【精品】最新万科·工程质量评估A标准解析°课件

1、集团在建产品质量实测操作指引（A5版）解析目录历史回顾一、公司发展导向二、评测体系三、实测指标四、 A5版调整内容总述五、产品质量实测实量调整分析六、安全文明施工七、观感质量八、规定动作分析九、飞检策划重点关注内容及要求十、一、历史回顾2009年2月3日：2009年3月6日：产品质量评估管理办法（试行） （A/0版），建立了以质量合格率和质量风险两大评价指标的产品质量评估体系。发布产品质量评估管理办法（试行） （A/1版）、产品质量实测操作指引（试行）（A/1版），增加渗漏、裂缝（空鼓）、防水实测指标。2009年6月22日：发布产品质量实测操作指引（试行）（A/2版），增加给水管、电线管预留预

2、埋实测指标。2009年7月27日：2010年2月22日：发布产品质量实测操作指引（试行）（A/3版），结合集团技术标准，取消、调整和增加了部分实测指标。2010年5月18日：发布产品观感质量评分表，将观感质量纳入评分体系。2011年2月18日：发布产品质量实测操作指引（A4版），限制了违规行为。2011年7月5日：发布产品观感质量评分表（A1版），对观感质量评分体系更加聚焦问题和缺陷2012年1月19日：发布产品质量实测操作指引（A5版），聚焦定尺加工、观感质量、质量通病、安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标二、公司发展导向1、杜绝渗漏、空鼓、裂缝方面系统性质量问题2、关注客户视

3、角，提升装修观感3、尺差控制实现常态化的100%合格率（注：2011年第4季度实测合格率集团均值为96.48%）4、鼓励技术创新，从系统上消除质量通病5、鼓励技术进步，保证尺寸精度，提升定尺加工比率6、管理工作前置，标准清晰，动作规范7、坚持一次把事情做对，不给别人添麻烦发展目标：生产安全质量管理框架常态化合格率100%文明环保科学的计划管理无质量通病卓越的住宅性能超客户预期交付观感建筑、结构安全合理工序时间采购与生产匹配设计一次定型工程策划、效率、穿插作业杜绝渗漏无裂缝少空鼓无观感缺陷标准执行无后期拆改造成的隐患工艺节点设计选型观感标准定尺加工四化管理单工序流水细部与收口无功能缺陷户型合理空

4、间利用高效节能环保优异物理性能高居住舒适性工业化、技术创新、工艺改进高质量住宅产品二、公司发展导向二、公司发展导向聚焦目标：杜绝渗漏、空鼓/开裂的系统性质量问题尺寸精度控制，（取消或减少湿作业）装修部品定尺加工装修交付观感提升，装修房、共用空间、园林景观管理动作规范化、标准化安全零容忍文明施工常态化三、评测体系定量指标实测合格率(65%)规定动作合格率(20%)安全文明实测合格率（单独计分）观感质量合格率(15%)土建（10）装修（80）四化管理（20）园林（10）安全生产合格率（60%）计划管理（15）工序管理（15）文明施工合格率（40%）空鼓、开裂类渗漏类定尺加工类观感变更管理（15%）

5、防渗漏管理（35%）基础质量生产保障规定动作客户视角安全生产四、实测指标总则：增加常态原则、公正原则，严禁停工迎检、触犯底线的行为。增加了创新节点的评分方法，鼓励从系统上解决问题。增加了禁止性做法等的扣减方法，严厉处罚隐瞒、作假、系统性质量问题。增加了部分指标的生效时间。“对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内容，原则上适用于自2012年5月1日之后通过开工审批的项目 ”实测指标：四、实测指标实测指标：五、A5版调整内容总述（一）本次调整的主要内容如下：调整了实测指标的分类方法，按集团2012年质量管理导向，聚焦于尺差控制、观感质量、定尺加工、防渗漏、防空鼓/开裂五个部分的评测和分析；取消了部

6、分实测指标、修改了部分实测指标的测量方法和取样数量，增加了部分实测指标；增加了针对基础管理的规定动作的评价，增加和明确了变更管理、计划管理、四化管理、工序管理、防渗漏管理五个维度的评测标准和方法，权重分别为15：20：15：15：35；观感质量更加聚焦于产品实体，仅保留土建观感、装修房观感、园林观感。将原质量观感中的四化管理、文明施工进行剥离，四化管理纳入规定动作，文明施工与安全生产合并；将装修房、园林的观感质量评价，以土建工程为样板，调整为关注质量缺陷的评分方式，以增强评价的指导性；综合分数的比例进行了调整，具体如下：项目或标段综合合格率的权重分配为实测：观感质量：规定动作=65:15:20

7、；观感质量分为土建观感、装修房观感、园林观感，具体权重分别为10:80:10；安全文明则单独计分，不计入项目或标段的综合合格率。五、A5版调整内容总述（二）总则部分调整要求的主要内容如下：对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内容，原则上适用于自2012 年 5 月 1 日之后通过开工审批的项目；常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。严禁采用停工迎检和现场 PPT汇报、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等；公正原则：出现违法职业操守、 职业底线的行为， 集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报

8、、直至按照职员职务行为准则的相应规定进行严格处理；对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规避的，按如下方式进行评测： （1） 该创新或节点的有效性需报集团工程管理部定； （2） 如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标按 100% 计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （3） 如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按相应的 比例计算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （4） 该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指标须 报集团工程管理部认定。

9、五、A5版调整内容总述（二）总则部分调整要求的主要内容如下：对于集团不同在不同时期发布的禁止性做法，按如下方式进行评测： （1） 如存在系统性质量隐患，直接进行合格率扣减，不再进行实测实量； （2） 直接扣减的规则为：以 0作为该分项实测指标的合格率，并以相应的不合格计算 点数，直接纳入相应标段的合格率计算； （3）扣减指标包括但不限于以下内容：外墙抗裂节点、内墙抗裂节点、同一室内底盒标 高差、并列面板高度偏差、砼楼板和砼墙面给水管暗埋、砌体墙面给水管暗埋、砌 体墙电线管暗埋等。（一）混凝土工程1、总述（1）A4版与A5版对比混凝土工程实测分项如不取消抹灰层实测计算点由240点增加至 252点

10、；（增加轴线偏差控制12点，其中楼层主轴线6点、轴线竖向6点 ）（2）如现场取消抹灰层，实测计算点由原240点增加至342点。（垂直75点、平整135点）2、新增项（1）增加轴线偏差控制；（2）如现场取消抹灰层，垂直平整增加距地200mm平整、收纳柜体垂直平整及门口垂直 平整。六、实测实量调整分析3. 混凝土工程取消了部分实测指标、修改了部分实测指标的测量方法和取样数量，具体 情况如下：（1）混凝土工程新增项为轴线偏差控制（轴线偏差控制12点）选点要求：每栋楼为一个测区，共3栋楼。每层不少于2个放线孔，每栋楼任选一层进行实测。每层轴线竖向偏差实测值及施工层放线偏差各实测2个实测值，各作为一个计

11、算点，每个测区共4个测点，总共3个测区，12个计算点。轴线竖向投测：在楼层放线孔上架设仪器，通过仪器对准基准点，施工层主轴线和基准点之间的偏差值，若偏差值不满足标准要求及楼层少于2个放线孔，则此测点为不合格。施工层放线精度：用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。六、实测实量调整分析合格标准总高度H（m）允许偏差H 305(mm)30 H 6010(mm)60 H 9015(mm)90 H 12020(mm)120 H 15025(mm)注：施工层放线精度：承重墙、梁、柱边线精度允许偏差3(mm)。每层放线孔不能少于 2个。（2）混

12、凝土垂直、平整度（垂直75点、平整135点） 如现场取消抹灰层则混凝土垂直平整实测计算点按照抹灰工程垂直平整的计算点进行实测，取消抹灰层的垂直平整增加距地200mm平整、收纳柜体垂直平整及门口垂直平整。六、实测实量调整分析（二）砌筑工程（1）在砌筑工程实测中取消砌筑节点（1）和砌筑节点（2）的实测分项；（2）砌筑节点的实测移至新增的防空鼓开裂分项中。（三）设备安装工程 设备安装工程部分实测实量中内容移至新增的防空鼓开裂分项中，内容如下： （1）混凝土墙地面给水管暗埋 （2）砌体墙面给水管暗埋 （3）砌体墙电线管暗埋六、实测实量调整分析（四）抹灰工程1、总述 抹灰工程实测实量计算点由A4版的49

13、1点增加到A5版的715点。2、变更项（1）计算点数有变化的分项为：墙体表面平整度、墙面垂直度、方正性、户内门洞高、户内门洞宽、户内门洞墙体厚度、外墙窗内侧墙体厚度极差（瓷砖收口窗）、同户型同厨卫间窗底框标高偏差、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（左侧）、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（右侧）；（2）评判标准有变化的分项为：方正性、同户型同厨卫间管井尺寸偏差、同户型同厨卫间窗底框标高偏差、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（左侧）、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（右侧）；（3）新增加项为：户内门洞尺寸偏差（贴脸宽度）、柜体嵌入位尺寸偏差（垂直度）、柜体嵌入位尺寸偏差（垂直度）；（4）在抹灰工程中取消的分项为

14、：裂缝/空鼓、降板。六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析3、抹灰工程取消了部分实测指标、修改了部分实测指标的测量方法和取样数量，具体情况如下：（1）墙体表面平整度（如下图）由45测点增至135点；当墙面长度大于3米，在墙长度方向任意位置增加2次水平测量，在距离地面20cm左右的位置水平测2次；所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次，洞口两边竖向各测一次。六、实测实量调整分析（2）墙面垂直度由45测点增至75点；具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项；六、实测实量调整分析（3）地面水平度极差由50点增加至70点；增加踢脚线的两段长墙中间区域共7个垂直距离。【原标准5

15、点】（4）方正性每套房同层内必须设置一条方正控制基准线，且同一套房同层内的各测区（即各房间）必须采用此方正控制基准线，然后以此为基准，引测至各测区（即各房间）；10个测区增至15个，实测标准（0，5）mm。【原合格标准：（0，10）mm】；（5）户内门洞尺寸偏差增加一项贴脸宽度：如现场已经施工完门套底板，则测量装饰面一侧与砌体墙或砼墙基层疑似最大距离，如此距离不大于门套贴脸宽度的1/2，且宽度和高度尺寸偏差符合要求，则对应的相关实测值合格；如一项不合格，则对应的相关实测值为不合格。高、宽、厚度分别由10点增加至20点，若地面找平层未做，则从现场一米标高线测量并计算实测户内门洞口高度2次。【原标

16、准如地面找平未做，则只测宽度】；累计20个实测区。【原标准10个】入户门门洞必选。六、实测实量调整分析（6）外墙窗内侧墙体厚度极差（即窗迈步） 瓷砖收口部位实测点由10点增加至20点；（7）同户型同厨卫间管井尺寸偏差 评判标准由0，5mm变更为-5，5mm；（8）同户型同厨卫间窗底框标高偏差累计实测区增加至20个（原标准测区10个）；评判标准由0，10mm 变更为-10，10mm ；（9）同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差（左侧、右侧）实测点分别由6个增加至10个；评判标准由（0，15）mm 变更为（-10，10）mm。六、实测实量调整分析（10）柜体嵌入位尺寸偏差（如下图）新增加垂直度、平整度，实

17、测点各为10个点；评判标准为0，4mm。（五） 涂饰工程1、总述 涂饰工程实测实量计算点由A4版的190点增加到A5版的310点。2、变更项墙面表面平整度由A4版45点增加到A5版135点，实测区内实测点加密；墙面表面垂直度由A4版45点增加到A5版的75点，实测区内实测点加密。六、实测实量调整分析六、实测实量调整分析3、墙面表面平整度（如下图）当墙面长度小于4米，在同一墙面顶部和根部4 个角中，选取左上、右下2 个角按45度角斜放靠尺分别测量1 次，在距地面20cm 的位置水平测1 次；当墙面长度大于4 米，在同一墙面4 个角任选两个方向各测量1 次，在墙长度方向任意位置增加2 次水平测量，

18、在距地面20cm 左右的位置水平测2 次所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45 度斜测一次，洞口两边竖向各测一次；六、实测实量调整分析4、墙面表面平整度（如下图）当墙长度小于3 米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm 位置，分别按以下原则实测2 次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1 次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1 次垂直度；当墙长度大于3 米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm 和墙体中间位置，分别按以下原则实测3 次；所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45 度斜测一次，洞口两边竖向各测一次；六、实测实量调整分析（六）室内门工程1、

19、总述室内门工程实测实量计算点由A4版的26点减少至A5版的10点。2、取消项室内门扇与地面之间留缝宽度实测实量点取消；厨卫门扇与地面之间留缝宽度实测实量点取消；只留有门框正、侧面垂直度实测项，测量方法与A版一样。六、实测实量调整分析（七） 铝合金门窗工程1、总述铝合金门窗工程实测实量计算点由A4版的75点增加到A5版的85点2、变更项型材拼缝宽度由A4版0,0.2mm改为A5版0,0.3mm，测量方法不变；将A4版外门窗边框外表面防水层的实测15点细化到外窗实测6点、外门实测4点。（共计10点）3、增加项型材拼缝高低差实测项内增加了不同界面高低差实测项（10点）测量方法不变增加了2项塑钢窗实测

20、项。（塑钢窗相邻两构件焊接处高低差10点和塑钢窗窗框、窗扇相邻构件装配间隙10点）注：沈阳公司门窗节点与集团做法不同，此项不检。4、取消项将窗框固定实测项（15点）取消。六、实测实量调整分析（八） 木地板工程1、总述木地板工程实测实量计算点由A4版的104点增加到A5版的118点。2、变更项木地板水平度由A4版50点增加到A5版70点，实测区内实测点加密。3、取消项将踢脚线与面层间缝隙实测项（6点）取消4、木地板水平度（如下图）增加有踢脚线的两段长墙中间区域中间位置检测点六、实测实量调整分析（十一）防水工程 防水反坎检查项已调整至规定动作。（十二）防空鼓、开裂工程（1）砌筑工程中砌筑节点检查项

21、已经删除新增至防空鼓开裂工程中，分为外墙 防水和抗裂节点及内墙防开裂节点，各20个计算点；（2）设备安装工程中，砼地面给水管暗埋 、砌体墙面给水管暗埋 、砌体墙电 线管暗埋检查项已经删除，新增至放空鼓开裂工程中，各20个计算点；（3）抹灰、涂饰中的墙面、瓷砖墙地面空鼓开裂检查项已经删除，新增至防空 鼓开裂检查项中，各20个计算点。七、安全文明安全生产：简化了评价内容、新体系共包含九个评价内容根据各评价内容的重要性，设置了不同的权重突出安全教育的要求采用扣分制，通过扣分值的大小，明确安全重点完善相关检查的安全资料加强施工人员的安全教育加强现场安全检查力度督促、及时问题整改安全文明施工规定动作检查

22、资料的说明现场动火证明特种工作安全技术交底资料、影像资料三级教育卡资料专职安全员年度安全考核资料安全密目网材料验收单、合格证各专项施工方案、审核资料架子工操作资格证书大型机械使用前试车记录、安全交底资料现场电箱配置方案、图纸、审核资料大型机械备案证明、日常保养维修记录基坑支护变形沉降观测记录资料七、安全文明文明施工：总体仍按A4版执行；分为工完场清、材料堆放、工地大门/施工通道/场地围合/道路硬化、集中加工区、临时水电、文字标识六个部分；建筑垃圾日清日毕。对与安全生产重复的内容进行了删除。文明施工现场场地规划布局合理材料堆放，防护措施完善临电管理集中加工区布置合理临边、外架防护 现场安全文明施

23、工评分比例七、安全文明类别分项分项应得分分项实得分安全文明合格率安全生产（60%）安全管理15%安全教育10%防火10%脚手架与卸料平台15%基坑支护10%安全用电10%施工机具10%机械设备10%三宝、四口、五临边10%小计100%文明施工（40%）工完场清40%材料堆放10%工地设施20%集中加工区10%临时水电10%文字标识10%小计100%八、观感质量装修房（80%）：将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。土建施工（10%）：未调整。仍以总体评价与缺陷观察相结合的方式进行评价。园林施工（10%）：将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。

24、分项工程介绍A5标准中观感评分的权重变化新版A5中，实体观感成绩在综合成绩中，所占分值由A4版的12%提升至15%，其中土建、装修、园林工程所占实体观感的权重分别为10%、80%、10%。实体观感将以装修工程为主，尤其是开放/交付界面的品质是首要控制点，土建工程会侧重于实体质量，为后期装修施工提供保证。观感分值对比八、观感质量A5标准与A4标准的取值比较A4版实体观感质量计分表（12%）类别权重分项得分率各阶段实际得分率观感质量综合得分率观感质量综合得分土建工程35%77.86%27%装修工程55%75.80%42%园林工程综合得分率计算90%68.94%76.60%9.192以上海城花新园为

25、例：由于实体观感分值和装修工程所占权重的增加，项目若是既有土建，又有装修，可适当规避装修工程受检分项。A5版实体观感质量计分表（15%）类别权重分项得分率各阶段实际得分率观感质量综合得分率观感质量综合得分土建工程10%77.86%8%装修工程80%75.80%61%园林工程综合得分率计算90%68.43%76.03%11.405八、观感质量A5标准中观感质量分项工程变化土建工程观感评判标准无变化，权重由35%降至10%。装修工程中，取消饰面工程墙纸中，关于外露钢筋头、钢丝网分项的评判，权 重由55%升至80%。园林工程中，由A4版的软景、道路、硬景3个部分变为A5版的软景和硬景2个部 分。 园

26、林工程，测区选取统一为：一个示范区（展示区、 交付区）为一个测区，每一测区任选5处作为测区， 不足5个，按实际计。园林工程，检查内容统一变更为检查项所对应的 缺陷描述内容，即在测区内未发现表中所描述的 缺陷内容则评定为满分。八、观感质量规定动作评分内容包括：（一）变更管理（二）计划管理（三）工序管理（四）四化管理（五）防渗漏工程九、在建项目规定动作评分分析九、在建项目规定动作评分分析四化管理（20%）： 总体仍按A4版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准计划管理（15%）： 分为计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行五个部分。明确了测区选择、检查标准、评分方法、数据记录等内容。工序

27、管理（15%）： 以样板管理作为切入点，分为交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区三个部分。防渗漏管理（35%）： 分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。设置了防水节点的强制做法变更管理（15%）： 分为安装、建筑、装修、结构四个专业，主要目标是避免因变更造成的后期拆改。规定动作评分内容及分值权重：（一） 变更管理九、在建项目规定动作评分分析更改变更检查项测区选择检查标准安装专业变更同一标段内任选4个户型，且必须包含户数居前两位的户型，且属于不同楼栋；一个户型为一个测区。给水专业无因变更造成的现场后期拆改排水专业无因变更造成的现场后期拆改燃气专业无因变更造成的现场后期拆

28、改电气专业无因变更造成的现场后期拆改暖通专业无因变更造成的现场后期拆改检查项测区选择检查标准建筑专业变更同一标段内任选4个户型，且必须包含户数居前两位的户型，且属于不同楼栋；一个户型为一个测区。外立面做法无因变更等原因造成的现场后期拆改无因变更（如增加地采暖等）造成标高体系发生变化无外门窗后期改造户型平面无因变更等原因造成的现场后期拆改九、在建项目规定动作评分分析（一）变更管理更改变更检查项测区选择检查标准装修专业变更同一标段内任选4个户型，且必须包含户数居前两位的户型，且属于不同楼栋；一个户型为一个测区。无因设计变更造成的现场后期装修部品的更换无因设计变更造成的现场后期装修工序的交叉干扰无因

29、设计变更造成的现场后期装修标准的拆改检查项测区选择检查标准结构专业变更同一标段内任选4个户型，且必须包含户数居前两位的户型，且属于不同楼栋；一个户型为一个测区。无因设计变更造成的结构拆改无因设计变更造成的结构补强无因设计变更造成的后期结构加板、加墙、加梁等（二）计划管理九、在建项目规定动作评分分析计划管理（15%）： 分为计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行五个部分。计划编制二级运营计划、开工申报计划细化至各楼栋；施工计划符合集团标准工期，且实际偏差不大于30天；部品订单最后一批定货数量不高于合同每批次数量要求（避免加工量集中）最后一批生产时间、安装时间不低于合同要求专项采购装修、园

30、林单位定标时间与工程管理策划书偏差不大于20天；示范区对外展示的进度最慢楼栋工期较标准工期压缩不超过20天计划执行关键线路上楼栋的主体封顶较标准工期偏差不超过30天；关键线路上楼栋的砌筑大面积开始时间偏差不超过15天；关键线路上楼栋的抹灰大面积开始时间偏差不超过20天；关键线路上楼栋的装修工期较标准工期偏差不超过30天；关键线路上楼栋的模拟验收时间不低于30天（联合验收制度要求）（二）计划管理九、在建项目规定动作评分分析计划管理检查项测区选择检查标准计划编制同一标段内不同开工审批申报范围为一个测区最新的二级运营计划、开工申报计划分细化至各楼栋各楼栋实际施工计划符合开工申报节点各楼栋的实际施工计

31、划符合集团标准工期，且偏差不大于30天。最新的二级运营计划与实际施工计划、集团标准工期偏差不大于30天检查项测区选择检查标准部品订单管理同一标段内同一交付日期的楼栋范围为一个测区，各主要部品类别为一个测点最后一批次定货数量不高于合同每批次数量要求最后一批次生产时间、安装时间不低于合同要求检查项测区选择检查标准专项采购计划同一标段内同一交付日期的楼栋范围为一个测区装修单位定标时间与工程管理策划书节点的偏差不大于20天园林单位定标时间与工程管理策划书节点的偏差不大于20天九、在建项目规定动作评分分析（二）计划管理计划管理检查项测区选择检查标准示范区计划新增销售示范区为一个测区对外展示的进度最慢楼栋

32、工期较标准工期压缩不超过20天检查项测区选择检查标准计划执行同一标段内不同交付时间的楼栋为一个测区，选择各测区内进度最慢的一栋楼作为测点关键线路上楼栋的主体结构封顶时间与标准工期的偏差不超过30天关键线路上楼栋的砌筑大面积开始时间（主体结构至8层）偏差不超过15天关键线路上楼栋的抹灰大面积开始时间（主体结构至20层）偏差不超过20天关键线路上楼栋的装修工期较集团标准工期不超过30天关键线路上楼栋的模拟验收时间不低于30天（三）工序管理九、在建项目规定动作评分分析工序管理（15%）： 以样板管理作为切入点，分为交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区三个部分。交付样板销售样板房：开放前3天完成；

33、达到交付标准；开放前3天完成验收，设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业联合验收，形成会议纪要并签字确认招标用施工样板房：定标前3天完成；质量达到交付标准；定标前完成验收，需工程、采购、成本、设计联合验收，形成会议纪要，并签字确认交付用施工样板房：装修总包定标后，大面积施工前完成；各类装修标准不少于一套（后期将调整为每户型至少一套）；质量达到交付标准（含保洁）；大面积施工前完成验收，须设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业联合验收，与销售样板间承诺一致，并签字确认。节点和工序样板对涉及的主要工序和节点内容进行了约定，包括防开裂、暗转、抹灰、门窗、外墙、防水等；户内的实际施工的节点和工序与相

34、对应的样板相符。样板集中展示区总包进场2个月内完成；项目部组织验收，重要工序须工程部参与包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏七类工序。（三）工序管理样板管理九、在建项目规定动作评分分析制作样板全数交底对照实施每栋楼房标准层样板展示区按分部、分项工程分解涉及使用功能项目新材料、新工艺项目涉及重要观感质量项目（三）工序管理九、在建项目规定动作评分分析工序管理交付样板检查项测区选择原则检查标准销售样板房选任一新开销售示范区；样板房超6个户型，则任选其中6个户型；样板房户型不足6个，按实际计；所选户型必须包含套数最多的户型完成时间：开放前3天； 完成标准：达到交付标准； 验收时间：开放前3天

35、； 验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门联合验收合格并形成会议纪要。检查项测区选择原则检查标准招标用施工样板房选新装修房标段的所有参加投标的合作方；未做招标施工样板的，需要提供相应的审批说明文件；完成时间：定标前3天完成施工（对于近期承接万科类似装修标准、完成全套装修工程且表现良好的投标装修总包，可不做招标施工样板）； 完成标准：样板区域所有工程达到交付标准（含保洁）； 验收时间：定标前3天； 验收部门：工程、采购、成本、设计部门联合验收，并形成会议纪要。检查项测区选择原则检查标准交付用施工样板房每一个装修单位中的每一类标准装修等级中，任选一套交付用施工样板房完成时间：装修总

36、包定标后，在大面积装修施工前； 完成标准：各类装修标准的交付用施工样板房不得少于一套，套内所有工程达到交付标准（含保洁）； 验收时间：大面施工前10天； 验收部门：设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业部门联合验收合格，且书面确认与销售样板间承诺的标准一致，并形成会议纪要九、在建项目规定动作评分分析（三）工序管理工序管理节点和工序样板检查项测区选择原则检查标准完成时间根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：在主体工程达到6层后开始施工，在大面积施工前完成验收；部位选择根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）各楼栋选择一个标准层

37、，且每种户型不少于一套防开裂节点根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）设置双线控制、标高控制、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、配筋带或腰带、构造柱的砌筑节点，正确且无遗漏防渗漏节点根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）有表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板，正确且遗漏安装节点1根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）有表明厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔节点构造的样板，且符合防渗漏节点要求安装节点2根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）样板有水电预留位（底盒

38、或接驳口安装完成并标识功能）、空调孔、家具及厨柜（用油漆在墙上和地面按实际尺寸画出定位）与土建的相互关系，正确且无遗漏九、在建项目规定动作评分分析（三）工序管理工序管理 节点和工序样板检查项测区选择原则检查标准联合验收根据在建楼栋中符合完成时间要设计、营销、工程、成本部门联合验收合格，且有技术交底记录内墙面抹灰工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足13栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置； 基层处理、挂网符合抗裂要求；灰饼布置、方正控制、护角做法、标高控制、门窗洞口尺寸控制有清晰说明；分层工艺正确；水电出墙位（抹灰面）埋深控制措施有效；石

39、材或瓷质踢脚线部位的抹灰层预留粘贴厚度门窗安装工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置；平面位置控制、标高控制（门楣、窗台及门槛）措施清晰有效；窗框固定、框边塞缝、窗边防水符合节点要求外墙抹灰工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置；基层处理、挂网等做法符合抗裂要求；门窗洞口标高及尺寸控制清晰有效；外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求外墙砖粘贴工序根据在建楼栋中符合完成

40、时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置；外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直；窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求；瓷砖与其它材质交接面的收口合理，观感佳九、在建项目规定动作评分分析（三）工序管理工序管理节点和工序样板检查项测区选择原则检查标准外墙腻子涂料工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置涂料与其它材质交接面的收口合理，观感佳室内地面找平层工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足23栋按实际计）完成时间：与

41、节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置厨卫间与室内地平有降板处理室外阳台、露台与室内地平有降板处理室内不同地面装饰材料因铺贴厚度（含地采暖）不同所发生的标高解决方案合理有效地面找平层平整度控制的工艺措施合理有效防水层施工工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成；设置部位：在节点样板标准层设置防水基层平整清洁；线条顺直；排水方向正确；涂层范围正确；附加层位置符合要求；涂层表面无系统性质量问题，包括起泡、分层、粉化等问题内墙砖粘贴工序根据在建楼栋中符合完成时间要求的楼栋中，任选6栋（不足6栋按实际计）完成时间：与节点样板同期完成

42、；设置部位：在节点样板标准层设置排版方式：可尽量降低墙砖切割的数量；切割后的非整砖尽量设置在不显眼或隐蔽部位；细部处理：砖缝宽度均匀一致；阴阳角目测顺直方正；瓷砖与其它交接面的收口合理，观感佳工序样板与施工符合性在选择的楼栋中，任选两个户型，在其他非样板楼层内各任选同户型的2套房实际施工的防开裂、防渗漏、安装节点符合节点样板九、在建项目规定动作评分分析（三）工序管理工序管理检查项测区选择原则检查标准工序样板集中展示区每一土建总包标段为一个测区施工现场设置工序样板集中展示区总包进场2个月内完成样板施工和验收； 项目部组织验收并有验收合格的会议记录，重点工序工程部有参与。包括钢筋、模板、砌筑、抹灰

43、、防水、管线、防渗漏七类工序样板九、在建项目规定动作评分分析四化管理规定动作检查资料的说明土建抹灰尺寸复核图、三方签字精装单位各部件材料排版图部品件进场尺寸确认单精装可视化进度表、质量验收表（四）四化管理（四）四化管理九、在建项目规定动作评分分析四化管理（20%）： 总体仍按A4版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准。（红色字体为新四化管理的要求）图纸深度标准化（质量误差毫米化、部品加工定尺化）土建抹灰尺寸控制图（含实测复核图纸、抹灰开始三层后、无遗漏）装饰材料排版图（按户型、楼栋分类；同户型、砼楼栋只有一个排版图）主要部品安装尺寸确认表（土建、装修、部品供应商）同一户型、同一部位所有批次

44、订货单为依据，部品加工尺寸只有一个现场管理可视化（观感质量样板化）质量可视化每户悬挂上墙；每户进度可视化表甚至大堂或户内；数据更新及时，反映罪行状况；每户型材料加工下料表悬挂于加工区材料加工工厂化（质量管理的推手）精装修集中加工；材料按类别分区堆放整齐；绿色施工，有降尘降噪措施；整体场地干净整洁、标识清晰施工现场整洁化（工序管理标准化）楼栋内装饰工程实现单工序流水；户内装修余料集中堆放；每户配垃圾箱、灰槽；户内和共用空间装修垃圾日清日毕（四）四化管理九、在建项目规定动作评分分析四化管理图纸深度标准化（质量误差毫米化（部品加工定尺化）测区选择原则检查标准一个户型一个测区，累计5个测区（含主力户型

45、），如不足5个则按实际计；每一户型的土建粉饰工程尺寸控制图在抹灰工程开始前完成；所有户型无遗漏。一个户型的抹灰完成区域为一个测区，累计5个测区（含主力户型）；同一户型随机选取5栋楼为一个测值，不足5个按实际计；一个测区选取一个合格计算值每一户型各楼栋、各房间的土建粉饰工程尺寸实测复核图在抹灰开始三层后开始填写，且数据滞后现场进度不超过2层；所有户型、楼栋、房间无遗漏； 尺寸复核图须有总包、装修、监理三方签字确认一个户型的抹灰完成区域为一个测区，累计5个测区（含主力户型）；各楼栋同一户型，随机选取一个厨房、卫生间、客厅为一个测值；一个测区选取一个合格计算值装饰材料排版图按户型、按楼栋进行分类分析

46、；现场可以提供同户型的排版尺寸分析图纸（依据土建粉饰工程的尺寸实测复核图）；同户型同一楼栋内只有一个排版图纸；同户型所有楼栋的排版图不超过2个；一个户型的抹灰完成区域为一个测区，累计5个测区（含主力户型）；各楼栋同一户型，随机选取一个厨房、卫生间、卧室灯=等为一个测值；一个测区选取一个合格计算值主要部品有安装土建尺寸确认表，且由土建、装修、部品供应商联合签字确认；以同一户型同一部位的部品所有批次定货单为依据，部品加工尺寸只有一个；九、在建项目规定动作评分分析（四）四化管理四化管理现场管理可视化（观感质量样板化）测区选择原则检查标准每一栋楼为一个测区，累计5个测区，如不足5个则按实际计；每栋楼内

47、随机选择5个户型（含主力户型）为一个测点；每个户型的质量可视化表、进度可视化表、材料加工下料表、质量档案为一个测值每户质量可视化表悬挂上墙；每户进度可视化表设置每单元大堂或户内；数据更新及时，反应最新状况；每户型材料加工下料表悬挂于加工区。材料加工工厂化（质量管理推手）测区选择原则检查标准土建总包标段内的每一个装修总包单位为一个测区；每一个检查项为一个合格计算值精装修集中加工区：用多次可周转材料搭设、如集装箱、组合式轻钢结构材料堆放：原材料、成品分区域堆放整齐绿色施工：有降尘降噪措施，施工排水系统完整整体场地干净整洁、标识清晰施工现场整洁化（工序管理标准化）测区选择原则检查标准现场任选3栋楼，

48、每栋楼为1个测区（包含实测实量楼层范围），共3个测区；每个测区内的检查项目为一个测值；一个测值为一个合格计算点楼栋内装饰工程实现单工序流水作业每栋配备大功率吸尘器户内装修余料集中堆放每户配备垃圾箱、灰槽；户内和公用空间内的装修垃圾日清日毕九、在建项目规定动作评分分析防渗漏管理（35%）： 分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。设置了防水节点的强制做法防渗漏体系文件、节点施工方案规范防渗漏节点施工做法、交底现场加强节点施工检查、验收范围及力度完善相关防渗漏验收资料项目部应同步验收确认防渗漏管理重点关注内容：（五）防渗漏工程九、在建项目规定动作评分分析防渗漏管理重点关注内容：

49、防渗漏体系文件防渗漏方案和验收时间记录结构闭水试验记录、影像记录各部位防水切片、影像资料，三方签字确认雨后检查记录资料外墙淋水试验记录资料防渗漏策划书防水施工节点做法交底资料移交资料闭水试验、淋水试验记录，管道打压验收记录资料（五）防渗漏工程九、在建项目规定动作评分分析（五）防渗漏工程防渗漏管理（35%）： 分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。防渗漏体系文件公司防渗漏体系经过公司专业（专家）委员会批准下发；项目防渗漏体系文件经公司专业（专家）委员会审核，并签字批准；节点构造结构降板、装饰完成面降板外墙防水体系、厨卫防水体系、屋面防水体系严禁做法：地暖管线进出厨卫；水电管

50、进出阳台；半地下室管线；外墙空心砖使用条件联排和别墅全砼外墙；施工工艺基层平整、清洁；坡度正确；坡屋面采用双面支模；卫生间门槛石先贴，后做防水；门窗框密封胶牢固、无脱胶、漏胶；构造柱顶端浇筑密实，无漏浇；试验与记录记录的时间、部位、阶段等符合要求；厨卫进行砼结构闭水；涂膜防水的检验切片、影像、文字记录；雨季渗漏点检查；外墙淋水、冲水的影像、文字记录；九、在建项目规定动作评分分析防渗漏管理检查项测区选择原则检查标准防渗漏体系文件土建总包标段为一个测区；一个测区为一个合格计算值项目存档公司发布的防渗漏体系文件； 公司防渗漏体系经过公司专业（专家）委员会批准下发； 项目防渗漏体系文件经公司专业（专家

51、）委员会审核，并签字批准； 明确设置关键工序、关键节点的质量检查点。检查项测区选择原则检查标准节点构造土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。结构降板：入户花园、阳台结构有效降板5080mm，阳台、入户花园降板需满足1%的找坡要求，找坡最高点低于厅房结构面；室内一般卫生间结构有效降板5080mm（大降板除外），室内结构降板周边要求梁部位设置降板缺口梁，不应出现错胎，以保证降板有效高度。露台降板或一次性浇筑反梁，严禁设置反坎，反梁或降板高度根据屋面构造进行计算确定，降板需满足1%的找坡要求，找坡最高点低

52、于反梁或结构板不少于50mm 土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。装饰完成面降板：入户花园（阳台、露台）建筑完成面低于室内客厅完成面不少于50MM；厨房地面完成面应比相邻厅/房完成面（有门槛石时，以门槛石顶标高位基准）低1020mm；卫生间地面完成面应比相邻/厅房完成面（有门槛石时，以门槛石顶标高位基准）低1020mm。土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。外墙防水体系满足万科住宅建筑构造图集（二）要求

53、：（1） 根据年降雨量、基本风压选择万科住宅建筑构造图集（二）中对应的外墙防水构造做法；（2）空调板、雨蓬板、凸窗上部、挑檐与外墙面的交接面等突出墙面的现浇或预制线条及构筑物须设置砼反坎；厚度同墙厚，高度不小于200mm；（3）外墙施工洞留设、封堵做法；（4）凹式窗台箱体做法；（5）靠外墙侧的凸窗侧墙采用砼浇筑。（五）防渗漏工程九、在建项目规定动作评分分析（五）防渗漏工程防渗漏管理检查项测区选择原则检查标准节点构造土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。厨卫间防水体系：卫生间和厨房周边后砌墙根部等部位

54、须设置砼反坎，含烟道、管道井部位，厚度同墙厚，高度不小于200mm；对于后浇砼反坎，接触面必须凿毛；地采暖水管进出厨卫间部位有有效的防热胀冷缩的节点预防措施；土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。屋面防水体系合理：烟道采用砼结构；防水上翻高度和收口符合标准；采用防水倒置屋面；保温层设置通气孔和排水暗沟；土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。严禁做法：（1）地暖管严禁穿越卫生间门槛石；（2）出阳台管线严禁穿

55、越阳台门框下坎及阳台临近墙地根部；（3）半地下室管线进户做法满足万科住宅建筑构造图集（二）要求；（4）外墙严禁使用空心砖条件（年降雨量800mm的高层项目外墙以及年降雨量600且基本风压0.5Kn/m2的地区，无外保温外墙；或者年降雨量400且基本风压0.4Kn/m2或年降雨量500且基本风压0.35Kn/m2或年降雨量600且基本风压0.3Kn/m2地区，有外墙外保温的外墙）土建总包标段为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值。联排与别墅外墙采用全砼结构（自2012年4月底之前通过开工审批的项目可不检查此项）九、在建项目规定动作评分分析（五）防渗漏工程防渗漏管理检

56、查项测区选择原则检查标准施工工艺土建总包标段内各楼栋为为一个测区；各楼栋各户型各部位为一个检查点；一个测区为一个合格计算值，累计实测实量5个测区（不足5个以实际计）。厨卫间防水基层平整，清洁，无明显落地灰；基层坡度正确；厨卫间砼地板具有自防水效果，闭水无渗漏现象平屋面的排水坡度正确，排水口底标高低于找坡层。坡屋面双面支模做法满足万科住宅建筑构造图集（二）要求卫生间门槛石做法满足万科集团装修工程工艺工法及节点详图要求；门槛石先贴，完成门槛石周边防水后方可进行卫生间地面铺贴。门窗框和门窗体的密封胶粘贴牢固，无脱胶、漏胶，封闭不严密的问题构造柱顶端砼必须浇筑密实，无漏浇现象试验与记录土建总包标段为一

57、个测区；一个专项试验和记录为一个检查点；一个测区为一个合格计算值试验记录的时间、部位、阶段应与防渗漏文件中的质量检查点要求相吻合逐层逐户进行厨卫间砼结构闭水试验，相关影像和文字记录分户建立档案。相关资料须有施工方、项目部、监理方的责任人员签字确认。地下室外墙、地下室顶板、屋面防水涂膜的切片、影像、文字记录齐全。相关资料须有施工方、项目部、监理方的责任人员签字确认。外门窗、室外露台、室内厨卫间防水涂膜的切片、影像、文字记录齐全，且分户建立资料档案。相关资料须有施工方、项目部、监理方的责任人员签字确认有雨季渗漏点检查记录，且对渗漏问题有具体分析、整改方案、问题封闭记录。相关资料须有施工方、项目部、

58、监理方的责任人员签字确认。外门窗冲水试验的影像、文字记录齐全，且分户建立资料档案。相关资料须有施工方、项目部、监理方的责任人员签字确认。外墙淋水试验的影像、文字记录齐全，且按楼栋、且分户建立资料档案。相关资料须有施工方、项目部、监理方的责任人员签字确认。1、砼工程主体组织实测自检，对于实测质量和观感质量不高组织砌筑提前进场施工；楼层进行清理，针对露筋、烂根、狗洞、裂缝、涨模、楼板面坑洼有脚印等质量缺陷，严格按合理方案维修；（包括砌筑、抹灰受检面）严禁采用打磨、批嵌方式维修；防水返坎界面凿毛；2、砌筑工程严禁打磨；内外墙双面勾缝（不限于受检范围）；外墙施工洞留设、封堵方案；外墙空调孔预制块、砼返

59、坎（空调板、雨蓬板、凸窗上部、挑檐与外墙面的交接面等突出墙面的现浇或预制线条及构筑物须设置）在新砌筑作业层严格按要求施工3、抹灰工程新增实测分项重点关注墙面抹灰层强度；机械切割、修补方正，甩茬顺直；落地灰及灰渣清理干净；十、飞检策划重点关注内容及要求4、装修及甲委部品成品保护措施到位，破损及污染部分进行更换及整改；即使完成作业面少或分项少也坐受检准备，实测指标全面自检；观感质量重点关注，缺陷类专项检查；5、防空鼓/开裂，防渗漏墙面开槽等容易产生风险的内容在第一季度飞检避检；相应节点按照沈阳万科防渗漏体系文件及集团要求逐项对照；6、安全文明施工（针对A5安全文明评分表逐项检查落实）；总包、监理人

60、员到岗，重新规划场地平面布置，并组织总包工人提前返岗进行现场整理；安全内业资料及安全员配置标准；生活区、办公区、施工现场、外架全面清理；外架拉结点、安全网及平网、临边防护；安全分区、现场导视及楼层导视标牌齐全；现场以安全标语为主（90%），安全管理可视化落实。十、飞检策划重点关注内容及要求7、规定动作1）变更管理：主要针对5月1日后新开工项目，项目要成立专项小组进行节点梳理；2）计划管理：最新的二级运营计划完成上报和审批，对照实际进度符合标准工期要求；时间节点检查项要3）工序管理：交付样板（完成时间、完成标准、验收时间、验收部门） 节点和工序样板样板集中展示区（土建：钢筋、模板、砌筑、抹灰、防