【运营】招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册

1、 招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册 （云南公司版 2013年4月修订） PAGE PAGE 60招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册 （云南公司版）编制部门：工程采购部 编制人：唐兆琛 郭予滨 申雅洁 荀志祥 审核：李兴林 李继峰 审定：聂黎明 编制时间 ：2013年4月序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件一获取土地及前期研究阶段（该阶段主要包括：地块研究（包括区位经济、文化、市场等），地质条件调查、市场定位、营销定位等，在拿地前应对土地充分了解。一设计、报建阶段1规划（方案设计）及初步设计及、相关报建工作1、与方案设计工

2、作同期进行的项目前期工作：取得国土证并完成接地工作后，立即进行项目围墙（详见招标阶段的“围墙招标”专项）和七通一平（详见招标阶段的“围墙招标”专项）的招标及相关施工；2、项目完成初步规划设计（建筑退线、基坑开挖边线确定）后，立即进行初步地质勘察（详见招标阶段的“地质勘察招标”专项）的招标和现场勘察工作，启动基坑支护设计，并可根据项目实际情况直接进行地质详勘工作；3、项目总图基本确定后，进行地质详勘工作，取得详勘报告后，启动桩基选型设计工作和现场试桩，桩基设计工作要求与初步设计同时完成。1.1项目案名批复项目发展部20内部案名报公司领导审批案名报民政局案名批复提前就案名与民政局沟通无1.2委托编

3、制建设项目环境影响报告表/书及环保报建项目发展部20完成初步规划方案，确定规划指标1、委托有资质的单位编制建设项目环境影响报告表/书。2、完成委托合同的审批和审价程序。3、设计部或项目部配合环评单位完成建设项目环境影响报告表/书的编制。建设项目环境影响报告书/建设项目环境影响报告表建设项目环境影响审查批复1、占地面积5万以上或总建筑面积10万以上，需编制建设项目环境影响报告书；反之编制建设项目环境影响报告表。1.3项目立项批复项目发展部20取得项目案名批复、环评报告专家评审通过1、密封比价确定编制单位2、环评报告编制完成并通过专家会3、立项报告编制完成并通过批复项目总经理委托编制建设项目申请报

4、告2、深圳运营部门负责办理深圳社会投资项目核准通知单建设项目核准、备案审批深圳社会投资项目核准通知单1、建设项目申请报告编制工作启动后，采购、成本、财务、设计等相关部门及责任人配合相关工作，5天内应完成以下：项目部提交项目工程进度和资金安排表（可以是粗略计划）；设计部提交初步规划方案（满足编制建设项目申请报告要求即可，编制机构将提供要求模板）；财务部配合提供银行资金证明并核对项目投资总额；成本部提交项目投资估算。2、深圳运营部门凭建设项目选址意见书（或土地证明的其它资料）建设项目申请报告和申报表等材料到市发展和改革委员会办理项目投资立项手续，10个工作日内取得深圳市社会投资项目核准通知书 序号

5、工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.4修规报建设计管理部（主办）项目发展部（协办）60完成修规报建文本1、规划方案报区规划局审查，取得审查意见。2、规划方案报市规划局审批，过局办会。3、规划方案报专家会审查。4.规划方案报市规委会审批。核定建设项目规划条件1、设计方案送审前，设计管理部应提前与规划相关部门做好沟通协调工作，保证设计方案报建能一次通过，避免影响工期。2、方案报建文件送审后，应立即开始初步设计工作（对于一般民用住宅建筑，则直接进入施工图设计），即在规划国土部门办理方案设计审查期间进行下一阶段设计，待取得核定建设项目规

6、划条件后，初步设计已基本完成，以达到压缩工期的目的。要特别注意昆明市修规方案的报建图纸的深度要求，总图、单栋建筑物的平、立、剖面。且一旦修规方案通过后，不允许调整1.5人防方案审查意见设计管理部（主办）项目发展部（协办）20修规方案报建完成设计方案报人防审查深圳市人防地下室建设意见征询单1、掌握人防面积计算规则。2、因为修规方案报建后不允许调整，因此人防意见需在报建前提前进行沟通，获得人防口头意见。1.6第二阶段成本盈利目标编制成本管理部（主办）工程采购部（协助）30修规报建通过收集准备方案设计成果、第一阶段成本目标、产品标准确定版、管理销售财务三大费用预算、实际已发生合同、项目总体控制计划、

7、设计限额指标等。第二阶段成本目标编制文本第二阶段成本目标不得超过第一阶段成本目标。工程采购部负责提供工程建设项次的细分与技术审核。目标成本管理作业指引 1.7第二阶段成本盈利目标审核成本部、城市公司总经理7第二阶段成本盈利目标编制完成（成本管理部负责）第二阶段目标完成后，由成本管理小组、总经理审批完成后报控股成本部，审批后再报成本委员会审定第二阶段成本盈利目标申请上会前应将上会稿报控股成本管理部预审。目标成本管理作业指引序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.8编制初步设计及施工图设计任务书设计管理部20方案成果完成初步设计及施工图设

8、计任务书初步设计及施工图设计任务书1、设计任务书编写应根据设计移交中的所有意见及要求进行，尤其应关注政府部门批复意见。2、设计任务书应要求设计单位必须按房屋建筑面积测绘技术规范的相关规定进行面积计算，应明确计算误差控制为小于建筑面积的1%且不大于200，并写进设计合同。3、设计任务书应包括项目绿色技术应用，其中包括绿色建筑实施大纲（方案）和绿色建筑技术可行性研究报告（初设）两部分。4、设计任务书应包含由成本部提供的项目限额设计部分内容。5、设计任务书应包含物业管理用房等配套用设计相关要求。6、设计任务书应包含公司的技术标准，并在此基础上做适应性的修编。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理

9、作业指引1.9确定初设/施工图设计单位及合同的签订设计管理部20方案设计单位确定后尽快确定1、设计管理部负责选择设计单位、报公司总经理进行审批，分管总审定。2、合同谈判。3、拟定合同初稿。4、办理设计合同签订手续及合同归档。1、设计单位审批表2、设计限额指标3、设计合同审定会签单4、建设工程设计合同1、根据项目规模、业态、报规需要等，确定招标方式。2、设计部考察昆明设计单位资源，同时，在公司合格供应商库中挑选部分单位，按权责手册确定合作单位。3、设计部组织工程采购部、成本部的相关人员与设计单位进行设计合同谈判，确定设计周期、进度、限额指标、设计费用及支付等相关事宜。4、双方达成共识后，按流程发

10、起合同审批。注意事项：若方案设计单位为非昆明本地单位，且资质条件不够，则施工图设计单位的选择时要考虑报规的需要，且其工作范围应包含修规方案报建的配合等内容。1、设计单位选择与管理作业指引2、初步设计管理作业指引3、施工图设计管理作业指引1.10办理开发建设项目水土保持方案审批项目发展部20修规方案报建完成1、委托有资质的单位编制水土保持方案报告表（或书）。2、完成委托合同的审批和审价程序。开发建设项目水土保持方案报告表（或书）开发建设项目水土保持方案审查意见1、根据项目动土规模确定水土保持方案报告的编制（表或书）。动土面积超过2万或动土量超过5万的，应向市水务主管部门报送水土保持方案报告书；动

11、土面积在2万以下且动土量在5万以下的，应向区水务主管部门报送水土保持方案报告表。2、申请建设工程规划许可证（即动土之前）之前，必须先到市水务部门申请水土保持方案审查，申领建设项目水土保持方案报告表（或书）的审查意见书。3、按政府规定，明确是否须要聘请专门的监理单位。注意事项：注意是否需要报滇池管理局。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.911初步设计设计管理部20修规方案报建完成根据设计要求安排设计单位进行初步设计。初步设计成果1、负责督促设计单位执行设计合同。2、安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程的问题，对关键事项形成记录。

12、3、提前做好重大设备（如电梯、空调、商业或酒店的重要设备等）的选型工作；34、保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交的设计成果进行签收和归档。5. 初步设计时需完成室外管线综合初步设计图，避免后期施工图各专业管线重叠，且各专业施工图位置与后期做管线的综合图纸位置不对，各分包单位按专业施工图施工引起返工。注意事项：1、昆明市修规报建审批时间长，一般最少达到2个月，因此，初步设计应在方案确定后提早插入。2、结构优化单位应在方案设计完成前确定，提早介入，以更好地控制限额指标。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引1.102初步设计内审设计管理部7初步设计图纸完成1、设计部

13、将设计成果（含各限额指标）发至工程采购部和成本管理部。2、由设计部组织初步设计评审工作，评审工作应邀请结构优化单位、监理单位、审图公司、物业公司派人参加。项目初步设计审查报告1、重点从建筑平面、空间、各专业技术解决方案、使用功能以及物业管理等方面进行审核，对照设计概算和目标成本对造价控制方面进行审核（如突破目标成本应对设计进行相应调整或对目标成本进行修订）。2、项目初步设计审查报告作为内部审核成果，需提交公司总经理审阅3、经审定的项目初步设计审查报告是施工图设计重要依据之一，项目部负责整理并向设计单位提交，设计单位需根据评审意见调整完善对步设计。项目部负责审查报告在此初步设计中的落实。1、初步

14、设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引3、初步设计图纸4、设计概算和目标成本1.13第三阶段成本盈利目标编制成本管理部30初步设计审查完成收集准备初步设计成果、初设审图意见书、第二阶段成本目标、产品标准确定版、管理销售财务三大费用预算、实际发生合同（设计、勘察等项目）、项目里程碑节点计划、项目总体控制计划、初步设计阶段的设计限额指标。第三阶段成本目标第三阶段成本目标不得超过第二阶段成本目标。目标成本管理作业指引序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.134第三阶段成本盈利目标审核城市公司成本总监、成本管理部管理小组项目总经理7三阶

15、段成本目标编制完成在第三阶段成本目标完成后，由由公司成本总监及成本小组会审核通过后，交公司总经理审定。在第三阶段成本目标完成后，由深圳公司成本部及财务部审核通过后，交项目总经理审定。第三阶段成本目标第三阶段成本盈利目标完成后报备控股成本部申请上会前应将上会稿报控股成本管理部预审。目标成本管理作业指引项目目标成本管理作业指引CMPD-KG-CB-WI0011.145人防设计报建设计管理部/项目发展部20初步设计完成1、项目部提交深圳市人防地下室建设专篇、并填报深圳市人防工程初步设计登记表。2、深圳运营部门负责向市应急管理办公室申报。1、人防工程初步设计审查意见2、人防工程核准单1、人防面积计算应

16、注意：建筑设计方案中应有每栋各层的总建筑面积明细列表（包括规定核建筑面积等、层数和建筑面积等按市规划国土部门相关规定计算）、每栋基础埋置深度（建筑方案中基础埋置深度小于3米的项目，须设计院提供桩基础设计文件作为依据）。21、申报资料：人防地下室建设意见征询单；人防地下室平战转换专篇；地下室建筑、结构、暖通、给排水、电气专业初步设计等五个专业的初步设计图纸1套，并装订成册。32、提前与应急管理办公室做好沟通工作，保证报建能一次通过。详情可登深圳市人民政府应急管理办公室 HYPERLINK /index.do /index.do“人防初步设计审查”办事流程查询1.1516初步设计消防报建建设工程消

17、防审批报建设计管理部/项目发展部20初步设计完成项目部协助深圳运营部门办理市消防局建筑工程消防设计的审核意见书手续。建筑工程消防设计的审核意见书1、项目取得建筑方案设计审批意见书或工程规划许可证后，网上填报资后下载报盘，按要求叠图纸，不装订。2、深圳运营部门凭上述材料到市消防局办理建筑工程消防设计的审核意见书手续。3、提前与消防局做好沟通工作，保证报建能一次通过。4、消防报建按建筑规模和功能等有差别，因此，要根据实际项目吻合相应报建手续。1.17初步设计报建设计管理部/项目发展部20初步设计完成提交初步设计成果建筑工程扩初设计审批意见书1、初步设计文本送审前，设计管理部应提前与规划国土相关部门

18、做好沟通协调工作，保证报建能一次通过，避免影响工期。2、报建文件送审后，应立即开始施工图设计工作待取得建筑工程扩初设计审批意见书后，施工图设计已基本完成，以达到压缩工期的目的。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.1718办理建设项目排水施工方案审批项目发展部/工程采购部15初步设计报建完成（深圳运营部负责）1、项目部工程师提供相关图纸及周边市政排水设施勘察图纸。2、深圳运营部门凭相关图纸及周边市政排水设施勘察图纸（原件2份，电子文档1份）,到市水务部门申请建设项目排水施工方案审批，申领建设项目排水施工方案审批。建设项目排水施工方案

19、审批项目取得建筑工程初步审批意见书后，申请建设工程规划许可证之前办理。1.19基坑支护设计设计管理部/工程采购部7总图基本确定/基坑支护详勘1、若初步断定地质条件复杂，且基坑开挖深度超过5m，则提前进行基坑支护详勘；2、直接委托设计单位进行基坑支护设计基坑支护设计成果1、基坑支护勘察提前进行；2、综合考虑基坑支护设计和施工的招标形式和是否合并招标。建议：在场地地质条件复杂，且基坑开挖深度较深的情况下，先直接委托一家设计单位进行基坑支护设计，经内部评审后，再邀请招标选择施工单位，要求是带方案投标，总价包干。1.1820桩基础设计设计管理部/工程采购部10初步设计完成地质勘查报告1、向设计单位提供

20、地质勘查报告、周边环境等资料。桩基础设计图纸1、设计院提前进行结构试算，根据地块周边项目的地质条件和基础形式，初步选定设计桩型。2、试桩。3、综合考虑详勘报告和试桩报告，优化桩基选型和桩基布置。建议：1、要根据本工程的地质条件、上部结构型式、荷载等考虑比选多种桩型方案，从安全性和经济性的角度选定最优桩型。2、要通过试桩来降低基础成本。1.1921桩基础设计审查工程采购部7桩基础设计完成后1、组织桩基设计内部审核和设计外审。桩基础设计图纸1、桩基设计完成后，立即组织内部审核和设计外审。2、审查结果要尽快返回设计院，进行修正。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点

21、及注意事项备注/参考文件1.2122桩基础提前开工准备工程采购部15桩基选型确定1、采用固定单价招标确定桩基施工单位。2、提前与规划验线部门沟通，进行非正式的桩基放线。桩基开工1、为配合项目的工程进度和放点现场保护，可采取先验线后补报建手续的办法。2、工程部负责敦促施工单位按要求放好桩点。1.2323深基坑设计专项审查工程采购部10基坑支护设计完成后完成深基坑的专家评审会，获取深基坑支护设计意见专家书面论证意见书深基坑设计由工程采购部组织深基坑专项评审工作，同时督促设计单位对审查意见的修改工作。1.2524施工图面积预测算设计管理部40初步设计完成后面积测绘单位提前介入进行面积测算施工图建筑面

22、积预算报告1、项敦促设计单位提交施工图时，应附建筑面积汇总表。2、预查丈期间，设计管理部应与测绘院多沟通，每次沟通内容应记录，并及时整理设计单位的补充说明，有效指导施工图的设计。3、不允许设计单位将设计补充说明不经建筑师确认，直接提交给测绘大队。4、若因设计单位的过失导致面积计算重大误差，设计专员应负责去函设计单位，作为合同交涉的依据。2施工图设计及报建序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.1施工图设计设计管理部45项目初步设计审查报告完成后负责收集并向设计院提交施工图设计所需资料，如初步设计审查意见、设计成本限额要求、勘察报告、各

23、专业设计要求等方面资料。施工图设计成果1、明确招标方式。2、编写施工图设计任务书，任务书应细化结构设计成本控制参数要求，复杂结构类型或重要部位（如基础、基坑支护方案、地下室等）应有方案优化要求。3、工程采购部在施工图设计阶段应根据建造标准和设计效果，明确各项拟用材料的规格、色彩，并提交设计单位实物样版，保证施工图设计准确性。4、考虑规划报建施工图与室内设计的一致性，设计部在建筑施工图外审前需提交经审定的室内设计方案给设计单位进行内部墙体设计调整。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引2.2施工图设计内审设计管理部10施工图图纸完成后 图纸内部审查项目施工图设计审查报告1、组织监理公

24、司、结构优化公司、审图公司、物业公司配合参与施工图设计的内部评审工作。2、所需提供资料：初步设计批复文件、人防审批意见、施工图设计任务书、地质详勘报告、建筑工程消防设计的审核意见书。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引2.3施工图设计外审设计管理部20施工图图纸内审完成后1、工程采购部负责将施工图纸送至有资质审图机构办理施工图审查等协调工作。2、审查过后取得施工图审查合格证。项目施工图设计审查报告1、对于外审公司提出的审查意见，项目部应迅速根据公司规定进行内部审核，分析审核意见对项目可能造成的影响，重大事项报公司总经理审批。2、在施工图设计过程中提前做好风险和计划预控，对可能引起

25、重大变更的方案和规范要点提前与外审公司进行沟通，以免审查过程中提出须重大变更的审核意见，影响施工图设计进度。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.4防雷报建深圳运营部15项目施工图设计审查报告完成后防雷报建昆明市气象局出具防雷装置设计核准意见书报送的资料要求1申请人身份证明材料（建设方提供）（建设单位营业执照，法人证明书、法人授权委托书1份、法人身份证复印件）2防雷装置设计审核申请书防雷装置设计审核申报表昆明市防雷装置检测申报登记表（建设方盖章）3设计单位资质证书、设计人员资格证书（

26、设计院提供）（提交1名注册建筑师证书和2名注册电气工程师；证书提交复印件并盖设计单位公章，验原件。）4规划设计书（建设方提供）5设计图纸及设计说明书（设计院提供）（经昆明市气象主管机构认可的专业技术审图机构审查合格。盖设计单位、审图单位公章和双方的骑缝章；总规划平面图原件1份,。）6防雷装置设计技术评价报告（设计院提供，施工图审图公司出具）（由昆明市气象主管机构认可的专业技术审图机构出具，（原件1份）；7防雷产品检测报告（防雷产品生产厂家提供）（限提交浪涌保护器的检测报告。浪涌保护器的检测报告须是国务院气象主管机构授权的防雷产品检测机构出具的测试合格报告。提交复印件（封面及14页即可）1份加盖

27、设计单位公章）。8 防雷产品合格证。（防雷产品生产厂家提供）2.5施工图设计审查回复设计管理部10项目施工图设计审查报告完成后及时完成对审图报告的书面回复意见，落实图纸修改和完善。施工图审查意见修改图纸1、设计单位需根据评审意见对施工图设计进行调整完善。2、设计管理部负责审查报告的意见在施工图设计中得到落实。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.6办理建设工程规划许可证项目管理部20取得审图公司的项目施工图设计审查报告项目发展部要求各部门提供相应的前置条件成果建设工程规划许可证1、施

28、工图报建应注意以下问题：日照分析问题：日照分析不仅要考虑建筑物自身遮挡问题，还要考虑建筑物（相邻地块）彼此间相互遮挡问题。规定建筑面积问题：应按照土地合同规定的数据填写设计总表，规定建筑面积不得超过土地合同的规定。公共配套项目建筑面积：不能少于土地合同的规定,如幼儿园、社区工作站、社区文体中心等，独立占地项目总图上应标注范围。核增面积：架空绿化（梁底净空不小于3.6米）、景观凉亭、商业骑楼等具备条件申请核增面积的应准确申报，架空部分用阴影表示。总平施工图应包括用地红线坐标、建筑退红线、相邻建筑物的间距、建筑物的高度和层数、机动车出入口。建筑总平图中，机动出入口宽度不宜大于6米，岗亭、门楼、凉亭

29、应在总平图体现，景观设计不能超出用地红线（包括围墙）。建筑物用阿拉伯数字表示“栋”，用英文大写字母表示“座”，次序进行编号，地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑编为一栋，同一栋建筑物中的建筑塔楼用“座”依次编号。屋顶不能标注为私家花园和观景平台，入户阳台不能标注为入户花园，统一规范标注为阳台、露台或屋顶。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引2.7办理开设机动车道路接驳市政道路口工程采购部/项目发展部20建设工程规划许可证、交通影响评价意见1、设计管理部负责将总图路口深化设计。2、项目发展部负责向规划国土部门申报。3、项目发展部部负责将开路口申请报城管、交警等部门核准。同意开设路

30、口的复函1、设计管理部应审查图纸是否标注路口半径坐标、道路中心线坐标、转湾半径、路口宽度及标高等。2、相接道路下给排水、电力、电信、燃气等管线的保护措施及设计。3、注意收集物业公司对路口设计的建议意见4、申报的资料文件：申请书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证； 经批准的总平面图； 路口设计图及电子数据。序号 工作任务项目部责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.7办理施工图设计变更项目管理部20取得商品房预售许可证前1、工程采购部负责将设计修改报公司总经理，提交相关资料咨询规划部门。2、项目发展部负责向规划国土部门申报。同意施工图设计变更

31、的复函1、经规划部门审批的施工图，工程招标后，原则上不允许设计变更。2、确实存在重大纰漏需要设计变更的，设计管理部负责提出修改申请（注明变更原因、成本情况、及评判相关责任），经公司总经理审核批准后，项目发展部负责向规划部门申报设计变更核准。3、设计管理部负责将需修改的地方用云线标注，并提供原审批图纸复印件。4、取得商品房预售许可证后，不允许设计变更。设计管理部在开盘前应检查售楼说明书、施工现场、报建施工图三项内容是否一致。2.8专项设计设计管理部75初步设计完成后开始包括铝合金、幕墙、钢结构/人工湿地/游泳池水处理/室内恒温泳池热回收及空调/特殊水景/直饮水/太阳能热水/水处理工艺（MBR膜）

32、/燃气及抄表/泛光照明/绿色技术应用项目等（其中铝合金专项设计在施工图设计完成后开始，75天内完成设计）各专项设计成果：包括铝合金、幕墙、钢结构/人工湿地/游泳池水处理/室内恒温泳池热回收及空调/特殊水景/直饮水/太阳能热水/水处理工艺（MBR膜）等专项设计的施工图。1、专项设计应依据初步设计或施工图进行设计，同时要配合建筑施工图图纸设计进行同步设计，确保尽可能减少建筑施工图的修改，以避免延误工期。如太阳能、人工湿地应在做建筑施工图时同步进行，避免后期给排水系统设计修改；空调设计需与建筑、景观协调隐蔽室外机组。2、注意向物业公司收集专项设计项目的建议意见，并及时沟通意见采纳情况。3、铝合金设计

33、前应确定型材厂家和型材系列，当需要型材开模时应充分考虑型材开模的费用及所需工期。1、初步设计管理作业指引2、施工图设计管理作业指引2.9精装修概念设计设计管理部10完成建筑方案设计后，可开始精装修设计，营销部提供风格建议、建筑提供户型平面根据营销提供的风格建议对应擅长此风格的设计师进行监督，引导其形成推广理念。风格空间效果图根据市场及项目定位，在限额的目标下使其达到超值效果，拉开竞争对手的差异性。2.10精装修概念设计方案汇报设计管理部设计管理部10室内概念设计的完成（深圳产品管理部负责）组织设计单位进行概念设计汇报，会同营销部、成本部根据限额设计指标提出修改建议。1、室内概念设计方案汇报稿2

34、、室内概念设计方案修改意见1.注意概念方案设计与产品定位是否搭配；2.注意其内容和成本限额的关系，控制好限额设计指标；2.11精装修方案设计设计管理部计管理部30室内设计方案的完成组织设计单位方案汇报，会同营销部、成本部对其效果进行把控提出修改建议，是否与概念设计一致。1、室内方案设计汇报稿2、室内方案设计方案修改意见3、主要部位的立面图1、注意避免过多使用定做及供货周期较长的材料，直接影响施工周期；2、注意其效果是否超过周边竞争对手；3、注意其主要部位的尺寸把控；序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.12精装修施工图设计设计管理部

35、设计管理25建筑及相关专业的施工图负责收集并向设计单位提交施工图设计所需资料，如建筑方案图纸。平立面、大样及材料表、灯位图、空调图、材料样板等1、注意核查限额设计是否超标；2、注意检查其部分施工工艺是否能实现，避免修改；3、完成后应尽快给土建单位根据精装修图纸进行现场砌筑，避免二次返工；2.13软装设计设计管理部设计管理部30精装修设计方案阶段完成后开始负责收集精装修方案设计阶段资料提交软装设计公司，如平面布置、局部立面图、方案阶段效果图、成本限额设计要求、风格取向等。软装方案汇报（家具、灯具、装饰品、窗帘、地毯等）概念汇报时应与硬装设计风格统一，注意好其家具、灯具、装饰品、窗帘选型等。方案阶

36、段应控制好其各种材料的样板控制（如家具的饰面及油漆、灯具的水晶、窗帘的样板等）遵照公司限额设计要求进行成本控制。2.14软装概念方案汇报设计管理部1根据硬装设计风格及限额指标进行，完成后会同营销部、成本部根据限额指标对方案进行评估。负责收集精装修方案设计阶段资料提交软装设计公司，如平面布置、局部立面图、方案阶段效果图、成本限额设计要求、风格取向等。软装方案汇报（家具、灯具、装饰品、窗帘、地毯等）1、注意其家具等物品的款式是否与硬装风格一致；2、注意其家具及才灯具尺寸的控制，避免影响其空间效果；2.15景观设计（含展示区设计）设计管理部60完成建筑方案设计后，景观可马上启动概念设计，之后每一阶段

37、设计，可根据建筑设计同一阶段紧跟设计。负责收集并向设计单位提交每一阶段的建筑设计成果、前期营销提供的产品建议书、限额设计指标、图纸修改意见、各专业要求等资料。各阶段设计图纸；概念、方案的汇报ppt；各阶段的造价概算书1、景观在设计的时候紧跟建筑设计，要注意景观专业的条件反提。2、景观的概念需要与营销的产品建议书相对应。3、从方案阶段开始预控成本，遵照公司的限额设计。4、在景观设计中充分考虑展示区（包括营销通道设置等）的设置以及施工部署，以不影响整体施工进度。5、按施工进度，做好苗木储备。2.16景观概念设计景观概念设计设计管理部设计管理部25营销部提供产品建议书、建筑提供概念方案根据产品建议书

38、及建筑概念方案监督和引导设计院进行风格定位，景观产品定位及推广概念。景观设计内容、各景点名称、空间分析图等根据产品定位及周边竞争对手产品特色，注意景观概念的差异性和特色性。序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2.17景观概念设计方案汇报设计管理部设计管理部15景观概念设计完成组织方案设计单位对概念设计方案进行汇报，并会同成本部、营销部根据项目定位、成本限额、建筑方案提出修改建议。1、景观概念设计方案汇报稿2、景观概念设计方案修改意见1.注意景观方案设计与产品定位是否搭配；2.注意景观内容和成本限额的关系，查看是否可以实现；3.注意景观

39、内容是否与概念设计是否一致，保证概念的实现。景观扩初设计2.18景观施工图设计设计管理部45建筑及各专业的施工图负责收集并向设计院提交施工图设计所需资料，督促设计单位根据方案修改意见和限额设计要求进行施工图设计。平立剖施工图、各节点详图1、注意扩初设计的内容和效果是否与景观概念和方案一致，防止此阶段由于工艺或者其它原因导致效果偏差；2、注意核查限额设计；3、注意确保各专业之间的交叉不会出现遗漏或者相互影响的情况。二招标阶段1主要项目招标1.1项目招标计划工程采购部14（招标总体计划）项目生产经营计划下达（运营管理中心负责）、方案报建通过1、招标计划的编制、讨论、会签、审核、审批与备案。2、战略

40、采购方案的编制、讨论、会签、审核、审批与备案。3、项目合约规划编制、讨论、会签、审核、审批与备案工程项目招标总体计划审批表CMPD-KG-CG-WR004工程项目分项招标计划审批表CMPD-KG-CG-WR0051、招标计划分为工程项目招标总体计划和工程项目分项招标计划，分项招标计划包括总包招标计划和专业分包招标计划。2、招标总体计划编制时间在生产经营计划下发后2周内完成，总包招标计划须在招标起始日6个月前编制完成，各专业分包招标计划在招标起始日4个月前编制完成。3、项目部负责招标采购项目（采购管理部采购未涉及的）工程施工类：铝合金门窗工程、人防工程、交通工程、市政工程、景观环境工程、精装修工

41、程、钢结构工程、地勘及拆迁招标采购等材料设备类：软装、销售创意样板房用材、苗木及指定单一品牌、少量不成规模、非制造类产品。4、战略采购方案由项目采购专员负责编制，成本专员、设计专员和项目工程师参与完成，方案经成本部和财务部审核后，由公司总经理审定。5、项目合约规划由项目成本专员负责编制，采购专员、设计专员和项目工程师参与完成，规划经财务部审核后，由公司总经理审定。项目财务专员备案。招标计划编制作业指引序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.2地质勘察招标（公司内部邀请招标）工程采购部30方案设计完成、地质勘探布孔图设计完成1、确定招标

42、方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、要求勘测点位应尽量全面；对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。3、列明勘察工作内容，一般包括：岩土工程分析与评价；地层岩性及土的力学性质；土的原位测试；水纹地质分析，水土对建筑材料的腐蚀性分析；场地稳定性分析；地震效应评价；岩土工程特性分析与评价；地基评价及基础选型建议；提出工程施工注意事项；相关配合工作等。4、注意勘察成果提

43、交与桩基工程施工期间验收配合工作两部分的费用支付比例及时间的确定。5、确定总平面图方案后立即进行地质探勘布孔图设计和开始地质勘查招标工作，根据基坑设计和基础设计时间节点要求倒排计划完成现场勘查工作和取得地质勘查报告。1、招标采购管理流程 1.3围墙、七通一平招标（公司内部邀请招标）工程采购部30签订土地使用合同1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、标书中要明确对、地上构

44、筑物、地下管线的保护责任；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。1、招标采购管理流程序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.4监理招标（内部要求招标、中标单位负责外部流程）工程采购部45修规方案完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、监理范围、内容、时限、监理班子人员配备要在标书中约定清楚；2、注意在监理招标及合同中列明，监理违约

45、或失职行为的处罚条款；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。1、招标采购管理流程1.5基坑支护及土方招标工程采购部30方案设计报建完成、基坑设计完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、投标单位资质、施工人员、机械设备数量、主要管理人员名单应在标书中约定清楚；2、应根据不同支护方式制定不同技术要求；3、要考虑场地硬化、泥浆外运和降水等事宜；4、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发

46、生纠纷。注意：若当地土方存在垄断，或变相垄断，则基坑支护和土方需分开招标。5、复杂基坑设计应结合经济性、施工工期和周边地下管线等方面进行设计方案的综合对比分析。1、招标采购管理流程1.6桩基招标工程采购部30方案设计报建完成、桩基设计完成(可在桩基设计期间/桩型确定后提前启动) 1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、投标单位资质、施工人员、机械设备数量、主要管理人员名单应在标书中约定清楚；2、根据不同桩型制定不同

47、技术要求；3、要考虑场地硬化和泥浆外运等相关事宜；4、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，。1、招标采购管理流程序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件1.7施工总承包招标（内部邀请招标，中标单位完成政府部门公开招标）工程采购部70取得计划立项批文、建设工程规划许可证、施工图各项审查完成1、确定招标方式及单位资格预审。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析，5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、时间要求：招标书编制、会签及

48、备案、工程量清单及标底编制共32天；发布招标公告，截标、开标、评标、定标到发出中标通知共38天2、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；3、必须明确投标人实质性响应的内容；4、防范招标文件中的违法、歧视性条款；5、保证招标文件格式、合同条款的规范一致；6、招标文件语言要规范、简练；7、标段划分要合理，招标范围、技术要求应尽量明确，不能有疏漏；8、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。注意：公司内部在方案确定后，即完成构造做法汇总，采用模拟工程量清单招标方式确定总包单位1、招标采购管理流程1.8雷电灾害风险评估工程采购部15建设工程施工许可证雷电灾害风险评估项目申报表防雷中心

49、出具雷击评估报告报送的资料要求1、总规划平面图2、建设单位营业执照复印件（建设方盖章）3、组织机构代码证复印件（建设方盖章）4、建设工程规划许可证复印件（建设方盖章）5、建设用地规划许可证复印件（建设方盖章）6、建设工程施工许可证复印件（建设方盖章）7、总包合同复印件（建设方盖章）8、雷电灾害风险评估项目申报表（建设方盖章）1.9第四阶段成本盈利目标编制成本管理部30总包招标完成/施工图完成后、收集准备第三阶段成本目标、完成总包合同拆分及其他合同拆分；项目开发三级内控计划等第四阶段成本目标（执行预算）编制文本第四阶段成本目标不得超过第三阶段成本目标。目标成本管理作业指引1.10第四阶段成本盈利

50、目标审核成本管理部7第四阶段成本目标编制完成在第四阶段成本目标完成后，由成本小组会审核通过后，交公司总经理审定第四阶段成本目标（执行预算）完成后报备控股成本部目标成本管理作业指引序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件2分包工程招标（工程建设前期）2.1白蚁防治招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成、总包招标启动后1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书

51、XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰， 避免事后发生纠纷。3、与总包工程招标同时完成。1、招标采购管理流程2.2人防招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成、总包招标启动1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对材料设备性能、规格应描述清楚；3、对最终的人防验收应做好约定，明确乙方对办理验收、备案、通

52、过日常抽查等工作的责任；4、对涉及双方利益条款应表述清晰，避免纠纷；5、与总包工程招标同时完成。1、招标采购管理流程2.3消防招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成、总包招标完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对消防验收应做好约定，明确乙方对办理设计修改的重新报建、验收、备案等工作的责任；其它注意事项同上1、招标采购管理流程序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操

53、作要点及注意事项备注/参考文件3分包工程招标（工程建设中、后期） 根据工程建设实际情况适时安排。非关键线路，不得影响关键节点时限。3.1铝合金、门窗招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成铝合金专项设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚；3、对铝型材的性能、规格等应描述清楚；对使用的玻璃、五金配件的品牌、材质、型号应

54、描述清楚；4、应明确复核、修补门窗洞口的责任；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰；6、对投标单位资质、施工人员、机械设备数量、主要管理人员应在标书中约定清楚；。6、附上建筑施工图纸作为招标图纸补充。1、招标采购管理流程序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.2总平招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX

55、合同1、对铺贴材料性能、规格应描述清楚；2、对工程最终的验收应做好约定； （其它基本同上）1、招标采购管理流程3.3绿化招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对后期养护时间、成活率应有界定；3、对绿化树种、规格应描述清楚；4、对种植土回填厚度应明确；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。1、招标采购管理流程3.

56、4钢结构招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、应明确复核、修补预埋件的责任；2、对承包范围和内容应界定清楚；3、对材料设备性能、规格应描述清楚；4、应明确防火漆或防腐漆的厚度要求1、招标采购管理流程3.5幕墙招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标

57、和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚； 3、对材料设备性能、规格应描述清楚；4、注意预埋、检验、配合和验收的责任约定；5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰； 1、招标采购管理流程序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.6泛光照明招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责

58、开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同基本同上1、招标采购管理流程3.7高低压配电招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、招标文件应体现工程建设项目的特点和要求；2、对承包范围和内容应界定清楚； 3、对材料设备性能、规格应描述清楚；4、注意预埋、检验、配合和验收的责任约定；

59、5、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰； 6、电房土建的要求与总包施工的配合应描述清楚。基本同上1、招标采购管理流程3.8公共装修招标（公司内部邀请招标）工程采购部30装修施工图审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对材料设备性能、规格应描述清楚；2、各类材料定板定样应提前做好； （其它基本同上）1、招标采购管理流程3.9通讯综合布线招标（公司内部邀请招标）工程采购部30施工图设计审查完成1、确定招标方

60、式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5、参与评标和定标工作。6、负责合同签订工作。XX招标书招标答疑记录开评标记录评定表及审核表中标通知书XX合同1、对承包范围和内容应界定清楚；2、对材料设备性能、规格应描述清楚；3、对于涉及双方利益的经济条款应表述清晰。1、招标采购管理流程序号工作任务责任岗位工作时限（天）前置条件工作内容主要要求及成果操作要点及注意事项备注/参考文件3.10绿色技术应用项目招标设计管理部30施工图设计审查完成1、确定招标方式及投标单位。2、招标书编制、会签及发标。3、负责现场查看接待及答疑。4、负责开标和标书分析。5