山东威海瀚城项目产品户型及配比建议ppt课件

1、锦和房产 2021年4月 威海瀚城工程产品户型及配比建议一期地块外形规划思索一期规划中需求处理的问题：1、如何经过规划有效躲避窗景烟囱的影响2、如何在坡地山景洋房中合理处理高差问题3、建筑单体构造建议4、立面风格建议Q1、如何经过规划有效躲避窗景烟囱的影响 建筑轴向与烟囱在同不断线上，第一排建筑适当偏转，可有效躲避南北窗景中的烟囱问题。后排建筑依然坚持南北宜居朝向，以南向社区内部景观为主。Q2、如何在坡地山景洋房中合理处理高差问题“只需基地的自然条件有特征，建筑就应象从基地自然生长出来那样与周围环境相协调。赖特“依山就势、自然天成。其一，减少接地。山地建筑要尽量坚持地表的原有地形和植被，可有效

2、地维护地貌，又可防止较多土方工程。其二，不定基面。建筑要合理利用地形高差和山位，并随着地表层层升高呈现阶梯形规划设计。自然天成是指要做到山物共融，建筑能顺应各功能空间划分需求，构成其与山体形状协调的建筑风格，就像是环境中生长出来似的。1、按照原有地貌特征进展规划规划，尽能够减少土方用量30度角以内的舒缓绿化放坡，营造坡地宅间绿化，取代挡墙大部分建筑物间的高差经过绿化放坡而非挡墙来处置，增大绿化面积、提高园区质量的同时，还能有效降低造园本钱。不同角度的放坡绿化处置原那么：在0度30度角内，适当区域保管大面积草坪，利用舒缓的小角度来营造缓慢伸展的情趣；在30度45度角内，在原有地形根底上，添加花卉

3、、绿篱、乔木、灌木、丰富层次，表达种植的厚重与浓密；在45度60度角内，利用方式丰富的挡墙进展调解，结合单层或复层的软硬质景观，使景观环境贴近实地环境。Q2、如何在坡地山景洋房中合理处理高差问题2、步行竖向通路中采用Z字型阶梯园路，取代单一的阶梯规划台阶和坡道是处理竖向交通的手段，但过于平直的台阶或坡道会略显单调，可以把各台阶段经过休憩平台错开布置，构成“Z字型折线并利用植物在转机处进展掩映处置，突破了空间的单调性，发明出更丰富的视觉体验。植物栽植以接近住宅的部分种植高大乔木来掩映住宅，柔化建筑立面的冰硬感，远离住宅的部分构成较为开阔的空间，构成邻里活动交流场地。利用建筑物间的高差，发明出便于

4、邻里交流与休憩的灰空间，使得景观场地最大化地得到利用。Q2、如何在坡地山景洋房中合理处理高差问题3、东西轴向建筑高差规划Q2、如何在坡地山景洋房中合理处理高差问题4、利用地势高差，在景欣赏规划中制造灰空间的休憩领地Q3、洋房建筑单体设计参考万科退台式花园洋房Q4、立面风格建议NO.1地中海建筑风格Mediterranean Style长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个衔接或垂直交接；墙面经过穿凿或半穿凿构成镂空的景致。这是地中海建筑中最常见的三个元素。地中海风格的建筑舍弃浮华的石材，用红瓦白墙营造出与自然合一的朴本质感。建筑外墙的涂料经过工匠们一层层、一遍遍的粉刷，颜

5、色就渐渐的沉淀下来；岁月愈久，颜色愈白，味道愈浓，表达了一种传统的手艺精神。地中海风格从建筑的形状上看，经常出现很多不对称的设计，尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形构造，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上运用的筒瓦。外立面颜色温润而醇和、资料粗朴而富有质感、建筑中包含众多的回廊、构架和观景平台。地中海风格在细节的处置上特别细腻精巧，在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形构造配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，在地中海建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙部分用文化石河特别的涂料；Q4、立面风格建议NO.2意大利建筑风格Ital

6、ian Style 流行于19世纪下半叶的意大利式风格，普通为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架Bracket,也称牛腿。檐口处精雕细凿，气势宏大，既美观又防止雨水淋湿檐口及外墙而变色，使外观看上去一直坚持艳丽亮丽没有污浊。普通的意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封锁式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。意大利建筑的细节的处置上特别细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永久的生命力。其中铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铸铁花饰，既坚持了罗马建筑特征，又升华了建筑作为住宅的韵味感。尖顶、石柱、浮雕.彰显着意大利建筑风格古老、

7、宏伟的历史感。 Q4、立面风格建议NO.3法式建筑风格French Style 概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观外型独特，大量采用斜坡面，颜色稳艰苦气，呈现出一种华贵。法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求颜色和内在的联络，让人感到有很大的活动空间。不过，有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。法式建筑还有一个特点，就是对建筑的整体方面有着严厉的把握，擅长在细节雕琢上下工夫。法式建筑史经典的，而不是时髦的，是经过数百年的历史挑选和光阴打磨留存下来的。法式建筑非常推崇优雅、高贵和浪漫，它是一种基于对理想情景的思索，追

8、求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格偏于庄艰苦方，整个建筑多采用对称外型，恢宏的气势，奢华温馨的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转机，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，外型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处置上运用了法式廊柱、雕花、线条，制造工艺精细讲究。法式建筑呈现出浪漫典雅风格。Q4、立面风格建议NO.4新古典主义建筑(Neoclassicism Style)在建筑学层面，新古典主义是从古典主义中提炼出的经典元素，包括线脚、檐口、栅花、圆柱等，淘汰了建筑史上一切怪诞的部分，虽然无法到达现代主义绝对的理性，后现代主义夸张的视觉效果，但都严厉符合人性

9、的适宜尺度；在社会人文层面，高端住宅的消费阶层，从年龄、阅历、财富积累都阅历了褪尽浮华的过程，新古典主义经典、优雅、严肃、人性、理性的部分为他们所接受，因此这一风格有能够或正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。当前的新古典主义建筑作品超越了“欧陆风的生硬与“现代简约的粗糙，设计更趋精细，档次更加典雅细腻。新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典留意，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。 户型配比如向性思索：从工程一期规划统计，18层高层4栋，共40000 ，6层多层12栋，4层多层2栋，3层多层1栋，共41000 ；其中2栋18层1梯4户高层共22000，2栋18层1梯3户高层共

10、18000 ，多层41000 ，商业30000 ；同时思索到此次为工程初次公开，同时威海本地不受“70/90的限制，因此不建议在一同地块中设置小户型1、2房作为主力户型；结合目前威海当地现有市场的热销户型和未来几年的户型需求趋势，提供适中型单位2、3房为主力户型的配比建议和温馨型单位4、5房为主力户型的配比建议两个方案。方案一：适中型户型配比如案户型类型建筑面积区间（）面积套数比例备注目标客户群二房二厅二卫80900.7万方20%考虑目前威海在售的市场情况，因此建议只相应设置“大2房”，户型区间上也形成错位以经区工作的公务员、企事业单位中层、年轻白领为主，一次置业的比例居多，同时投资客户比例较

11、高三房二厅一卫901051.8万方50%本项目的主力户型，两者占总套数的70%左右以威海的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例三房二厅二卫1101301万方20%四房二厅二卫1401600.5万方10%可考虑在顶层设置部分五房单位，约占总户数的2%以威海的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小 注：以上是一期工程的适中型户型配比建议，详细面积区间和比例可根据规划设计的实践情况略有调整。 根据方案一的户型配比进展初步测算，一期多层总面积大约4万平米左右。方案一优势：户型上更为紧凑，可以吸纳当地及威海市区中坚人群；以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客

12、来讲吸引力更大；工程紧邻威海经济开发区发电厂，先觉自然景观存在优势，以二三房为主力户型与工程本身的实践情况更为吻合；从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼。方案一优势：以二三房单位作为主力户型使得整体规划规划和户型设计方面能够有一定的难度；建造本钱能够略高一些；工程推出期间估计能够与威海目前在售主流楼盘构成较猛烈竞争。方案二：温馨型户型配比如案户型类型建筑面积区间（）套数比例备注目标客户群三房二厅一卫9010515%本项目的辅助户型，两者占总套数的35%左右以威海的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例三房二厅二卫11013020%四房二厅二卫

13、14016030%本项目的主力户型，两者占总套数的65%左右 以威海的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小 五房二厅二卫17020035%注：以上是一期工程的温馨型户型配比建议，详细面积区间和比例可根据规划设计的实践情况略有调整。 根据方案二的户型配比进展初步测算，工程的户均面积约140，共577套。方案二优势：方案二优势：从规划规划和产品设计来讲，难度较小；以四五房的大户型为主导，吸引中高端客户群，可提升整个工程的档次；减少与威海在售楼盘适中户型的竞争；建筑本钱会略低一些。以四五房单位作为主力户型，很难吸引到投资客户；产品的总价偏高，客户群太窄，很难吸引到中坚人群；估计四

14、五房大户型单位的销售进度较慢，资金回笼速度也较慢，难以很好地实现滚动开发，风险较大。户型方案比较研讨建议：锦和建议以二三房为主的适中型户型配比作为主推方案。从客户群来讲，户型更为紧凑，可吸纳更多当地及威海中坚人群；从投资角度来讲，以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；从自然景观来讲，以二三房为主力户型与工程本身的实践情况更为吻合；从市场竞争来讲，虽然较为猛烈，但工程的区位和地段价值优势明显；从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼，综合思索适中型户型配比如案将更为稳健、可行。户型设计要点客户原那么：重点满足目的客户住宅晋级以及中长期度假需求产品

15、阅历原那么：坚持度假物业的产品设计原那么，同时结合工程本身特点市场导向市场已有的产品创新，本工程该当尽量坚持，同时防止曾经出现的设计问题两房、三房产品户型特征景观房尤其海景房非常注重采景面的构建，对于灰空间如观景露台，观景阳台运用很多，主要结合主卧和客厅，将灰空间作为室内向室外活动的过度对于海景房，由于以度假为主，因此多会精简厨房功能空间，而非海景房那么较少思索这一点保证主卧与客厅的尺度与通透，在此根底上，客厅与餐厅组合，减小因此而带来的构造面积，提高运用效率。对于非海景房，处于本钱要素，观景露台的运用较少，多数运用主卧凸窗和观景阳台蓝色海岸市场户型评价户型价值要点重点引荐非海景产品设计上的一

16、些促销方式，送面积，提高相对性价比方式大尺度的露台4.8米层高的LOFT产品公主郡公主郡汇丰国际层高4.8米，LOFT设计建议本工程可以采用上述提高性价比的方式，如露台赠送与4.8米夹层方式市场户型评价户型价值要点重点引荐高层产品中的海景房亮点户型举例时代海岸一房产品71平米，以景观为功能中心，功能主题非常明确，保证了客厅与主卧的尺度入户花园加强了户型的温馨程度，加强了情趣。空间组合上，餐厅与客厅组合，厨房功能空间精简与主卫结合，空间划分方正适用，没有难以利用的面积死角。整面子宽与进深比为1:1.13 朝向，一切以景观为中心强调灰空间的功能与尺度，常用的是大尺度露台衔接客厅主卧，添加室内向室外

17、的过度凸窗入户花园景观露台Loft等赠送面积的手段以景观和实惠为出发点市场户型评价市场户型评价户型价值要点重点引荐市场对于本工程的启示当前的三亚小高层产品设计，都是以景观、采光以及赠送面积为中心思索要素，在户型的温馨度上采用的创新较少，这里可以成为本工程重要的产品突破点！本工程可以突破的地方度假的温馨性、情趣性飘窗的运用对于两房及两房以上，强化入户花园对于2房以上户型，景观主卫的运用一步式阳台阳光花房市场户型评价户型价值要点重点引荐飘窗表示窗台可以小坐，可以摆放摆设，也可以经过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的运用价值，实惠又适用。市场户型评价户型价值要点重点引荐凸窗：最大进深8000mm

18、多采用6000mm可撤除底座凸窗：最大进深1500mm多采用6001000mm可撤除底台的凸窗 中小户型不计面积的凸窗可以添加10%以上的适用空间阐明：在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。可撤除底座市场户型评价户型价值要点重点引荐入户花园表示市场户型评价户型价值要点重点引荐强化的景观主卫，极大加强了主卧的温馨与奢侈程度景观面市场户型评价户型价值要点重点引荐270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大添加主卧的温馨程度市场户型评价户型价值要点重点引荐一步式阳台一步式阳台的设计使得户外的景观可以充分浸透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化；市场户型评价户型

19、价值要点重点引荐 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸窗变形：在保管凸窗原有功能实惠、观景的同时，强化了凸窗的观景效果步入式景观凸窗经过降低凸窗距地面的高度提高欣赏效果步入式阳台客户可根据本人的喜好选择拆掉凸窗顶板，构成步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度凸窗演化步入室凸窗和阳台市场户型评价户型价值要点重点引荐二房二厅一卫建筑面积7784，一梯三户约10特点：阳台面积约10，方正适用，可做书房、茶室、健身房、客房可自创之处：增大阳台面积，提高适用率及附加价值，使两房的功能更加完善，到达三房的运用效果三房二厅二卫建筑面积109，一梯三户约9约9特点：由两套二房

20、合并而成，可分割成两套独立小户型，符合有老少居住需求及投资需求可自创之处：思索能组合、变化多样、功能齐全的要素，提高户型性价比及价值一梯四户一梯三户三房二厅一卫建筑面积90，一梯四户花槽特点：花槽不计算面积，可以与入户花园打通可自创之处： 以花槽、多飘窗、多阳台等方式提高户型运用空间，提高附加值三房二厅二卫建筑面积115，一梯四户花槽特点：花槽不计算面积，可以与入户花园打通可自创之处：以花槽、多飘窗、多阳台等方式提高户型运用空间，提高附加值3房2厅2卫建筑面积113.8，一梯五户特点：带超大空中花园，只计一半面积，主卧带转角大飘窗可自创之处： 户型紧凑、适用，同时思索添加空中花园等方式来加强户

21、型的温馨性，提高附加值四房二厅二卫“31房建筑面积140，二梯四户花槽情景房特点：花槽不计算面积，可以与入户花园打通，增设了一个情景房，使客厅功能更齐全可自创之处: 以花槽、多飘窗、多阳台等方式提高户型运用空间，提高附加值户型价值要点重点引荐市场户型评价多层退台产品对于本工程的启示当前的威海多层产品设计，数量少，价值点少，为本工程的价值创新提供了较大的空间本工程可以突破的地方度假的温馨性、情趣性大面宽，高温馨性强化入户花园、庭院超大露台可以利用的地下室阳光花房本工程引荐价值较高的宽景洋房 41方式的退台花园洋房 厨房卫生间等安顿于非采景面大面宽，强调温馨性退台使得户户有大露台多个价值点的赠送利

22、用垂直空间、下沉式半地下室，加强采光效果，为底层客户赠送适用空间半地下室采光窗口万科城半地下室通向半地下室的天井地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等进入半地下室还可结合庭院做出天井市场户型评价户型价值要点重点引荐更多赠送步入式花台，温馨的大阳台，入户花园步入式花台、入户花园、大阳台等空间的设计使得户外的景观可以充分浸透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化；步入式花台入户花园步入式花台外观温馨大阳台更多价值内庭院，步入式凸窗花园是开放的，庭院是本人的，窗台是落地的，花园洋房的每一个细节都表达着人类对于自然的追求；院落的景观不仅仅是为大家提供一

23、个休憩交往的地方，更是每一个业主的私家大庭院；步入式凸窗，户型空间尺度的扩展；步入式凸窗庭院与窗台内庭院空间市场户型评价户型价值要点重点引荐多层住宅亮点充溢度假气氛的大露台大露台是户型中充分表达度假气氛的地方可以采用客厅和主卧共用的超大露台露台适当添加弧线元素，表达度假特征可改房借助复式户型本身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品。赠送：12.6赠送：10赠送：9.6精品小复式可以思索在顶层户型运用可以在此根底上增大露台面积市场户型评价户型价值要点重点引荐花园洋房设计原那么：以和调和温馨作为设计的中心，营造其乐融融的邻里关系气

24、氛，经过开放式的轻松环境提升居住的温馨度与生活的质量，参差的空中花园，尽享通透暖和的阳光，让家成为心灵和精神的温馨港湾，让家成为尽享天伦之乐的独尚居所。 层层推台，每户均有空中花园露台。采用BLOCK围和式排布，营造调和融洽的邻里关系和居住气氛。阳台面积大小交错，每户均构成透天花园露台。六层带电梯+地下室+阁楼花园洋房设计参考：从欧洲城市、中国传统邻居和当代社区中 汲取灵感，以最适宜人类居住的规划之一BLOCK来规划社区，营造多层次的空间 ，平安私密的院落友居，增进人与人之间的交流，营造融洽的邻里关系。围和式的设计变独立的绿化为整体，使之构成延续性，感观上放大了绿化景观的面积。在容积率不变的情

25、况下，构成开放式大面积景观。围和式设计整体排布表示花园洋房设计参考：剖面表示整个社区就是由一个个BLOCK围合而成，同时利用中央景观大道，以及洋房特有的露、退、错等方式，构成多重立体景观，争取做到户户有景，户户不同，屋前屋后、楼上楼下处处活力盎然。围合式的立体景观就呈如今私家门前，既保证了通透的视野，又保证景观上最大私有化。让未来生活在这里的人们，在随意的生活细节里，可纵情表达与人、与环境、与城市、与外部丰富的种种交流。花园洋房设计参考：效果表示图大家庭院的生活由一草一木的自然生动构成。创新的BLOCK组团，独拥围合式情景小院，凹凸层次参差景观。花园洋房设计参考：情景洋房产品特征 每户不仅包含

26、了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外程度空间，即户内自有的情景花园和景观露台。 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状构造，一层单元前面构成半围合的情景花园。 二层在一层阳光房的部位退台，构成二层的景观露台。 三层在二层门厅的部位退台，构成三层的景观露台。 公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，构成四层的景观露台。 四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，构成四层半的景观露台。 四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。 露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。 私家花园空中花园观景露台专利产品层层退台花园露台6层洋房1层边套建筑面积826层洋房1层中套建筑

27、面积826层洋房2层边套建筑面积826层洋房规范层边套建筑面积886层洋房规范层中套建筑面积88顶层洋房边套建筑面积89顶层洋房中套建筑面积89户型价值要点总结1房小2房大2房退台洋房2房或三房产品要求卖“实惠+温馨度卖“温馨度+赠送卖“特征超值赠送温馨度假空间情景亮点凸窗、飘窗、loft景观阳台、阳光花房、凸窗、入户花园、大露台观景大露台、底层半地下室、底层私家花园、阳光花房、凸窗、卖“特征超值赠送奢侈而不浪费的度假空间山景坡地别墅观景大露台、半地下室、私家花园、阳光花房、凸窗、大悬挑原那么3：偷面积，给客户更多价值赠送原那么2：更加符合度假物业的特点，抓住度假客户价值敏感点原那么1：小字领先， 在保证度假居住的温馨性的前提下，户型尽量作小整体原那么高层建筑风格设计建议：建议采用