阿署达景区总体规划课件

1、阿署达乡村休闲度假旅游区总体策划前期工作回顾6月18日开始对西昌、攀枝花、成都旅游市场进行问卷调查与旅行社访谈，历时12个工作日；6月23日项目组10余人进行现场踏勘，对现场状况进行全面考察与研究，历时6天。在此期间，公司专家组：董事长杨振之教授，国家一级建筑师张文聪教授，美学专家邓廷良教授，经济学专家叶红教授，共同参与考察并制定出初步思路。6月27日，公司专家组及项目组成员就本项目的初步思路向贵方相关领导进行了汇报和交流，并达成了初步共识。7月22日，规划课题组多次组织专家对本项目进行讨论与研究，在多次修改之后形成景区总体规划的大纲思路,并获得贵方认可。大纲思路框架资源分析市场分析总体定位战

2、略分析开发策略功能布局开发条件分析基础分析部分发展方向部分产品策划部分项目策划项目开发条件分析攀枝花市位于金沙江畔，处于川西高原山区的南缘，云贵高原的西北部。攀枝花是四川通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，是四川与云南交界处重要的区域性枢纽城市 攀枝花属于四川新五大旅游区中的大香格里拉生态旅游区和攀西阳光旅游度假区，是这两大旅游区的交汇点。 攀枝花处于南丝绸之路的要经，自古就是区域重要交通节点。攀枝花市区位分析攀枝花市外部交通分析公路国道108线，省道214、216、310线可连接成都、昆明、西昌。成都西昌攀枝花昆明高速公路即将通车，攀枝花未来将成为成都到昆明、丽江，昆明、丽江到泸沽湖最便

3、捷的旅游通道。铁路成昆铁路贯通全境，可直达成都、重庆、昆明、北京等地，是攀枝花最主要的对外交通途径。航空攀枝花机场于2003年建成，现开通了至成都、重庆、昆明的航班 ，可起降波音737、A319等机型景区区位 阿署达旅游景区位于攀枝花市东区银江镇，北接渡金线，南连机场路，距市区仅8公里。 本项目是距离攀枝花市中区最近的乡村生态旅游地，将与城市融为一体，属于大城市边的民族乡村。项目地与城市的关系弄弄沟阿署达综合现状策划面积19平方公里。攀西大裂谷中段的U型宽谷。海拔与地形特点形成四个层级，高山带、缓坡带、丘陵带、平缓区。村落入口尾矿坝弄弄沟综合现状策划面积8.5平方公里。纵深狭长，高差大，观景效

4、果好。可建设用地较少，局部有地质灾害，应减少规模化建设，以简易建筑为主。阿署达村社会经济现状阿署达村辖4个农业合作社，总人口1247人，其中彝族占85，耕地面积1050亩，户均有果树200株村民人均年收入5012元，其中农业生产占60，外出务工35，其它5。农业生产中以粮食、蔬菜、芒果种植为主。大面积热带果林的立体分布，为乡村旅游开发提供了农业产业基础。农业生产以粗放型为主，产量低，单位利用率差。现有乡村酒店一处，农家乐五处，总体经营状况一般，且档次较低，特色不明显。元旦春节期间，接待10万人次，单个农家乐收入36万。所属气候区划南亚热带岛状干热河谷气候季节分配类型四季不明显，以干雨两季为主立

5、体气候，垂直差异明显610月为雨季，11次年5月为旱季全年天气分配晴天240天，雨天60天，阴天65天太阳辐射状况年平均太阳总辐射约632100焦瓦/平方厘米平均气温20 年平均相对湿度59%最热月极端温度56月，2035 最冷月极端温度121月，平均气温1320 主导风向东南风，风速1.5米/秒年降雨量7001000毫米总体评价攀枝花市是全省平均气温和总热量最高的地区，冬季月平均气温比成都、重庆、昆明、乐山、丽江和大理高713。与同为攀西阳光度假区的西昌相比，最高气温低于西昌，最低气温高于西昌，更适宜于休闲度假。全年日照强烈，旱季炎热干燥，需要大面积庇荫树木以适应游客需要。独特的气候特点使得

6、攀枝花种植业和植物培育上具有得天独厚的优势，一方面易形成具有区域特色的热带水果种植产业，另一方面使得花卉、园林、高大庇荫乔木的培育更加容易与快捷。气候垂直差异明显，因此中、高山地区适于夏季避暑，低山谷口地带适合冬季疗养。气候天象地形地貌平均海拔1536米最高海拔1900米最低海拔1173米山地名称攀西大裂谷中段 面积24.3平方公里山势走向南高北低地貌特点U型宽敞谷地地质现象剥蚀； 侵蚀； 断陷盆地接受沉积总体评价总体上地形起伏较大，形成多条沟谷，层次感强，景观效果佳；谷地开敞适合大面积农林产业发展；U型谷口部分，平整用地较多，具有规模建设的基础条件，适宜作为项目的集中建设区。可根据海拔不同垂

7、直分布各色果园民俗文化 本地彝族属格苏濮支系，由云南楚雄迁入。攀枝花自古处于川滇交通要道，进入农耕时代较早，吸收大量汉文化元素，但仍保持了一定的原文化，经过旅游项目开发，当地彝族文化将获得恢复和复苏。现有彝族元素主要体现在建筑和民俗两方面。 建筑方面，现有三处较为集中的村落，建筑外观古朴、院巷空间灵动、院落空间合理，具有较大的游览价值，在保持现有空间结构的基础上进行文化恢复、功能改造与服务升级，将形成具有较大吸引力的彝族民俗村落。 民俗方面，彝族在服饰、装饰、自然崇拜等方面特色明显，拥有广受游客欢迎的火把节。饮食方面有坨坨肉、杆杆酒、糯米肠、全羊汤、甘生、香肚等等。现有民俗元素保留较少，需要进

8、行挖掘与恢复。旅游资源评价 按照旅游资源分类、调查和评价中的标准，规划组通过调查，对项目地的旅游资源进行定性、定量的评价 评价方法 采用特尔菲法，按照旅游资源赋分的国家标准，规划组成员对旅游资源进行专家打分，最后取专家评分的平均值作为该项旅游资源的最终得分。 评价标准 五级旅游资源，具有珍贵、独特、世界遗产价值和意义，有世界级吸引力； 四级旅游资源，具有国家重点保护价值和国家代表性作用，具有全国吸引力； 三级旅游资源，具有省级重点保护价值和地方代表性作用，在省内具有吸引力； 二级旅游资源，具有一定价值和游线辅助作用，有市县级保护价值和相关地区的吸引力； 一级旅游资源，具有一般价值和构景作用，有

9、本景区或当地的吸引力。 其中五级资源为特品级旅游资源，五级、四级、三级资源统称为优良级旅游资源。资源评价资源品级名称定性评价五级旅游资源四级旅游资源气候冬季避寒对川、渝及西北地区具有较大吸引力，特色性明显三级旅游资源热带水果在四川省内具有垄断性和唯一性二级旅游资源乡土建筑保存较好，空间格局生动彝族风情比较优势差，开发价值大田园风光景观效果佳，没形成产品，需与水果结合地形地貌背山面水，风水好，地貌生动水体水塘、水库与周边地形、农作物结合良好，但面积和数量不足一级旅游资源故事传说知名度低，独特性不强遗迹遗存太少，文物价值低尾矿湖轻度污染，景观差，开发价值低 按照旅游资源分类、调查和评价中的标准，规

10、划组通过调查，并组织专家组对项目资源等级作出以下定性定量评价：旅游资源定量评价市场分析 供给市场分析区域旅游资源资源状况星级农家乐东区阿署达半开发状态，有农家乐接待，娱乐设施少一级一家，二级五家苏铁公园市政公园，人较少竹湖园市政公园，人多西区 金沙江漂流、苏铁林娱乐性差，游客不多三级八家仁和鑫岛游乐城设施陈旧，半荒废特级二家，一级九家，水果丰富，农家乐较多大黑山森林公园普通农家乐，距离攀枝花市区较远，娱乐简单盐边二滩电站、格萨拉生态区、红格 温泉、仙人洞、青龙洞、箐河瀑布 距离市区较远，产品更新慢，著名的二滩对游客吸引力渐失特级农家乐五家，一级三家，二级三家米易龙潭溶洞、农家乐距离攀枝花市区较

11、远特级一家，三级四家1. 旅游供给市场现状外地人来攀枝花看什么？外地人普遍认为攀枝花没看头，城市形象是钢铁城市但却没有形成知名的钢铁旅游产品；二滩电站只能看生硬的大坝，放水虽壮观但却可遇不可求；攀枝花夜间休闲娱乐产品较为缺乏，吸引力不强。攀西地区的城市休闲产品主要集中在西昌，攀枝花竞争力不强，难以成为区域旅游目的地攀枝花作为一个过境地，其旅游配套设施较差，不能吸引游客停留。攀枝花人玩什么？攀枝花城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有一定开敞空间的低级旅游产品就能吸引到大量本地游客。攀枝花距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率高。攀枝花市政公园是市民

12、主要休闲集中区，但是园区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。农家乐目前处于初级发展阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。 供给分析结论1、需求市场游客现状分析 外地游客：攀枝花旅游资源较少，很少有游客直接将攀枝花作为旅游目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客会路过攀枝花，一般住宿一晚就走，少数会到二滩参观。 市民远距离度假：攀枝花市民由于本市缺少旅游产品，多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休闲度假。距离攀枝花较近的西昌，有邛海、泸山等景点，其游客有50来自攀枝花。 市民近郊休闲：攀枝花的农家乐主要集中于仁和区，为本地市民提供简单的生态体验、喝茶打牌娱乐活动，档次不高，距离较远。一般以家庭出

13、行为主。 需求市场分析攀枝花居民消费能力：（万元）居民消费支出类别20052006增长 恩格尔系数农村居民文教服务类71146434.74攀枝花近年来恩格尔系数40左右2006年攀枝花城镇居民人均可支配收入为11019.65元，人均消费支出为8513.08元，占77.25%,其中食品支出为3400.47元。食品类1562178414.21衣着类15719524.20居住类37420146.26城镇居民文教服务类287253834533.49食品类9575110955714.42衣着类191502790445.71居住类22453232653.62 由上统计资料可以看出，攀枝花居民消费能力在持续

14、上涨，城镇居民在娱乐消费上花费大于农村居民，呈大幅上涨趋势，旅游消费意愿呈上涨趋势。根据恩格尔系数判断，攀枝花市民生活富裕，消费能力强。 攀枝花市民消费能力 2、需求市场现状调查分析 调查方法： 针对本项目特点，项目组以问卷调查、旅行社访谈、资源类比、随机访谈等方法进行了市场研究和分析。 问卷调查时共设计三套问卷，在西昌、攀枝花、成都进行了调查。在西昌问卷共发放200份，回收有效问卷117份；攀枝花问卷共发放1200份，目前回收有效问卷850份；在成都问卷共发放150份，目前回收有效问卷128份。 旅行社访谈方面主要访谈了西昌市内较具代表性的龙腾旅行社、阳光假日旅行社、华源旅行社、交通旅行社、

15、彝族文化旅行社；在攀枝花与阳光假日旅行社、四方旅行社进行了访谈；在成都主要访谈了红太阳旅行社、康辉旅行社、中青旅行社。 攀枝花游客人口统计特征29.725岁以下36.7%2535岁26.3%3645岁25岁以下占29.7，2535岁占36.7，3645岁占26.3，45岁以上占14.5。游客年龄游客学历游客收入本科或专科占65.6，中专或高中占25.9，硕士占2.9，初中或以下占5.5。2000元以下占38.3，2000元以上51.5。基本为中等收入家庭。 65.6本科或专科25.9中专或高中38.32000元以下30.520013000元21.030014000元 问 卷 分 析攀枝花游客行

16、为分析选择与家人同行的占28.7，选择同事朋友的占45.8，二者占皆可占15.9。游客结伴方式交通工具选择自己开车或包车占46.0，选择专线公交车占30.1，团体组织占12.6，旅行社占4.7。另外有些游客选择多种方式。28.7家人出游 45.8同事朋友出游15.9二者皆可46.0自驾或包车30.1专线公交车12.6团体出游频率74.7每年5次以内18.7攀枝花人休闲旅游频率较低，有高达74.7的人每年休闲次数在5次以内。这与攀枝花缺少旅游产品也是分不开的。攀枝花游客产品偏好分析调查显示有31.8的市民对城市滨水休闲感兴趣，其次是养生保健，占14.3，商务会所娱乐和文化体验分别占13.0和12

17、.2。产品兴趣项目测试消费意愿对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣选择喜欢较多，占45左右，随着活动的惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降低。愿意花费150200元的占30.3，100元以下的占23.0，101150的占22.0，200300元的占18.3，6.5的人愿意花费300元以上。31.8滨水休闲14.3养生保健对都市商务休闲项目调查显示，度假酒店、高尔夫练习场、保龄球、网球等较受欢迎。对都市观光农业项目调查显示，特色农产品采摘项目最受欢迎，有53.8的人喜欢，其它农业休闲、观光项目也较受市民喜欢。对养生保健项目调查显示，膳食养生、康体疗养馆较受欢迎，分别有48.7、45.

18、0的人选择喜欢。对太极、瑜珈馆兴趣一般。30.3150200元23.0100元以下22.0101150元18.3200300元注：产品兴趣针对大众了解一般产品偏好。注：项目测试针对阿署达未来开发产品进行针对性测试。 外地游客调查分析：成都游客有一大半的成都人认为攀枝花是工业之都，28.1的人认为攀枝花是阳光之都，14.8的人认为攀枝花是花果之都。攀钢使攀枝花的工业形象深入人心，其优越的花果资源在其工业形象下并不为人们熟知。对攀枝花的印象影响游客前往攀枝花的因素最感兴趣的产品类别26.2的成都人受距离影响较大，28.1的人认为攀枝花吸引力不够，25.2的人认为环境较差，11.75的人受价格因素影

19、响较大。另外有些人认为交通和吸引力问题同时制约前往攀枝花旅游。有30.5的成都人对攀枝花亚热带风情感兴趣，23.4的人对彝族风情感兴趣，18.0的人对城市观光感兴趣。另外有一些成都人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。说明成都人对自己地域内所不能体验的旅游资源感兴趣。57工业之都28.1阳光之都14.8花果之都26.2距离影响28.1吸引力不够25.0环境较差11.7价格影响9.418.0城市观光23.4彝族风情30.5亚热带风情市场调查小结 亚热带风情、彝族风情最受外地游客欢迎。 攀枝花本地人对生态农业观光、养生保健、商务休闲、拓展运动等项目类型较为感兴趣。 攀枝花本地人多对兼顾家庭不同年龄

20、成员的项目感兴趣。 攀枝花人出游方式以自驾车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事、朋友、家庭是主要形式。3.旅行社线路安排及景点选择情况 由于攀枝花目前旅游产品吸引力不强以及人们对攀枝花城市形象的传统认识，游客市场对攀枝花旅行线路反应冷淡，因此很少有旅行社推攀枝花游线，也很少有游客直接通过旅行社前往攀枝花旅游。有一些自助游客会通过旅行社安排交通、住宿到攀枝花旅游，但是没有行程安排，均为自由活动。 攀枝花作为过境地，少数到西昌、云南、成都、重庆等地的游客路过攀枝花，在旅行社的安排下会到二滩电站参观，但游客反应不佳。 4、需求市场现状分析结论 攀枝花市民消费能力强、消费水平高，由于当地旅游产品欠

21、缺，多到外地休闲度假，目前是西昌、昆明等地的重要客源地之一。 攀枝花作为过境地，市场需求大，但是目前尚无特色化产品提供。 攀枝花作为目的地市场，对成都、重庆等地老年市场有很大吸引力，目前攀枝花冬春疗养市场已初步形成，其冬季温暖的气候吸引很多老年人冬季前来御寒。 开发策略适宜度假的气候条件丰富的具有区域独特性的热带水果资源阳光与温度适宜植物生长，可快速实现绿化生动起伏的场地条件具有一定特色的彝族民俗水资源缺乏绿化本底不好，需要大量投入中心区开发失控，农民对房屋整改失控尾矿坝的遮蔽和治理难度大旅游目的地体系没建立，产业体系与产品体系均没有形成规模和吸引力距离中心城市较远，交通成本高攀枝花属于大香格

22、里拉生态旅游区和攀西阳光旅游度假区，是这两大旅游区的交汇点。攀枝花至成都和昆明高速公路的开通攀枝花市区空间狭窄，用地少，休闲空间和休闲产品需要外迁攀枝花距离周边旅游城市较远，对本地旅游产品的需求量较大重游率高工业形象对旅游形象的遮蔽西昌旅游的成功开发形成对攀枝花的形象遮蔽（阳光、民俗文化）优 势机 会劣 势威 胁S W O T 分析本底资源信息市场供给信息市场需求信息宏观背景信息 发挥优势，把握机会，克服劣势，规避威胁，选择适合本项目的开发策略旅游开发SWOT分析城市近郊的乡村休闲度假旅游地市民周末休闲、夜间消费场所规模化农林产业基地外地人到攀枝花的必游景点成为攀西阳光度假的重要目的地项目定性

23、形象定位功能定位攀枝花的后花园与会客厅 为攀枝花市区提供一个田园氛围浓郁、环境优美、功能完善的后花园与会客厅。 近郊休闲功能； 商务会议功能； 避暑避寒功能； 养老养生功能； 果林花卉产业功能五彩阳光城 欢乐阿署达总体定位 阳光下的攀枝花，是五彩缤纷的，这里的花特别鲜艳，这里的果分外香甜，攀枝花的城市色彩斑斓，阿署达的乡村热情欢乐。市场定位以乡村旅游带动攀枝花区域市场，以避寒养老带动成渝度假市场。攀枝花市为项目的启动市场，四川及重庆为项目主力市场。市场组合：攀枝花市民的日常休闲，攀枝花企业、政府机关的团队活动，商务接待市场，养生养老、分时度假游客，到攀枝花公务或探亲游客，自驾车过境游客。专项市

24、场带动区域市场产品定位高品质、多功能的乡村旅游产品以水果花木产业为基础；以乡村田园氛围为背景；以彝族建筑和文化为载体；以商务会议产品为特色；以冬季阳光度假为亮点； 打造攀枝花乡村旅游产品标杆。五彩：阳光普照下的攀枝花五彩斑斓，城市建设错落有致，这里的花特别鲜艳，这里的果分外香甜阳光城：根据在成都所做的市场调查，有28.1的人认为攀枝花的形象是阳光之都，14.8的人认为是花果之都，57的人认为是工业之都。而花果的生长同样源于攀枝花充沛的阳光资源，是阳光资源的直观表现。因此可以得出结论：有接近一半的受调查者（43）认为攀枝花的总体形象是阳光或与阳光有关的形象。欢乐阿署达：阿署达在彝语中代表着“风吹

25、树枝嗒嗒响”，具有优美的意境氛围，引发游客对一个民族乡村的风情联想，同时又规避了直接提出彝族所带来的直白与争议。五彩阳光城欢乐阿署达形象定位解析阿署达片区策划思路一、以城乡统筹的思路发展乡村旅游二、保持现有的彝族村落格局，提升田园风光的观赏性三、充分利用阳光资源，打造攀枝花环保示范第一村四、打造系统科学的产品体系一、以城乡统筹的思路发展乡村旅游以城乡统筹的大思路来解决攀枝花的城市发展与阿署达的乡村发展的关系，使其成为攀枝花市城乡统筹的标杆工程。打造特色产业链，形成规模化农业和集约化农业的发展格局，使农业产业的提升和发展乡村旅游形成互动。形成农业观光、采摘、餐饮、商务、会议、避暑避寒、花卉果木产

26、业多元化发展的格局。形成投资商与村民互动的合作开发模式，投资商投资农业、旅游，村民以餐饮、客栈、民俗文化，提供原住民的特色文化体验。二、保持现有的彝族村落格局，提升田园风光的观赏性保持好完整的村落和田园风光格局，打造出大城市边上的彝族村落的观光产品。对散居的彝族村落进行土地整理，形成三大村落组团。通过农业产业结构升级形成成片组团状的田园风光对彝族村落的院落空间、厨房、卫生间进行完善和改造。在规划中提出乡村旅游的标准。三、充分利用阳光资源，打造攀枝花环保示范第一村将攀枝花丰富的阳光资源转化为生态、环保、先进的太阳能，紧扣攀枝花阳光城的主题，最大化利用阳光的丰富潜力。用环保理念给来到攀枝花的人们新

27、的认识，攀枝花不再是污染城市，攀枝花人的环保观念走在中国前列。使阿署达景区成为攀枝花环保示范第一村，打造环保景区建设和环保旅游新概念。景区知名度递增水果花木产业园彝家乡村农业产业农家院落四川最佳冬季度假目的地乡村旅游产品乡村田园彝家风情多样化的特色餐饮距市区最近的水果花卉苗木基地集中化、规模化种植果园休闲、采摘农耕体验企业会所企业拓展运动会议酒店基础产品主力产品特色产品团体活动组织种植、观赏、销售、研究的体系打造商务、会议产品避暑避寒度假产品攀市最佳商务、会议、企业活动地亮点产品养老院银发度假村度假公寓度假服务配套设施四、打造系统科学的产品体系功能布局与项目策划现状道路分析现在进入项目地主要有

28、两条条道路，主进入通道为连接渡金线的北部通道，这条路路况较好，平坦，但要经过大片工厂区且与新城区相隔较远，其次为连接机场路的南部通道，缺点是高差大所引起的拐弯过多、坡度过大，不利于作为旅游主通道，同时绕道明显，不利于游客组织。沙坝五社地处市区到机场和仁和区的交叉地带，交通组织便利，坡度小，与景区中心地块距离较近，适宜作为主要进入通道。景区内部道路等级不高，道路网还未形成和完善，景区内道路系统不完善，交通联系不便，以机耕道为主，存在安全隐患。村落分布一二社整体上保留了乡土建筑风格与院落空间，街巷生动，观光价值大。部分建筑的乡土风格受到了破坏，需整改恢复。应加强彝族文化符号与元素，通过装饰效果实现

29、异族风情的氛围营造。增加花卉种植，在街巷、阁楼、院落、窗台、门上等地方设置各种形态的花草，形成立体花卉景观。对村民进行培训，对厨房、卫生间等服务设施进行改造（后面将提供乡村旅游的标准）一、二社民居组团三社是彝族建筑风格保留最为完整的建筑群落，如私密性很强的院落空间、外部无窗易于防御、依靠天井采光。田园风光与院落的组合观赏价值高，形成了具有强烈美感的聚落景观。在对其进行质量、卫生、功能的完善和提高后，可形成院落式的乡村主题客栈，承担住宿、餐饮、休闲功能。根据三社周边的地形，可设置数个小型的荷塘、水果采摘园和花卉园，以优美的田园环境吸引游客。三社民居组团四社规模小，较分散，但依山势修建，层次感强，

30、整体的乡土感觉保持较好。并存有较多的历史故事与遗迹。周边平整用地较多，视野开阔，山势与平坝结合良好，适宜进行主题度假类项目的开发。四社民居组团功能结构图功能分区图农业升级与环境升级规划图建设用地分布图变零散为集中组团式布局，集中化服务保持与新建水系规划图三条沟谷水系沿水系形成若干水塘景观新规划两处较大水体（荷塘、水石景观）道路系统规划主入口次入口次入口农业园入口中心服务区规划平面图规划平面图彝乡荷塘体验区规划平面图养生度假区规划平面图高档住宅区区域概述： 中心服务区是项目的核心组成部分，包括三大功能组团，集散服务、休闲运动与乡村酒店接待。未来将成为整个景区的接待服务中心，在保持并丰富彝族文化特

31、色的基础上实现文化体验、餐饮住宿、商务接待、休闲娱乐、企业拓展、家庭亲子等功能的集中打造。中心服务区设计原则： 以一二社的街巷和院落空间为基础，在震后重建中应进行文化、美观的提升和功能、服务的完善，并设计一条以节庆、表演、风情展示、购物为一体的彝族风情街与之配套，同时与万寿湖旁的文化广场和度假村相联系，形成文化氛围浓郁、功能配套齐全的集散服务中心。 院落风格的乡村酒店为游客提供较高档次的住宿和商务接待服务，是对集散中心的补充与提升 休闲运动项目则为家庭游客和团体游客提供配套活动和主题活动。项目组团项目名称项目简介集散服务组团游客服务中心服务咨询处、停车场表演广场民族风情表演、篝火晚会、节庆活动

32、（火把节）彝族风情街打造彝族文化的集中展示街区，形成文化特色浓郁的吃、住、游、购、娱。彝家院落观光、文化体验、坝坝宴、照相、特色餐饮万寿湖度假村对现有设施进行改造升级，融入整体环境氛围滨湖休闲为游客体统公共游憩空间乡村俱乐部高尔夫挥杆练习场、室内运动场阳光水疗打造阳光阿署达的特色水疗乡村酒店组团乡村酒店院落形态的中小型乡村酒店，可容乃100人的就餐与会议会议中心可组织大型会议、颁奖、论坛等等企业会所提供高档商务接待、休闲、娱乐服务中华食府展示中国八大菜系，体现攀枝花移民文化中的饮食文化商务运动为商务游客提供乡村高尔夫、网球、羽毛球等商务休闲运动休闲运动组团户外拓展运动设置多主题活动，如灾难求生

33、训练、奥运向前冲、智能穿越、团队配合等亲子乐园巨树之家、亲子运动会（家庭绑足赛跑、背子女赛跑）、家庭问答等活动乡村畜禽乐园小猪跳水、小鸡快跑、斗羊、骑牛等趣味性活动中心服务区项目设置街巷空间节庆打造 将集中的大型的活动打造与日常活动开展相结合，形成“天天都是火把节”的热闹气氛.乡村酒店示意院落式乡村酒店空间示意中华食府示意 展示中国八大菜系，体现攀枝花独特的移民文化，展示中国八大菜系的饮食文化，在菜品、装饰、用料、就餐环境等方面形成中华各色风格。户外拓展运动亲子活动项目乡村畜禽乐园彝乡荷塘体验区区域概述： 彝乡荷塘体验区是以荷塘、田园为背景的特色文化体验组团，保持原汁原味的田园风光与彝族风情村

34、寨。将田园风光与乡土建筑的结合作为区域的核心载体。 强化田园风光，增加和扩大现有堰塘，形成成片的荷塘景观。同时增加环境氛围如高大庇荫乔木，成片花卉、果园、蔬菜园。形成层次分明的田园风光。项目列表：项目名称项目简介荷塘成片的荷塘是本最大的特色主题客栈展示彝族风情乡村特色餐饮彝族特色的杆杆酒、坨坨肉、甘生。攀市特色的花卉大餐休闲茶社体现生态特色果林观光采摘小型精品采摘园四季花海种植多种经济性、观赏性植物蔬菜园没有污染的反季节蔬菜风情荷塘四季花海与鲜花满屋瓜果采摘养生度假区区域概述： 位于四社小坝塘附近，背靠山地和大面积果园，景观视野开阔，周边平整用地较多，适宜集中建设度假设施。 以阳光度假为主题，

35、主打冬季度假市场和养老市场，兼顾攀枝花当地的避暑养生市场。建筑的修建和服务体系需兼顾冬季阳光度假和老人养生的双重特点。 项目列表项目名称项目简介银发公寓满足老人需要的专业化住宅阳光别墅智能化住宅，充分合理地利用阳光私家田园为本区的客人提供自主参与的农作养老膳食综合生物科学、中医药膳、道家养生，形成具有独特性的养老膳食老年活动中心为老年人提供社交、娱乐、活动组织的场所服务体系针对老人的不同需要，形成完善的服务体系，在社交组织、日常照顾、救助、活动组织、物业管理等方面形成体系尽量保留现有住宅，减少拆迁量，对其进行主题包装，形成特色主题院落，田园、乡土建筑、公共休闲娱乐设施，共同构筑和谐的养老社区。

36、乡村度假意境参考图养生度假别墅示意图休闲运动空间老人活动的内容区域概述：位于机场路以下的环状地带，包括陡坡、缓坡、山间平地等地形。通过对现有种植业的整治和提升，打造规模化、专业化、产业化果园和花卉园。花香果园休闲观光区既可以为整个景区提供生态田园背景，又是独立经营、服务设施齐全的休闲接待项目，能够为游客提供生态观光、果园采摘、购物、特色餐饮、生态休闲等活动内容。花香果园休闲观光区区域概述： 本区位于攀枝花的城乡结合部，田园风光优美，地形生动起伏。区位交通优异，未来将是城市发展的重要节点。 利用沙坝五社良好的自然环境与区位优势，开发高档住宅，形成环境优雅、交通便利、配套齐全且休闲娱乐活动丰富的低

37、密度住宅区。 中心水库附近打造滨水公园作为住宅区的配套。 攀枝花经济状况良好，居民消费能力强，本项目又具有优异的环境条件和区位交通条件，且毗邻阿署达乡村旅游区，开发潜力巨大，市场欢迎度高。高档住宅区低密度住宅参考图规划平面图中心服务区彝乡荷塘体验区养生度假区商务接待区运营模式项目启动阶段的工作千头万绪，规划以后政府如何介入？投资商、农民、政府这三者如何实现博弈与妥协的三赢局面？从以下四个方面对项目前期运营模式提出建议：组织架构土地问题三农问题招商引资成立阿署达景区管理委员会，作为项目前期运营的主要负责机构，由东区政府派出主任领导。包括营销、招商、农民协调、政策审批、景区建设等多个职能部门，并整

38、合阿署达村委会功能，阿署达村长可任景区管委会的部门负责人，主要负责农民、农业事务。组织机构土地是一切项目落地的基础，景区招商与开发首先应解决土地问题。而土地问题的核心是可用地块、土地权属和用地方式，因此需依据占补平衡的原则，通过新农村建设、拆院并院、土地流转等方式，实现对土地的整理和功能重组。（一）拆院并院方式变分散居住为集中居住，集中使用农民宅基地，形成农民新村。原有分散的宅基地面积与居民新村占地面积的差额，即为集约化利用土地所整理出的可用地。一般来说此部分用地的8%10%可用作国有建设用地，剩余90%左右的部分可用作集体所有的建设、公共设施、生活配套、复垦等用途。（二）土地整理方式根据土地

39、利用总体规划与土地整理专项规划，对田、水、路、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产生活条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率。土地整理的主要内容包括：（1）调整农地结构，归并零散地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、沟渠、林网等综合建设；（4）归并农村居民点、村办与乡镇办企业等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，确定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。通过土地整理将增加耕地与园地面积，增加部分可用于农业用地、集体公益用途和公共设施。土地问题（三）土地流转方式土地流转是家庭承包经营制度的延伸和发展，其主要形式有四种形式，阿署达景区可根据各分区

40、的不同情况，实施不同的流转方式。代耕代种这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。 转包、转让以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织。出租、反租倒包出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利的行为互换单个或者一部分承包户主动或在集体组织指导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为。（一）农民的获益提供直接就业和间接就业机会；居民参与旅游开发与经营，提高了农民的收入；集体土地及民房出租

41、，获得租金收入；农民就地创业，将农业生产和旅游有机结合；农民获取了新的生产和生活方式； 社区整体配套和统一管理。三农问题在现状农业基础上通过四化建设实现四互型的现代农业新模式实现现代农业四互循环发展空间互换产业互利资本互融人才互动对现状农村的四化建设3421土地集约化产业立体化乡村景区化生活休闲化粗放型的土地利用方式单一型的农村产业结构原始状的农村景观环境现代人单调的生活方式实现城乡之间以“四化”为开发建设的模式和手段，达成“四互”循环经济发展的项目终极目标，期间实现由农业区向旅游区的转变和升级。其中，“四化”要落实到项目开发运营的始终，是项目发展所要遵循的导向和主线；“四互”是项目的希望和宗

42、旨所在，力求打造出满足“四互”特征的统筹城乡产业的新农村建设示范工程。农业与农村 土地管理： 农村土地现为集体自治管理，受经济能力和管理模式的限制，普遍缺乏相应规划，难以达成土地的统一有效管理。现状未来土地使用：现有农村土地使用以户为单位，造成土地使用权过度分散，长期处于粗放型状态，不符合集约型社会发展要求。土地经营：目前农村土地由集体承包给农户分散经营，延续自给自足的小农经济状态，造成土地产出绩效偏低，不符合新农村建设要求。土地集约化 原有的集体土地所有权不变，将土地使用权通过一定合法可行的方式让渡给开发业主，由其统一利用，并享有相应的经营权、管理权和收益权，如此达成土地使用、经营、管理三权

43、整合统一，并且现有业主将凭借强大的资金实力和市场化的开发理念制定合理的土地利用规划，为土地利用提供科学合理的指导。 最终，达成农村生产生活用地从粗放型向集约化的转变，其具体表现为地块的统一规划、集约生产、单位产值高，农民集中居住、社区整体配套和统一管理。从农村粗放型的土地利用方式转化为高效集约化的土地资本“四化建设”之土地集约化现状未来产业类型单一：现有产业结构以农业为绝对主体，而农业又以粮食、水果、蔬菜的种植为主，缺少独特性强、关联性强的产业。产业间关联度低：农业生产的单一化和小农经济现状不利于达成产业间的有机关联，而无法形成切实有效的产业链。产业立体化 通过培养多元优势产业链，形成农业+旅

44、游业的联动互补。生产分散无序：目前农业生产以户为单位，各自管理，没有形成统一的规范和指标，科技含量低、无法形成产业效应。经济收益差：现有农田的复耕率低、作物附加值低、创收途径少，导致单位土地经济产出能力较差。 围绕生态、环保、农业高科技和循环经济领域的最新理念，选择组合反季节、生态性、高科技、景观化的农林品种，达成四季常绿、花果常新的产品组合与景观效果，对应农业、旅游业等多产业联动发展的要求，提高复合型农业综合收益。如此解决现有生产品种和经济收益问题。从单一型农村产业结构发展成为立体化的城乡结合产业链“四化建设”之产业立体化从典型的自然村发展成为国家4A级乡村旅游景区现状未来环境景观：主要是以

45、种植作物、自然环境、乡村风貌等构成的天然景观，没有进行旅游专业化处理，难以满足乡村休闲度假游客对景观的需要 。文化氛围：乡土气息和彝族风情，但没有得到深度利用，处于原始的未开发状态，当地重视不够，存在一定的破坏。乡村景区化 在统一规划基础上，保证农业土地基本不变，合理考虑景观土地；着手农村产业结构调整，选择多元化、规划化、富于季相变化的农作物，以达到景观效果。增加水景观、高大庇荫树木和花卉，形成立体景观系统。规划建设时，保留并突出设施的乡土气息；按照国家4A级乡村旅游景区标准，配套景区功能要素，并突出文化主题和体现人本主义。强调社区参与意识，让当地人在旅游业发展中不断充实完善自己；加强培训，让

46、当地人具备旅游接待能力。设施配套：乡村现有基础设施和服务设施不足，主要为行政自然村和小规模旅游者的功能设置，不能适应旅游业发展的需要。人智服务：当地人纯朴风气浓厚，其知识和经验主要是为适应农业种植需要，需要旅游和农业产业化的培训。 “四化建设”之乡村景区化从城市居民、农村农民传统的生活模式向休闲化模式转变现状未来休闲空间：城市居民的休闲空间多采用现代外观结构和设计理念，如Mall、影剧院等；农村居民缺乏公共休闲空间，多在居所中自娱自乐。休闲时间：出于生产方式的差异，农村居民拥有明显更多的闲暇时间，而城市居民的可自由支配时间则弥足珍贵。生活休闲化本项目旨在依托乡村地区自然优美的景观条件和生态健康

47、的人居环境，引入体现现代城市“以人为本”理念的设施服务，打造高品位的、环境友好的休闲空间，并塑造具有本地示范区独有特色的乡村休闲生活模式，是对农耕生活的回归。在内容安排上，将乡村人文与自然资源有机融合，营造健康向上、欢乐悠闲、突出个性、兼具身心休养和教化意义的休闲环境氛围，并在其中设计推出一系列或新奇有趣，或品味高雅的休闲产品，满足大众和高端游客的不同需求。休闲层次：城市居民休闲活动的品位和消费较高，多与文化艺术相关，但健体疗养功能较差，农村居民休闲活动的层次则相对较低，还停留在简单的棋牌娱乐阶段，相应消费也较低。休闲需求：城市居民巨大的生活压力需要释放的窗口，他们希望通过休闲活动获得全面的身

48、心回复，向往在山野田园中与大自然亲密接触和在乡村农舍中体验农耕文化生活。 “四化建设”之生活休闲化“四互模式 ”之空间互换城市乡村项目地完善便利设施服务丰富优质文化生活田园生态人居环境纯朴闲适生活方式城市人群向往回归乡村田园优美的生态环境和闲逸的生活方式，农村人群盼望享受城市完备的基础设施和多样的文化生活，本项目即要依托现有集镇和田园地块，同时引入城乡生活条件和环境的优势所在，实现农民人居城镇化与市民人居田园化的空间互换，最终在项目地形成具有统筹城乡独创性的第三类人居生活空间。“四互模式 ”之产业互利人居环境好生态农业乡村旅游业商机、人气旺基础设施完善投资价值大本项目初期着力打造现代农业和乡村

49、旅游业两大核心产业，以促进本地产业升级，并且通过这两个产业的和谐交融，达成项目地环境好、人气旺、设施完备、投资价值大的开发条件，在整体上带动阿署达村的全面发展，并为攀枝花整体旅游水平和旅游形象作出样板。城市乡村资金土地城市通过现代产业的快速发展积累了大量的资金，但土地空间也随之日益匮乏，土地要素获取成本过高，环境等品质下降，经济产出提升空间也相对较小；而乡村地区恰好在土地成本、品质和经济产出提升空间方面具有显著优势，其缺少的是资金的投入和支持。因此，本项目旨在引导城市资金和乡村土地这两种资本形式在项目地有机融合，达成资金和土地的最优化整合利用。“四互模式 ”之资本互融城市人才农村人才前沿理念现

50、代知识吃苦精神原始能力项目地城市人才受教育程度较高，但动手劳作能力较差，丧失了很多人类几千年来传承的生存技能，农村人才则刚好相反，缺乏现代知识，却保留了大量传统技能和动手能力。由此，通过吸引他们在项目地共同生产生活，使城市人才带来前沿理念和现代知识，使农村人才带来吃苦精神和动手能力，通过彼此间的交流沟通和加深理解，一方面推动城乡两地人才的相互流动，另一方面塑造出兼具城乡人才优点的新农村建设人才。“四互模式 ”之人才互动招商基础招商主体明确：有明确的法人机构、合理的组织架构、明细的优惠条件；土地权属清晰：保证每个地块的权属清晰，用途明确，租、售、合作等土地使用方式有保障；农民安置合理：根据项目和

51、地块特点的不同，在农民欢迎的基础上，实施集中安置与原生态保留两种形式，在新建项目较多需要规模开发的地块，如商务接待区和养生度假区，应迁出农民腾出集中的土地，以适应项目的高品质、多配套、私密性等要求。在文化氛围浓郁的集散服务区和彝乡荷塘体验区，应集中保留原住民的村落、房屋、生活习俗，因此应实施原生态保留模式来形成区域独有的文化氛围，为周边文化休闲项目的招商提供支撑。招商的核心吸引力高度市场适应性的产品设计阿署达优越的区位条件有市场保证的投资回报招商引资招商模式实力开发商的独立运营最优方式为一个实力较强的开发商进入，对整个景区进行独立打造与系统运营，在此种模式下，政府仅需要在宏观把控的基础上，做好

52、在基础设施、土地整理、农民安置等工作即可。多个投资商共同打造不同的项目组团分别由不同的投资商来建设和运营。集散服务区以万寿湖度假村、彝族风情街和彝家院落为主要项目，其中彝族风情街需要独立招商，彝家院落以景区管委会指导下的农民自主经营为主，万寿湖度假村则由原有投资商进行改造升级。商务接待区与休闲运动区应实施联合招商，在商务接待区消费的游客可免费或优惠体验拓展运动、畜禽乐园、亲子乐园的项目，其中拓展运动可实现门票和订单收费模式。养生度假区需要以拆院并院的方式对零散的农民实施搬迁，整理出的集体用地可由投资商建设养老院、公共设施、休闲娱乐设施等，但产权属于阿署达村，再由投资商向阿署达村租赁经营，通过“

53、代建反租”的形式实现土地政策、投资商利益和村集体利益的三赢。花香果园休闲观光区需要将种植条件好的地块与较差地块进行搭配招商，以形成处处是果园，步步有花香的环境要求。在政策和费用上对投资商进行补偿，并在种植园区内预留管理用房和接待服务的用地。接待规模预测预测的几个基本前提： 近期投资的项目是其中启动市场的现时需求 不断投资可以引起相应的市场增量 市场预测的时间范围是未来五年内； 近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定； 攀枝花市人口总量为113万，城镇人口59万，年龄2060岁人口比例为60（攀枝花公共信息网）； 根据市场调查, 攀枝花市民出游频率为1-5次占74.7%，6-10次

54、占18.7%，10-20次占3.7%，20次以上占2.9%，可测算出攀枝花市民年平均出游次数为4.4次。根据产品测试，对本项目旅游产品感兴趣的人数占受调查总量的85。预测依据启动市场总量测算(以下引用数据为市场调查和经贵方确认了的网络资讯）：启动市场分项人口总量（万人）城镇化水平适宜出游年龄比例市民出游频率对本项目感兴趣的游客比例游客规模（万人）公式X1X2X3X4X5D=X1.X2.X3 X4 X5数量11352%60%44次/年75%116 项目启动市场年均游客量为：116万年游客量预测五年内启动市场的年游客量为116万， 根据四川省的统计文件，四川省近年来旅游人数年平均增长率为14%,根

55、据本项目的实际情况，取10为设计参数。依据公式：（X1.1X1.12X1.13X1.14X）1165 得到第一年的游客量为：95万份第1年年第2年第3年第4年第5年合计平均值游客量（万人次）95105115127138580116游客量预测设计容量预测一、日设计容量取第四年和第五年的平均值作为设计基准年，由此得出基准年游客量为 132万人次/年。攀枝花气候独特，每年46月为干旱炎热季节，其余月份均适宜休闲度假项目，以此为依据测算整个项目的设计容量，假设9个月（约270天）的游客接待量占全年接待量的90，则本项目的日设计容量为：132*90/270=4400人次/天二、高峰期游客接待量根据市民的出游频率可以计算出项目建成后高峰期时一天的游客接待量。公式为：年平均游客接待量黄金周、双休日及节假日选择出游的总比例数1年中节假日总天数，高峰期游客一天的接待量为：132万*72.8/114天=8429人/天（据调查统计，48.7的游客选择黄金周出游，24.1的游客选择节假日出游）三、高峰期住宿容量估算根据市场调查，攀枝花市民在城市周边休闲旅游，一般有15的游客会选择住