合肥福乐门国际广场整合营销报告

1、福乐门国际广场项目整合营销报告 二零零九年十一月前 言进入2009年下半年，合肥房价呈飞速上升期，为了控制房价快速上升国家将会出台什么宏观政策，谁都难以准确预料；合肥楼市2010年走势如何，专家心理也没底而汇福置业12万平米福乐门国际广场项目将在年底面市，这要求我们必须以发展的眼光看待市场，力求对项目整合营销，实现开发最终目的。思考过程第一部分市场营销环境分析第二部分项目定位第三部分项目推广策略第四部分项目销售策略与执行第一部分市场营销环境分析一、经济环境分析1-9月份全市经济形势分析9月份，恰逢喜迎祖国60华诞之际，在市委、市政府坚强领导和科学调度下，全市主要经济指标增速继续加快，恢复性增长

2、趋势愈加明朗，规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售额等三项指标创历史新高。前三季度，克服国际金融危机不利影响，全市经济运行逐季回升，总体保持平稳较快发展的良好势头，地方财政收入等指标增幅居中部省会前列，为全年目标任务的实现奠定了坚实的基础。（一）、经济运行特点（1）农业生产保持稳定，秋季作物丰收在望前三季度，我市虽经历年初短暂干旱、霜冻和夏季风灾影响，但总体天气情况较好，没有出现大的灾害性气候，目前在地秋季作物长势良好，农业生产形势稳定。1、夏粮作物喜获丰收。据夏收作物报表显示，全市小麦播种面积5.3万公顷，同比增长1.9%，总产量27.7万吨，增长2.1%。小麦单产在去年丰收的情

3、况下，今年再提高1.9%。油菜籽播种面积12.1万公顷，增长13.3%，总产量26.9万吨，增长8.9%。蔬菜播种面积3.6万公顷，总产量70.0万吨，分别增长2.8%和5.0%。2、秋季作物长势良好。初步统计，全市秋粮播种面积21.9万公顷，同比下降1.1%。其中，玉米和薯类播种面积分别为1.1万公顷和0.4万公顷，扩大5.4%和4.5%；稻谷和豆类播种面积略有减少，分别为19.2万公顷和0.8万公顷，减少1.5%和6.5%。目前秋粮长势良好，水稻有望丰收。3、畜牧业健康平稳发展。前三季度，全市肉类总产量27.5万吨，同比增长7.6%。其中，出栏肉猪154.5万头，增长7.1%，猪肉产量13

4、.1万吨，增长6.4%；出栏家禽8526.81万只，增长10.5%，禽肉产量13.9万吨，增长10.5%。此外，禽蛋产量8.6万吨，增长4.6%；牛奶产量3.8万吨，增长35.2%；水产品产量8.6万吨，增长9.1%。（2）重点企业强劲增长，经济效益全面提升9月份，全市1672户规模以上工业企业完成总产值257.25亿元，实现增加值71.22亿元，同比增长39.5%，比上月加快1.5个百分点。工业品产销率95.3%，环比提高0.8个百分点。规模以上工业企业用电量5.9亿千瓦时，同比增长9%。前三季度，规模以上工业企业完成总产值2000.15亿元，接近2008年全年水平；实现增加值559.74亿

5、元，增长28.0%，为今年以来最高增幅。工业品产销率为94.7，同比回落1.7个百分点。规模以上工业企业用电量52.4亿千瓦时，增长4.9%。1、部分重点骨干企业生产强劲增长。9月份，我市有32户企业的产值突破亿元，同比增加2户企业，其中江汽股份和格力电器当月产值均创出新高，2户企业当月产值同比增加29.5亿元。前3季度，全市共有265户企业的产值超过亿元，比去年同期增加70户企业，共完成产值1646.6亿元，同比增加444.3亿元，占全市增量的88%。部分2008年以来投产的企业产能释放明显，格力电器、海尔电冰箱、福达中板和长虹实业4户企业前9个月同比增加产值122.7亿元，占全市增量的24

6、.3%。2、汽车家电等八大产业比重稳步提高。1-9月份，全市八大产业实现增加值387.09亿元，占全市的比重为69.2%，同比提高1.5个百分点。八大产业增加值同比增长31.2%，对全市工业增长的贡献率达69.3%。受益于“汽车下乡”、“家电下乡”和“家电以旧换新”等众多利好政策，汽车产业实现增加值61.23亿元，家用电器产业实现增加值109.45亿元，两大产业增加值占八大产业的比重为44.1%，比去年同期提高了8.7个百分点。3、企业经济效益指标全面提升。8月份，我市规上工业企业实现利润达到10.90亿元，单月利润首次突破两位数。1-8月份，规模以上工业企业实现主营业务收入1392.84亿元

7、，同比增长16.7%，创年初以来新高。实现利税总额116.11亿元，同比增长21.3%，其中利润总额58.38亿元，增长18.8%，为今年以来首次实现两位数增长。企业亏损面为24.1%，比前7个月减少1.7个百分点；亏损企业亏损额为11.31亿元，同比增长28.6%，较前7个月收窄9.9个百分点。工业企业经济效益综合指数达到288.0%，同比提高24.9个百分点。（3）竣工项目大幅增加，房屋销售形势看好9月份，全市完成全社会固定资产投资247.82亿元，创历史新高；同比增长49.1%，比上月加快16.4个百分点。前三季度，完成全社会固定资产投资1817.49亿元，接近去年全年水平；同比增长27

8、%，比上半年加快3个百分点。其中，农村投资88.69亿元，增长30.1%；城镇投资1728.8亿元，增长26.8%。房地产投资492.67亿元，增长13.5%。1、竣工项目大幅增加。今年以来，我市工业竣工项目较去年同期成倍增长，为工业生产增长提供有力支撑。1-9月份，我市竣工项目1831个，同比增长1.4倍；其中竣工工业项目481个，同比增长1.3倍，竣工亿元以上工业项目34个，比去年同期增加32个。2、商品房销售市场形势看好。9月份，全市销售商品房122.09万平方米，仅比上月少3.12万平方米，为近一年来的次高点。9月末，商品房空置面积为135.09万平方米，比上月减少1.94万平方米。1

9、-9月份，我市销售商品房818.31万平方米，同比增长1.3%，是今年以来首次出现正增长；商品房施工面积为4151.06万平方米，同比增长14.9%，其中新开工面积为936.5万平方米，同比增长5.7%，改变了前8个月下降的局面；竣工面积为345.54万平方米，同比增长4.9%。3、工业投资创历史新高。9月份，我市完成工业投资82.73亿元，创历史新高；同比增长83%，仅次于今年2月份；环比增长43.8%，是今年的最高点。1-9月份，工业投资累计完成557.9亿元，超出去年全年水平22.12亿元；同比增长29.9%，比前8个月加快6.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为30.7%，同比提高

10、0.7个百分点。技术改造投资累计完成276.69亿元，同比增长61.4%，其中工业技术改造投资累计完成262.85亿元，增长65.9%。工业技术改造投资占工业投资比重为47.1%，同比提高10.2个百分点。（4）人均零售额突破万元，城乡市场共同繁荣9月份，实现社会消费品零售总额65.32亿元，同比增长19.3%。1-9月份，实现社会消费品零售总额498.03亿元，同比增长19.6%。其中，批发零售业实现零售额435.05亿元，增长19.9%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达88.1%，较上半年提高1.7个百分点。以2008年末户籍人口486.74万人计算，前三季度全市人均零售额已突破1万元，

11、达10232元。1-9月份，全市农村市场实现社会消费品零售额54.49亿元，同比增长22.6%，增速快于城市3.3个百分点。“家电下乡”成为农村市场热点，截至9月26日，全市已备案的家电下乡经销网点785家，已销售并录入信息系统的“家电下乡”产品7.85万台，销售额达1.54亿元。（5）财政收支同步加快，贷款增速又创新高9月份，完成财政收入26.68亿元，同比增长30.1%。其中，地方财政收入13.51亿元，增长40.5%。完成财政支出22.49亿元，增长83.7%。前三季度，完成财政收入250.66亿元，同比增长12.4%。其中，地方财政收入134.17亿元，增长18.4%。分别比前8个月加

12、快1.8和2.1个百分点。完成财政支出147.69亿元，增长45.1%，比前8个月加快5.3个百分点。9月末，我市金融机构人民币存款余额3800.83亿元，同比增长38.2%，增幅较上年同期提高10.1个百分点。人民币各项贷款余额3384.34亿元，同比增长40.6%，增速高于全省5.9个百分点。其中，人民币中长期贷款余额2303.82亿元，同比增长38.5%，短期贷款余额977.17亿元，同比增长39.5%，增速均创2008年以来新高。个人住房贷款带动个人消费贷款快速增加。9月末，我市个人消费贷款余额536.63亿元，同比增长45.4%，增速创历史新高。（6）新批外资企业明显增多，引进市外内

13、资项目逾千利用外资形势逐渐好转，9月份，新批外商投资企业8户，其中制造业4户，房地产业2户，商业零售批发业1户，餐饮服务1户。投资总额1000万美元以上项目3个，均由世界500强企业投资，分别是英国特易购投资的合肥长江特易购置业有限公司、日本住友化学株式会社投资的住化电子材料科技（合肥）有限公司、法液空集团投资的液化空气（合肥）有限公司。本月又新增两家世界500强企业进驻合肥，迄今为止，在合肥投资的世界500强企业已增加到51家。1-9月份，全市新批外商投资企业35户，其中总投资1000万美元以上的有8个。全市实际利用外资8.25亿美元，同比增长6.4%。其中直接利用外资6.63亿美元，同比增

14、长3.7%。工业实际利用外资4.15亿美元，同比增长32%。9月份，全市新建内资项目132个，其中省外资金项目66个；实际到位市外资金98.58亿元，同比增长32.1%，其中省外资金71.94亿元，同比增长50.2%。1-9月份，全市引进1054个市外项目，其中省外资金项目585个；实际到位市外资金870.88亿元，同比增长45.0%，其中省外资金638.33亿元，增长43.9%。（二）、总体特征面对全球经济危机，在一系列政策、措施的引导下，我市主要经济指标由去年9月份的最低点到今年上半年的波动、反弹直至三季度的走稳、走高，经济运行呈现“总量结构同步提升”的良好态势，反映出我市“保增长、促民生

15、、调结构”取得了积极成效。（1）主要经济指标快速回升，中心城市地位增强 1、从自身走势看，主要指标增速加快态势强劲。前三季度，规模以上工业增加值增长28%，比一季度、上半年分别提高2个和4个百分点，特别是5月份以后，增幅快速攀升、总量连创新高，9月份单月增加值首次突破70亿元，站在新的起点上。财政收入由一季度的负增长（下降0.5%）到上半年的一位数增长（增长5.5%），提升至前三季度两位数增长（增长12.4%），9月份增速在今年各月中仅次于8月份。城镇居民人均可支配收入增速比上半年提高0.5个百分点。前三季度，我市企业景气指数逐季走高，一季度为112.8点，处于相对景气区间；二季度达到127.

16、0点，回升到较为景气区间；三季度进一步上升到145.6点。企业家信心指数从一季度的102.2点，二季度的118.0点，回升到三季度的135.4点。2、从对全省贡献看，带动力进一步提高。1-9月份，我市规模以上工业实现增加值占全省的比重为20.1%，高于去年同期1.4个百分点，高于去年全年1.5个百分点；社会消费品零售总额占全省的比重为20%，高于去年同期及全年0.2个百分点。财政收入和地方财政收入占比分别为21.9%和21.2%，高于去年同期0.1个和0.4个百分点。3、从中部省会看，多项指标增速位居第一。1-9月份，我市地方财政收入增速位居中部省会第1。今年前8个月，我市主要经济指标中规模以

17、上工业增加值、社会消费品零售额增幅在中部六省会城市中位居第1，预计1-9月份仍有望保持第1。（2）用工需求稳中见旺，民生工程成效显著1、从就业看，创业带动成绩斐然。今年以来，我市大力推进创业带动就业工作，就业人数明显增加。1-9月份，全市新增就业人数8.08万人，下岗失业人员再就业2.22万人，就业困难对象再就业5351人，均超额完成全年目标任务。农民工返乡创业人数为4622人，创办经济实体2072个，带动就业3.03万人。目前，全市经济持续向好，格力等企业反映用人需求紧张，劳动力市场供不应求。2、从民生看，各项措施积极有效。今年我市民生工程由上年的28项扩大到36项，全年应到位资金32亿元，

18、截至9月末，实际到位资金21.68亿元，资金到位率达91.4%，其中市县两级资金到位率达到100%。全市养老、失业、医疗、工伤、生育五项保险人数分别比上年同期增长13.9%、9.4%、13.6%、10.4%和7.2%。三县四区222万农民参加了新农合，55万人次获得医疗补偿，农民低保提高到1000元；农资综合补贴、农机补贴、粮食直补、良种补贴等各项补贴资金2.8亿元全部发放到位，农民人均补贴106元。（3）结构调整扎实推进，经济增长的基础进一步夯实1、从农业看，种植业规模化进程加快，养殖业集约化水平提升。一大批省内外知名公司先后入驻三县，万亩蔬菜基地、柿树蔬菜基地、食用菌基地、大葱基地和南瓜基

19、地纷纷建立，蔬菜生产向品种多样化、精品化发展。通过培育龙头企业和合作经济组织，养殖业集约经营水平迅速提升。今年以来，新增市级农业产业化龙头企业15家，新增各类农民专业合作经济组织10家，吸收会员1200多名。新增各类养殖场100多个，新建了一批万头生猪、百万只家禽、百头奶牛和百亩连片水产养殖基地，规模化养殖比重继续领跑全省。2、从工业看，当期优势行业符合产业政策，后期发展注重结构升级。一是围绕“汽车下乡”、“家电下乡”和“家电以旧换新”，充分发挥产业优势，加大市场需求产品的生产，洗衣机、空调、冰箱、彩电等产能得到释放，规模效益明显发挥。1-9月份汽车及家电产业分别增长28.8%和79.4%，同

20、比分别提高16.4个和65.7个百分点。由此带动八大产业规模明显扩大，八大产业增加值同比增长31.2%，高于全市平均水平3.2个百分点，比一季度和上半年分别提高5.8和6.2个百分点。二是加大产业升级的投入。正在建设中的熔安动力船用低速柴油机项目，对促进合肥成为国内船用设备主要生产基地，提升我市乃至全省工业结构具有重大意义。京东方六代线项目，不仅强化了合肥作为“中国家电生产基地”的实力和地位，而且使合肥直接跻身于信息产业发展的前沿。（三）、2009年1-9月房地产市场分析1、1-9月份房地产市场基本情况（1）土地市场总体活跃：经营性用地市场：1-9月份我市经营性用地共成交54宗，成交总面积38

21、46.31亩，同比增长40.41%；成交金额83.7亿元，同比增长41.28%；经营性用地市场较为活跃。其中：9月份我市经营性用地成交5宗，成交面积419.04亩，成交金额15.0亿元。本月我市经营性用地成交量增幅明显，企业购地积极性增高。9月份我市房地产开发购置土地总面积27.73万平方米，同比增长304.23%，环比增长146.49%；完成开发土地25.56万平方米，同比增长10.6%，环比增长40.05%。本月房地产企业开发力度明显增强。（2）房地产投资保持高位运行：9月份我市房地产开发投资60.02亿元，其中住宅48.91亿元，同比分别增长4.44%和10.61%，环比分别增长20.6

22、2%和38.48%；本月房地产企业购置土地面积和完成开发面积增幅较大，房地产开发投资额环比增幅明显。（3）商品房新开工速度有所放缓：9月份我市商品房新开工面积204.53万平方米，同比增长18.64%，环比下降8.99%；其中商品住宅新开工面积176.55万平方米，同比增长30.3%，环比下降2.99%。商品房月度新开工面积在7月份快速攀升至220万平方米后小幅回落。（4）市场库存供应量有所下降：截止到09年9月底，全市商品房累计结转可售面积为737.4万平方米，其中商品住宅面积397.13万平方米，市场库存供应量持续小幅下降。9月份商品房批准预售面积116.19万平方米，其中商品住宅104.

23、27万平方米，同比分别下降44.03%和45.67%，环比分别下降22.09%和22.58%，受近两个月商品房新开工面积回落的影响，本月房地产开发企业推盘数量有所下降。（5）房地产销售市场活跃：商品房市场：9月份我市商品房销售备案面积为155.79万平方米，其中商品住宅138.11万平方米（13589套），同比分别增长155.71%和184.82%，环比分别增长10.84%和8.36%，销售市场活跃，销售量继续维持高位。市区商品房平均销售价格为4590.98元/平方米，其中商品住宅为4356.24元/平方米，同比分别增长4.42%和6.01%，环比分别增长3.46%和0.77%。商品住房正常交

24、易价格上涨的幅度自8月份开始逐步回落。二手房市场：9月份我市二手房成交总面积为33.73万平方米，其中住宅面积为27.35万平方米，同比分别增长205.22%和341.65%，环比分别增长13.77%和22.56%；市区二手房平均成交价格为3431.78元/平方米，其中住宅为3534.0元/平方米，同比分别增长13.87%和11.62%，环比分别下降5.03%和7.89%。二手房市场呈现出量增价跌的发展趋势。（四）、1-9月份房地产市场结构情况（1）房地产开发投资结构1-9月份房地产开发企业的房地产开发投资总额为383.14亿元，按照项目构成分类：直接用于工程建设的投资有316.18亿元，直接

25、用于购置土地的投资有50.65亿元；按照产品用途分类：用于住宅项目开发的投资有278.15亿元，用于办公项目开发的投资有27.09亿元，用于商业项目开发的投资有40.41亿元。（2）房地产新开工面积结构1-9月份房地产开发企业的新开工面积为1329.51万平方米，其中：商品住宅项目新开工面积有1075.04万平方米，办公楼项目新开工面积有66.24万平方米，商业用房项目新开工面积有96.7万平方米。（3）商品房销售市场区域结构1-9月份，市区九区的商品住房销售备案数据见下表，各区域销售量都有不同程度的发展，其中滨湖区今年累计销售量已经达到185万平方米，超过传统的优势区域蜀山区和包河区，商品住

26、房销售量跃居全市各区之首，发展速度远远领先于其它区域。1-9月份蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区滨湖区备案面积142328666251411854775094051959884684456382797745941857208备案金额64935930884353367321726186007175640280524309917700431备案均价4562.404661.694501.754265.00 4388.393749.424395.014001.033771.42（4）购房人结构情况1-9月份市区销售备案的商品住房中，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商

27、品住房套数占总比为48.39%，安徽省其他城市居民购买的占总比为43.3%，外省居民和部队官兵购买的占总比为8.31%；根据购房人的出生年代分析，60年代及以前的占总比为26.32%，70年代的占总比为32.96%，80年代及以后的占总比为40.72%。本地居民购买需求较为稳定，外地居民对我市商品住房的认可程度较高，80年代及以后的刚性自住购买需求十分旺盛。（五）、9月份合肥房地产市场发展数据综合分析1、土地供需高峰期正式来临2009年9月份合肥土地交易行情，呈现供求双方活跃，双双创造 09 年最高记录。在企业拿 地积极性和欲望旺盛高涨，土地价格涨幅明显的情况下，出现土地交易行情高峰周期，说明

28、本 月合肥土地交易市场行为的含金量极高，也为明年的楼市市场供应量的高涨奠定坚实基础。9月份合肥市区土地供应宗数为16宗，供应面积高达1338.9亩，供应面积成功超过 2009年4月份的1329.7亩的年度中月度历史最高记录，创造了新的月度土地供应面积的最高记录；合肥地区（含三县）土地供应宗数为21宗，面积为1642.7亩，供应面积也超越 2009年4月份的1621.5 亩，重新创造新的最高值。9月份合肥市区共计成交宗数为6宗，成交面积为654.3亩，折算后为43.6万，成交面 积仅次于2009年5月份的1409.3亩的年度中历史月度最高记录；合肥地区（含三县）土地成 交宗数为8宗，面积为796

29、.5亩，折算后为9.5万，也仅次于2009年5月份创造 1610.9 亩 的历史月度最高记录，成为第二高的月度。2、10月份土地成交将仍然处于高峰周期内从9月份合肥土地供应量创造新的最高记录，综合09年2月份后，无论是挂牌还是拍卖方 式都保持100%的成交成功率，且绝大数都创造出可观的溢价率来看，10月份合肥土地交易还将 保持本月度的行情，将还会处于高峰周期中。3、企业拿地成本成倍增长从成交土地的楼面价来看，2009 年 9 月份的楼面价呈现成倍的上涨。合肥市区 9 月份成交 土地的楼面价高达为 2696.4 元/，环比 8 月份增加了 2006.4 元/，环比增幅将近3倍，高 达 290.8

30、%，同时也一举刷新 2009 年 7 月份创造 1510.4 元/的历史最高楼面价记录；合肥地 区（含三县）本月成交土地的楼面价为 2560.0 元/，也成功超越 2009 年 7 月份的 1443.7 元/，创造了 09 年新的月度楼面价最高记录。 楼面价的成倍上涨，再创最高新纪录，都说明开发企业拿地的成本正在快速增长，造成目前的原因是，2009 年合肥楼市长达 9 个月的迅猛的去化速度，且资金流动性高，现金流充足的前提下，一是合肥现有开发企业土地储备量得到充分利用，储备量不高；二是新来开发企业入 市合肥，需要拿地来启动项目；三是开发企业对合肥楼市市场后续走势的看好。4、推介手段升级 新城区

31、和老城区交易差异合肥土地市场出现难得一见的高度繁荣期，且企业拿地意愿非常强烈的时期中，政府相关 管理部门将会充分利用目前非常好的土地交易氛围，对合肥土地供给等总体规划、通盘考虑、 城市建设和经济发展等方面都将变得游刃有余，而非纯粹的追求地块的经济价值，还将更加关 注地块对市政建设、市容市貌、更新换代和地块建成后的质量方面的要求。土地管理部门针对新城区和老城区土地的推介或者推售策略出现了非常大的区别。新城区 地块在整体规划的要求下，以成交为主，加速新城区建设速度；而老城区地块项目则是要求更 高，如开发企业经济实力、运作能力、创新能力、地标性能力、经验实力等方面进行严格要求。 如 9 月份合肥土地

32、相关部门就走出合肥，主要针对老城区的黄金地块，分别在厦门和北京举办 了两次“魅力合肥、阳光地产”的专项推介会，目标企业都是以国有大型房企为主。5、滨湖土地成为土地供求主流政府助推滨湖新区的开发建设，配套设施逐渐完备、规划蓝图宏伟、新区加速建设等方面 的因素，土地收储成本低，可利用土地量巨大，且滨湖新区土地可规划性极强等特点，致使滨 湖必将成为合肥未来一段周期内的土地主流供应区域。6、年度楼面价地王出现2009年9月9日政务新区，地块编号为 ZWQTB-034 地块，面积为 211.0 亩，规划用途为居 住，经过数十轮的激烈竞价，被上海绿地集团合肥置业有限公司以 512 万/亩的高价竞得，创造了

33、82.9%的高溢价率，而由于该地块容积率仅为 1.5，造成其建筑楼面价高达 5120.0 元/的天 价，远远超过以往成交地块的楼面价，创造新的楼面价最高记录，加上该地块的面积很大，成交总金额高，故该地块成为合肥 2009 年成交的地块中含金量极高、实至名归的楼面价地王。（六）、土地市场篇（1）、9 月份合肥（含三县）开发性质土地数据合肥纯居住纯商业商住公示地块数量966公示地块面积（亩）565.1473.6604.0成交地块数量422成交地块面积（万）599.030.1167.4成交金额（亿元）21.060.405.04成交楼面价（元/）3477.01018.41291.2溢价率：75%底价成

34、交率：25%拍卖流标率：0%数据来源：合房网房地产研究中心数据库合肥（含三县）土地成交量重现高峰合肥（含三县）9 份共计成交 8 宗土地，合肥市区成交 6 宗，而肥东县成交 2 宗，肥西和长丰县均无成交记录。9 月份合肥市区共计成交宗数为 6 宗，成交面积为 654.3 亩，折算后为 43.6 万，成交面 积仅次于 2009 年 5 月份的 1409.3 亩的年度中历史月度最高记录；肥东县土地成交面积为 142.2 亩，折算后为 9.48 万，环比增长明显。合肥地区（含三县）土地成交宗数为 8 宗，面积为796.5 亩，折算后 9.5 万，仅次 5 月份创造 1610.9 亩的月度最高记录，成

35、为第二高的月度。9月平均楼面价成倍暴涨从成交土地的楼面价来看，2009 年 9 月份的楼面价呈现成倍的上涨。合肥市区 9 月份成交 土地的楼面价高达为 2696.4 元/，环比 8 月份增加了 2006.4 元/，环比增幅将近 3 倍，高 达 290.8%，同时也一举刷新 2009 年 7 月份创造 1510.4 元/的历史最高楼面价记录；肥东本 月土地成交的楼面价为 1802.7 元/，也刷新了 2009 年 7 月的 1357.9 元/的历史最高记录。合肥地区（含三县）本月成交土地的楼面价为 2560.0 元/，也成功超越 2009 年 7 月份的1443.7 元/，创造了 09 年新的月

36、度楼面价最高记录。三个月来首次出现底价成交自 2009 年 6 月份后，无论是合肥市区还是三县，在 7、8 两个月中成交土地中均无出现底价成交现象，而本月在合肥市区和肥东县均出现 1 宗土地以底价成交，即是三个月来首次出现。（七）、9月合肥（含三县）经营性建设用地供应分析（1）、经营性建设用地供应量1）、供应量2009年9月份合肥市（含三县）经营性国有建设用地共计供应21宗地块，相比上月多出14宗；面积是1642.7亩，环比上月的494.4亩，增加了1148.3亩；按照标底价格计算，供应土地金额共计为27.52亿元，环比上月增加了16.77亿元，涨幅超过1倍，高达156.2%。2、9月份开发性

37、质土地结构分析1）、供应土地规划用途结构数据来源：合房网房地产研究中心数据库从规划用途的面积结构来看，9月份合肥（含三县）土地供应相对较为均衡，三种规划用途 的土地供应面积差距不大。其中商住规划用途供应 604.0亩，占本月土地供应总面积的37%； 纯居住规划用途供应 565.1亩，占总体量的34%；纯商业规划用途的供应面积为473.6亩，占总量的29%。2）、开发性质土地9月份供应底价总金额金额1）、供应金额9月份合肥（含三县）经营性建设用地供应总金额高达 27.52 亿元，环比上升 16.77 亿元，环比涨幅超过1倍，高达156.2%。2、供应总金额走势9月份土地供应底价金额创记录按照标底

38、价格计算，供应土地金额共计为27.52亿元，环比上月增加了16.77亿元，涨幅 超过1倍，高达156.2%。成功超过4月份的 23.33 亿元，创造09年月度供应金额的最高记录，且将该记录提升了4.19亿元。（八）、开发性质用地9月份成交分析1、9月份开发性质土地成交综述合肥（含三县）开发性质用地成交环比表指标8 月份9 月份差额环比成交块数286300.0%面积（亩）121.1796.5675.4557.7%金额（亿元）1.9526.5024.551259.0%规划面积（万）25.7103.577.8302.7%楼面价市区690.02696.42006.4290.8%成交宗数、面积和金额都成

39、倍增涨合肥（含三县）9月份成交8宗土地，环比上月增加6宗，成交宗数环比涨幅达3倍，为300.0%；本月成交面积为796.5亩，比上月增加675.4亩，涨幅高达557.7%；成交总金额为26.50亿元，环比上月激增24.55亿元，涨幅高达1259.0%。无论是成交量还是成交金额来看，合肥（含三县）土地市场在经历连续2个月大面积下降后，于本月又上升到阶段波峰。成交土地规划建筑面积涨幅超过3倍9月份合肥（含三县）成交土地规划建筑面积预计为103.5万,环比上月的25.7万，急增了77.8万，涨幅超过3倍，高达302.7%。由于ZWQTB-034（政务区）、SXH-1（高新区）都是低于2的低容积率的影

40、响，使得成交土地规划建筑面积的涨幅明显小于土地成交面积的涨幅。土地成交楼面价暴涨2.5倍左右合肥市区9月份成交土地的平均楼面价仅2696.4元/，环比增加了2006.4元/，环比涨幅接近3倍，高达290.8%，主要是由于政务区和高新区两个地块的低容积率导致合肥市区的楼面价出现成倍的上涨；合肥（含三县）则平均楼面价为2560.0元/，环比上月增加了1800.2元/,涨幅超过2倍以上，高达236.9%。2、土地成交走势2007年前三季度 2008年前三季度 2009年前三季度 面积（亩）2875.38862739.3114089.507同比-4.73% 49.29% 金额（万元）407041.44

41、592451.761061231.204同比45.55% 79.13% 平均地价（万元/亩）141.56 216.28 259.50 同比52.78% 19.99% 数据来源：合房网房地产研究中心数据库每月土地成交情况（亩） 月份 2007年前三季度 2008年前三季度 2009年前三季度 1月份 742.12-502.0815 2月份 179.24379.807240.42 3月份 337.61102.40980.874月份 669.84350.62303.055月份 79.95700.461503.48016月份 391.3485-629.41517月份 193.6301207.71124

42、.36528月份 0929.79551.55359月份 281.6568.51654.2716数据来源：合房网房地产研究中心数据库土地交易量呈现强劲反弹从图标可以清晰看出，合肥（含三县）土地交易面积和成交总金额都是呈现“折浪型”走势。09 年的 5 月交易面积和成交金额都到达阶段性的峰值，随后逐月大幅下降走势，更是在 8月到达谷底，创造 09 年土地月度交易量的最低记录；随后 9 月份土地成交又出现强烈的反弹，本月成交金额仅次于5月份创造的月度最高记录，成为第二高的月份，而成交面积低于 5 月份和 6 月份，成为第三高的月份。3、土地成交规划用途结构9月合肥（含三县）土地成交796.5亩，环比

43、上月增加了675.4亩。其中纯居住规划用途成交面积为599.0亩，占总量的75%，成为绝对的贡献者；商住规划用途土地成交 167.4亩，占总体量的21%；而纯商业规划用途则成交了30.1亩，仅占总量的4%。4、合肥成交土地楼面价走势创造09年单月楼面价最高记录合肥市区9月份楼面均价为2696元/，合肥地区（含三县）楼面价为2560元/，在经历上个月的谷底后，本月又双双环比成倍上涨，创造了09年月度成交土地楼面价最高记录。2009年前三个季度合肥房地产市场形势一片大好，供需基本协调。受市场惯性影响，下一阶段合肥房地产市场将很有可能持续上冲。本案所处宏观形势，较好。（八）蜀山区房地产市场分析（1）

44、、蜀山区房地产市场综合分析9月份依然是合肥全区住宅销售主要贡献区域之一，依然保持高活跃程度，但与其他主销区 域相比，该区成交量环比上月呈现明显的上升，涨幅将近2成；同时成交量仅次于滨湖新区，是合肥所有区域中第二高的区域。蜀山区首次面市的楼盘数极少，绝大多数都是现有在售楼盘的加推方式供应，其中该区的新开盘的西环商贸中心做出巨大贡献，该楼盘住宅成交量占蜀山全区总量的1/4左右；蜀山区依然保持其住宅高价格的特性，且保持非常稳定，未出现高幅度的涨跌。9月份该区 住宅价格为4799.8元/，落后于包河和政务两区，成为合肥第三高价的区域；同时仅低于8月份创造的09年月度均价的最高记录，成为该区住宅成交均价

45、第二高的月份。综合蜀山09年度的楼市成交指标走势，均表现坚挺，无明显波动，说明该区域的房地产行业的健康程度居全市之首。1、蜀山区供求关系比数据说明：新增套数和面积均为实际新增量，即扣除撤单、持有、抵押等不可售的供应量，项目新增套数销售套数供求关系比新增面积（万M2）销售面积（万M2）供求关系比蜀山173718960.9214.817.00.87全市住宅9542110460.8691.6112.80.81数据来源：合房网房地产研究中心数据库蜀山套数供求比9月蜀山住宅类商品房实际新增套数为1737套，销售达1896套，蜀山住宅商品房套数供求关系比为0.92，即1：1.09；仍体现为轻微的供小于求的

46、态势，但环比上月的套数供求比，本月 住宅供求关系更加均衡，基本为供需平衡局势；蜀山面积供求比9月蜀山住宅商品房新增供应面积为14.8万，销售面积为17.0万，蜀山住宅商品房面 积供求关系比为0.87，即1：1.15，也是呈现供小于求，环比上月程度也有所缓和；蜀山供求比评析蜀山套数和面积供求比值均小于1，说明该区住宅商品房的呈现供小于求的局面，但由于本 月新增量出现较大幅度的上升，故供不应求的程度出现明显的缓解；相比面积，套数供求关系 比要更加的平衡。另蜀山区供求关系走势一向较为平稳，且相比全市的平均水平也更加均衡。2、成交量蜀山成交量项目销售套数销售面积蜀山189179月总销售1104112占

47、全市比例17.215.1数据来源：合房网房地产研究中心数据库销售套数涨幅接近 2 成2009年9月份，蜀山区住宅类商品房销售1896套，环比上月增加286套，环比增幅接近2成，达17.8%，主要受西环商贸中心的集中备案的影响，销售套数出现上升。蜀山住宅成交套 数占全市总量的17.2%，环比上月，该区在全市中的比重上升了2.8个百分点，主要由于包河、庐阳等区域的成交套数出现较大幅度的下降。销售面积环比涨幅不高9月蜀山销售面积达17.0万，环比上月增加0.8 万，环比增幅仅为4.9%，远远小于套 数的涨幅，说明成交住宅的单套平均面积明显小于上月水平。本月蜀山住宅销售面积占分别全 市总量的 15.1

48、%，环比上月也上升了 0.7 个百分点。经历 7、8 两个月占全市比重的连续下降，本月出现回升迹象。、蜀山成交量走势分析蜀山区一直保持高量的成交行情走势，其中2009年7月份到达顶峰，随后8月份出现大幅下降，随着“金九”的开始，该区域住宅成交量有开始出现回升的迹象。3、成交价格分析）、蜀山成交价格项目蜀山全市与全市差额8月48844315.85689月47994323476差额-7-蜀山区9月份住宅销售均价为4799.8元/，环比上月住宅均价下跌了84.6元/，跌幅为1.7%。在全市住宅均价环比微弱上涨下，而蜀山区却环比下跌了近百元。蜀山住宅成交价格在 8 月份创造了 09 年月度均价最高记录

49、后，本月该区价格又环比出现下跌的现象，主要是受信旺华府骏苑、龙居山庄和长城天一家园等楼盘较低的备案价格所致。9 月份成交价格也是仅低于上月的历史最高记录，为09年第二高的月度。蜀山区成交均价，相比全市住宅销售均价仍然高出 476.1 元/。相对上月，对全市均价的正值贡献出现了缩小，环比降低了92.5 元/的正值贡献。蜀山区住宅销售价格走势9月份蜀山住宅成交均价为4780元/,环比跌幅为1.7%，也是合肥价格环比下跌的区域中，跌幅最小的区域。同时也仍超过 5 月份的记录，成为仅低于8月份创造的 09 年月度均价最高记录，成为销售价格第二高的月份。蜀山自09年以来，成交均价一直保持在4400元/以

50、上，在3月和4月由于实行高优惠的销 售策略，7月份是受经济适用房的高备案量影响，该区本年度住宅价格走势出现两个谷底。在8月份蜀山猛增的过程后，9月份又出现市场行为的微调。4、成交总金额 9 月份蜀山销售总金额项目蜀山全市占全市比例成交金额（亿元）8.1648.7616.7%9月份蜀山区住宅商品房销售总金额为8.16亿元，环比上月销售总金额增加0.24亿元，增幅仅为3.1%；本月蜀山住宅销售金额占全市总金额为16.7%，相比较上月比重上浮了0.4个百分点，是比重连续两个月下降后首次出现上升的现象。、蜀山区住宅销售总金额走势蜀山区成交总金额总体呈现“波折式”上升态势。本月蜀山住宅销售总金额高达8.

51、16亿元，环比8月份增加了0.24亿元，涨幅也仅为3.1%，经历上月的下降后，9月有开始小幅回升走势。5、实际供应量）、蜀山住宅实际供应量环比表区域8月新增套数9月新增套数套数环比8月新增面积9月新增面积面积环比蜀山1012173771.6%11.314.831.0%全市7814954222.1%80.591.613.8%蜀山供应套数增幅达7成 面积仅上升3成蜀山新增套数1737套，环比上月增加了725套，增幅超过7成，高达71.6%，明显高于全市的增幅；新增供应面积为14.8 万，环比增加3.5万，增幅仅为31.0%，但蜀山面积增幅 也明显高于全市平均水平。蜀山区住宅供应套数的增幅高达7成，

52、而面积增幅却仅为3成，说明蜀山区9月份新增的 房屋的单套平均面积远小于上月的平均水平。蜀山供应量处全市第三高的区域无论是供应套数还是供应面积，蜀山区的供应量都是低于滨湖和瑶海两区，位列供应榜的 第三名。蜀山占全市总供应套数的 18.2%,环比上月供应比重上升了5.2个百分点；实际供应面 积占全市总供应面积的16.2%，也比上月比重上升了2.2个百分点，蜀山的供应量也是合肥全 市主要供应区域之一，且该区月度供给量都保持较高的稳定性，从未出现供应量负增长的情况。、蜀山供应量走势分析从蜀山区住宅供应量的走势图可以看出，蜀山区每月都保持较大的供应体量，其中供应套 数在 2009年7月创造最高记录，而

53、8 月跌落谷底，金九供应量有出现强劲的反弹式上升；供应 面积在2009年6月份创造最高记录，随后连续2个月出现快速下滑走势，金九也强烈反弹上升。6、可售量、蜀山住宅可售量环比表区域8月可售套数9月可售套数套数环比8月可售面积9月可售面积面积环比蜀山1087010711-1.5%108105.8-2.0%全市41119439690-3.7%432.3411.2-4.9%蜀山住宅可售量连续3个月下降蜀山在6月份可售量环比上升后，7、8、9 月连续 3个月可售量都出现环比下降走势，且下降幅度较大。虽全市可售量保持较大幅度的下降，而由于蜀山是全市主要新增供应量的区域，故该区可售量的去化速度略还是小于全

54、市的平均水平。蜀山住宅可售量仍高居首位蜀山可售套数为10711套，占全市总量的27.0%,环比上月上升了0.6个百分点；可售面积 为105.8万，占全市总可售面积的25.7%，环比上月上涨了0.7个百分点；且两项指标均占 全市的1/4左右，同时也是合肥所有区域中，可售量最大的区域。、蜀山区可售量走势分析从可售量月度走势图中可以看出，除了 2009 年 6 月可售量出现微弱的波动，其他都是呈现稳定的下降走势，只是后期的去化速度出现明显的下降。7、蜀山库存理论去化周期类别可售量9月销售量库存去化时间套数1071118965.6面积105.817.06.2全市住宅库存套数39690110463.6全

55、市住宅库存面积411.2112.83.6全市本月住宅销售业绩优异，但9月份全市供应量出现大幅上升，总体供需较为平衡，故全市住宅可售量理论完全去化周期环比上月仅略微缩短。相比全市水平，蜀山由于销售量的增加，使得该区域可售量理论完全去化周期出现明显的缩短，两项指标缩短均超过1个月以上。小结:蜀山区房地产开发已经进入全面增长阶段，发展势头迅猛，市场处于良性发展阶段。本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量。针对市场竞争逐渐激烈的现状，分布市场的空白点，产品创新将成为项目的核心竞争力，（如松芝万象城）也是适应市场变化的必然发展趋势。第二部分项目定位一、项目概况本案由2栋F沿街公寓、4栋F住宅和3万

56、平米商业构成。1、项目经济技术指标占地约3万平米建筑面积：约12万平米住宅建筑面积57582平米公寓建筑面积：27560平米商业建筑面积35698平米容积率：4.0绿化率40%总户数：1392车位数900项目户型配比公寓户型公寓户型面积区间(M2)套数套数比一室一厅一卫2810420%一室半一厅一卫3810420%两室两厅一卫50-5531260%住宅户型面积区间套数套数比两室两厅卫95-7956686%两室两厅一卫99-1359014%二、项目SWOT分析1、优势（S）1）项目位于长江路与西二环交汇，扼守合肥西部中轴线上。长江路是合肥市城市大动脉，贯穿合肥新老城区，地块增值空间较大；2）项目

57、都市综合体物业特征，构筑1+1+13无限价值能量，物业价值互为提升；3）交通便捷，3、22、108、801、127、8、19等十余条公交线路，为居家出行带来便利；4）项目地处合肥最大的植物园、董铺水库和建设中的森林公园附近，自然资源稀缺，生态环境好，空气自然清新，居住环境尤佳；5）随着轨道交通2号线的规划建设，本案价格有很大的升值空间。周边大型社区（公园道1号、中天蓝山等）的建成，促进生活配套上的完善、成熟，直接利于提升本案物业的增值空间；6）区域商业前景非常可观，也使本案具有较大的商业开发价值。乐购强大影响力会对本案商业甚至住宅的推售带来很大的利好，可充分借助其进行产品推售。7）项目商业面积

58、达4万平米，在目前的十里庙商圈新开的商业项目中面积较大，易于形成规模影响力。2、劣势（W）1）容积率限制，导致本案人口密度较大。较大体量商业的存在，降低居住社区档次；2）项目体量不大，规模优势不明显，内部景观规划建设受到一定影响；3）项目周边是较老的破旧房屋，是中低收入人群的集中地，影响项目形象塑造；4）区域内竞争对手、潜在竞争者较多，市场竞争压力大。竞争个案地段、规模、社区环境都具有明显优势，如金色池塘、公园道1号等；5）开发商品牌知名度不高，难以形成认同感。3、机会（O）1）旧城改造将会改善目前周边的物业形象和区域形象；2）本案都市综合体的物业特征，给予项目发展较大的市场空间；3）项目占据

59、着有利的地理位置，老城区土地资源日益减少，地块稀缺价值日益明显；4）政府规划有助于推动本区域房地产市场发展，城市141规划战略的逐步深入，片区将成为蜀山区中心,这对区域房地产市场的开发有很好的发展前景，物业更具增值潜力。5）本区域楼盘都多以植物园、董铺水库、大蜀山景观资源为炒作热点，现随着金色池塘、中天蓝山、公园道1号等楼盘的持续热销，已建立了本区域良好的购房热潮，更加快了人气的聚集，这种现象将支撑与促进本区域物业的快速发展及房价的提高。4、威胁（T）1）本案周边现售楼盘比较集中，且户型结构、产品定位、市场推广都大同小异。如果本案以同类方式推出市场，及有可能会在销售上造成僵持现象；2）随着轨道

60、交通2号线的规划建设，长江路沿线正形成房地产开发热潮，即将上马的项目也都将形成较强的潜在竞争对手，区域供给量还将进一步的增长，竞争程度还将趋于激烈;3）对汇福置业品牌的陌生感，使得消费者对开发商的实力不了解，对规划设计的产品品质没有一个直观认知与感受，这种将信将疑的态度将给项目的入市带来一定的抗性；4）最大的风险是项目本身，产品是否能高质量、高品位，是否能营造成最适合消费者居住的环境氛围，满足消费者的心理需求；5）09年房产市场火爆是否延续？2010年市场走势扑朔迷离。09年蜀山区区房产涨势过快，房价存在泡沫。因此本案价格提升，外部环境不是乐观。如开发商将价位定的过高，造成入市受阻，资金不能迅