初判青浦区镇新凤路东侧25-01号地块

1、青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块投资初判报告华东区域地产公司 2018年6月25日目录一、土地分析1.1 用地条件分析1.2 四至及周边 现状1.3 区位分析1.4 交通条件1.5 周边配套1.6 红线内外不利因素二、市场分析2.1 投资环境2.2 土地市场2.3 板块划分2.4 竞品调研2.5 项目客户定位2.6历年供需2.7潜在供应2.8二手房成交2.9自持租赁物业三、项目定位3.1 市场定位3.2 产品配比3.3 售价、售速、涨幅3.4强排方案四、运营计划五、经济测算（底价测算）项目名称 青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块项目位置东至顾巷村路，南至华志路，西至新凤中路，北至华硕

2、路用地性质住宅获取方式招挂复合规划条件占地面积39754可售部分住宅 54535其它要求90/70政策90%中小套，,计64402（多层90、小高层95、高层100以下）。容积率 1.8商业0限高24-50米，且住宅之间的高差不得超过较高建筑的1/3。覆盖率46%办公楼0地块特殊性规划要求100%全装修（包含保障房）；682套数下限绿地率不小于35%商务公寓0不可售计容面积的产权归属总计容面积71558酒店0保障房限价房配建要求5%保障房，计3578可售面积54535其它0散售自持规定住宅自持比例不低于15%（计10734），且须用于租赁。不可售面积17023小计54535本项目归类A（）B（

3、）C（）项目参与策略 普通参与 （ ） 重点参与 （ ）土地出让条件保证金缴纳截止时间2018/7/12 16:00报名截止时间2018/7/12 16:00交易时间2018/8/10 13:30公告时间2018/6/20 报价方式现场竞拍保证金30069万元起始总价150344万元起始楼面价21010元/起始每亩价2521万元/亩地价支付进度土地合同签订之日起5个工作日内交20%定金，30个工作日内一次性付清余款交地时间及标准付清全部土地款之日起15个工作日内净地交付招标地块的评标标准开竣工时间规定交地后12个月内开工，交地后48个月内竣工其它重要规定装配式建筑比率为100%，建筑单体预制率

4、不低于40%或单体装配率不低于60%；绿建二星一、土地分析1.1 用地条件分析(1/2)：基础信息表1.1 用地条件分析(2/2)：用地红线图地块为纯住宅用地，东侧为43-01地块（规划住宅用地，计容建面4.5万）、西至新凤中路、南至华志路、北侧为华腾苑小区。地块东北方向为2018年5月份公告的蒋家巷路26-01地块、44-02地块（计划2018年7月10日成交）。26-01地块44-02地块华腾苑小区43-01地块1.2 四至及周边现状地块东至顾巷村路（规划路），南至华志路，西至新凤中路，北至华硕路（规划路）。地块内部现状西至新凤中路新尚生活广场北侧新谊河南至华志路南侧华金农副批发市场1.3

5、 区位分析：地理位置地块位于青浦区华新镇板块，距离徐家汇20公里、距离人民广场23公里、距离陆家嘴25公里。地块临近上海各大核心商务区（西虹桥商务区8KM、虹桥商务区9KM、临空产业园15KM、长风商务区15KM、南京西路商务区22KM）。中环路外环高速嘉金高速嘉闵高架路沪蓉高速北青公路沪渝高速序号地点车行距离（Min）主要路线1西虹桥商务区20新府中路、嘉金高速2虹桥商务区20新府中路、嘉金高速3临空产业园30纪鹤路、北翟高架4长风商务区40纪鹤路、北翟高架西虹桥8KM虹桥商务区9KM临空产业园12KM长风商务区15KM南京路商务区23KM 青浦区位于上海市西部，总面积668.54平方公里，

6、占全市面积的10.5%。 行政区划下设3个街道、8个镇。 截至2013年末，常住人口119.76万人，其中户籍人口46.7万人。 2017年GDP1009.2亿元，同比增长7.4%，三产比例为0.8:46.3:52.9 。 青浦区“十三五规划”，将继续深化“一城两翼”的功能布局，发挥轨交17号线及318国道等廊道的带动作用，构建空间互动、资源共享，联动发展新格局。“一城”，指淀山湖新城，是青浦的政治、经济、文化中心，也是上海市“十二五”期间重点建设的郊区新城之一。淀山湖新城区域规划总面积为119平方公里，规划人口规模为70万人，建设用地规模为85平方公里，人均建设用地120平方米/人。“两翼”

7、，指“东翼”的西虹桥地区和“西翼”的环淀山湖地区。本案1.3 区位分析：城镇规划1.3 区位分析：华新镇概况本项目两地位于青浦华新镇板块的核心位置，周边配套较成熟。华新镇概况：地理位置：华新镇位于青浦区境域东北部，东与闵行区接壤，北与嘉定区相望。镇域面积：全镇总面积47.6平方公里，下辖19个村民委员会、3个社区居委会和1个大型社区。人口数量：截止2014年11月底，华新镇实有人口总量为18.4万人，其中户籍人口为3.6万人。经济发展：2014年完成地区生产总值（GDP）91.3亿元，同比增长8%，三产比重为1:66:33。产业发展：未来华新镇将重点发展先进生产制造业、现代物流业、科技服务等主

8、要行业。两项上海市政府重点工程项目：上海西郊国际农产品交易中心、上海市保障性住房华新基地已动工。地块位于华新镇域核心位置，周边市政公路较齐全，能方便到达青浦区各个区域；地块周边高速路网发达，交通通达性良好，自驾较为方便；地块临近嘉金高速（600米）、京沪高速（1.4KM）、沪常高速（2KM），可通过北侧的嘉金高速-京沪高速、嘉金高速-北青公路方便到达上海市区。1.4 交通条件：道路中环路外环高速嘉金高速嘉闵高架路沪蓉高速北青公路沪渝高速序号地点车行距离（Min）主要路线1西虹桥商务区20新府中路、嘉金高速2虹桥商务区20新府中路、嘉金高速3临空产业园30纪鹤路、北翟高架4长风商务区40纪鹤路、

9、北翟高架轨道交通：地块距离轨道交通较远，其中距离13号线江桥镇站约8KM,距离17号线褚光路站约7.5KM。公交交通：地块1公里范围内有多个公交站，主要是华新镇内公交线路，包括华志路新凤中路站、华志路新府中路站、新凤北路华志路等。1.4 交通条件：公共交通序号站点与地块距离（米）公交线路1华志路新凤中路站250华新3路2华志路新府中路站250华新5路3新凤北路华志路300华新1路华新3路华新5路地块位于华新镇镇域核心区域，生活配套较为齐全，主要依靠华新镇镇区配套。3公里范围内教育、医疗和商业配套如下：教育配套：青浦区华新幼儿园、青浦区华新中心小学、青浦区华新中学（初中）。医疗配套：华新镇社区卫

10、生服务中心。商业配套：明联国际购物中心、新尚生活广场。1.5 周边配套华新幼儿园华新中心小学华新中学上海华夏育才学校明联国际购物中心新尚生活广场华新卫生所华新镇政府迪利特酒店在建商业1.5KM西郊国际农产品交易中心地块东南方向1.5公里距离有上海西郊国际农产品交易中心，其占地面积1658亩，总建筑面积45万平米，是上海及长三角地区现代化、综合性的农产品中央批发市场，为上海市重大工程之一。它立足上海、服务全国、连结海内外，是农产品进入上海、走向世界的主要通道。不利因素有画勾不利因素描述，及到项目红线距离对方案成本的影响对客户的影响噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站

11、、货场、造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等）无宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）无危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等）环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）无地下状况（地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建筑物构筑物）无地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等，以及是否完成相应补偿）无属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海北侧临

12、河无 无1.6 红线内外不利因素二、市场分析2.1 投资环境(1/2)类别政策规定对本项目的影响/应对措施限购沪籍居民：本市户籍居民家庭限购2套，2套及以上不能购买。非沪籍居民：1. 能提供自购房之日起算往前连续63个月中共缴纳60个月以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套；2. 非本市户籍单身人士不能购买。单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房按规定执行限贷上海执行认房又认贷的政策，只要有贷款记录即算二套房。二套房贷款利率上调，且调整公积金贷款额度。按规定执行限价无无物业管理基金相关规定新建商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。交纳基

13、金的住宅分配备电梯和不配备电梯两种情况。配备电梯的住宅，房地产企业按每平米建筑面积成本价的4%交纳，购房人交纳3%；不配备电梯住宅，房地产企业按每平米建筑面积成本价的3%交纳，购房人交纳2%。现行每平米建筑面积成本价为1295元/平米。按规定缴纳预售政策结构封顶按规定执行土地交易契税、印花税土地交易契税：3%*（土地总价+基础设施配套费）；印花税：5%*总地价；按规定缴纳红线外市政基础设施费住宅计容建筑面积*430元/平米按规定缴纳预售前报建流程及对经营的影响立项土地款付清土地证规证施工证预售证，前一项是后一项的前置条件；按规定执行2.1 投资环境 (2/2)类别政策规定对本项目的影响/应对措

14、施普通住宅的认定标准同时满足一下条件的为普通住宅：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。 本项目非住宅土地增值税预缴标准住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。分期

15、开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。按照2%预缴标准预缴土增税的核算范围以项目为单位预缴土地增值税；非普通住宅情况下，统一核算清缴。普通住宅情况下，只核算住宅部分。土增税地价分摊标准按照可售面积分摊土增税的其他成本认定基本按照国家统一规则，按照可售面积分摊土地增值税多预缴部分清算返还政策及执行情况经过与税务局沟通，可以争取多退少补。实际操作中能退还预售资金监管规定暂无拿地后股权转让是否有限制有限制，不能变更股权结构政府对外资的政策及偏好一般，不明显当地结转条件竣工验收和交付使用许可证2.2 土地市场：2016年至今周边重点成交地块地块名称：江桥镇北社区K2-01地块用地属性：住宅成交时间：

16、2018-5-31成交总价：21.3亿起拍楼板价：30500元/平拿地房企：保利地块名称：徐泾镇A-2-4(1)地块用地属性：住宅成交时间：2016-1-27成交总价：5.4亿成交楼板价：28530元/平拿地房企：葛洲坝地块名称：徐泾镇08-04地块用地属性：住宅成交时间：2016-8-7成交总价：6亿成交楼板价：45070元/平拿地房企：新晖地块名称：安亭镇国际汽车城21B-13地块用地属性：住宅成交时间：2017-8-31成交总价：48.86亿成交楼板价：25041元/平拿地房企：万科地块名称：华新镇蒋家巷路东侧44-02地块用地属性：住宅成交时间：2018-7-10起拍总价：17.1亿起

17、拍楼板价：21010元/平拿地房企：未成交地块名称：华新镇蒋家巷路东侧26-01地块用地属性：住宅成交时间：2018-7-10起拍总价：13.4亿起拍楼板价：21010元/平拿地房企：未成交2.2 土地市场：2015年至今周边重点成交地块出让时间地块名称用地性质住宅比例出让面积（）容积率建筑面积（）住宅建面（）起始价（万元）成交价（万元）成交楼面价（万元/）溢价率竞得者2018/7/10青浦区华新镇蒋家巷路东侧44-02地块住宅100%452431.881437 81437 171099 - 21,010 -2018/7/10青浦区华新镇蒋家巷路西侧26-01地块住宅100%353791.86

18、3682 63682 133797 - 21,010 -2018-5-31江桥镇北社区K2-01地块住宅100%388441.86992069920213256213256305000%保利2017-8-31嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块住宅100%848382.3195127195127487818488618250410%万科2016-01-27徐泾镇A5沈海高速公路西侧A-2-4(1)地块住宅100%170481.1187531875333243535002853061%首创2016-08-17徐泾镇徐南路北侧08-04地块住宅100%83201.6133121331222

19、6286000045070165%新晖2.3 板块划分地块隶属青浦华新镇板块，距上海主城区较远，主要受大虹桥辐射；板块内仅恒文星尚湾项目在售，近期成交均价约42000元/，临近板块为赵巷板块和徐泾板块，能级较高，高层均价达到48000-58000元/。数据来源：数联天下统计周期：2017年5月至2018年6月华新镇板块高层在售均价42000元/二手房3.6-3.7万/青浦新城板块高层均价40500元/重固镇板块赵巷板块高层均价48000元/（临地铁项目）非地铁42000徐泾板块高层均价58000元/高层均价30310元/（受限价影响较大）金丰国际社区二手6.5万/北虹桥商务区二手7.8万/泗泾

20、41000大虹桥半小时生活圈10km新桥44700南翔镇46000赵巷地铁站48000嘉闵高架沈海高速2.3 板块比较第一梯队南翔/赵巷4.6-4.8万第二梯队新桥/泗泾4.1-4.5万第三梯队华新？区位价值上，华新镇的量级至少能达到半小时生活圈的入门水平，即40000元/华新？沪常高速2.4 竞品调研（1/4）：竞品分布华新镇板块仅恒文星尚湾1个项目在售，高层成交均价在42000元/，后期将加推洋房产品，板块内未来市场竞争压力较小。数据来源：数联天下统计时间：2018年6月绿地新里波洛克公馆 简装1000住宅总建面13.0万，容积率1.8。产品为高层、小高层和洋房，主力户型为高层82-892

21、-3房，洋房89-1303-4房，顶层复式120-160，产品均为装修交付，项目均价29000元/。佳兆业君汇上品 精装1200住宅总建面15.0万，容积率1.7。产品为高层，主力户型为792房、98/1193房、153-1634房，精装交付，公寓均价31000元/。恒文星尚湾 毛坯住宅总建面28万，容积率1.8。产品为高层和洋房，在售主力户型为高层892房，108/1223房，产品均为毛坯交付，尾盘价42000元/（成交较少）UNICITY万科天空之城 简装1000住宅总建面41.6万，容积率1.6。产品为小高层和高层，主力户型为902房、1053房和1253房，简装交付，公寓均价58000

22、元/仁恒西郊花园 精装2000住宅总建面41.6万，容积率1.6。产品为小高层和高层，主力户型为902房、1053房和1253房，精装交付，公寓均价58500元/葛洲坝绿城玉兰花园 精装2500住宅总建面32.7万，容积率1.4。产品为多层、小高层、高层和叠加，主力户型为99-1122房、110-1333房、136-1724房和192-221叠加，精装交付，公寓均价40700元/一级竞品二级竞品地铁17号线2.4 竞品调研（2/4）：竞品详情数据来源：数联天下统计周期：2017年1月-2018年6月竞品的整盘去化率均较高，未来威胁较小。从成交结构看，80-95的功能型3房产品去化速度最快，其次

23、为95-120的舒适型3房产品，首置需求相对更为旺盛项目名称潜在竞争关系定位住宅总规模物业类型容积率开盘时间已供套数已售套数总去化率主力产品装修情况2017年月均去化套数及价格2018年月均去化套数及价格简评恒文星尚湾 一级竞品首置、首改、再改35.0万高层、洋房1.82012.012047188892%1房63-73毛坯46107元1套/月无成交前期单价较低，热销产品为100-120三房，单价上升到4万时，主力去化产品为80-90小户型，前期客户来源以华新本地为主，目前以虹桥导入的刚需客户为主2房78-10842598元1套/月无成交3/3+1房113-136无成交475301套/月万科天空

24、之城 二级竞品首置、首改、再改、多改41.6万高层、小高层1.62017.0363148977%2房85-90100060605元6套/月59558元13套/月处于大虹桥枢纽辐射区域，坐落于地铁17号线徐盈路站，融合住宅、商业、 办公、体育公园、幼儿园多重业态3房105-12559811元32套/月58922元23套/月2.4 竞品调研（3/4）：竞品详情项目名称潜在竞争关系定位住宅总规模物业类型容积率开盘时间已供套数已售套数总去化率主力产品装修情况2017年月均去化套数及价格2018年月均去化套数及价格简评仁恒西郊花园 二级竞品首置、首改、再改24.5万高层、洋房1.82014.091470

25、138894%2房200058724元52407元处于大虹桥枢纽辐射区域，总建面约24万方，周边成熟高端板块林立，配套成熟，交通便捷93-972套/月1套/月3房56231元56867元127-1532套/月4套/月4房56377元56424元162-12723套/月23套/月葛洲坝绿城玉兰花 下游参考首置、首改、再改32.7万多层、小高层、高层、叠加1.42015.0983976992%2房250037875元38810元葛洲坝绿城玉兰花园用全干挂石材立面，法式中轴对称园林，配备恒温泳池会所，项目位于青浦新城，靠近轨交17号线漕盈路站，周边配套齐全99-1122套/月2套/月3房39550元

26、40570元110-1334套/月12套/月4房39949元39060元136-1723套/月6套/月叠加39057元41262元192-2212套/月3套/月2.4 竞品调研（4/4）：竞品详情数据来源：数联天下统计周期：2017年1月-2018年6月项目名称潜在竞争关系定位住宅总规模物业类型容积率首开时间已供套数已售套数总去化率主力产品装修情况2017年月均去化套数及价格2018年月均去化套数及价格简评绿地新里波洛克公馆 二级竞品首置、首改13.0万高层、小高层、洋房1.82018.04112387178%2房1000未开盘29683元处于大虹桥枢纽辐射区域，项目交通配套。生活配套目前还不

27、完善，但是目前已有规划公交枢纽、路网建设以及轨道交通的开通，距离赵巷商圈较近82-84202套/月3房29693元88-94452套/月4房28993元119-130211套/月顶层复式29393元120-1606套/月佳兆业君汇上品二级竞品首置、首改15.0万高层1.72016.121472131589%2房120033536元31657元大虹桥板块辐射地，逾千亿投资规划建设。交通便利，30分钟直达市中心，毗邻西郊国际版块76-809套/月9套/月3房31065元31134元95-12175套/月47套/月2.5 项目客户定位依托虹桥价格洼地优势，导入上游区域的价格挤压型客群，主要面向西区泛

28、全市性客户，定位300-400万主力总价的市场能级核心客群：泛西区首置、刚改客户重要客群：青浦产业客基础客群：本地土著闵行华漕华新板块徐泾板块青浦新城重固板块虹桥辐射区青浦北部的本地客群，工作在产业区，以物流、贸易、制造业的中高管理层为主，占30%上海西区（普陀、长宁、闵行）价格外溢导入，首置、刚改需求为主，占50%华新本地拆迁户，主要为小孩结婚、家庭分户为主，占20%赵巷、佘山别墅区数据来源：数联天下2.6 历年供需（1/2）青浦近年来供求平衡，2016-2017年价格涨幅最为明显，区域当前库存去化周期在9个月左右，市场较为健康 上海全市年份商品住宅商品住宅供需比（1）/(2)商品住宅成交土

29、地土地成交-住宅成交(3)-(2)商品住宅已取证未售存量供给量（1）成交量（2）成交均价商品住宅建面(3)20131133 1259 0.90 24175417.21-842 20141249 987 1.27 26653558.73-428 20151360 1433 0.95 31527323.32-1110 2016856 1310 0.65 38364255.84-1055 2017379 621 0.61 47454294.18-327 2018年1-6月2262520.9471479.24-175 540汇总721873820.98-1859-3937年均902923-青浦区年份商

30、品住宅商品住宅供需比（1）/(2)商品住宅成交土地土地成交-住宅成交(3)-(2)商品住宅已取证未售存量供给量（1）成交量（2）成交均价商品住宅建面(3)2013124 118 1.04 1958742.08-76 201495 82 1.16 20239213.60 131 2015144 119 1.21 2464155.80 -63 2016114 147 0.77 3106969.37-78 201763 88 0.71 422775.74-82 2018年1-6月28.544.20.64400570-33 62汇总5655880.96-386.59-201年均9498-注：供应量、成

31、交量、成交土地商品住宅建面和商品住宅已取证未售存量的统计单位为万，成交均价的单位为元/存量统计时间：截止2018.6.262.6 历年供需（2/2）青浦北部板块近2年供应量维持在低位，历史成交来看年市场容量7-8万方，而近6年板块土地供应的稀缺会使得未来市场缺口进一步扩大青浦北部板块年份商品住宅商品住宅供需比（1）/(2)商品住宅成交土地土地成交-住宅成交(3)-(2)商品住宅已取证未售存量供给量（1）成交量（2）成交均价商品住宅建面(3)201350 41 1.6414562-41201415 25 1.831498215.40-1020154 20 0.5316730-2020167 5

32、0.712330912.05720178 10 0.0030925-102018年1-6月13 12.91.029726-118.6汇总971120.821256727.45-85年均1619-注：供应量、成交量、成交土地商品住宅建面和商品住宅已取证未售存量的统计单位为万，成交均价的单位为元/数据来源：数联天下存量统计时间：截止2018.6.262.8 潜在供应商品住宅口径，单位(万)总量已供应已售剩余总存量(总量-已售)华新板块在售项目恒文星尚湾2620.418.37.7已成交未开盘地块华新镇44-02、26-01地块12.3（纯可售）0012.3新增未成交地块本地块6（纯可售）006合计4

33、4.320.418.326华新板块剩余总存量共计26万方，其中18.3万方为待入市的土地供应，潜在供应量较小，总体可控、未来市场竞争压力较小。数据来源：数联天下存量统计时间：截止2018.6.262.8 潜在供应数据来源：数联天下存量统计时间：截止2018.6.26商品住宅口径，单位(万)总量已供应已售剩余总存量(总量-已售)徐泾板块在售项目万科天空之城256.65.819.2新虹桥君悦湾14.311.710.43.9御品园林8.35.53.25.1西郊蟠龙源112.129夏都融庭121.10.711.3已成交未开盘地块青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02地块4004青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-0

34、1地块3003青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块1.3001.3青浦区徐泾镇A5沈海高速公路西侧A-2-4(1)地块1.9001.9青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块7.2007.2新增未成交地块-合计882722.165.9重固板块在售项目佳兆业君汇上品14.614.713.70.9绿地新里波洛克公馆13.011.59.73.3已成交未开盘-新增未成交地块-合计27.626.223.44.22.8.板块内二手房（不含别墅）成交情况农房西郊半岛恒文星尚湾虹桥宝龙城序号项目名称户型成交套数成交楼层成交均价（万元/）交易税费（万/）实

35、际成交价（万/）1农房西郊半岛65一房；83-90两房；104-114三房；145四房；131-152洋房(标准层)；165-209洋房(顶层复式)15低楼层为主3.52（毛坯）0.23.722恒文星尚湾63-73一房；78-108两房；113-136三房；153-163四房13中高楼层为主3.75（毛坯）0.23.953虹桥宝龙城80-95两房；92-135三房；188联排2低楼层为主3.57（毛坯）0.23.772.9自持租赁物业虹桥宝龙城农房西郊半岛恒文星尚湾华腾苑序号项目名称房型面积（平米）租金（元/平米/天）1农房西郊半岛单间162.72华腾苑单间带主卫202.33恒文星尚湾单间202.5市场竞争容积率1.8，为远郊刚需型土地，基础配套缺失，城市界面表现力不足。板块内未来供应空白，直接竞争较少；市场热度较低，首置首改为市场主力。土地条件客户选择主要是长宁、闵行等上海西区方向、受价格挤压外溢的刚需首置/首改型客户，总价敏感度较高。运营角色保持合理周转，偏重利润的快周