不动产估价师公会课件

1、1簡歷 卓輝華 學 歷：國立政治大學地政碩士、博士 專長領域：不動產估價、不動產開發分析、房地產市場分析現 職：中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長 台北市不動產估價師公會創會理事長 宏大不動產估價師聯合事務所所長 宏大資產評估顧問股份有限公司董事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員 中華民國不動產代銷經紀業營業保證基金委員 財政部國有財產估價委員會專家委員 經濟部工業區土地建築物價格審定委員 內政部土地徵收審議小組委員 台北大學不動產與城鄉環境系兼任助理教授 德霖技術學院不動產經營系兼任教授 中國土地估價師協會顧問 (大陸)2千萬年薪 黃金證照 估價師不動產估價師在美、日等國備

2、受尊崇，除了證照與簽證制度的專業象徵之外，其高薪的形象自然也是不可忽視的光環。由於其收費方式採按計酬，以不動產價格動輒以千萬、億元為單位，每個case的收入自然十分可觀。因此如能通過本項考試，想要躋身高薪一族，自然是易如反掌！註：上述內容純屬補習班廣告3不動產估價師 搶手貨 聯合報2013-04-25政府積極推動都市更新，加上政府土地徵收改採市價，以及IFRS對不動產的資產重估需求，都讓市場對於估價師的需求愈來愈大。不過，由於高考每年錄取率僅5.64，也讓擁有不動產估價師執照的估價師成為就業市場搶手貨。 出路廣 銀行產險搶人 宏大不動產估價師所長卓輝華表示，以過去十年來說，平均每年大約有1,0

3、00至1,200人報考估價師，但平均每年錄取率僅5.64，其中還有一年更只有0.3 卓輝華指出，以去年來說，雖然錄取人數已達49人，但錄取率仍不到報考人數的5，在錄取率偏低下，讓擁有執照的估價師身價非凡。 4不動產估價師 搶手貨 聯合報2013-04-25卓輝華表示，目前市場對於估價師人力需求急速升高，主因有幾個，第一，政府積極推動都市更新；第二，IFRS上路後，市場對不動產資產重估需求增加；第三，政府土地徵收改採市價；第四，上市櫃公司關係人不動產交易需做鑑價；第五，不動產抵押貸款業務增加等，都需要龐大人力，因此才會讓估價師這五年來變成市場搶手貨。 卓輝華說，以今年剛上路的IFRS來說，包括壽

4、險、產險業對於投資性不動產，或是非營業用有出租使用的不動產等，都必須要做資產重估的動作，進一步推升估價師的業務需求較二年前增加一成左右，因此市場對於有經驗和執照的估價師更顯得迫切需要 此外，台北市有許多老舊公寓，政府積極推動都市更新，更需要估價師出具估價報告，才能確保實施者、地主雙方權益，也讓估價師的需求大幅增加。 5不動產估價師 搶手貨 聯合報2013-04-25卓輝華表示，過去估價師對每個都更案的估價收費標準約40萬元，近期因政府都更法規傾向於抽籤決定選擇估價師，不僅讓第三方的估價師更具公正客觀角色，也讓此行業不致陷入殺價競爭，在良性競爭下，估價師事務所更用心經營本身專業、品牌，對於優秀的

5、估價師人員需求更甚以往。 雖然市場對於估價師的人需求日益增加，但偏低的錄取率讓估價師出現人才荒問題。卓輝華指出，在錄取率偏低下，現階段市場至少出現300至400位的人力斷層，若政府可將錄取率提高至10、每年增加30至50人，就能舒緩人才荒的窘境。 卓輝華指出，取得估價師執照後，即使不在估價師事務所工作，未來出路也很廣泛，例如銀行的徵信部門、壽險和產險業者的管理部門、建築管理部門、資產管理部門或是建設公司高階經理人等，都需要專業的估價能力。 6不動產估價師 搶手貨 聯合報2013-04-25薪情好 年終紅利夠肥 他強調，尤其是實價登錄上路後，市場對於估價師的專業能力更加要求，估價師所出具的報告更

6、要依其專業能力去估算價格、不能隨便估價，因此市場對於具有公信力、專業形象以及經驗資深和具有執照的估價師，更是求才若渴。由於人力吃緊，估價師的薪資水準仍有不錯的行情，卓輝華指出，以一個無實務經驗，但擁有估價師執照的新鮮人來說，基本薪資就三、四萬元起跳，較其他行業的平均薪資高；若經過二年以上實務經驗，薪水至少5萬至10萬元，再加上工作、簽證以及年終紅利，不到30歲就能達到年薪百萬元。 卓輝華表示，不動產估價師高考科目共有八科，包括民法物權與不動產法規、不動產投資分析與市場分析、不動產估價實務、不動產估價理論、土地利用法規、土地經濟學、憲法及國文，建議新鮮人可先考取執照後，再進入職場學習實務經驗，讓

7、理論和實務相互發揮，增強自身實力。 7不動產估價師的未來? 網路問答2007/3/15辭去工作，利用時間修學分，去年僥倖考上了估價師，但實際工作後，讓我產生了很大的質疑？想請教一下估價師先進們，是否可以協助給予意見！我今年31歲的男性，拿MBA學位，之前都是在科技業擔任人資及推廣工作，由於都屬於支援性質，因此一直希望有自己的專業，於是評估各類專業證照後，決定報考估價師。我並不希望賺很多錢，只希望可以有專業、有穩定收入、些許的社會地位以及自己的生活。我並不是一個很有野心的人，因此，原本預期考上估價師後，可以達成上述的希望，然而，我產生了很大的疑惑。之前的認識不清與期望太高以及補習班媒體的過度渲染

8、，是造成目前我疑惑的主因。當然我知道，是自己本身問題較大，對於事務所來說，我算什麼，憑什麼要求？只是卡在年齡及原來背景，真的讓我很困擾，到底要不要繼續做下去呢？8不動產估價師國際趨勢英國皇家特許測量師協會(The Royal Institution of Chartered Surveyors ; RICS)成立於1868年美國不動產估價師協會成立於1929年;1991年起由州政府考試發給證書日本於1963年建立不動產鑑定士制度韓國於1974年建立鑑定評價士制度中國於1993年建立土地估價師制度台灣於2000年建立不動產估價師制度亞洲:香港.新加坡.馬來西亞.菲律賓.泰國等9國際評價基準委員會

9、英國皇家特許測量師學會及美國估價協會，是國際上兩大估價技術領導團體。兩大團體領導其他國家於1981年成立國際資產評價委員會 ，復於1994年更名為國際評價基準委員會(International Valuation Standard Committee;IVSC)。該委員會之目標係基於公共利益，規範並發布財產評價之準則，以作為整合世界各國之評價基準。英國的RICS評估和評價標準、美國的專業評估執業統一準則和國際評價準則委員會的國際評價準則，是目前國際上最為普遍通行適用的估價專業技術規範。 10RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors )一

10、個全球性的專業學會140年悠久的歷史旨在普及教育、規範、研究和職業操守约14萬名會員遍佈全球120個國家亞洲6000+香港4000+中國600+50多個地方性協會11RICS專業認可課程與全球 40 多個國家和國際專業組織密切合作在146 個國家擁有超過10萬多位會員認可國際上500多個著名大學或研究所的教育課程包括英國劍橋大學、英國倫敦經濟學院、法國巴黎大學、義大利米蘭理工學院、美國麻省理工學院、美國喬治亞州立大學、香港大學、新加坡大學、中國清華大學、同濟大學等名校擁有約34 萬名學生會員。每年有500篇專業研究和政策方面的論文發表，探討國際性或區域性的不動產市場與各專業發展趨勢12RICS

11、的17個專業商用物業 測繪建築監管 評估專案管理 爭議解決環境保護 規劃及開發 設施管理 文物及藝術精品 管理諮詢 建造及工料測量住宅物業 礦業及廢物管理農村物業 機械及商用資產 建築測量1370年代不動產鑑定商業歸類在徵信業7075年金融風暴與不動產鑑定劃上等號76年台北市成立不動產鑑定業聯誼會78年中華民國土地估價學會成立85年12月台北市不動產鑑定同業公會成立86年高雄、台南、台中、花蓮等鑑定公會成立87年(1998年)鑑定公會舉辦鑑定師資格考試89年10月不動產估價師法通過 不動產估價產業之沿革141987年 內政部地政司研擬土地估價師法草案1990年 土地估價師法草案送立法院1991

12、年 研擬不動產估價法草案1993年 擬定土地估價技術規範1997年 土地估價師法退回行政院1998年 不動產估價師法送立法院2000年9月19日立法院通過不動產估價師法2000年10月4日 總統公布實施不動產估價師法不動產估價師法立法沿革15現有不動產估價師共532位自2001年12月起至2012年11月，共舉辦15次不動產估價師考試，其中3次為特種考試，12次為高等考試高考平均錄取率約6% (0.65%-12.5%)不動產估價師人數16不動產估價師考試科目不動產估價理論不動產估價實務(四小時)民法物權及不動產法規土地利用法規土地經濟學不動產投資開業估價師計242家(299 人)個人 211家

13、聯合事務所8人(1家) 宏大不動產估價師聯合事務所5人(2家)4人(3家)3人(11家)2人：14家統計至2013/8/311718宏大不動產估價師學歷分析卓輝華所長 政大地政碩士、博士謝國鏞副所長 中興法商地政系郭國任執行長 中興地政學士、逢甲土地管理碩士陳柏宏經理 逢甲土地管理系聶湘明經理 逢甲都市計畫系、高雄應大企管碩士林韋宏經理 台北大學地政系學士、碩士邱纓喬合夥估價師 政大地政碩士鍾少佑合夥估價師 輔大企管系張庭華估價師 中華科技大學企管系陳奕壬估價師 實踐大學財務金融系19不動產估價師公會成立時間2003年1月台北市不動產估價師公會2003年4月高雄市不動產估價師公會2004年3月

14、台中市不動產估價師公會2005年3月12日不動產估價師公會全國聯合會2009年12月台北縣不動產估價師公會2010年1月桃園縣不動產估價師公會20不動產估價師之管理21不動產估價師主管機關在中央為內政部(地政司)在直轄市為直轄市政府(台北市及高雄市政府地政局)在縣 (市 ) 為縣 (市) 政府(台中市政府地政局、處) 22不動產估價師開業考試及格者，得向中央主管機關請領不動產估價師證書。 領有不動產估價師證書，並具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗 者，得申請發給開業證書。不動產估價師領得開業證書後，非加入該管直轄市或縣 (市) 不動產估價 師公會，不得執行業務。23不動產估價師屆期換證不

15、動產估價師開業證書有效期限為四年。期滿前，不動產估價師應檢附其 於四年內在中央主管機關認可之機關 (構) 、學校、團體完成專業訓練三 十六個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣 (市) 主管 機關辦理換證。屆期未換證者，應備具申請書，並檢附最近四年內完成受 訓三十六個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，重行申請開業登記及發給開業證書。 24應以事務所執行業務不動產估價師開業，應設立不動產估價師事務所執行業務(不能以公司形態)或由二個以上 估價師組織聯合事務所，共同執行業務。 前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。 25不動產估價師負損害賠償責任不動產估價師受委託辦理各項業務，應

16、遵守誠實信用之原則，不得有不正 當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。 不動產估價師違反前項規定，致委託人或利害關係人受有損害者，應負損 害賠償責任。 26外國人從事不動產估價師之規定外國人得依中華民國法律，應不動產估價師考試。 前項考試及格，領有不動產估價師證書之外國人，適用有關不 動產估價師之法令。外國人經許可在中華民國執行不動產估價師業務者，其所為之文件、圖說 ，應以中華民國文字為之27不動產估價師 之估 價 業 務28不動產估價師法第十四條不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其 權利之估價業務。 未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師

17、 法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。 29不動產估價師主要業務分析以委託估價數量分析金融機構抵押擔保品估價約佔35%法院民事執行處法拍屋估價約佔45%其他約佔20%。包括公開發行公司取得或處分資產處理準則、都市更新權利變換、不動產證券化、土地徵收、會計財務公報時價估價等項目。 30公開發行公司取得或處分資產處理準則財政部證期局(91年12月10日)公開發行公司取得或處分不動產或其他固定資產，除與政府機構交易、自 地委建、租地委建，或取得、處分供營業使用之機器設備外，交易金額達 公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應先取得專業估價者 出具之估價報告，交易金額達新臺幣十億元以上者，

18、應請二家以上之專業估價者估價。 31都市更新權利變換實施辦法 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。(第六條)32主辦機構律師不動產證券化之參與機構會計師銀行受託機構證券商專業估價機構管理機構(業主)33不動產證券化條例第二十二條：受託機構運用不動產投資信託基金進行達主管機關規定之一定金額以上之不動產或不動產相關權利交易前，應先洽請專業估價者依不動產估價師法規定出具估價報告書。不動產估價主管機關或不動產估價師公會應就前項之估價報告書，訂定估價報告書範本。34臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發投資

19、 權益分配建議書： 投資人與地主間之建議分配比例 土地價值評估 總開發成本計算方式 工程數量切結書 銷售總值（各樓層價格及停車位價格等） 建議樓層區位分配方式。 35市地重劃前後地價查估自辦市地重劃會依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第28條規定：重劃前後地價，應於辦理重劃土地分配設計前，由重劃會經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。故重劃前後地價查估於自辦市地重劃業務有實際查估之需要應依前開辦法第12條第2項後段規定：視實際需要雇用各種專業人員辦理或委託法人、學術團體辦理。，委託不動產估價師查估，以確保土地所有權人之權益與公平。 36強制執行法規範法拍估價法

20、院執行法拍不動產底價之訂定依強制執行法第八十條規定：拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。 37國有財產估價國有財產計價方式規定：國有財產計價之標準，應參考市價查估。依本計價方式查估評定之國有財產價格，得為讓售價格、標售底價、贈與價格或其他計算國有財產之價格；並得作為計算租金或地上權權利金之基礎。國有財產價格，必要時得委託政府機關、適當機構或專業人士查估。38基準地估價2005年頒布地價基準地選定及查估要點目的為建立地價之衡量基準，促進合理地價之形成，地政機關得視地價變動情形，於一定範圍之地區內選定及查估基準地。所稱基準地，係指經地政機關選定，並估計其價格

21、日期之正常價格，由地政機關定期公布之土地。基準地之原則： 代表性：以面積適中，具近價區段一般土地代表性為準。 顯著性：以容易識別為準。 恆久性：以不易變更形質為準。 均勻性：以各地能均勻分布為準。 完整性：以形狀方整為準。39各機關奉准報廢財產之估價行政院對於各機關奉准報廢財產之變賣及估價作業程序有如下規定：估價：由執行機關依以下列方式辦理，但由政府機關或其委託辦理單位辦理收購，定有收購價格者，以該價格為準。、依帳面價值（已提列折舊者）或折舊後之殘值；但有市價者，以二者之較高者為準。、自行估定。、委託專業單位估價。 40財務會計準則公報第三十五號民國94年開始適用之財務會計準則公報第三十五號係

22、針對資產價值減損時，企業及其簽證會計師需公開、合理揭露其資產價值。該公報之目的，對企業而言，要落實資產管理者的角色，以持平態度評估資產淨值，並對於未來在國內外處理重大投資將更為謹慎；對會計師及估價師而言，必須從公平合理的角度，來協助企業進行允當的揭露；對投資大眾而言，除了藉由產業脈動評估該企業經營風險之外，將可藉由資產減損項目，了解對該企業財務報表的影響。 41國際會計準則2013年上路國際會計準則的核心價值是採公平價值會計包括金融商品待出售非流動資產投資性不動產企業合併非現金資產的股利分配等等都必須使用公平價值處理 42土地徵收估價被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。前項市價，由直

23、轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。43不動產估價師公會公告之服務範圍1、金融機構不動產抵押擔保物之估價。2、 公開發行公司不動產買賣交易之估價。3、 法院民事執行處拍賣不動產之估價。4、 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價。5、 都市更新權利變換前後不動產價值之估價。6、 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價7、 土地開發合建分配之權益價值估。8、 土地重劃前後地主權益價值估價。9、 區段徵收地主分配抵價地估價。10、 政府公共工程徵收地上改良物之估價。11、 政府公共工程徵收農作改良物之估價。44