我国农村土地市场建设与发展研究

1、我国农村土地市场建立与开展研究我国农村土地市场建立与开展研究 佚名文章来源：本站原创点击数： 1106更新时间：2021-7-23 我国农村土地市场建立与开展研究(南京农业大学 黄贤金 曲福田) 虽然劳动、资金、土地、技术等生产要素仍然属于农村集体所有，但是，随着我国从1978年开场农村改革，农村要素市场便开场得到有效开展。自1992年提出开展社会主义市场经济体制之后，农村生产要素市场开展更为迅速。在农村土地资源的配置上，市场作用也变得越来越重要。社会经济状况、自然环境、宏观经济和制度要素(如人口密度、城市化、工业化、土地分配的公平标准)那么在更大范畴扩大了农村土地市场运行功能。本文的目的在于

2、研讨改革开放以来我国农村土地市场的开展以及市场运行的驱动力，并讨论农村土地市场运行中存在的主要问题，同时提出促进农村土地市场发育的政策建议。 一、1978年前的农业体制与农村土地市场 独立的家庭农场，尽管小且分散，但在建国前几千年，它一直是中国农村的传统耕作模式。在被社会主义革命唤醒之前，中国农村近半数的耕作土地为地主所有，这些人将土地租赁给农户，并收受作物价值的50作为租费。在1950年6月28日由我国中央政府公布的?土地改革法?规定，耕地要根据居地距离及土地肥力分配给每个人，这样，农民便拥有了耕作土地的所有权。但社会经济的开展导致农民间贫富差距的扩大，富有的农民需要更多的土地去扩大农作物生

3、产，而贫穷的农民那么不得不卖掉局部土地以维持生计，例如，在山西省兴县，1949年，土地资源还没有分配给农民时，土地市场交易率只有4，实行土地资源农民占有后的1950年-1952年，土地买卖增加。这主要是因为虽然每一个农民家庭都有土地，但是并不是每一个家庭都有农业生产的经历，或者有农业生产的经历，但是却缺乏农业生产资料，因而也无法开展农业生产活动。因此，土地买卖十分频繁，农户年耕作土地出售率在30至50之间(见表1)。由于分得土地的多数农民想独立进展农业生产活动，所以，1950年的土地交易率相对较低，经过一年的耕作，没有农业生产能力或农业生产资料支持的农民，又开场出售土地。于是，1951年的土地

4、出售高达5115，通过土地市场的配置，使得农业土地资源在一定程度上各得其所。于是，1952年土地出售率又开场降低，仅为1309，分别比1950年、1951年低1790和3806。 表1山西省忻县的私地买卖(略) 数据来源：王琢、许洪著：?中国农村土地产权制度论?，北京：经济管理出版杜，1996：33。 在这种情况下，将土地租给佃户也是很正常的。1953年，在华北地区和江西省，有125的农户出租了他们的土地，而有187的农户租赁了土地，地租大约占土地年产量的35至45，最高可达60。随着农地市场的开展，劳力与资金市场也在迅速开展。根据对湖北、湖南、江西和广东等16个乡的调查，1953年有10的农

5、户提供贷款，在山西有20的农户雇佣劳力。 为了在农村开展社会主义，并帮助那些没有足够农产品的贫穷的农户，从1950年起，根据自愿原那么，由中央政府组建了互助组。每一个互助组包括2到9户农户不等。1954年，583的农户参加了互助组，在大多数互助组，土地或其他生产资料仍为农户私人所有，但其生产行为是集体性的。在某些互助组，成员们将所得产品放在一起，这种方式称为小型集体经济组织，富有的小组从其他小组购置土地或其他生产方式以扩大再生产。 中央政府将这种单独的生产看作是“孤立、倒退、保守与分权的经济体制，是没有效率的。为将这种小型、单独的经济体制转变为一种大型、合作性的经济体制，自1953年12月，要

6、求农民参加初级农业合作社，由10到30户农户组成，所有的产品都被转变为股份，但大多数产品仍为农户个人所有，因此，称其为“半社会主义。为鼓励农户耕作，政府规定土地使用费不得超过付给劳动力的报酬，这样，土地的价格被界定在年产值的14-25之间，仅为影子地租的一半，在有些地区，根据地方政府规定，其他生产方式的产品(甚至家畜)都要被合作社收为公有。大多数初级社比单独的农户或生产组更有效率，这是因为他们有更好的管理和生产组织。 之后，1956年-1957年间，初级社转变为农业生产高级社，1958年建立了农村人民公社，直至1978年，农村土地资源主要通过行政方式进展配置。到1978年，农村集体土地95.9

7、属于生产小队，3O属于生产大队，而仅有11属于人民公社。除这些土地以外，有5-15的地分给农民作为自留地。虽然，属于人民公社、生产大队、生产小队的农村土地资源是通过行政方式进展配置的，农村土地市场是被严格杜绝的，即便对于农村土地征用，由于要求农村集体要为社会主义现代化建立作奉献，其补偿只有每公顷3000元-6000元，少数农民可以成为城镇市民，并在城市取得工作，土地市场化程度很低；但是，农民私下的自留地交换、宅基地买卖和交换仍然在一定的范围内是存在的。 二、1978年后农村土地市场的重新出现 经济的快速增长和对市场供应商品需求的不断上升促进了农业政策的实质性改革，随着家庭承包责任制的引进，耕地

8、分散化被认为是进一步提高效率的一种束缚。在其他方面，农业劳动生产率的提高和非劳动雇佣的强劲增长，确保了土地市场的进一步发育。人们用法律手段使得土地交换成为可能，并改善了使用权的保障制度，农地向非农用途的转变也在不断进展，这对农地市场产生了深远的影响。 (一)背景 贫穷促进了中国的农村经济体制改革，1979年春天，迫于生存的压力，安徽省凤阳县小岗村率先进展了农村家庭联产承包责任制的改革。1981年时，家庭联产承包责任制被正式成认并在全国范围内推广，到1983年底，中国大陆几乎所有的农户都采用了家庭联产承包责任制。家庭联产承包责任制将土地承包给农户经营15年，在履行协议即交足契约中暗示的租金后，农

9、民可以卖掉剩余产品或留作家用。1993年-1998年间，中国政府又将土地契约延长至30年。 农业改革的成功也极大地鼓舞了中国政府领导在城市和农村实行更市场化的改革。因此，公正地说，农村改革是中国大陆市场化改革的原动力，中央调控和政府方案被逐步取消，市场机制被引人中国各经济部门的生产、分配与交换过程。曾由政府控制的价格、由方案调配的商品配额、国有企业的产品分配和政府财政投资的重点都被大大减弱。自1992年确立社会主义市场经济体制以来，中国已开场逐步全面实施生产要素的市场化，尤其是中国成为WTO成员，这将对农村土地市场的完善和开展产生巨大的推动。因此，市场经济的环境，为农村土地市场的发育创造了有益

10、的社会经济环境条件。 (二)农村土地细碎化与农村土地市场 在实施农村家庭联产承包责任制时，农村土地资源通常按家庭大小、土地肥力、居地远近分配给农户。由于人地比率较高，这种土地分配方式往往导致地块分散。1984年的数据显示，71的土地是根据家庭大小而定的，8的土地按家庭中劳动力数来定，每个家庭分有同等土地的一样局部。平均每户分有056公顷土地并分为97块，每块平均006公顷。20世纪80年代初期，在中国最富有的城镇无锡市，农户平均分得土地021公顷，并分成96片。农户通常会耕作几片转租的土地，例如，在江苏金坛市，一个专职的农户耕作987公顷的土地，将其分为140-150片；另一个农户耕作大约10

11、0片，545公顷的土地，这是在1997年从8-9个村组中得知的。这种土地分配制会导致大量土地的荒置，根据对江苏省金坛市的调查，新增加的田埂与排水渠就占用了5的耕地，假设据此来测算全国情况，就意味者1978年一1981年由于实施这种土地分配方式，全国133亿公顷耕地，有665万公顷被占用。 根据金陵大学L凯教授的研究，20世纪30年代土地细碎化现象十分严重。将0.34公顷的土地平均分为56片，这意味着中国农业在20世纪30年代最重要的特征土地细碎化，在经历了20世纪80年代的改革后已变得更加严重。虽然农村家庭承包责任制刺激了每片农地的利用，但耕地的分块也降低了农业生产效率，于是扩大农地经营规模的

12、需求一定程度上促成了农村土地市场的产生。 (三)农村剩余劳动力转移与土地市场 自从农村改革以来，由于农村劳动生产率的提高，出现了大量的剩余劳动力。虽然中国农村非农企业吸收了12021亿的农村劳力，据估算，1994年仍有16027亿的劳力处于无业状态，这大约占整个劳力的359。中国农业面临的一个重大问题是40的劳动者占有总收入的80，而其余60的劳动者仅拥有总收入的20。一份在安徽省的研究显示，1994年每户农户平均拥有044公顷的耕地，453口人，净收人相当于4000元人民币，这意味着如果没有来自非农局部的额外收入，家庭将很难维持生计。 表2江苏省锡山市农村农业与非农产业劳动生产率比拟及农村劳

13、动力转移(略) 资料来源：?锡山市统计年鉴?(1986-1994) 表2说明锡山市在农业与非农业产业之间劳动生产率的差距正日益增大。为了获得更高的收入，越来越多农业劳动力去寻找非农工作，雇佣劳力的转移将导致每个农业劳力有了更多的耕地以及更高的劳动生产率。在锡山市由于耕地资源从转移出的农业劳动力手中让渡出来，每个农业劳动力占有的耕地面积由1985年的046公顷提高到065公顷。1993年，96的农村劳动力为非农部门雇佣，而在1985年只有76。在利益驱动下所形成的农业劳动力转移也促进了农地市场的开展。 (四)农村第二轮改革与农地市场发育 1984年一1995年间，虽然谷物的国内价格已提升到与国际

14、价格非常接近的水平，局部品种甚至有所超出，但谷物的产量增长率(124)仍低于同期人口增长率(136)。由于人们生活水平的不断提高，人们对粮食的直接需求会有一定程度的下降，因此，农业产业构造也会因此而作出相应调整。由于耕地资源的细碎化，造成农户经营过程中耕地管理本钱居高不下，这已是进一步提高土地产出与效率的障碍。目前，我国只有6的耕地也就是738万公顷属于“规模耕作。耕地经营的不同管理模式也导致耕地经营效率上的差异。表3列出的江苏省金坛市数据便是一个证明。虽然每公顷土地的生产率大致一样，但在“小规模耕作(每个劳动力至少067公顷)中，每个劳动力和用于市场生产的生产率仍是非常低的。 表3不同管理模

15、式的效率比照(江苏金坛，1995) (略) 资料来源：江苏省金坛市农村工作部。 为促进农业生产的持续增长。当第一轮农村家庭承包制期满时，在1993年实施了一项新的政策(第二轮改革)，即将家庭承包期限再延长30年。实际上，在一些兴旺地区，地方政府已经引进了集体农场制和股份合作制，或根据当地具体情况，进一步完善和开展了家庭承包责任制，如实行口粮田和责任田两田制，或三田制即口粮田、责任田和机动田。口粮田分配给所有具有30年农村集体土地使用权的人，责任田主要分配给种田大户，机动田主要是在短期内(最多35年)可能转变用途用于非农用途或者用于由于人口变动、根底建立等所引起的承包田调整，因此，只能短期使用，

16、而且相当局部通过拍卖或投标等方式获得。承包田农户要上缴政府农业税并给集体以相对较少的费用。有责任田、机动田的农户必须在上缴农业税后交给集体相对多的费用，并将局部农产品卖给国家。因此，通过第二轮农业改革，转移机动田、责任田乃至承包田的可能性便大大提高了，这给农村土地市场的开展提供了重要的动力。 (五)工业化、城市化和农地市场 自从农村经济改革以后，中国不断加快工业化、城市化进程。1980年-1995年期间，城市人口的比率由136提高到289，1996年-1999年间有所缓慢，但1999年城市化人口比例已接近30。同时，工业产值在GDP中的份额由493上升到735。为满足工业与城市面积不断扩展的需

17、求，很大份额的耕地通过需求扩张与市场机制的作用转换为非农地。中国工业化、城市化的开展，不仅推动了农村集体土地国有化机制市场化程度的提高，而且，还促进了农村非农用地市场化水平的提高。于是，农村乡镇企业用地、宅基地、集镇商业用地等有偿使用制度得以开展和完善。 基于以上的分析，我们得出一个简要的图表，它说明了中国农村土地市场形成和开展的宏观背景。(见图1) 图1中国农地市场形成的宏观背景 (略) 三、中国农村土地交易 农村土地交易可分为两类，即土地所有权交易与土地使用权交易，图2勾画出了土地市场构造示意图。 图2中国农村集体土地市场构造 (略) (一)土地所有权市场 由于我国存在不同的农村集体土地所

18、有者、以及市场经济体制的开展和完善以及农村经济专业化分工的开展，使得我国农村存在土地所有权市场交易。但是，人们普遍地认为我国只存在土地使用权转换。之所以存在土地所有权市场，一个重要原因就是，我国存在多元的土地所有权主体，即国家、乡镇、村和村民小组。村民小组拥有大量的农村土地。为提高农村土地利用的收益，土地所有者将通过市场机制重新分配土地资源，这也包括土地所有权市场。从大的方面来看，农村土地所有权市场主要有两类，一种是集体间的，另一种那么是集体与国家间的。例如，经济兴旺地区二些集体间进展土地所有权交易的消息，如相对富裕的大集体从欠富裕的集体购置土地，富裕的集体需要更多的土地进展经济建立并开展农业

19、产业化生产(如观光农业等)。现在，政府正在进展乡村和小城镇的规划以便有效地利用农地并重新建立农村。依据新的农村建立方案(包括根底建立、农户住房等)，少数几个村庄将中开展为中心村，所以农村资源将有可能通过市场机制进展大模的再分配，市场对于土地所有制来说也变得越来越重要。 土地征用是农村集体土地转化为国有土地的唯一途径。1997年前，不同层次的政府都具有相应的土地征用权。但是许多地方政府为了降低土地占用本钱，以促进地方经济的快速开展，纷纷滥用土地征用权。例如，1991年-1994年间应由中央政府批准的1080项土地征用，只有202(也就是说187)项经过中央政府批准。多数学者认为土地征用权是政府行

20、为，而不是市场行为，因为政府以低价从集体处征用土地并以高价在土地市场上卖出。例如，在江苏南部，1996年的土地征用补贴是75万元-90万元心顷，但给农户的补贴却更低，每公顷只有15万元-225万元。农民得到的补偿包括前3年平均产量的36倍、对土地尚未有回报投资的补贴(如农业根底投资、未到收获期农产品的补贴等)以及对失去土地农民的就业补贴等。自1g99年我国开场实施新?土地管理法?，将土地征用费提高到3年平均产量的6倍-10倍。根据有关学者对1997年-1999年江苏省耕地资源价值的核算，1997年江苏省单位耕地资源的政策性平均征地价格仅及其实际所有权价格的1135；由于农产品价格提高，1998

21、年增长到1209；由于实施新的土地征用政策，1999年增长到2166；但是，尽管如此，仍有7834的耕地资源价值被政府取得。因此，增强土地征用的市场化程度，不仅会有效地保护农民的利益，而且还会进一步提高耕地占用本钱，从而有效保护耕地资源，并促进城市土地利用率的提高。 (二)农村土地使用权市场 农村土地使用权的市场交易方式较为多样，并广泛存在于乡村企业、宅基地、农业用地等地类上。但政府行为对农村土地资源配置起主导作用，例如，在1995年的金坛市第二轮农村土地承包中，有826的耕地资源是通过政府推行的口粮田和责任田(见表4)。 表4金坛农村集体土地使用权交易的方式与面积 (略) 资源来源：江苏省金

22、坛市农村工作部，1997。 1993年开场的第二轮土地改革促进了农村土地市场的发育和农村土地资源的集中。农业部的调查显示，1990年-1995年间，47.8的耕地资源(涉及315的村民小组)通过两田制(口粮田、责任田)方式得到重新配置。对于那些仅需要口粮田的农户来说，这种机制一方面可以使得他们有更多的时间从事非农工作，从而获得更多的收入，另一方面口粮田也成了他们最有效的社会保障。而责任田大多为种田能手通过招标方式分配，这大大提高了土地经营规模。例如，在江苏省锡山市，1993年仅有13的耕地实行规模化耕作，1994年实施两田制后，20的口粮田与60的责任田实行规模化耕作。 1990年，我国农村承

23、包田转让率平均为63，其中东部为17，中部为102，西部为23。1995年的调查资料说明，农村承包土地的转让率大大提高，例如金坛市(东部)到达1457，安徽省为5，湖北省为1(中部)，内蒙古为6-10(西部)。一般说来，农地转让越多的地区，社会经济状况相对较好，每个农户平均拥有的承包田也就越多。由于农村社会保障制度的欠缺，在一定时期内，大多数农民都希望拥有一定数量的土地，因此，农村土地转让状况与农地制度、社会经济开展和家庭规模等因素都有一定的关系。 1政府主导型农村土地使用权市场：两个例证 (1)广东省南海市的农村土地股份合作制 1994年，广东南海的乡镇企业产值就占到农村工农业生产总值的90

24、，只有20的农村劳动力是农民，资本净收入中的70来自非农局部。1991至1994年，南海在几个乡镇成功进展了农村土地股份合作制的试点。在此根底上，南海市从1994年开场全面进展农村土地股份合作制的改革，所有的农地由村委会建立土地股份合作公司统一管理。股份合作制建立后，农户变成了股东，可以在年底分红，农户可以在市场上出卖他们的股份，农田可以合并且农业劳力可以转化成非农劳力；换句话说，农产品可以通过市场机制进展再分配。 (2)江苏南部的农村集体农场 在苏南，农村工业化开展迅速，农村非农产值已占到农村国民生产总值的926，又有70的农村劳动力在非农行业工作。由于人口稠密，人均土地面积只有04公顷，人

25、均耕地005公顷。由于土地资源稀缺，难以获得更多的收益，许多农户转租他们的土地以便从事非农业生产活动。如上所述，1994年锡山市有20的口粮田和60的责任田被转租。在锡山市，1991年-1994年间村办农场增加了186，而家庭农场减少了145(见表5)。 表5锡山市不同农场类型开展比拟 (略) 从表5可以看出，目前在苏南地区农村集体农场包括3种组织类型，即村办农场，乡镇企业所有农场和农技中心农场。总体来看，在锡山市，村集体农场经营面积占了规模经营总面积的70但在1989年只有13。村集体农场也在北京、上海、广东、浙江等经济兴旺地区存在。为保护对农村组织或农民创办规模农场的积极性，并促进农业规模

26、经营的开展，江苏省金坛市于1992年建立了农业规模经营者协会，主要为其成员提供政策咨询和技术效劳。 2自由农地市场 一定年期的农村土地使用权自由转让无论在兴旺地区还是欠兴旺地区都已更加常见。农地通过不同的市场安排，主要在农民之间特别是在亲戚朋友之间转让。在安徽省，49的农地转让者让渡了长期的土地使用权，32的农地转让是将承包田返还给村集体，18的转让农地是被转租，还有1的农地转让是通过土地股份制方式实现的。大多数农民的土地转让是由个人通过口头约定进展短期分租，通常为一年(甚至一季)。例如在苏南，农地在一年中可用于耕种水稻和小麦，因为农民能从水稻种植中得到更多的收益(水稻生产率大约是9000公斤

27、心顷，而小麦只有4500公斤公项)，而且水稻销路好，所以农民们会自己或组织人员种植水稻，却不愿意种小麦。于是，在苏南的一些地方每年的11月份至下一年的3月份(小麦种植期)，会由集体统一进展小麦种植。 (三)农村四荒地拍卖市场 我国四荒地(包括荒山、荒坡、荒地、荒水)拍卖开场于1992年，具体有两种方式：一种是完全开放的市场，另一种是在农业社区内的限制性开放市场。以下我们逐一举例。 1黑龙江省的完全开放性荒地拍卖市场 在1993年一1994年，黑龙江省通过拍卖、承包和租赁的方式将100万公顷的四荒地的土地使用权出让给了一些农业企业或个人。通过拍卖方式取得的土地使用权可达50年-70年。在大多数地

28、区，荒地交易所得收入给荒地的所有者，如国家或集体，来自不同地区或乡镇的任何一个农民、集体或企业都可以购置，但农户受让四荒地的人数较多。例如1994年，黑龙江省牡丹江市通过拍卖方式将158万公顷的荒地卖给了3300个农户。许多企业或集体购置荒地作为一种投资，例如深圳市一个企业买了1333万公顷土地，大连的一家合资企业买了12万公顷土地，华西村(江苏最富有的村)在黑龙江省买了100公顷的荒地建立大米、豆类生产基地。后来这种开放性的四荒地拍卖市场在全国各地尤其是一些城市得到了推广。例如，江苏省南京市从1995年开场进展四荒地的拍卖到1999年底四年间，共卖出四荒地41块，总面积达437公顷，四荒地的

29、价格从每亩4500元到87000元不等，四荒地的土地使用权年限一般为30年-50年。 2农业社区限制性开放的四荒地拍卖市场(山西省吕梁地区) 山西省吕梁地区位于黄土高原，有着严重的土壤侵蚀，778的面积是山地。尽管人均耕地面积有02公顷(是我国平均水平的两倍)，但人均谷物产量只是全国平均水平的80。大约272万公顷的土地(总面积的14)是未开发的。为促进土地资源的开发利用，以及治理水土流失，于1992年创立了四荒地交易市场；具体交易方式有拍卖、承包、租赁三种形式，拍卖是四荒地交易的主要方式。四荒地的购置者局限于当地(集体)农户、企业或政府部门。1992年-1993年间，4.91万公顷的四荒地(

30、占四荒地交易总量的67)卖给30856户农户，213万公顷的四荒地(29)由农户合作经营，2500公顷(4)由60个当地政府部门或企业拥有。通过四荒地拍卖，土地使用者可以获得30年一60年的土地使用权。四荒地价格，根据土地质量、土地使用权长短和四荒地的供求而定，具体价格从15元/公顷到525元/公顷不等。由于对荒地的需求日益增强，1993到1995年间，一个村庄中的荒地价格上涨超过了10倍。 通过拍卖方式获得的四荒地土地位用权与承包田的土地使用权在产权平安性上有很大的差异。获得四荒地使用权的农民不但可以获得有效法律保障的土地使用权证，而且还有标准的合同保障其土地产权的平安。尽管吕梁地区1995

31、年人均收入只有735元，但在1992年-1993年间有超过2000万元的资金投资在四荒地上，这是同期政府与银行投资的两倍。另一方面，农户在现有承包田上的长期投资越来越少，原因在于农户得不到充分的农地使用权保障。从1982年到1991年，在吕梁地区，荒地与农地一样由农户承包，都没有平安的产权保障，承约人不得转让土地使用权，而且土地使用权不能继承，也得不到有效的法律保障。1992年后为什么购置荒地的人可以得到相对有保障的土地使用权，而农地承包者那么不能?这是因为，在现实中地方政府很难给承包田使用者以平安的土地产权，承包田会随着人口的改变、农业根底设施的建立等因素经常调整。因此，要确保承包田的农村社

32、会保障功能就不能使得承包田有稳固的土地产权。 (四)农村非农业用地市场 我国农村有16千万公顷的土地用作宅基地，1980年到1995年间，每年有4万公顷至10万公顷的土地用于开展农村乡村企业。农村地区非农用地的自由且无限制的利用已导致可耕地的迅速减少，同时农民建房也在一定程度上导致耕地减少。为此，一些兴旺地区(如江苏省南通市、山东省等)在1988年以后分别开场实行农村乡村企业土地使用制度改革、农村宅基地使用制度改革。从总体来看，农村非农用地市场建立主要有两种模式，具体是： 1间接方式 先通过土地征用的方式将土地由农村集体所有转为国有，接着再实行土地转让。依据1999年以前实施的?土地管理法?的

33、规定，农村集体土地使用权不能直接交易。在1999年实施新的?土地管理法?之后，很多地区仍然倾向于先将农村集体土地征为国有，再转让的交易方式。采取这一方式地区的政府官员认为，如果农村集体土地可以直接进入市场，可能会导致农村农业用地的急剧减少。事实上，农村集体非农用地使用权交易是禁而不止的，其存在的方式主要有4种：通过出售或购置土地上的建筑物间接转让土地使用权；在合资企业中将土地作为一项投资；利用土地使用权间接获得贷款；利用土地使用权还债。 2直接方式 由于农村集体非农用地市场的存在具有合理性、必然性，一些地方政府允许并积极开展直接的农村非农用地交易市场，这在江苏省的苏南地区十分普遍。具体的交易方

34、式有3种形式，即长期租赁(30年70年)、短期租赁(1年10年)和土地股份交易。农村非农用地的用途不同，非农用地长期租赁持续时间也不一样：住宅用地一般70年；工业、教育、文化、安康、体育运动或混合使用的土地租期一般50年；而商业、娱乐和旅游用地一般40年。农村很重视住宅和坟墓场地的风水，而风水好的地块是有限的，为了没有任何争议地分配这一稀有的资源，有些农村地区通过拍卖风水好的来分配这些土地资源。 土地交易的方式不一样，对于政府或土地管理机构会产生不同的影响。从直接土地市场获得的收入直接流入农村集体或乡镇；对于间接市场，从实践来看，主要有3种不同的方式： 一是地方政府实行象征性的土地征用，(相对

35、低的)土地征用补偿金由政府支付给农户、村组和村，而同时从地租和股份中获得的全部收入那么流入不同级别的政府且大局部流人县政府； 二是作为对被征用土地的一种额外补偿，政府有时也从土地转让中得到的局部收入返还给农村集体或乡镇。例如，1994年浙江省宁波市从农村企业的土地出租和股份中获得了32亿元的收入，将其中的16返还给农村集体或乡镇用于村庄和乡镇的根底设施建立； 三是土地征用的另一种额外补偿是将一定比例的被征用的农村集体土地返还给农村集体。例如山东省威海市，将10的被征用土地返还给农村集体。 四、我国农村土地市场运作中存在的主要问题 在市场经济条件下有序运行的农村土地市场对于促进工业化、城市化以及

36、农业生产可持续开展起着重要的作用。当前，市场机制还不是土地资源配置的主要方式。有学者认为目前我国缺乏一个农户所需要且出借人的权利得到有效保障的信贷市场。在一些开展中国家，如拉丁美洲、加勒比海等地区，缺乏信贷市场是影响农业开展的一个至关重要的因素。但是，在印度信贷在土地买卖方面所起作用甚微。在我国，目前影响农村土地市场开展的原因是土地产权的平安性和可转让性。土地产权平安是土地产权可以转让的根底，同时，没有平安的土地产权也会影响以土地为根底的信贷市场的开展，从而阻碍农村土地资源的优化配制。除此而外，农村地区社会平安保障体制的缺乏和其他一些相关制度也限制了土地市场的开展。对此我们分别讨论。 (一)政

37、府行为与农村集体土地所有权的不平安性 我国对土地所有权实施严格的法律保障。例如，?土地管理法?规定城市土地一般为国有，农村土地一般为农村集体所有。根据?宪法?和?土地管理法?规定，只有农村集体土地被用于公共事业用途时才能被征用。但土地征用实践说明，我国目前的大多数土地征用行为都是为了开发房地产、工业企业以及商业等用途。因此，地方政府滥用土地征用权的现象十分普遍。正如一些农民所说，“集体土地是块肉，啥时想吃啥时刻。因此，农村集体土地所有权不是一种完全的所有权，这也是由于政府对农村集体土地的产权歧视造成的，即重视国有土地，轻视集体土地。 (二)集体土地分配制度与土地使用权的不平安性 虽然我国于农村

38、改革的初期赋予农民15年的土地承包权，后来又将土地承包权延长30年，而且中央政策规定增人不增地，减人不减地。但是，事实上由于人口增加或减少、土地征用等原因，土地使用权经常被调整。据农业部调查，从1978年到1995年，95的农村承包田至少被调整过1次，所有地块平均被调整过31次。之所以会造成农村集体土地被频繁调整的状况，主要是由于当前农村土地分配方式所导致的，当村庄人口、劳动力、土地面积等发生变化时，农村集体土地就要相应地被调整。当然有些土地调整行为是有利于土地生产力提高的，如地块的合并、开展土地规模化程度高的农场等。 在许多地区，从家庭联产承包责任制一开场就没有与农户签定承包合约，一些农户与

39、集体签定土地合约也已丧失，有时地方政府还单方面改变或取消土地合约，如在湖北省，1995年时大约有15000起土地合同纠纷是由于村或地方政府任意改变或取消。根据作者1997年在江苏省淮阴市的调查，1996年该市一乡为了创办由农业技术效劳站牵头组织的乡办农场，由乡政府成立站办农场小组，并以政府文件下文通知农户终止承包合同，在土地回收过程中，遇到疑难问题，还由司法、派出所协助解决。 由于农田经常调整，许多农户不想在农田上作长期投资。为了在预期变化发生之前获得尽可能多的眼前利益，农户们不顾将来地掠夺地力。当许多农户得知他们的土地使用权即将被调整时，为了获得快速短期的利益，他们甚至不惜损害后来土地使用者

40、的利益在地上撒盐或明矾来代替化肥。根据有关农户调查，江苏省有56的农户不考虑改善或维护士壤，结果导致土壤肥力下降。 根据原国家土地管理局1995年公布的?农村集体土地使用权抵押规定?，只有荒地、农场土地和乡镇企业的土地使用权可以抵押，其他的集体土地使用权不得抵押。因为农民得不到土地使用权证，也不得以土地使用权作为担保获取银行贷款。虽然在大多数国家或地区，土地使用权抵押是农民获得贷款的重要途径，但目前在中国还行不通。 除去法定税费外，地方政府或集体还要向农户征收各种费用以弥补政府或社区管理支出。如方案生育费、农村教育附加费、公路建立费、补贴军属家庭的费用以及民兵军事训练费等。1994年-1995年间，法定税费上升了143，而农户净收入只增加了83。虑及农村乱收费，单位面积的农业费税增长更加显著，因此，政府经常性的随意性收费也增加了农地产权的不平安性