更新版：年广州二手住宅市场总结2

1、调控、信贷情况双趋紧，二手楼市成交大降，代价涨幅收窄2018 年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结： 成交插水下滑，代价涨幅收窄凭据广州中原研究生长部监测， 2018 年， 广州市存量房生意业务登记数为 102199房管局， 12 月为广州中原研究生长部部监测），同比去年同期（ 133157 宗）大幅下滑年首次成交下滑的年份。宗 （1-11 月来源23.2% ，为近 5代价方面， 2018 年二手住宅网签均价为 25350 元/ 。代价涨幅出现明显收窄，涨幅从 2017 年的23.8% 下跌至今年的 9.2% ，代价逐渐趋向稳定。广州中原研究生长部门析认为， 2018 年，广州二手楼市遇冷，

2、成交能力大不如前的主要原因如下：（ 1 ）信贷情况趋紧，置业本钱增加 。 2018 年楼市信贷情况偏紧，广州首套贷款利率为其它一线都会中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大水平上停止市场需求，部门改进买家置业本钱提升，从而转为张望状态。（2 ）客户张望情绪连续升温， 入市热情低 。 今年置业客户持币张望的心态尤为严重， 上门看房客户数量远不如去年，购置周期亦有所延长。据调研了解，客户购置周期明显拉长 1 倍以上的客户占比高达65.5% ，同比净增 18.7% 。部门购房需求不迫切的买家入市积非常较低，购房更为理性。遇到符合价位的房源才会着手入市，而部门放高价的盘源处于对峙状态

3、。（ 3 ）业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少 。据监测发明， 2018 年新增放盘量同比去年下滑近3 成。在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加速成交，可能需要贬价让利出售。因此，部门 不肯贬价业主选择张望后市走势，静待更好的脱手时机，导致整体放盘量有所下滑。二、全年成交走势：五月身分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看， 2018 年整体成交出现先扬后抑的趋势。 1-5 月 （春节月除外） ， 广州根本维持稳步上扬 .其中， 5 月更是冲高至 8846 宗水平，市场需求活泼且稳定。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从 5 月的 1700-1800 宗下滑至

4、 11、 12 月的 700-800 宗水平，客户入市积极性低。另外，由于下半年二手楼市成交不活泼，盘源去化迟钝，客户担当意愿低。导致不少急需资金回笼的业主通过贬价来促成成交。从中原代价领先指数走势情况来看，自比跌幅逐渐拉大， 2018 年 10 月，中原领先代价指数环比跌幅达7 月起，中原代价指数开始下滑，环1.68%。三、市场成交特征阐发贷款利率上浮，商业按揭成交占比明显下滑2018 年，广州整体信贷情况趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮 15%-20% 已为常事，整体贷款利率出现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出

5、现回调的迹象，但整体仍居高位水平。 2018 年 11 月，广州首套平均贷款利率为 5.62% ，同比去年同期净增 0.31%。因此，在这样的大配景下，不少置换、改进客户为淘汰置业本钱，转移至组合按揭的付款方法。据监测， 2018 年组合按揭的成交占比达 24.9% ，同比净增 8%。而商业按揭的付款方法成交占比则淘汰明显，整体跌至 50.2% ，同比净减 5.1%。盘源去化迟钝，业主以价换成交成普遍现象现时二手楼市成交活泼度较低，盘源去化迟钝，业主心理价位松动， “以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看， 2017 年报价下调房源占比根本会合在 35%-45% 左右，现在

6、年下调房源根本在 70%左右，中心区体现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高， 分别达 76.5%、 74.6%、 73.3%、 71.9%。 并且其下滑幅度亦相对明显， 分别为 3.2%、 3.3%、 2.5%、2.7%。广州中原研究生长部认为，就目前楼市生意业务情况对付刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机，业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图” ，有利于淘汰置业本钱。2017-2018 年广州各区二手住宅新增盘源报价下调情况白云区番禺区海珠区花都区黄埔区荔湾区天河区越秀区增城区2017 年报价下调占比45.0%40.0%47.2%32.0%44.0

7、%34.2%38.7%37.7%40.2%2018 年报价下调占比69.6%62.7%71.9%60.0%58.4%74.6%76.5%73.3%58.0%2018 年报价变更情况-2.7%-2.5%-2.7%-1.1%-1.9%-3.3%-3.2%-2.5%-1.6%数据来源：广州中原研究生长部二手楼市回归刚需，两房房源需求激增据监测发明， 18-25 岁、 25-30 岁的客户成交占比分别为 9.0%、 28.2% ，同比净增 2.2%、 3.9% 。该部门客户以首次置业需求居多。 另外， 从差别户型成交占比来看， 两房户型成交活泼度有明显提升， 2018年成交占比为 46.1% ，同比大

8、幅上涨 4.5%。广州中原研究生长部认为，在现时楼市调控、信贷情况双趋紧的条件下，市场投机行为进一步被打压，改进客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户。该部门客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到符合房源及代价才会脱手购置。四、区域成交：中心需求逐步外溢，外围多区连续撑市随着中心区房价的高企， 而外围区代价相对低洼， 叠加交通便利度的提高， 越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究生长部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑， 2016-2018 年中心五区成交占比分为 56.1%、 52.2%、 44.4%。；而外围区则因交通便利度

9、逐年提高，并且代价低洼加上房源相对较新，成交连续撑市，占比逐年增大， 2018 年外围四区成交占比为 55.6%, ，同比净增 3.4%。另外，据监测， 2018 年，二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置， 2018 年二手网签均价为六位上升至第五位。14496 宗，已连续 4 年乐成43889 元/，成交排名亦从第萝岗需求稳定，次新房房源受青睐由于二手楼市受“冷空气”连续影响，大部门区域成交量同比去年下滑 3 成左右，但是，唯独萝岗二手需求体现稳定，成交量根本与去年持平。据监测发明，近年来萝岗二手住宅成交占比出现逐年上升的态势，同比涨幅亦有所扩大。

10、2016 年-2018 年二手成交占比分别为 1.09%、 1.68%、 2.40% ，同比分别净增 0.34%、 0.59%、 0.72%。广州中原研究生长部门析认为， 萝岗二手需求稳定、活泼， 成交占比稳步提升的主要原因有两方面，一方面是萝岗进入存量房市场，早期交楼的一手房源逐渐释出，区域优质次新房房源较多，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，受客户青睐度高；另一方面是，广州科学城板块逐渐生长成熟，招商引资情况根本完成，片区企业员工居住刺激，动员萝岗二手住宅成交活泼。2013 年-2018 年萝岗二手住宅成交宗数及其占比2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 20

11、18 年成交宗数 202 190 388 1100 1819 1718成交占比 0.53% 0.80% 0.75% 1.09% 1.68% 2.40%数据来源：阳光家缘，广州中原研究生长部；备注： 2018 年数据为 1 月 1 日-12 月 25 日五、分区点评番禺区：成交稳居首位，亚运城逐步崛起2018 年番禺区阳光家缘中介网签量为 14496 宗，再次问鼎全市二手成交榜首；二手住宅网签均价为 24290 元/ ；套均总价为 246 万元/套。 2018 年，主打“大社区 +刚需”的钟村板块需求相对稳定，其中代表楼盘为祈福新村，其成交均价仅为 28298 元/ ，受不少刚需客户所青睐。相对

12、而言，华南板块成交活泼度则有明显下滑，主要由于华南板块优质盘源代价居高，并且以大面积居多，入市门槛明显高于区域的其它板块，不少资金有限客户只能望而止步。以雅居乐剑桥郡、华南碧桂园为例，其套均总价分别为 644 万元/ 套、 476 万元/ 套。另外，需要指出的是，今年亚运城板块体现相对“坚挺” ，在各区逐渐形成贬价来促进成交的热潮时，亚运城板块业主心态依旧强硬，议价、让利空间幅度较小，但二手成交仍然保持活泼。主要由于片区自身配套设施的逐步完善，加上 3 号线东延线计划建立利好刺激，未来将直接拉近与珠江新城的通勤距离。从而导致板块成交活泼且楼价亦有明显升幅。 2018 年亚运城二手住宅成交均价为

13、 27584 元/ ，同比去年大幅上涨 22.8% ，代价根本与目前在售的一手“天峯”组团倒挂。荔湾区：芳村利好加持，成交占比攀升%；二手住宅网签均价为 29909 元/ ；套均总价为 235 万元 /套。据广州中原研究生长部监测， 2018 年芳村二手成交向好，成交占比上扬。 2018 年 1-4 季度成交占比分别为 25.1%、 25.4%、 26.1%、 28.5% ，第四季度较第一季度占比净增 3.4% 。广州中原研究生长部认为，芳村成交连续上扬主要有两方面原因：一方面，芳村处于楼价洼地，入市门槛低，有较多的刚需小户型释出，对付首套刚需客户有较强吸引力。如侨兴苑的一方面，荔湾区计划、生

14、长重心位于芳村片区，无论是地铁42 楼梯楼单元，总价不敷 80 万元；另一11 号线、 10 号线的计划建立，照旧白鹅潭商务区的计划生长，皆结构在芳村片区，未来芳村的楼市潜力巨大。因此，吸引了不少投资客户的存眷。2018 年荔湾区芳村 / 老荔湾板块二手住宅成交占比漫衍情况芳村老荔湾2018 年1 季度25.1%74.9%2018 年2 季度25.4%74.6%2018 年3 季度26.1%73.9%2018 年4 季度28.5%71.5%数据来源：广州中原研究生长部白云区：地铁计划 +刚需楼价双刺激，罗冲围体现优越%；二手住宅网签均价为 29033 元/ ；套均总价为 227 万元 /套。广

15、州中原研究生长部门析认为，2018 年白云区二手房成交量下滑严重主要因为两方面原因：一方面，去年白云区市场供需两端旺，部门 优质盘源去化速度快，导致今年“笋”房源略显稀缺，低价楼梯楼房源体现尤为明显。客户可选择性较 低，入市热情不高；另一方面，客户持币张望心态连续升温，购置周期明显延长。据了解，周度带看量 从去年的 8-10 位/ 周下滑至今年 3-5 位/周。但是， 2018 年白云区罗冲围板块得益于代价 “实惠”和地铁 8 号线北延线建立进度较佳 （预计 2019年能够顺利开通） ，板块整体体现较好。同时，板块多个“富力”刚需大盘亦为一大亮点，成交活泼。如富力半岛花圃，其成交均价仅为 33

16、007 元/，套均 217 万元 /套。其中，楼盘中高层的 70 左右的两房、 90 左右的三房的房源相对“抢手” ，而业主放盘量相对较少，致使目前中高层单元的优质货源相对紧缺。天河区：千万豪宅受青睐，东圃板块去化难%；中介网签均价为 43889 元/，属全市最高。需要指出的是，一向受刚需客户所青睐的东圃板块今年成交活泼度明显下滑，上门客户数量大不 如前。广州中原研究生长部认为造成东圃成交下滑主要有两方面原因：一方面，区域一手明星盘兰亭盛 荟、珠江花城今年供给富足，且代价根本与东圃板块优质电梯房物业相当，致使不少原本计划在东圃置业的客户转移至新房市场；另一方面，客户张望情绪浓，纵然“笋”盘源亦

17、面临去化难问题。例如，中海康城一套三房的高层单元物业，原市场价在 450 万元左右。现放售代价仅 425 万元，且放盘已有数月仍尚未成交。由此可见，现时东圃板块置业客户整体入市热情不高，张望情绪浓厚。另外， 据监测发明， 纵然在楼市处于下行阶段的情况下，攀升。 2018 年天河区千万豪宅共成交 325 宗，成交占比高达为绝对的孝敬主力，其代表楼盘有中海花湾城、凯旋新世界，天河区千万豪宅房源成交占比依然在逐步4.45% ，同比净增 1.04% 。其中，珠江新城2018 年年底中原指数领先代价为 91767元/ 、 104379 元/，分别较去年同期增长 4.6%、 2.8% 。广州中原研究生长部

18、认为，豪宅房源需求依然保持稳定，主要凭借其优质的居住属性、区位条件和稀缺性，代价始终居高不下，不少资金雄厚客户愿意选择购置豪宅来保值、升值。海珠区：琶洲利好动员，赤岗板块需求稳定2018 年海珠区阳光家缘中介网签量为 7736 宗， 较 2017 年下降 39.0 %；二手住宅网签均价为 35530元/ ；套均总价为 259 万元/ 套。2018 年， 海珠区滨江东板块成交受阻， 业客双方对峙情况相对严重。 主要由于板块业主卖房的期望较高，心态相对强硬，整体放盘价一直居高不下，并没有明显贬价的现象，如蓝色康园目前放盘价仍然保持在 5.8-6.3 万元 /平左右。而滨江东板块客户多为“买一卖一”

19、的置换需求居多，并无迫切的居住需求。因此，在业主无明显让利、贬价的情况下，客户担当意愿不高，入市热情较低，本月上门看房客户有明显淘汰。相对而言，赤岗板块虽成交活泼度有所下滑，但整体体现仍相对较好。广州中原研究生长部门析认为，赤岗板块成交需求保持的主要原因为：板块优质楼梯楼小区居多，代价低洼，如板块成交活泼楼盘隆运花圃、 聚德花圃， 2018 年中原成交均价分别为 39881 元/ 、 30199 元/ ，因此受到不少刚需客的青睐。同时，近年来琶洲板块招商引资情况良好，片区企业员工居住需求外溢至相邻的赤岗板块，致使赤岗板块租售两端均处于较为活泼的状态。越秀区： 业主心态强硬，散盘成交对峙%；二手

20、住宅网签均价为 40401 元/ ；套均总价为 235 万元 /套。相对其它板块而言，东风东板块凭借其优质的教诲资源及生活配套成熟的优势，整体成交降幅较低。板块活泼楼盘为东风广场、锦城花圃， 2018 年成交均价分别为 87302 元/ 、 82802 元/ 凭据广州中原研究生长部监测，今年越秀区散盘成交活泼度大不如去年，置业客户明显淘汰 2018年散盘成交占比仅 40.8% ，同比去年净减 9.1% 。其中，以水荫路散盘、北京路散盘体现最为突出。在这样的情况下， 2018 年楼梯楼成交占比亦出现逐步下滑的趋势。 从 2018 年第一季度的 56.2%，下滑至 2018年第四季度的 38.5% ，净减 17.7% 。广州中原研究生长部认为，越秀散盘成交