韩国项目(园区市场)080429

1、Prime 苏州工业园区项目市场咨询提报2008 年 4 月 29 日1 1 整体商业指标分析 2 周边住宅调研分析 3 周边生活配套调研分析 2宏观经济环境分析苏州整体经济表现出了强劲的发展态势,GDP每年都以超过15%的幅度增加。苏州市人均可支配收入逐年上升态势，为各项社会事业以及各种消费奠定了坚实的经济基础。苏州市人均消费支出稳步上涨，消费市场前景良好。图：苏州GDP和人均GDP情况历年情况图图：苏州市区人均可支配收入和人均消费支出情况图307年商业成交情况苏州市商业市场发展趋势和苏州市住宅市场发展趋势基本处于同一步伐；3-8月份商业市场的成交一直呈现着良好而上升的态势，到9月份达到了高

2、峰，之后由于新政的影响成交有所回落，但也基本着3-7月份的水平。苏州商业项目成交价格总体呈现着直线上升的走势，商业市场发展良好。整体商业市场价格呈现出了强劲的上升走势，得益于市场出现了一些发展潜力比较高的项目，在新政下，高投资回报潜力的项目将是投资者与经营者看好的重要因素。 4商业供应市场情况自2003年以来，苏州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。根据苏州市有关部门的规划，2003年以来苏州市区域发展重点转向苏州工业园区，其间园区内大力发展住宅及商业办公，产业重点向第三产业转移的策略促进了园区内现代零售物业的迅速大量发展。由此，苏州市内零售物业以工业园区为代表，市场存量逐年增长，年平均

3、增长率均保持在13%左右。据不完全统计，2007-08年，苏州市零售物业的存量分别达到近187、214万平方米。由于苏州古城区内可用于开发的土地资源有限，未来城市发展重点区域的转移，古城区内商业物业的供应预计将保持在一个稳定的水平，新增零售物业供应将集中在工业园区、新区等区域。 未来苏州宏观经济的持续看好，城市整体经济水平和居民购买力的提升也将要求苏州商业市场进一步向商业发达地区水平发展，因此，苏州市商业仍具备一定发展空间。 5苏州市消费品零售总额近年平均增长率以17%左右的速度增长，其中06-07年苏州消费品零售总额突破千亿大关；07年居民消费结构幅度进一步扩大，主要表现在汽车及住房销售上；

4、零售服务业的迅速发展推动了商业的繁荣；商业服务业的发展也证明了苏州居民购买力的增强。苏州市消费品零售总额变化情况分析6从构成消费支出的八大项目来看，在07年国内CPI指数高位运行的影响下，显现“六升二降态势”虽然居住和食品消费增速较快，但娱乐教育文化用品及服务、交通通讯呈现负增长。消费偏向生活必需品，居民对享受型商品的需求增长速度较慢，这与苏州城市以出口制造业为主；同时，苏州的服务业不发达，对高端消费客群吸引力有限。苏州正处于三产服务业发展的起始阶段，故社会消费以传统的购物商业为主，但随着三产服务业政策的推进，娱乐教育文化等的消费将呈现出极大潜力。苏州市社会消费品消费比例分析7苏州主要商圈分布

5、特征及商业状况分析苏州主要商圈分布苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。其中，古城区以市级商业中心观前街、石路商圈为主要代表；苏州新区以狮山路淮海街为代表；苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。8苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈， 其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在92%左右。苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业 中心，同一时

6、期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。 作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。 9观前街商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地位：是苏州古城几何中心,

7、也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等平均人流量：30万人次商圈吸纳率：约98%业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层）人民商场附近：800-900元/平/月玄妙观前门面：420-500元/平/月观前小商品市场：租金为50-60元/平/月北局弄门面（三层）：87-100元/平/月1

8、0施相公弄皮市街邵磨针巷人 民 路因 果 巷乔 司 空 巷观 前 街太 监 弄大 井 巷富 仁 坊干 将 路平 安 坊宫巷玄庙观观前公园玄庙广场1231、第一百货2、大洋百货3、美罗商城4、新苏州百货5、豫园6、金鹰国际7、人民商场8、大光明影院9、开明影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三万昌荼楼14、贵宾楼大酒店15、索菲特大酒店16、龙凤宾馆酒家17、雅戈尔皇朝大酒店18、富侨足道19、富侨酒店20、金银足道21、上岛咖啡22、巴黎之夜23、粤海温泉会所24、金银足道465789101112141315161718192021222324252625、迪欧咖啡26

9、、好人小吃27、水天堂28、老娘舅29、亚马逊餐厅30、凯悦温泉会所31、雅戈尔富宫大酒店32、同润湘菜馆33、得月楼34、川福楼35、达板城36、好人民间小吃37、朱鸿兴面馆38、得月楼39、五芳斋40、王四酒家41、帮贵火锅42、必胜客43、汉拿烧烤44、真功夫餐厅45、KFC46、KFC47、必胜客48、小南国温泉会所49、苏州小吃园50、松鹤楼51、绿杨混沌52、永和豆桨53、珍珠酒楼54、新聚丰餐馆55、老正兴56、一番屋57、韩松式料理58、烧烤店59、干锅传奇27283029313334323536373839404142434544464748观前小商品市场观前街重点商业分布图

10、4950515253545556575958苏州主要商圈分布特征及商业状况分析11观前街主要购物商场项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体业态构成代表商户金鹰国际20000平米B1-F6都市白领、时尚消费群体购物Sprit、JAKE JONES、ONLY等美罗商场30000平米B1-F5高端消费群体、都市白领、时尚消费群体购物、休闲餐饮Louis Vuitton、GUCCI、Armani等大洋百货17500平米B1-F6都市白领、时尚消费群体购物、休闲餐饮FED、味千拉面、G2000等第一百货16000平米1-F5都市白领、时尚消费群体购物宏图三包、NIKE等人民商场25000平米B1-F5

11、中青年消费群体购物Belle等新苏州百货17000平米B1-F6时尚消费群体购物ONLY、E-Land等观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析12项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况得月楼500平米左右F1-F3中高档

12、好王四酒家300平米左右F1-F2中柢档好川福楼450平米左右F1-F3中高档好同润湘菜馆350平米左右F1中高档好达板城280平米左右F1-F2中档一般好人小吃350平米左右F1-F2中低档好苏州小吃园200平米左右F1低档一般必胜客300左右F1中高档好观前街主要餐饮作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析13项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况大人家飚歌城1000平米左右F1-F3中低档好天辰飚歌城1100平米左右F1-F2中柢档好

13、西部飚歌城950平米左右F1-F2中低档好巴黎之夜4500平米左右F1-F5中高档好粤海温泉会所1000平米左右F1中高档一般凯悦温泉会所600平米左右F1-F2中高档较好观前街主要娱乐苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。14观前商圈整体业态组合比例观前商圈整体业态档次组合比例苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。商圈整体以中高档业态为主，迎合

14、了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。15苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前商圈与本项目所处商圈对比分析观前街商圈本案所处商圈1）地理位置/城市空间结构：苏州唯一传统市级商业中心区，在整个苏州市城市商业空间结构中居于绝对主导地位2）商业供需状况：商业供应量集中分布，供应量充足，供求平衡，物业空置率维持在极低水平3）业态布局情况：以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中档及中高档的消费水平4）消费者构成：苏州全市范围内中档及中高档消费者、国内外游客1）地理位置/城市空间结构：地处城市商业空间结构的外缘，所处商业环境和商业氛围

15、无法与观前街比拟2）商业供需状况：商业总供应量庞大，周边存在大量的空置物业3）业态布局情况：以餐饮、娱乐休闲为主，但入住商家也不多，生活配套类业态缺乏，整体档次较高4）消费者构成：项目周边为小区居民，以及对外区域一定的辐射所带来的外部消费者本项目的地理位置、周边现有商业状况等先天条件决定本项目的商业辐射范围无法与苏州市内传统的市级商业中心观前商圈相媲美。同时，依靠强大消费人流支撑的百货零售业态也受项目周边消费人流不足的影响难以发展。本项目定位应充分的考虑周边消费者的实际购买力和消费水平。16石路商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地 位：位于市中心，是苏州商业起源地规 模：占地55公倾范 围

16、：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、南至爱河桥路段商圈吸纳率：约92%主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电器业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街平均人流量：20万人左右租 金：南浩街租金约在240270元/平/月石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺约在54-160元/平/月17枫桥路上 塘 街广济 路阊胥路金 门 路爱 河 桥 路 女人街（A）女人街（B）广 场石路老街坊美食街空地南浩30313233街125347862392412111019181613141517

17、252021221.五洲大饭店2.石路春天酒楼3.一品香中餐馆4.威尼斯商务宾馆5.好仕来宾馆6.麦当劳7.老妈火锅8.咸亨酒店9.苏宁宾馆10.项鼎鸡11.长欣宾馆12.德记火锅13.大娘水饺14.要德15.7+716.新世纪大酒店17.汇丰宾馆18.快捷168商务宾馆19.肯德基20.豪享来21.假日酒店22.干休宾馆23.傣妹火锅24.大娘水饺25.新华饭店26、好仕来歌城27、电玩（2F） 梦巴黎舞厅（3F） 大西洋浴场（4.5F）28、滚石娱乐俱乐部（5F） 大型商务会所（6F）29、南洋温泉浴场2627282930、上海成泰百货31、石路国际商城32、华润万家33、太平洋超市34、

18、苏宁电器35、五星电器36、国美电器37、宏图三胞34353637石路重点商业分布图苏州主要商圈分布特征及商业状况分析18项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体业态构成代表商户上海成泰百货12500F1-5中、高档服饰金店等石路国际商城20000F1-5中、高档服饰、化妆品、家纺等Only,sony等华润万家5000B1中、低档购物/太平洋超市2500F1中、低档购物/华润Ole购物中心27000 F1-2中档购物、餐饮肯德基石路主要购物商场苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时

19、石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求。19项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况好仕来歌城600F1-3中、高档一般南洋温泉浴场400F1-2中档好大西洋浴场300F4-5中、高档一般金阳光电玩市场500F1中、低档好大型商务会所1600F5中、高档好滚石娱乐俱乐部1000F6中、高档好石路主要休闲场所苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，

20、融合了其他众多的休闲娱乐业态。凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。20项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况五洲大饭店400F1中、高档一般石路春天酒楼800F1-4中档差新华饭店1000F1-2中、高档一般老妈火锅1400F1-2中、高档好咸亨酒店750F1-3中档一般石路主要餐饮苏州主要商圈分布特征及商业状况分析作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人群的需求。21石路商圈业态分布比例石路商圈业态档次分布比例苏州主要商圈分布特

21、征及商业状况分析石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈中间段以购物为主，而中北端以休闲娱乐为主，南端以美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。22苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈与本项目所处商圈对比分析石路商圈本案所处商圈1）地理位置/城市空间结构：位于苏州古城区内传统区域中心，周边环境发展成熟2）商业供需状况：商业供应量集中分布，供应量充足，供求基本平衡，物业空置率维持在较低水平3）业

22、态布局情况：以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中档的消费水平4）消费者构成：区域周边居民、少量国内观光旅游客源地理位置/城市空间结构：地处城市商业空间结构的外缘，所处商业环境和商业氛围无法与石路比拟2）商业供需状况：商业总供应量庞大，周边存在大量的空置物业3）业态布局情况：以餐饮、娱乐休闲为主，但入住商家也不多，生活配套类业态缺乏，整体档次较高4）消费者构成：项目周边为小区居民，以及对外区域一定的辐射所带来的外部消费者尽管石路商圈并非苏州市内的市级商业中心，但因其悠久的商业发展历史，加之周边住宅等配套环境发展成熟，仍然吸引区域周边消费者的光顾，零售、休闲餐饮等业态有

23、较好的发展。而本项目周边环境尚不完善，因此仍不宜大量发展零售类业态。石路商圈经统一规划，区域商业面积控制在其作为区域商业中心所能承受的体量范围内，有效避免了物业大量空置的情况出现。其业态设置方面也充分考虑到周边居民的实际消费水平和需求，本项目应有所借鉴。23123456789101112131415161718192122201、泰华2、泰华东楼3、国美电器4、工人文化宫5、7*7KTV会所6、新岛咖啡7、乱世佳人酒吧8、简施咖啡9、迪欧咖啡10、蓝枪鱼酒吧11、姑苏不夜城12、小城故事13、钱塘茶人14、杰姆好莱屋15、长发西饼16、竹辉饭店17、永和大王18、苏为饭店19、老苏州饭店20、

24、苏州东方渔港21、苏州国土资源局22、苏州广电总台十 全 街人民路竹 辉 路乌鹊桥路带城桥路相王路新市路南门商圈分布苏州主要商圈分布特征及商业状况分析24地 位：苏州第三大商贸物流中心规 模：12.4公倾范 围：北临新市路、南至护城河、西起南园新村、东靠竹辉村主力百货：泰华主题商场：国美、豪克乐生活广场业态分布区域：餐饮及酒吧主要集在中十全街、电脑专卖主要集中在乌雀桥路，东大街及新市路业态分布较为丰富日人流量：15人左右租 金：新市路：108166元/月/m2东大街、竹辉路：150-175元/月/m2十全街：300-400元/月/m2乌雀桥：125-130元/月/m2 南门商圈分析苏州主要商圈

25、分布特征及商业状况分析25项目名称营业面积/m2营业楼层主要目标消费群体业态构成代表商户泰华4.8万B1F7商业成功人士服饰、化妆品路易威登、burberry泰华东楼B1F5年轻人服饰、家纺、电器等阿迪达斯、李宁、匡威南门主要购物商场项目名称营业面积营业楼层目标消费群体经营状况钱塘茶人1500平米F1F2中高档一般杰姆好莱屋600平米F1F2中高档好 苏为饭店1200平米F1F4中高档好苏州主要商圈分布特征及商业状况分析南门主要餐饮南门商圈相对较小，购物主要以泰华一家商场为主，整体的业态档次较高。商圈内整体餐饮类走特色化道路，主要以中高档次为主。26项目名称营业面积/m2营业楼层主要目标消费群

26、体经营状况7*7KTV会所280平米F1F2中高档好新岛咖啡320平米F1F2中档一般乱世佳人酒吧360平米F1高档好简施咖啡140平米F1F2中档一般迪欧咖啡400平米F1中档一般姑苏不夜城240平米F1F2中高档一般南门主要休闲场所南门商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、休闲咖啡形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析27南门商圈业态分布比例南门商圈业态档次分布比例苏州主要商圈分布特征及商业状况分析南门整体商圈内以零售为主，主要以百货商场的形式出现。商圈内餐饮娱乐、服务业等业态作

27、为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈以百货购物为主，分布于其北侧以休闲娱乐、美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。28苏州主要商圈分布特征及商业状况分析商圈范围：东至滨河路、南至金山路、西至塔园路、北至狮山路商圈级别：区域商业中心商圈吸纳率：约90%主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业新区商圈29苏州主要商圈分布特征及商业状况分析项目名称营业面积档次定位主要目标消费群体业态构成代表商户淮海街20000中高档周边外籍工作人员、办公人员、中高档住宅居民餐饮、休闲娱乐健康煮等锦华苑

28、商业裙房12000中高档周边外籍工作人员、办公人员、中高档住宅居民餐饮、休闲娱乐、生活配套星巴克等吴宫丽都商业裙房18000中高档周边外籍工作人员、办公人员、中高档住宅居民餐饮、休闲娱乐多多旺荼餐厅金河国际大厦裙房10000中高档周边外籍工作人员、办公人员、中高档住宅居民餐饮、休闲娱乐西堤牛排等30苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州新区的商业主要分布在新区内的淮海街、狮山路。因该区域非苏州市传统商业中心区域，故其商业的形成和发展遵循了自身的特点。同样受观前商圈百货等零售业态的强大吸引力影响，新区内的商业并未有大型传统百货商场出现，而多为沿街店铺（主要是淮海街）和住宅、写字楼的商业裙房（主要

29、沿狮山路分布）。而业态方面，受传统零售发展所限，该区域的业态以餐饮、休闲娱乐及居民生活配套来吸引周边各类消费群体。新区内外资企业的特点使得新区餐饮、休闲娱乐形成以日韩为主的特色。而新区内主要消费群体的购买力也促成新区内商业档次定位要高于苏州市内其他普通区域。新区内形成的特色餐饮、娱乐等目的性消费业态，也开始逐步吸引区域外消费者光顾。受区域发展需要，新区商业也逐步向零售等综合业态发展，如绿宝广场等。31苏州主要商圈分布特征及商业状况分析工业园区商圈商圈范围：环金鸡湖一带，湖西与湖东CBD商圈级别：区域商业中心商圈吸纳率：约86%主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业32苏州主要商圈分布特征及

30、商业状况分析园区湖西商圈项目业态档次租售状况经营状况客源定位湖滨新天地餐饮、休闲、娱乐中高档仅剩1楼100平一间待租人流充沛经营状况良好高收入人群湖滨楼餐饮中高档只租不卖，出租率100夜间人流充沛经营状况较好高收入人群左岸商业街A区餐饮、休闲中档只租不卖，出租率100人流充沛经营状况良好游客，周边白领，外籍名都中心餐饮、休闲、娱乐中档只租不卖，出租率100较好周边白领高收入人群左岸商业街B区餐饮、休闲、娱乐中高档只租不卖，仅剩靠苏惠路1000平商铺待租人流不够充沛同质竞争激烈高收入人群白领广场餐饮中高档只租不卖，出租率100因地铁修路，影响到达性，西侧人流稀薄周边白领高收入人群新天翔广场写字楼

31、、商场、公寓已封顶33苏州主要商圈分布特征及商业状况分析园区湖东商圈项目业态档次租售状况经营状况客源定位金鸡湖广场1期餐饮、休闲、娱乐中高档一般经营不佳高收入人群金鸡湖广场2期中高档只租不卖，招租暂停，业态调整经营不佳高收入人群金鸡湖广场3期餐饮、办公中档只卖不租，销售率60承租不力，人流稀薄，仅有3家餐饮商家入驻中高收入人群现代休闲广场餐饮、休闲、娱乐中档只卖不租，仅剩1间412平商铺待租人流稀薄，经营状况一般游客，中高收入人群时代广场餐饮、休闲、购物、办公中高档只租不卖中高收入人群月光码头餐饮、休闲、娱乐中高档只租不卖2008.9月竣工34苏州主要商圈分布特征及商业状况分析园区商业状况阐述

32、工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻里中心的形式出现，基本满足周边居民日常的生活消费，但不能从根本上解决居民的生活购物以及享受需要。工业园区作为近年来苏州市重点规划发展的区域，产业重点由第二产业逐步向服务业发展，此项规划带动了区域内商业的迅速发展。由于该区域为城市新区，目前区域内的人口导入量、区域对外辐射能力有限，因此区域内难以发展百货等零售商业，唯能通过发展前期可有效吸引消费人流的餐饮、休闲娱乐等目的性消费业态逐步培养商业氛围，完善商业环境。园区内众多合资、独资企业的外籍工作人员、区内中高档及高档住宅人口的存在，使得区域内的餐饮、休闲娱乐业态呈现出异国餐饮、特色娱乐集中的特点。区内

33、消费者的购买力也促使其商业档次定位多以中高档为主。由于园区内在短期内商业集中放量，而其消费人口导入、公共交通等配套设施导入时机未能与之相匹配，造成目前区内商业业态同质化严重，商业物业空置率（特别是湖东地区）居高现象。苏州工业园区在苏州市整体发展规划中，属于重点发展区域，其内部各项产业发展的条件已基本成型。园区发展历史的因素使得其业已积累了相当数量的办公人群、外籍员工、住宅居民等消费人群，具备发展一定规模的商业发展潜力。而区内现有的企业品质、办公人员及住宅人口的消费力和购买力等远远高于其他区域的消费人群。这也对于我们的项目在档次以及业态定位上有了重要的借鉴。35 1 整体商业指标分析 2 周边住

34、宅调研分析 3 周边生活配套调研分析 36 1 周边区域消费者特征及行为分析 2 周边入住客户分析 3 周边未来入住客户分析 4 周边总体入住客户分析 37周边区域消费者特征及行为分析消费者调查目的了解工业园区消费者构成情况，收入水平，消费习惯和要求；了解工业园区消费者对现有业态的满意程度并预测可行业态组成；通过对工业园区消费者消费情况的研究，结合未来周边的发展规划，预计未来该地区的消费特点。并最终结合项目自身定位，制订相应的主题以及业态组合。研究方案设计研究城市/区域样本数目标人群访问抽样方法工业园区湖东各住宅入口各商业消费处200份有效问卷随机访问本次调查共发放问卷258份，回收有效问卷2

35、00份,问卷有效率达到78%25-50岁 男性、女性研究方法：定量研究访问方法：街头随机访问一对一访问38周边区域消费者特征及行为分析 本次消费者调查的被访者中，女 性占 45%，男性占55%，男女比例基本保持平衡。 从年龄分布来看，以25-35岁的消费者所占比例最高为56%；其次为年轻人的比例也较大，占19%。这两个年龄阶层代表的中青年消费者符合未来本项目的主要目标消费群体。因此，本次调查中所呈现的此类消费者的消费习惯和偏好将对本项目的定位提供一定参考。消费者背景性别与年龄构成39周边区域消费者特征及行为分析消费者背景职业与收入构成被访者中，以公司技术职员以及中高层管理者所占比例最高，分别占

36、31%、29%，其次分别为企业一般职工以及私营业主、公务员，这是与当地产业发展特征相一致的。被访者中家庭月收入相对于其他区域较高。9000-16000元/月占到39%，7000-9000元/月占到25%，从该统计情况来看，当地大多数消费者的收入水平处于中上等水平。在项目总体定位上，需考虑当地消费者的实际消费水平和购买力，整体档次定位可以切合其实际消费能力的中高档消费为主。40周边区域消费者特征及行为分析消费者消费习惯分析项目周边区域内商业设施比较缺乏，目前缺乏与区域内消费者日常生活紧密相连的相关生活消费场所，致使88%的被访者认为区域内现有的商业设施不能满足其消费需求。从调查结果看，目前区域内

37、消费者对于区域内的购物、餐饮特别不满意，分别占到40%、26%，同时也表明此类业态有很大的需求空间。休闲娱乐场所方面也同样缺乏。411.中海星湖国际2.海尚壹品3.雅戈尔未来城1期4.雅戈尔未来城2期5.中海湖滨1号2期6.中海湖滨1号1期7.空地8.万科玲珑湾9.中央景城10. 枫情水岸11.东湖大郡3期12.东湖春之韵13.东城郡14.东湖大郡1期15.东湖大郡2期16.金湖湾花园17IALa自由水岸18.翡翠国际19.中海国际社区20.欧洲城21.第五元素22.第五元素2期23.东湖林语1期24.东湖林语2期25.澳韵花园26.朗诗国际27.万科中粮本案28.伊顿小镇29.德邑30.南山

38、巴黎印象31天地源橄榄湾32.中旅篮岸国际33.金色尚城周边入住客户分析淞江路苏胜路方洲路金塔路钟园路沈浒路现代大道翠园路旺墩路星塘街津梁街南施街万盛街星湖街苏虹中路华池街玲玲街凤鸣街会心街西洲路九华路金鸡湖本案26143578琼姬路9107在建楼盘入住楼盘空地77111213长乐街141415161718777772021222324777252627272828293031323319湖东小区标地图42项目名称地理位置规模（户）入住情况入住人口枫情水岸钟园路与星湖街交叉口50070%1000雅戈尔未来城1、2期华池街西200060%3600中海湖滨一号玲珑街东100075%2300万科玲珑湾玲珑街西250060%4500东湖大郡1期长乐街与会心街交汇处400070%8400东湖大郡2期方洲路南100090%2700东湖大郡3期金塔路北100080%2400春之韵方洲路南600801500欧洲城南施街与苏盛路交叉口130050%2000周边入住客户分析入住客户统计43项目名称地理位置规模（户）入住情况入住人口第五元素津梁街与方洲路交叉口140060%2500东湖林语1期