邕江湾别墅园可行性报告

1、邕江湾别墅园可行性报告广西中大股份有限公司目录一、项目概况4(一)项目名称4(二)项目地理位置4(三)项目占地面积4(四)项目现状4(五)项目周边环境4二、政策及市场环境分析5（一）政策分析：5（二）国内房地产市场分析6（三）广西房地产市场分析7（四）南宁市房地产市场分析7（五）仙葫开发区市场分析10三、市场定位11（一）项目定位11（二）消费群体定位12（三）价格定位13四、市场及竞争分析13（一）市场分析17（二）竞争者分析19五、项目理念构想19（一）项目地块的情况介绍19（二） 项目的开发理念19（三） 项目的规划布局及形象特征20（四） 项目的交通组织和停车设施21（五） 项目的景观

2、设计及人文环境构筑21（六） 活动场地及交往空间21（七） 公共设施的设置情况21（八） 规划设计的经济技术指标22（九） 单体设计情况22（十） 健康住宅的技术措施22六、消费者分析23(一)消费结构分析23(二)消费需求分析23(三)、消费者心理分析24七、SWOT分析25（一）优势（S）25（二）劣势（W）26（三）机会（O）26（四）威胁（T）27八、邕江湾项目财务指标预测28(一)项目投资额估算28(二)项目销售收入、成本估算29(三)第一期工程现金流量预测30(四)财务风险分析31九、结论32一、项目概况(一)项目名称：邕江湾别墅园 (二)项目地理位置项目位于南宁市东南方向的南宁市

3、后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长650米，宽为160米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总面积为18平方公里，分为东、南、西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，面积为9平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为一体，面积为3.5平方公里，是县城新区主体，以发展金融、商贸、娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为6.5平方公里，其接南宁

4、市凤岭新区，距离南宁市区仅6公里。南宁至北海、柳州、百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤、港、澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业、教育、仓储业、房地产业、度假业为主的南宁市卫星城。(三)项目占地面积：邕江湾别墅园项目总占地160亩。(四)项目现状（1）仙葫项目用地为待开发的生地，约2/3的地块为土山，最高土山绝对标高为92.83米，高出南蒲大道约21米（南蒲大道绝对标高为71.83米），约1/3地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约

5、3米。（2）地块沿江水位情况： 1937年最高水位绝对标高为74.3米，枯水期水位为59米。(五)项目周边环境（1）社会服务体系已形成：已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。超市、商场、医院正在筹备建设，派出所已设立。（2）招商工作成果显著：已引建项目152个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金46亿，实际已投入13.9亿。（3）别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已动工的有：龙胤花园、枫丹丽舍，丽水湾180亩，海田地产500亩，土佳房地产190亩；房产总公司500亩。（4）大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外

6、寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目前已落实广西财专、广西医科大学、广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范学院1000亩地已经开始报建工作。二、政策及市场环境分析（一）政策分析：1、国家政策分析央行出台关于进一步加强地产信贷业务管理的通知（又称121号文）提高购买第二套以上住房首付款比例；上调高档房和第二套房贷款利率 ；房地产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目；房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金（指所有者权益）不能低于开发项目总投资的30%；房

7、地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 2、地方政策分析广西出台政策规定：有偿使用的土地要进入市场。今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争性的形式出让；各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为； 完善地价管理制度，规范地价的建立、地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐；建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 从以上政策分析可知：房地产发展将会越来越规范，房地产行

8、业的发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。（二）国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象，从1998年开始，房地产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取一系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为：房地产供应量继续呈高位增长态势 1998年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。从1999年到2001年的3年中，全国

9、房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%和25.3%增长；商品房销售面积分别实现了23.9%、30%和29.4%的增长。今年上半年，继续保持前3年的好势头，开发投资同比增长32.9%，销售面积同比增长22.5%，销售额同比增长22.4%。住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。1998年以来，中国房地产市场一直保持着供求两旺的局面。商品房供应量（竣工面积）每年递增16%28%，今年上半年为20%；商品房需求量（销售面积）每年递增22.3%27%，今年上半年为22.5%。商品房总体价格平稳 从全国看，2000年商品住宅房价比上年增长2.5%，2001年比上年增长6%，今年

10、上半年同比增长0.12%。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来的。不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同（即便是每种楼盘售价不变），房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。房地产投资和消费主体进一步发生变化投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已经出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。 综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中。下一步随着各地政府部门

11、鼓励住房消费的政策进一步建立，随着产品供应结构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以在三至五年、甚至更长时间的持续稳定发展。（三）广西房地产市场分析自1999年以来，广西的房地产开发得到了长足的发展，各主要城市的房地产开发浪潮不断提高，特别是南宁、桂林、柳州的房地产市场开发更是热火朝天，就连沉淀已久的北海房地产如今也风生水起，整个广西的房地产开发如火如荼，特别是2001年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺的良好态势：完成房地产开发投资55亿元，比上年同期增长4成，比全国平均增速高出18个百分点；商品房实际销售面积约300万平方米，销售额近54亿元，分别比上年同期增长5成和

12、9成。2002年，广西的房地产开发更高一筹，截8月份止，房地产投资增长继续加快，18月房地产投资完成36.75亿元，同比增长47.8%，增速与上年同期基本持平，比17月加快5.4个百分点。其中：商品房建设投资28.48亿元，增长56%；土地开发投资2.13亿元，增长93.6%；土地购置费5.79亿元，增长25.3%。商品房销售面积117.36万平方米，增长39.8%，商品房销售额23.35亿元，增长54.6%。（四）南宁市房地产市场分析 南宁市位于我国的南部，是广西的首府。是广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈的结合部。全市面积100

13、29平方公里，其中，市区规划面积150平方公里，现有市区面积81.4平方公里， 辖5个城区和二个县，总人口310万人，其中市区人口137万人。 南宁市素有“绿城”之称， 在精神文明建设取得了新的成绩， 继1995年起，先后荣获“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”“全国双拥模范市”、“广西文明城市”、“国家园林城市”、“迪拜国际改善居住环境良好范奖”、“中国人居环境奖”等荣誉称号。总而言之，南宁随着精神文明建设的不断加强，投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资的热点。房地产产业也得到健康有序平稳的发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产（特别是住宅建设）的资金投入、竣工面

14、积、销售收入等指标均以较快速增长。2001年，全市房地产开发完成投资18.56亿元，比2000年增长17.97%，社会固定资产投资和基本建设投资的增长率分别为8.5%、10.73%。房地产投资额占固定资产投资总额1618%，是全南宁市固定资产增长最快的部分。1、南宁市2002年房地产状况投资增长，供需两旺2002年18月，南宁市房地产开发投资11.22亿元，比2001年同期增长35%；商品房建筑施工面积305.63万平方米，比2001年同期增长35.4%；竣工面积24.83万平方米，比2001年同比增长110.9%，竣工房屋价值2.06亿元；商品房销售面积34.84万平方米，比2001年同期增

15、长60.9%。这说明南宁市房地产业有非常好的市场。（2）南宁市房价稳中有升近几年来南宁市住房的平均价格：1999年为1724元/ m2，2000年为2010元/ m2，2001年为2182元/ m2，2002年为2800元/ m2。由此可见其房价稳中上升。各区域楼盘的销售价格（平均价格）不一：江南区为1550元/ m2；市中心区域为2350元/ m2；琅东新区，南宁市住房平均售价为2250元/ m2。别墅方面也是如此，即随区城不同而不同，且单价也是所上升。上规模上档次的都在150250万元/幢，仙葫开发区的龙胤花园凭着沿江线的优越，定位为200万元/幢。档次略低的，资金压力较大的楼盘，如枫丹丽

16、舍，玫瑰园，推出的独体别墅在60100万元之间，连体别墅在4050万元/栋之间。（3）市场日趋成熟，个人购房已成为消费的绝对主力 过去“以房为本，人适应房”的观念已经淘汰，“以人为本，房应适人”已成为导向。相当一部市民的消费观念已从以前的解决住房到现在要住得好转变，如今市民购房由过去只注重地段，转向注重户型结构、环境、小区配套、物业管理、甚至生态环境等，“以小换大”、“以旧换新”、“用明天的钱买今天的房”、“按揭买房”等方式及观念已被市民普遍接受，并成为市民改善住房条件的重要路径。同时，个人购房已成为消费的绝对主力，个人购房已达到89%以上。2、南宁房地产发展态势（1）政策开放，市场发展空间巨

17、大南宁市政府部门对房地产产业高度重视，在南宁市2001年度国民经济运行状况及2002年度发展规划中明确提出“培育和引导汽车、房地产、电脑、旅游等消费热点，抓紧清理和取消抑制消费的政策，为扩大消费创造条件。2002年南宁市人民政府在给广西社科院的十项课题中，有三项是围绕着如何将房地产业培育成南宁市的支柱产业。由此可见各级政府发展房地产业的决心未变，已进入高潮的南宁市房地产业不会在短期内回落。（2）南宁市未来房价趋势将稳中有升 首先，根据WTO有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的限制，五年之内逐步地、全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制，这必定引起大量的资本涌入我国的房地产行业

18、，南宁市作为西部城市的大通道和“中国居住环境奖”的城市，将会引起外资的关注，其次，银行业从2002年开始将会对一些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等一些手段来刺激百姓加大住房消费投入，促进了房地产住房的发展。最后，南宁市政府对房地产市场加大宏观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行计划调控。所有这些都会使南宁市的房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。（3）南宁城市功能的定位必然带动房地产的发展 首先，今年是国家实施西部大开发的第二年，政策对包括广西在内的西部六省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯一一个享有西部开发和东部沿海开发双重优势

19、政策的省区，广西的经济必将迈出跨越式发展步伐。其次，作为广西首府的南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随着中国东盟自由贸易区的确定，这将改变南宁市的历史地位，使南宁市成为中国进军东南亚市场的桥头堡。明显的地理位置自然成为投资者的首选。（4）南宁城市的建设将推动房地产新一轮的发展首先， 南宁市琅东区和快速环道的建设为南宁的房地产提供了巨大的发展空间，外环线的建成势必会引起周边房地产的大量开发，目前，南宁市新的开发格局已成形，随着城市重心的东移，将带动大规模社区的开发，其次，随着南宁投资环境的不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对南宁的房地产有着推动的作用，如大连万达已在南宁市朝阳广场旁

20、计划投资12个亿建设商业楼，海南和记也在南宁大量圈地。最后，南宁市城市规模的不断扩大，城市人口逐渐增长，南宁市人口每年增加五万人，每年结婚人数约两万两仟对，流动人口肆拾万人，这些都是住房的需求不断提升。综上所述，目前南宁市住宅与房地产不仅保持着开发投资增长，市场供需两旺的大好形势，而且住宅小区的规模品质也在不断加大和提升，整个市场步入良性快速的发展轨道，随着南宁市城市建设的加快和政府部门对房地产产业的支持，南宁市的房地产将保持25年的高速发展。（五）仙葫开发区市场分析1、南宁市的城市布局结构特点使仙葫区位优越凸显 南宁市的城市结构有其明显的特点，主要表现是城市偏心化：地理中心与城市中心偏差很大

21、，地理中心在百货大楼、火车站一线，而城市中心，90年代在新城区，进入21世纪则逐渐迁移到琅东，偏心程度较高。多中心：由于城市结构偏心，使南宁出现多个中心概念，如商业中心在百货大楼、兴宁街、民生路一带，城市中心在琅东，市政中心规划在凤岭，景观中心在青秀山等。 轴向化发展而非辐射性发展：南宁市的多个中心均匀分布在民族大道及其延长线一线，而逐步东扩，以环线结构看城市结构，东环与民族大道相接一带已成中心，而北环、西环延长线开发度还很低，从开发程度看，南宁呈现“鸭梨状”开发态势。 从以上城市结构分析看，仙葫的区位优势非常明显：首先它靠近高发展度的“鸭梨状”顶部，其次它处在发展主轴线上，第三它紧临南宁市与

22、区内主要城市的交通要道的交通枢纽。2、南宁城市东进的步伐加快，为仙葫的发展创造了极为有利的条件从琅东开发区的规划到建设分成两个阶段，97年以前，建设进度缓慢，97年以后建设进度明显加快。进入21世纪后，房地产开发的复苏和成长，又使琅东的建设进一步提速。而凤岭的开发则明显没有琅东第一阶段的缓滞期，已经呈现出开发热度。如果说琅东开发区是以政府先行，房地产跟进的模式，凤岭开发则直接是以房地产先导的，未来若干年的开发热将会是凤岭，这种开发热点不断东进，使仙葫的开发一触即发。从仙葫到凤岭，至青秀山风景区，仅是举步之遥，凤岭的会展中心、体育中心、客运中心、青秀山风景区、高尔夫球场，都将直接辐射到仙葫，为仙

23、葫带来巨大的便利。近年来，随着琅东区的飞速发展以及一些政府机构的东移，东部已成为一片前景大好的热土。政府的重视和开发商的纷纷投资使东部扩展已见雏形，随着琅东、凤岭的房地产开发热潮，下一步的发展无疑就是仙葫开发区，目前已有大量的房地产开发公司在仙葫运作别墅项目，也有一些公司正在密锣紧鼓的筹备项目的开发，项目开发的类型都是别墅小区，按仙葫目前的市场情况和发展态势来看，仙葫在不久将成为南宁别墅区，将会是名副其实的南宁后花园。三、市场定位（一）项目定位1、从仙葫区的市场情况定位 从仙葫区的地理位置、区位优势，决定了把仙葫项目定位为别墅是最佳的选择，因为仙葫项目所在地环境优美，空气质量好，交通也相当便利

24、，符合别墅的建筑条件，而在仙葫项目所在地建成公寓楼，由于地段离市中心较远而不能让消费者接受，至于定位为卖宅基地也不合适，近几年仙葫区卖宅基地的形式，卖出很多，建的很少，宅基地已不太受欢迎，因为这种宅地的形式，乡镇气息浓，无法吸引真正的有钱人，因此，建中高档别墅区，才是仙葫区真正的目标，将来凤岭区、仙葫区将成为南宁市有钱人的天堂。2、根据南宁市市场情况定位 从上述南宁房地产市场分析来看，南宁市房地产市场稳定发展，中心区域房价较贵，别墅不多，新开盘的几个大别墅区价格较贵，凭着仙葫项目优越的环境优势，营造一个中高档次价位适中的别墅区，将会吸引南宁市及周边城市的客户，特别是有车一族。3、从仙葫项目本身

25、条件定位根据仙葫项目地块情况，呈条状分布，一边沿江，一边沿路，有2/3的区域有山，1/3区域是平地，这样的地貌建成别墅会得到很好的效果，在有山的部分宜设计成依山别墅，形成错落有致的别墅区，尽量让每一户都有能看到江景，从高程来看，最高的只高出道路21米，规划得当会是一道亮丽的景观，不会形成太陡的山路。平坦部份靠江的宜设计成豪华别墅，看不到江景的部份，可布置中心花园、休闲会所、喷泉景观。根据南宁市房地产的市场情况、仙葫开发区的发展态势和仙葫项目的情况来看，仙葫项目按目前的情况定位为别墅区是最佳的选择，从仙葫项目所处的地理环境来看，仙葫项目所在地山青水秀、空气清新，特别适合建设成为别墅区，同时，中大

26、公司对于别墅的建设有丰富的经验和成功的案例，因此，仙葫项目的市场定位为中高档别墅。（二）消费群体定位目标消费群体定位：主力消费群：南宁金字塔顶端的富裕阶层南宁本地资金雄厚一族：广西区内外政府高级官员、国有大中型企业高层管理人员、各上市公司高层管理人员、大型私营企业主、跨国界大型企业高层管理人员、跨区域大型企业高层管理人员。中国-东盟自由贸易区吸引来的外埠人士和驻邕机构管理人员。南宁正在形成的富裕的中产阶级人群。目标消费群体的细分：1、广西区、南宁市及邕宁县政府官员； 2、东盟各国领事、来邕投资工商界领袖和部分华侨；3、广西区特别是南宁市大型企业领导、高级主管人员、高级工程技术人员； 4、广西特

27、别是南宁市各大上市公司高层管理者；5、广西区、南宁市科研部门、高科技企业为外籍专家购买“专家楼”6、国内跨区域企业老板；7、南宁市及周边地区私营企业主，特别是南宁市周边矿主；8、艺术家、演艺界成功人士；9、少数长线炒家、投资客。目标消费群体的具体化： 目标客户年龄在35-50岁之间，家庭结构呈现出以核心家庭（即夫妻二人+小孩）为主，部分三代同堂家庭。也就是说，主要家庭结构家庭成员构成集中在34人，家庭结构比较稳定，对住房的功能配置上趋向于客厅+餐厅+主人间+儿童房+老人房+工人房+客房+书房（艺术品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多卫生间。（三）价格定位在给本项目的价格定位时，在考虑成本的基础

28、上，要结合市场的实际情况定位，根据调查，南宁的别墅价格大致分二个档次，一种价格在150250万之间，如：大自然花园、龙胤花园、新天地别墅、翡翠园。一种价格在50100之间，如：玖瑰园、枫丹丽舍，调查情况了解到，价格在50100万之间的别墅行情比较好，我们也按南宁市目前的经济情况和一些要素分析，南宁市19月份人均可支配收入为755.05 元，其中40%的家庭人均可支配收入超过843.78元, 20%的家庭人均可支配收入超过1185.37元（其中有10%的家庭人均可支配收入超过2148.16元）。只要有按揭贷款支持，有10%的家庭有能力通过办理20年按揭购买总房款为90万元的住宅，或者有10%的家

29、庭有能力通过办理10年按揭购买总房款为45万元的住宅。根据市场和南宁市住宅消费预测，仙葫项目的价格定位宜分别为豪华型300万元/栋、普通型150万元/栋。整个仙葫项目的价格策略是“低价入市、逐步成长”，或者选择“小幅调高”的方式，以达到首先获取市场份额再攫取市场利润和吸引消费者“追涨心理”的目的。四、市场及竞争分析（一）市场分析南宁别墅市场调查研究：1、别墅开发一片火热 据调查，在这些别墅项目中占地数百亩甚至上千亩的项目不在少数，一些项目一期开发就突破了百套；在产品结构上，高、中、低档均有供应，但别墅市场两端热、中间冷的现象也反映了市场的浮躁程度；在项目选址上，基本上以自然环境优美、具有开发别

30、墅先天优势的凤岭和仙葫为主，重视对园区小环境与周边大环境的有机结合，对自然资源进行合理化的开发和利用。 在建筑形态上更是呈现多样化，从欧陆建筑体系到澳洲风情、北美风格，丰富多彩，在很大程度上满足了一定的市场需求。从装修上看，档次多趋于豪华型，一些精装修别墅将问市。从价格上看，一些高性价比的项目体现在建筑设计、景观设计等诸多方面，注重引入名师设计理念，产品之间的差异性比较显著。 南宁别墅由于起步较晚，大多数开发商都没有开发别墅的经验，造成项目参差不齐，档次落差大，给人感觉很困惑。尽管如此，从整体来看，南宁别墅市场一直保持着红红火火的发展态势。南宁市规划局副局长黄恩厚称，南宁市将以绿色生态别墅建设

31、为特点，重点规划市区东部凤岭一带山岭别墅区，以及市南新兴苑、市西金沙湖和仙葫开发区规划别墅区。目前南宁的高档别墅基本上定位在舒适型阶段。据中国房地产报统计消息，目前南宁别墅（含联排、VILLA和独立别墅）已立项的达1500余套 。 2、南宁别墅类基本情况（1）、剩余未开发土地的名称与数量 大自然尚未开发面积约250亩； 翡翠园尚未开发面积约38亩； 龙胤尚未开发面积约236亩； 丽水湾尚未开发面积约47亩； （2）、政府已批的土地名称和数量 雅源阁 420亩 海茵国际花城约400亩 邕江湾约161亩 龙头山庄约1500亩（3）、在建总量 目前，南宁在建别墅（含联排、独立和VILLA）总量已超过

32、了1500多套。 (4)、供求特点 a、联排别墅、双拼别墅较独立别墅容易销售。 消费者收入整体是呈金字塔形分布的，联排、双拼别墅的价位较独立别墅的价位要低50100万不等，能够接受此价位的人群要远高于购买独立别墅的，消费者购买力水平将直接影响项目的销售（注：高档物业少有用于投资）。在比较社区环境、房型、配套、服务后，价位将成为最后征服消费者的利剑。b、纯别墅区较综合社区的别墅容易销售。 购买别墅的人更加注重别墅所处的环境，通常把享受放在购买别墅的重要位置上。同时，也从一个侧面反应出购买别墅的人，有一种“富人圈”的居住情节，即存在着虚荣的购买心理特征。 c、别墅掀起楼市波澜。 从2001年玫瑰园

33、以近乎颠覆性的低价入市，到宁汇新天地、龙胤花园、枫丹丽舍、天池山橘郡阳光别墅、丽水湾等项目相继面市，南宁别墅市场不断扩容。特别是2003年，新盘纷纷上马入市，市场继续一片火热，别墅依旧是楼市的最亮点之一。 由于“中国-东盟博览会”落户南宁的利好因素推动，有土地的开发商都有可能开发别墅项目。南宁在物流、人流、资金流等方面都将有很大优势，城市化进程加快、外来人口增加。置业投资系统消费将推动楼市的发展。 按目前已报建、在建项目情况来看，南宁别墅市场的供应量还是比较合理的，因此，未来南宁豪宅别墅市场的走势将呈现稳健的态势。d、别墅的未来发展前景 南宁市的别墅市场发展经历了几个阶段，第一阶段为80年代兴

34、起的“宅基地热”，主要表现为大沙田，仙葫一带的“农民别墅”；第二阶段为90年代中后期兴起的“别墅用地热”，开始出现规模化的以卖土地为主的楼盘，如滨江别墅区等；第三阶段从2000年发展至今。 随着市场供销两旺的发展势头，人们对居住品质要求的不断提高，住宅设计的总体趋势出现了从“量变”到“质变”，由居住型向享受型转化的过程。南宁的楼市从2002年开始，别墅市场进入“战国时代”。而2003年大部分别墅盘推向市场后则完全进入“别墅时代”。在已推向市场的楼盘中以纯别墅社区概念来规划的只有龙胤花园、丽水湾、新天地等三个楼盘；大自然花园、荣和山水美地、翡翠园、天池山、橘郡阳光别墅、枫林蓝岸等楼盘大部分是TO

35、WNHOUSE、VILLA、花园洋房、多层、小高层等多种产品类型相混合的社区。 3、别墅市场透视（1）、仙葫版块的锐不可挡 2003南宁别墅市场看仙葫-凤岭版块，主要精品也集中在此区域。仙葫版块从地段与环境的综合质素看，无疑是最高；邕江湾则是集大成者。（2）、领衔未来别墅的发展发向 考察未来别墅的方向：在SARS以后，健康住区已成为楼市的热门话题；邕江湾率先成为国家住宅与居住环境工程中心批准的首例国家级健康别墅试点项目，从选址到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计、材料选择、施工管理、前期物业管理，寻找最为契合未来别墅的发展方向。（3）、性价比上的绝对实力 就南宁别墅市场而言，经济型别墅单栋

36、价格在100万以内，像玫瑰园、枫丹丽舍、天池山、橘郡阳光丽园；标准独立别墅单栋价格将集中在180-230万之间，按照建筑面积折算，单价约5000元/平米，单栋别墅占地面积基本集中在600-700平米，如龙胤花园、丽水湾、新天地、大自然花园；。4、政策带来的竞争优势 2002年2月18日，国土资源部下发了关于“停止别墅类用地”的通知。这样可以持续保留产品差异优势。（附）南宁别墅总体概况和部分别墅简介1、南宁市已建和在建的别墅项目天池山、新天地、玫瑰园、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、大自然、山水美地、枫丹丽舍、翡翠园。2、即将上马的别墅项目：雅源阁、邕江湾、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄。别墅所在

37、的区域分玫瑰园在江南区；大自然、山水美地、翡翠园、新天地位于凤岭；天池山、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、雅源阁、邕江湾、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄位于仙葫。4、按竞争对手楼盘档次分碧丽山庄卖地；枫丹丽舍楼盘素质较低；玫瑰园是市区开发最早的别墅，销售已经进入后期；雅源阁、邕江湾别墅、海茵国际花城、宝城花园均处于规划设计阶段。大自然、山水美地、翡翠园、天池山、新天地、龙胤花园、丽水湾等素质相当。结论：从市场独立别墅供应量来看：目前独立别墅供应量所占别墅总体供应量比例较联排别墅低。从独立别墅市场价格来看：目前质数较高的独立别墅均价是170万至280万之间（个别楼王除外），市场普遍认同价

38、格为200万左右。从独立别墅开发户型面积来看：基本上以350至400平米以上为主导，少数在300平米内和500平米以上。从独立别墅销售情况：目前仙葫和凤岭在建纯独立别墅存量并不多，大量已被市场消化掉。但是未被市场消化别墅基本在景观上存在一定劣势。从别墅景观优势上看：景观好，地理位置优越，特别是沿江别墅销售情况看好。反之，景观较差别墅在销售上存在着一定困难。表明消费者一个明显的消费倾向，买别墅就是买景观和身份感（二）竞争者分析1、枫丹丽舍 邕江湾为纯粹独立别墅，而对手在容积率、私密性以及户型上完全处于劣势，邕江湾在环境和产品上拥有绝对优势，这里最有实力成就南宁未来的富人区。目前枫丹丽舍独立别墅在

39、档次定位较低，基本价格为100万左右，而且除剩余三套外，基本上已销售完，不构成对邕江湾别墅销售威胁。2、龙胤花园 对手以独立别墅和联体别墅为主，而且目前一期已基本封顶，目前销售情况还在预料之中。在档次定位上非常高，价格上也基本是符合南宁别墅市场价位。和邕江湾别墅园在景观上有着同样的优势。而且龙胤花园在广告宣传方面投入较多，形象也较佳，样板间的包装基本完成，销售现场氛围较浓。略显差别是龙胤花园存在着联排和独立别墅，而邕江湾别墅园为纯独立别墅。邕江湾是首例国家级健康别墅示范项目，有650米亲水江岸线，环境一流。另外从风水角度讲，邕江湾抱水而居，是聚财敛财之相，而龙胤花园与此相反。在价格上邕江湾也江

40、会有一定优势。 但龙胤花园二三期正在规划中，其独立别墅仍将是邕江湾别墅园的一个竞争对手。3、海田天池山别墅 对手一期已基本售磬，二期即将开发，对手在景观与规划主题上与邕江湾有显著差异，天池山以山体别墅为主题，而邕江湾为典型的坡地水景别墅，二者不形成直接竞争。另外邕江湾获得首例健康住宅试点更具品牌竞争优势。4、丽水湾 丽水湾别墅为纯独立别墅，景观非产优美，江景是其最大的卖点，而且山顶公园规划也为该楼盘添色不少。目前售楼中心已经投入使用，样板房和一期工程基本进入尾声，与邕江湾别墅园在距离上并不是很遥远，建筑布局、景观环境、品质格调、私密程度而言，与邕江湾别墅园十分类似。二期和三期总共71套，这将是

41、邕江湾别墅园形成极大竞争。5、碧丽山庄 对手以卖地为主，与邕江湾不会形成竞争。6、新天地别墅 对手挺强，但新天地位于凤岭，以起伏的地貌营造环境，与邕江湾差异性较大，且对手二期已开盘，销售情况也不错，将不会形成太大竞争。从以上资料中可知，目前南宁市房地产在别墅方面存在不同的档次，在各个层次的别墅或宅基地都存在竞争，按目前南宁的别墅看有两种：一种是档次比较高的，如：大自然花园、龙胤花园、新天地别墅、翡翠园；每栋价格在150250万元之间，另一种是档次低一点的，如：枫丹丽舍，玖瑰园等，每栋价格在50万100万元之间，根据市场调查，南宁目前别墅比较畅销的价位在60万100万元的，像枫丹丽舍、玖瑰园的销

42、售据了解比较好。但由于南宁市的别墅刚起步，郊区化生活模式也刚刚起步，所以区域内别墅项目的销售并不是十分理想，所以市场空间还是比较大，但也存在激烈的竞争，这对于我们下一步的市场进入具有一定的障碍。因此，仙葫项目应针对竞争形势，走差异化道路，推出一种价格适中、高档次的别墅小区，营造一种自然、个性、有文化品位的社区，推出“运动就在家门口”的健康小区，使项目品牌建立核心竞争能力，从而能使仙葫项目立于竞争优势之中。（三）项目核心竞争力分析 综观南宁别墅竞争市场，经过对目标消费群体深入分析，结合本项目之优劣势，我们得出这样的结论： 本项目的核心竞争力不是首例国家级健康别墅试点项目，不是解决防潮除湿、恒温隔

43、热、隔声减噪的三大世界建筑课题技术，也不是独有650米邕江美景江岸线，更不是户户不遮挡，大开间小进深的建筑布局，其核心竞争力恰恰是由这些卖点以及发展商良好的企业形象、优质的客户服务支撑起的项目品牌健康硅谷水岸艺墅的别墅品牌才是项目的核心竞争力！五、项目理念构想（一）项目地块的情况介绍1.优越的地理位置1.1绿城 1.2全国首届人居环境奖1.3南宁市的后花园2.独一无二的自然环境2.1沿江650米长江畔、500米宽江面2.2沿江650米的缓坡2.3保留的古树木(丛)11处2.4坡向面江2.5地势起伏不平2.6周边无环污染源2.7江水缓和2.8对面青山郁郁葱葱、山下田园风光（二） 项目的开发理念1

44、.景观主题1.1沿江码头、沿江景观，江面风景与对岸青山形成的山水呼应景观系统1.2小区绿化隔声林带、道路两旁的高大植物、小区内众多保留古树、竹林以及其它各种绿化形成的绿林掩映景观系统1.3跌水、人工湖泊，绿化及房屋倒影形成的湖光倒影景观系统1.4各式现代广场结合雕塑、小品、亭台形成的都市浪漫景观系统1.5具有民族特色的景点与单体设计表现壮乡风情的景观系统1.6针对每一栋别墅院落的地形设计形成每户不同特色的景观2.健康主题2.1结合健康要求进行总体规划设计及单体建筑设计2.2齐全的运动场所及运动设施2.3完善的医疗保健及康体设施2.4各种健康组织的设立、运营保障和各项健康活动的开展3.科技主题3

45、.1智能化系统的运用3.2各种高科技产品的运用3.3完备的信息系统4.生态主题4.1规划设计最大限度地保持地块原有的生态环境4.2水系统对生态的调节4.3绿化系统对生态的调节5.亲和主题5.1人与自然最大限度的亲和5.2规划设计、单体设计与自然的亲和5.3单体设计与小区景观的亲和5.4社区内人与人间的亲和（三） 项目的规划布局及形象特征1.同质居住的纯别墅2.户户概念规划建议的规划布局3.依山就势的规划设计4.中庭景观提高后排别墅价值5.流线形道路及不同形状单体结合中央景观形成五个组团6.结合保留树木进行的规划布局设计7.每户景观最大化的设计8.体现健康理念的规划设计（四） 项目的交通组织和停

46、车设施1.沿等高线进行道路布置最大限度地减小道路坡度2.依山就势的流线型道路设计与小区美景互相呼应3.环形道路设计结合单体布置确保道路的通达性4.车行道、人行道、院落三者合谐布置体现小区道路的人性化特点5.确保每栋单体拥有一个私家车库6.在会所、码头、软性广场、道路边缘等公共空间设停车场或车位（五） 项目的景观设计及人文环境构筑1.多种景观构成不同的景观系统2.景观的亲和性设计使小区住户可以与大自然零距离接触3.景观设计中融入当地历史文脉充分体现地方人文色彩4.景观设计与科技结合改善小区的居住条件（六） 活动场地及交往空间1.沿江码头、沿江运动休闲场所、公共绿地、广场、露天运动场等开畅式活动交

47、流空间功能齐全的会所为业主提供了集中的活动交流场所独立的院落设计为业主提供了半私密的交流空间完善的户型功能区为业主提供了私密的交流空间5.各种俱乐部、培训班、网上信息交流的形式为小区居民搭建良好的交流平台（七） 公共设施的设置情况1.完备的运动项目设施为小区营造以运动为主的健康主题2.完善的医疗保健设施是小区居民的健康保障3.先进的安防系统是确保小区安全的坚固屏障4.领先的小区智能化系统给小区居民的生活带来前所未有的便利5.针对性的无障碍设计充分体现人性化的理念（八） 规划设计的经济技术指标1.用地面积：160亩，1067202.总建筑面积：468903.其中配套公建：50004.总户（栋）数

48、：143户5.总居住人数：501人 3.5人/户6.容积率：0.447.绿化率：65%8.建筑密度（覆盖率）:小于20%9.停车数：200辆（九） 单体设计情况1.长条型设计使室内通风采光达到最佳效果2.单体设计与原有地形的完美结合最大限度地体现房屋与自然的亲和性3.针对观景要求的单体设计方案4.湖岛别墅充分体现与景观的亲和性及居住者的尊贵身份5.完备的功能区设置提高各空间的专用性6.合理的户型设计给住户提供舒适的生活空间7.现代设计风格结合广西历史文化特点体现壮乡风格8.每户单体结合院落设计形成各自独特的景观9.菜单式精装修方案与施工图设计相结合（十） 健康住宅的技术措施1.空气质量控制2.

49、噪声控制3.热环境的控制4.光环境质量5.垃圾处理6.项目中高科技应用六、消费者分析(一)消费结构分析本项目目标顾客群体定位为城市的中产阶级和富有人家，这个阶层是最具实力的消费群体。经过多年的发展，南宁市已造就了庞大的管理阶层和技术阶层，以及渐渐形成律师、演员、作家、画家、文艺界和体育界人士等独立阶层，他们对城市生活环境有较高的依赖性，同时，又对自立、个性、文化品位有执着的追求。随着城市节奏的不断加快，他们不再拘泥于传统的生活方式，而崇高个性、自由的生活状态，他们对居住的独立性和私密性要求较高，渴望拥有自己的空间，希望从繁杂的、喧嚣的红尘中解脱出来，在完全属于自己的空间毫无顾虑、自由自在地挥洒

50、生活，他们追求优美的环境、清新的空气、充足的阳光，有着追求返璞归真的强烈愿望；他们要求自己的居住尊贵而有生活品位，能充分展现自己的个性化空间。此外，南宁有大量的私营企业家和内外地的富豪，这部分人已经的较宽敞的居所，但他们都喜欢独立的住宅，因此会产生第二次置业的愿望。(二)消费需求分析 近年来，南宁涌现出一批私营老板、高级企业主管、律师、演员等高收入者，随着个人经济实力的显著增强，这部份人已有强烈的愿望和足够的资金购买别墅。这部分人实际上已拥有了住房，但原有的住房生活条件已不能满足他们的需求，追求“有天有地”高质量的私家住宅已将成为趋势。同时，随着中国加入WTO、西部大开发和南宁城市的大规模建设

51、，南宁将成了人们的焦点，外资也会相继聚焦，而大量资本的涌入，更掀起了房地产新一轮的消费热潮。今年以来，在南宁的房地产一片热浪中，下一步，大批的别墅项目将登台亮相，成为南宁楼市的崭新亮点。业内人士预测，今后几年南宁别墅的需求将越来越旺盛。别墅的需求也是会多种多样的，有居家型需求的，就是把别墅作为第一居所需求；有度假型的需求，有人也叫“52”的居住需求，也就是有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天在市区，两天在郊区。这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且预计今后度假型的连体别墅需求量将会增大；有旅游型别墅需求，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅；有办公型的别墅需求，一

52、般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。还有投资型的、出租型的别墅需求等等，因此，仙葫项目的市场需求量将会很大。(三)、消费者心理分析 购买别墅的人都是社会层次比较高的人，他们一般都具有较高的文化修养和广泛的社交圈；有优越的物质生活有高尚的居住理念；他们是一群热爱生活、热爱自然、热衷运动休闲的人；他们期盼别墅，为的是延续他们的生命的辉煌，让生活更加多姿多彩。购置别墅对高收入者而言，亦是一生中最为重要的一次消费，因此，别墅选择应该也是慎之又慎。综合来讲，购买别墅的人会考虑以下几个方面因素。首先看地利环境地利环境是指别墅社区所处的地理位置及周边的自然环

53、境。别墅最好位于城郊结合部，既远离城市的喧嚣，又拥有“离尘不离城”的交通便利，近可观水流花谢，远可眺青山逶迤、浮云轻烟；社区融入自然之中，与当地的气候、生态相适应，因地制宜，依山势而建，傍绿水而居，特别应保留一些年限较长的古木、植物等。概括而言，地理位置优越，山清水秀而无工业污染的别墅社区是他们最好的选择。2、其次观其品质别墅环境需要适合人的居住，别墅品质同样需要人性化的建设。买别墅首先看它的社区环境设计、别墅单造型设计和内部空间设计是否达到别墅应具备的水准，然后在此基础上选择符合自己个性，拥有超前的理念和设计的别墅。由于别墅是高档的消费品，现在许多别墅选用顶级的建材，如高级墙面砖、进口屋顶瓦

54、、进口空调系统、高级智能化系统等等，在注意材料档次的同时，也应考虑它的实用与适用性。3、最后比较性价比别墅的价格不菲，廉价的 “别墅”不是真正意义上的别墅。他们购买的别墅要从社区环境、配套设施，设计装修都要达到别墅的要求；同时，方便的交通、优良的空气质量以及高标准社区配套和服务等，其从内到外都令人享受到住在别墅的畅快舒适。因此别墅的性价比是综合考虑其地段价值（包括升值空间）社区文化、物业管理，以及别墅的外立面、户型、社区的设计、周边的自然景观等其价格之比，并不是越便宜越好。 4、购买别墅动机分析消费者的购买动机主要有：(1)、健康别墅是目前住宅的最高境界，拥有健康别墅，就意味着拥有更高层次的生

55、活；(2)、地域上不远离市区，出入山水与都市间，工作与生活两相便利；(3)、享受更高品位的生活，自然鲜氧、生态极佳的顶级健康生活；(4)、别墅规模、档次能够充分体现居住者的身份和社会阶层；(5)、富豪聚居、完美建筑、绝版环境、绝对升值；(6)、良好的人文特征，针对子女的贵族教育，针对自己及朋友的玩赏空间等；(7)、私密性+个性化+成就感+健康生活，四者完美融合成为理想的健康栖息地。本项目诸多层面都能充分契合目标群的购买动机，符合消费者的需求，具有广阔的市场前景。七、SWOT分析（一）优势（S）1、土地成本低，价格可塑空间大；2、交通条件好；3、地块具有江景优势，空气质量较好，高品质生活之地；仙

56、葫项目所在地为城市郊区，天然环境优美，所建类型为别墅，适合人们对居住环境的要求，符合“富人住郊区”的普遍现象； 随着南宁城市建设的快速发展，仙葫开发区将成为房地产开发的热点；4、全国首例国家级健康别墅5、中大公司在房地产开发方面有丰富的经验，特别在别墅的开发有成功的案例。6、世界级的区位：处广西最大的别墅区，南蒲大道与西南出海大通道（民族大道）快速接驳，直达南宁面向东盟自由贸易区的商务中心，处世界未来贸易中心的一级辐射带，昭示着世界级市政配套将会在此上演，邕江湾别墅园必将成为未来国际商务别墅的旗舰。7、世界级的江景：独享650米江岸线，地势坡向面江，江水环抱，邕江的浩淼与俊秀在此河段表现得淋漓

57、尽致；业主在家中凭栏临风，明镜似的湖面及扑面而来的洁爽江风，使人心旷神怡。观山、亲水、看天下，风水宝地尽在邕江湾。8、世界级的别墅：无敌江景，户户不遮挡，视野开阔，气流畅通；坡地营造，细节创新；三大课题技术，解决世界三大建筑课题防潮除湿、恒温隔热、隔声减噪，凸显健康主题，中国别墅绝无仅有。流线型的小区道路蜿蜒起伏，曲径通幽，勾勒出小区回归自然之神韵。别墅组团间潺潺溪流、层层叠瀑，汇入明镜似的天鹅湖，演绎出完善的健康生态链。清净的树林中，保留原始的古树丛，凤尾竹 、古榕树 、古龙眼树、扁桃树错落分布，悄悄传递四季的嬗变。 9、世界级的休闲：160亩沿江顶级度假区，囊括购物中心、医疗保健中心、江边

58、健身步道、水岸风情酒吧、国际时尚游艇码头、垂钓渔人码头 、水岸栈道 ；奇异的水晶穹顶阳光泳池，给人以与众不同的休闲享受。10、世界级的服务：引入开创健康别墅先河的物业管理公司，定制个性化空间：重视健康行动，建立社区医疗网、老人健康娱乐场所等，领航健康别墅管理理念。11、世界级的教育：紧邻云集世界各地学子的五合大学城，文化气息浓厚，接轨国际教育体制。12、世界级的健康社区：保留原生古木形成的生态圈，植被无须喷洒农药即可郁郁葱葱生长。被国家住宅与居住环境工程中心评为“首例国家级健康别墅试点项目”。（二）劣势（W）1、仙葫项目地处仙葫开发区，城市配套建设不完善；2、针对开发的客户群相对狭小，市场狭小

59、，销售压力大；3、郊区化生活模式在南宁市刚刚起步，还处于启动时期；4、几个大别墅同时上阵，项目面临着竞争。（三）机会（O）1、东盟带来重大的机遇： 中国东盟博览会无疑将成为南宁迅猛发展的最重大的机遇，同时新城区即将迁至仙葫经济开发区，一系列相关市政设施配套相继完善，也必将成为南宁高端房地产产品推广的一次重大机遇。因此，邕江湾别墅园一定要利用好CAFTA所提供的各种宣传途径，充分展示广西第一健康别墅的形象，从而取得邕江湾推广销售的全面胜利。2、周边楼盘的开发水平不高；3、南宁市城市东进步伐加快，为仙葫开发区的发展创造了极为有利的条件；4、随着城市的进一步扩大，郊区生活模式即将来临；5、仙葫开发区

60、即将纳入南宁市的规划及管辖之中，有成为南宁一个远郊的可能，许多重大项目相继进入仙葫开发区，区域价值进一步提升；6、南宁市的城市布局结构特点使仙葫区位优越凸显；7、项目的开发使中大公司能树立起一种品牌形象，这对于中大公司下一步的房地产战略有极大的帮助。（四）威胁（T）1、仙葫开发区离市中心较远，有住县份的感觉，使消费者的档次感降低；2、 市场上的别墅供应量非常之高 ，可能导致阶段性购买力不足的市场低谷；3、大盘纷纷涌现，其以大社区、大配套的综合优势分流了相当一部分高端置业群体。4、目前大自然、新天地、翡翠园、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、天池山等别墅楼盘已经成形，会成为项目强劲的竞争对手。从SWO