4.5%;价格方面，2014年1-12月六安新建住宅成交价格平均在4612元/m左右2014年成交主力区域已经转移至金安区结合年度销售榜，2012-2013年两年的销售排行榜上，裕安区楼盘一直占据了半壁江山，但是今年已经易主。分析原因，一方面，今年六安碧桂园的强势入驻，全年3600套冠绝历史，相当于六安一般3年年度销冠的总合。另一方面，近年来，金安区楼盘逐渐开始呈现繁荣发展的景象，特别是城北区域，碧桂

14、园、发能海心沙、柏庄春暖花开、万兴明月港湾等品质楼盘大大吸引了刚需购买力，一中的学区优势，配套的逐渐健全，使得这一片区已经成为六安最热的板块。3、各区成交比例2014年六安楼市销售套数排行从片区上看，2014年，六安房地产市场分布在城北以及淠河边的部分楼盘受关注度较高，前十之中这两个区域的楼盘成交占据四个席位，碧桂园更是以3600套震惊楼市，城北楼盘凭借着独特的市中心衔接地段，占据着黄金位置，而淠河边楼盘则是以河景、宜居为主的住宅。物业类型丰富多样，高层逐渐成为市场主流；公寓、洋房成市场稀缺产品三、产品情况在售商品住宅的户型种类丰富，基本涵盖了各种居住需求，消费者户型选择余地较大。在户型比重上

15、，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房则占到了25的比列，这两种户型是目前六安市场上的主力房型。从销售上来说，这两种户型也比较热销，比较适合当地的住房需求。值得注意的是：60平方米以下的小户型占到市场总比的15;市场主流户型为80-100平米两房，100-120三房；紧凑型两房、三房较热销四、客群特点本地客群是主体，且以自住型需求为主要特点，投资客比重较少。由于六安离合肥不到100km，因此六安对周边县城、乡镇的辐射能力较弱，大量务工、生意人、孩子求学类的客户均前往合肥置业。六安客群主要为进城孩子上学、外出务工返乡置业者，在六安市区工作的六安人，生意人及部分企事业

16、单位职员等。小结1、六安整体楼市仍呈供大于求的局面，库存压力越来越大，各楼盘推货越来越谨慎；2、市场消化能力保持在月均2300套左右，无较大增量，不属于增量市场，后期供销情况不可盲目乐观，应深挖客户资源；3、六安普通购房者偏好90120的二、三房户型，是市场接受度最高的面积段；而改善性客户对120以上的户型较为青睐；4、主城区仍是本地块的主力购买客户，且以追求生活品质，改善性需求为主。PART3-板块格局特点一、板块概况二、客户特点三、板块均价一、板块概况城北板块：近接中心板块，区域内教育资源较为丰富，市政配套设施正在逐步完善，生态资源较为优越；区域内开发楼盘较少，但多为中等偏大规模档次偏高；

17、中心板块：城市核心区域，配套成熟，居住、商业氛围浓厚，房地产开发时间较长，整体楼盘表现档次一般，但属开发高价值区，楼盘数量较多，但多是小规模项目；城东板块：属国家级经济开发区，区域内企业较多，产业人口数量较突出；区域内配套一般，交通网络发达；属房地产开发热区，楼盘数量较多；城南板块：城市新兴板块，依托政务及交通配套向南拓展，为规划居住区，目前开发的热点区域，楼盘较多，物业多样化，整体品质较高。六安市楼市格局分布图城北板块城东（经开区）板块中心板块城南板块本案二、板块客户特点城北客户来源于市区及城北诸镇、霍邱、金寨、寿县日均来访约815组城东及新区客户主要来源于城东乡镇、霍邱、金寨等下集县城、乡

18、镇，少量市区客户日均来访约28组城中客户主要来源于市区外迁，以及霍邱、金寨、寿县等县城、乡镇日均来访约510组城南客户主要来源于霍邱、金寨等县城、下级乡镇，小部分市区外溢客户日均来访约25组三、各板块均价城北47005800元/城东42004500元/东部新城34003800元/城中市中心55006500元/南部板块47004900元/城南政务47005500元/板块小结1、目前六安市区城南政务板块、城北板块是置业最为热门的区域，来访及成交均高于其他区域；2、各板块客户群体差异较大，城中板块及北城板块多为市区客户购房，其他区域下级县城与乡镇客户较多；3、各板块均价中以城南河西板块最低，约250

19、03500元/；最高以市中心板块的5500元/以上领跑六安市区。PART4-重点个案分析一、城东板块二、城南板块三、城中板块四、城北板块一、城东板块文一云河湾六合城三元山庄高速御景天地公园悦府案例一：文一云河湾户型设计：方正、户户加一房、经济紧凑推售频次：去化结构：绘画小天才才艺大比拼电商活动10月文一集团演唱会活动：案例二：高速御景天地户型设计：方正、赠送面积较多，较为经济实用86二房892+1房1072+1房922+1房推售频次：去化结构：5月28日隆重举行二期开工典礼活动：案例三：公园悦府户型设计：方正、功能紧凑1032+1房1102+1房案例四：六和城户型设计：方正、但户型利用率不高案

20、例五：三元山庄户型设计：别墅户型无明显优点，大进深短面宽二、城南板块万嘉学府春天恒生阳光城恒生南山郡长安城高速龙湖天地淮矿东方蓝海华邦锦绣华府案例一：万嘉学府春天户型设计：方正、户户加一房、经济紧凑882+1房100三房1063+1房106三房推售频次：马克杯、冰激淋、T恤现场DIY活动：案例二：长安城户型设计：大多两房朝北、空间利用率不高1002+1房1052+1房1062+1房1232+1房赠送同心锁、电影票微信打印照片旅游奖、苹果产品奖励案例三：高速龙湖天地912+1房1153+1房1183+1房1243+1房户型设计：空间增值性大，利用率高推售频次：去化结构：迎新春业主联谊会龙湖天地首

21、期团购活动：案例四：恒生南山郡案例五：华邦锦绣华府户型设计：空间利用率较大，但也有若干户型面积浪费严重1243+1房124三房124三房124四房推售频次：案例六：淮矿东方蓝海87二房972+1房108三房127三房117三房户型设计：户型设计较为合理，利用率高2014年6月第六届大别山歌会活动：案例七：恒生阳光城90二房99二房116三房户型设计：户型增值空间不大，格局一般爱心助学 情暖恒生活动即将浓情启幕 六安职工首届安全生产知识技能竞赛举行推售频次：去化结构：活动：三、城中板块丽水康城凯旋观邸海亮官邸振兴城案例一：海亮官邸户型设计：户型增值空间不大，格局较差1152+1房89二房118三

22、房海亮官邸 一周回顾七夕节活动 爱意满满25周年庆 上门即送500元现金! 抢!去化结构：活动：案例二：丽水康城户型设计：格局方正，无面积浪费91二房1253+1房117三房 2014年7月六安市女书法家协会成立推售频次：去化结构：活动：案例三：振兴城户型设计:格局较为方正，基本无面积浪费1042+1房117三房1092+1房推售情况：活动：案例四：正东凯旋观邸户型设计：格局较为方正，但不出面积118三房115三房1152+1房推售频次：正东凯旋公馆推出“出六安、游世界游巴黎的活动活动：四、城北板块恒大御景湾发能海心沙卡地亚湾柏庄春暖花开明月港湾案例一：恒大御景湾1391031208585112132919292111户型设计：方正、面积选择空间大、赠送率不足推售频次：去化结构：活动：6月21日城北小学签约仪式案例二：柏庄春暖花开106二加一房116二加一房105三房122三房户型设计：方正、但高层公摊较大，多两房朝北推售频次：去化结构：活动：7月底大黄鸭活动7月微信大转盘案例三：丰泰卡地亚湾93二房110三房83二房12