连锁餐饮选址简介

1、一 餐厅连锁经营选址中应考虑的因素在餐厅连锁店选址的过程中，必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，影响餐厅连锁企业营业地址选择的因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲包括以下内容： 1.地区经济。饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。 2.区域规划

2、。在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定连锁企业，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。 3.文化环境。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人

3、，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 4.消费时尚。一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生，这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。 5.竞争状况。一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作

4、用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子认真分析其优势或劣势，就便于我们在竞争中掌握主动。 6.地点特征。地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。 7.街道形式。这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个地方来，还是他们因旅游而使人口发生移动。 8.交通状

5、况。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得。如果交通的数据最近还没有被统计出来。那么可以选取一天中最有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段几天时间内统计的数据应去除那些带有偏见的结果。晚餐时间的统计可能会由于靠使用长期车票的人的交通产生很大的影响。交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证餐厅建成以后，有充足的客源。 9.规模和外观。餐厅的餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和

6、外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。10.餐厅的可见度和形象特征。 餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。餐厅可见度是由从各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，这对于坐落于交通拥挤的高速公路傍的地点是重要的，餐厅的可见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时，餐饮企业无论从经营内容、方式、菜品质量、服务、装璜等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征。对坐落在拥挤的商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个连锁企业集团的吸引力。 11.经济成本。餐厅连锁经营的关键因素之一就是经济成本， 在选择连锁餐厅时就应充分考虑所在

7、地区影响将来经营的成本因素。（1）土地价格或建筑物租金。 地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且餐饮企业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在优势的位置。（2）能源供应。能源主要是指水、电、 天然气等经营必需具备的基本条件，基本标准是“三通一平”。在这些因素中，水的质量尤为重要，因为水质的好坏直接关系到烹调的效果。（3）原材料的供应及价格水平。 餐饮企业经营每天都必须大量采购鲜活的原材料，如果所在地区原材料供应不足，会影响餐饮企业的服务水平和声誉，如从外地空运会增加成本，影响企

8、业经营。如原材料有供应，那么货源是否充足，价格是否合理、稳定，都是在选择连锁经营的区域是需要考虑的因素。（4）劳动力供应状况及工资成本高低。 餐饮企业需要使用许多掌握高技术大人员，如厨师或具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对连锁餐厅尤为重要，这关系到整个连锁集团的服务水平和声誉，以及向其他地区的拓展问题。（5）旅游资源。这一因素主要影响着过往行人的多少、 旅客的种类等，因此对旅游点资源一定要仔细分析，综合其特点，选择适当的位置和餐厅的种类。二 连锁餐厅选址的原则连锁餐厅的选址是一项复杂的工作，在考虑上述基本因素的基础上，还应确定具体的经营场所。选择具体的经

9、营场所应遵循下列基本原则： 1.目标市场原则。任何餐饮企业，都要根据目标市场，选择适当的地点，建立相应的规模，选择相应的设施设备和相应的经营内容和服务档次。连锁餐厅的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民区域和工薪阶层工作区域，经营方式上可选择快餐、自助餐等。 2.容易接近原则。连锁餐厅应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区，要尽可能的设置规模相当的停车场，方便顾客来往；连锁餐厅应按所在地人们行进、停留的规律选址。总之，餐厅原则上应选择在顾客容易接近的地段和位置，因为顾客是以方便性来决定进入哪家餐饮企业的。 3.具有可见度原则。连锁餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程

10、度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对餐厅的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。一般而言，连锁餐厅宜紧靠某条主要街道，繁华的商业区域或某个公寓区。 4.投资预期目标原则。连锁餐厅在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置的优越程度。三 连锁餐厅选址的模式和方法为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法，当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为人们选址的辅助参考。这里提供美国餐饮企业家卡尔卡彻恩廷（Carl Karch Ent）设计的一个选址模式，这

11、一模型是通过占有充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一连锁餐厅的位置优劣。 1.对于某一连锁餐厅位置来说，要想进行评估，都必须获得如下有关本区域的数据：（1）附近街道上的日常交通流量（每天的车辆数）。（2）本区域内所有餐厅的座位数。（3）工薪阶层人口所占该地区人口的比例。（4）10分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数。（5）周围10分钟就可到达的单身人数。（6）本地区人口的平均年龄。（7）营业区域内已有的连锁餐厅数。（8）本区域方圆2.5公里以内的人口总数。由此可建立如下线性回归方程： YaX,1AX,2BX,3CX,4D 其中： Y这家连锁餐厅的预计销售额。 A本区域内所有餐厅的座

12、位数。 B工薪阶层人口在该地区人口中所占的比例。 C该地区人口的平均年龄。 D10分钟内到达这家餐厅的职员人数。 a经验系数。 X,i用来衡量A、B、C、D4个因素权重的系数。 2.如果上述4项主要信息参数达到如下的要求， 则在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件：（1）本地区所有餐厅座位数A不少于1200个。（2）该地区约有75的人口属于工薪阶层，即B75。（3）该地区人口的平均年龄C在2632岁之间。（4）10分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅，D10 000。当然，任何一个模型都不可能十分全面的说明所有的问题，连锁餐厅的选址问题，还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模

13、型，以对我国餐饮行业连锁经营的发展起到较大的促进作用。 2005年成都连锁企业开店计划和选 欧尚已开店铺：成都金牛店已于2003年11月13日开业，建筑面积达4.8万平方米选址标准： A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距99米，承载量8001000千克/平方米B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.53公里内常住人口达到2530万开店计划：12家百联集团已开店：成都东方明珠店，建筑面积1万平方米；成都天府汇城店，建筑面积15万平方米选址标准：A、城市主干道，社区人口密集区B、单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右人人乐商业集团已开店：成都草市街店建筑面积2万平方米左

14、右成都双楠店建筑面积22500平方米;自贡店建筑面积9000平方米;泸州店建筑面积12000平方米选址标准：A、单层面积4000平方米以上，四层以内 B、社区人口密集区，交通便利开店计划：23家伊藤洋华堂已开店：成都春熙路店建筑面积3万平方米;成都双楠店建筑面积3.2万平方米选址标准： A、单层面积4000平方米以上，有足够的停车场 B、居民密集，交通便利，有一定的消费能力开店计划：12家麦当劳选址标准：A、主力店一层，交通便利，面积400平方米左右 B、城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持 开店计划：56家五星电器已签项目：成都八宝街项目，面积6000多平方米，4月底开业选址标准： A、

15、总面积30006000平方米左右B、地段较为成熟，有一定的竞争力开店计划：6家以上西单商场已开店铺：西单金沙店已于2005年1月8日开业，面积3万平方米左右选址标准：A、单层面积4000平方米左右，百货有中庭，城市一类商圈内 B、大卖场单层4000平方米以上，社区居民密集区，交通便利 开店计划：2家左右易初莲花已开项目：汇龙湾项目定于2005年8月底开业，面积2.2万平方米左右，博瑞优品道项目已于2004年11月签约，面积2.1万平方米左右选址标准：总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利 开店计划：23家左右新一佳已开店铺：龙舟路店、西城店、双流店、龙泉店选址标准： A、成都市方圆300公

16、里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈 B、总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高 开店计划：6家左右成百永乐已开店铺：成都8家选址标准：A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米 B、交通便利，有足量停车位开店计划：68家人民商场已开店铺：10家 开店计划：成都23家，二级城市2-3家 仓储式超市建筑要求 1、 建筑面积：1000020000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右； 2、 地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面； 3、 用电荷载：2*800KVA,双回路用电; 4、 照明: 照度不小于600lux;

17、5、 用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨 6、 冬季采暖:18摄氏度20摄氏度; 7、 夏季制冷: 24摄氏度26摄氏度; 8、 通讯: 一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线); 9、 收获区:应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求; 10、 进出口：顾客进出应与车辆进出分开； 11、 停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。 超级市场店址选择策略超级市场店址选择策略 超市的选址是否正确是超级市场经营成败的一个关键，因为店铺开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而店址选择的好坏直接影响到投资的收益，所以

18、要开办一家超市，放在首位的工作便是挑选一个合适的店址。超市的地点选择有其内在的客观规律性，只凭借感觉和经验往往不能得出正确的结论，无论是改造旧店址成为新超市还是重选新址，都必须应用科学的方法，认真地进行分析与研究。 超级市场的店址确定的原则与实施 超市的地址如何确定？繁华区是店铺的最佳位置，但对超市而言，并非理想之地。城郊及居民区商业不很发达，但超市却能生存和发展。为了衡量超市地点的优劣，需要先了解超市的立地条件。 1、城市商业条件选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：（1）城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是

19、中心城市是卫星城市？是历史城市是新兴城市？（2）城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。（3）交通条件。在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。（4）城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。（5）消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。（6）城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以

20、及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。 2、店铺位置条件包括：（1）商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。（2）人口数及住户数。了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。（3）竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。（4）客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量（5）道路状况。包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。（6）城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。（7）场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。（8）法

21、律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。（9）租金。（10）必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。（11）投资的最高限额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。（12）员工配置。以卖卖面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。 超市立地选择的基本原则 超市的立地条件在于便利。超级市场经营的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等。消费者一般每周至少购买一次，有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次，因此超市所处位置必须很容易地达到，或是距离顾客比较近，或是交通很便利。 我国目前尚处于超市发

22、展的初级阶段，针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点，超级市场店址选择的原则应是： 1、超市的店址以选择在居民区为主。 2、超市的目标 3、顾客应以稳定的居民为主， 4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。 5、选择在交通枢纽开设超市， 6、其经营内容必须视流动顾客的不同 7、特点做出确定。 8、选择在商业中心或老城区开设超市， 9、其经营内容必须同 10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。 商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上，应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点，以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店，为用新的零售模式超市来提高居民的生活质量创造条件。

23、开办超市前的立地调查 立地调查的主要目的 1、了解优良立地的基本三条件是否具备。三条件是：（1）开店十年以上持续力如何？是否人未来性、可持续经营十年以上；（2）足够的集客能力；（3）进出容易的超市腹地（卖场有停车场）。 2、确定立地条件的三要素是否具备。三要素是：（1）户数、人口数的支持至少支持一家店的人口数。（2）道路、交通工具可抵达店铺购物的方法。（3）卖场面积大小吸引顾客的能力。 3、估算营业额是否准确度高、误差小。 4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策。卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回收年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再

24、有经营计划，并以此为开店的根据。 调查的基本种类 1、预备调查 虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程称为预备调查。 预备调查时，收集的资料至少应有下列几种：（1）某预定地区的人口数、住户数资料。（2）都市计划、都市建设指定用图。（3）竞争店分布图。（4）竞争店或未来大型店的预定计划。（5）竞争店销售实绩。 取得资料的来源如表3-1所示： 人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测35年后的人口变化。 都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的最

25、大目标。 竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得，也可采取实地调查的方法，了解地区内或近邻是否有竞争店。表3-1 取得资料的来源资料类别 来源 人口数、户数资料 都市政府 都市计划、建设指定用图 城市政府 竞争分布图 实地调查、行业协会 竞争店或未来大型店预定计划 政府工商部门 竞争店销售业绩 实地调查、商业同仁口碑 然后再将上述资料，做成竞争店分布图，方法如下：（1）以1/10000比例地图，记入人口数、户数。（2）以预定地为中心，半径500米、1000米，若是大型店也可以2000米、3000米为半径划圆，并在圆圈内把调查过竞争店的点予以标示，并标出面积。 最后要确认将来环境变化的因素，尤

26、其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍。（1）人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的兴建等，若属新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满。（2）交通建设体系是否有大幅度变化的可能。例如：捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。（3）竞争店特别是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能。 进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的是要了解这些变化是何时结束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后开店时间。 2、现地调查现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料。大致可分

27、为下列三点：（1）交通道路网确认：对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查。（2）竞争店调查确认：对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可达到多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果。（3）消费者调查：本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最为困难，并易为一般人所疏忽。但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得许多消费者情报，而且店铺差别化的启示也来自于此项调查。 超市商圈设定 商圈的组合种类 一般而言，超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈3种： 1、中小商圈约5001500米，顾客以徒步或自行车，以出售便利商品、生活必需品为主。 2、商圈约5000米，顾客来店以坐车较

28、多，而且大多数以购物为目的，大部分是以出售日常选购品为主。 3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材。 商圈的设定方法 在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。 1、顾客调查的主要项目：（1）住址：（2）来店频率（次/周、次/月）；（3）大型店利用频度；（4）竞争店利用频度。 2、将约100150份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。 3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。 4、户数乘以每月生活费用支出（食品、饮料及日用百货），即为一家超市店铺营业额。 5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商

29、圈，市场占有率在30%以上，占本店销售额的75%；第二商圈：市场占有率在10%以上，占本店销售总额的25%；第三商圈：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。 超市商圈营业额的计算 超市营业额外负担的估算应考虑商圈范围内常住居民的购买量、商圈范围企事业单位的购买量、流动顾客群的购买量、超级市场在商因范围内的市场占有率。 假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为1000元1000户=100万元，第二商圈为1000元2000户=200万元，第三商圈为1000元3000户=300万元，假定商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为120元，假定商圈内企事业单位食杂品的购买量每月为180元，假定某

30、超市的市场占有率分别为：第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事业单位及流动顾客群各10%，可推算出超市销售额：第一商圈：100万元30%=30万元；第二商圈：200万元10%=20万元；第三商圈：300万元5%=15万元；企事业单位：180万元10%=18万元；流动顾客群：120万元10%=10万元；总销售额：30万元+20万元+15万元+18万+12万元=95万元 超市商圈的特征 1、从业态比较看，超级市场商圈偏小 超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口7万12万人；以经营食品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口公为3.55万人。据对某地区的调查，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的

31、经常性购物距离录足2公里，而服装、化妆品、家具、耐用消费品为45公里。 2、从超市本身来看，商圈范围不同 超级市场由于所处位置、规模大小、购物出行方式及购物频率的不同，有不同的商圈范围，需要进行具体的分析。（1）超级市场所处位置不同，商圈范围不同。从一般情况看，位于都市中的超级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范围。 表3-2 日本某超级市场位置与商圈范围、位置 徒步商圈范围 自行车商圈范围 小汽车都市 300500米 700800米 - 城郊 500米 1500米 3公里 （2）超级市场规模不同，商圈范围不同。从一般情况看，超级市场规模越大，商圈范围越大，反之则越小。（3）顾客购物出

32、行方式不同，超级市场商圈范围不同。出行方式越现代化、机械化，商圈范围越大，反之则越小，例如，表3-2中，郊外超级市场的徒步范围是500米，自行车为1000米，而小汽车达3000米。 表3-3 法车超级市场规模与商圈范围规模 面积（平方米） 商圈范围 小型超市 120399 步行10分钟之中型超市 4002499 步行10分钟或开车5分钟 大型超市 2500以上 内 驱车20分钟左右 （4）顾客购物频率不同，超级市场商圈范围不同。由于收入水平及消费习惯的影响，居民购物频率显示出不同的特征。即使是对同一种商品也会出现购物频率的差异，这种差异会影响超市的商圈范围，一般说，顾客购买的频率越高，商圈范围

33、越小反之，则越大。 表3-4 顾客购买频率与超市商圈范围位置 每天购买 每周34次 每周1次 都市 300米 500米 700米800米郊外 500米 700800米 1500米 超级市场商圈的环境分析 商圈潜力情况调查 商圈潜力调查，是了解商圈范围内有多少人口，有多大的客流量，以确定其发展的前景如何。一个超级市场的生存和发展，依赖于商圈内有供其吸收的充足购买力。没有理想的购买力，超级市场不会兴旺。 在开设一家超级市场时，必须深入地去进行商圈潜力情况调查，通过周密的调查去深刻地理解超市所处的市场环境。研究面对的消费者，才能正确地确定自己的市场定位、规模与经营的策略，也才能在激烈的竞争中立于优势

34、地位。 1、商圈人口调查。划定商圈后，首先要调查商圈人口总量。一般可通过户籍管理部门或居委会得到较为准确的数字。调查中一般包括：人口数量、户数、平均每户人口数等基本情况，必要时可分为两级商圈。 超级市场的商圈范围标准是步行或骑自行车510分钟的距离。在商圈人口调查过程中，要注意两点：一是空间障碍因素。例如：河流、沟渠会阻止部分顾客，所以要将这部分人口剔除；二是竞争店因素。应将竞争店附近的人口剔除，如竞争店很小或没有竞争力则可不剔除。 在商圈人口调查过程中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。 表3-5 某超级市场店铺商圈

35、人口情况 人口 户数 平均每户人口数基本商圈 7371 2543 2.9 二级商圈 7732 2669 2.9 合计 15103 5212 2.9 2、商圈客流量调查：除固定商圈内居民以外，流动的消费者也是超级市场一个重要的客户来源。如果所选择的店址交通便利、人员来往频繁，无疑会给超市带来可观的经济收益。所以，搞好商圈客流调查，也事关到超市的实际利益，此工作同样不容忽视。 案例：某超市连锁店的商圈调查 某超市是一家开店较早、经营规模的超市连锁企业。从1995年3月开始的一段时间里，以每日一家的速度开设新店，每开一店前照例要进行详细的商圈调查活动，主要包括：1、人从早晨6点起到晚上10点止在欲开

36、店的地区数人数车，选择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作持续3-5天左右，从而掌握了大量的第一手客流量的资料。2、进行商圈入户调查。他们在商圈范围的选60户人家去进行入户访问：“我们要在这儿开新店，您愿意我们卖点儿什么？”“希望我们几点开门，几点关门？”“平时在哪儿打油买盐？”“平均几天买一次东西？”等，充分了解商圈内的各种经营信息，以确保新店开一家成功一家，开一家得利一家。 超级市场开业前的竞争店调查 知已知彼，百战百胜。在超市立项开店时，还要对商圈以内的超市竞争店进行相应的调查，以做到心中有数，做好决策。商圈内竞争调查一般采用观察调查法: 表3-6 超市开业竞争店调查表 调查项目

37、A B C D E 1、 同本店相比，时尚性如何？ 优 稍优 相同 稍差 差外2、 门面、外墙如何？ 优 稍优 相同 稍差 差观3、 与邻店的连续性怎样？ 优 稍优 相同 稍差 差与 4、外观、招牌、铺面协调吗？ 优 稍优 相同 稍差 差招 5、招牌的形状、文字、色彩怎样？优 稍优 相同 稍差 差牌 6、招牌上照明效果怎样？ 优 稍优 相同 稍差 差 7、招牌是否显眼？ 优 稍优 相同 稍差 差 8、橱窗如何？ 优 稍优 相同 稍差 差 9、橱窗内装饰如何？ 优 稍优 相同 稍差 差 10、橱窗能否体现季节感 优 稍优 相同 稍差 差11、橱窗陈列突出重点吗？ 优 稍优 相同 稍差 差 12、

38、橱窗内照明如何？ 优 稍优 相同 稍差 差 13、橱窗店门玻璃干净吗？ 优 稍优 相同 稍差 差 14、铺面销售的宣传怎样？ 优 稍优 相同 稍差 差 15、铺面卫生情况怎样？ 优 稍优 相同 稍差 差 16、出入口大小如何？ 优 稍优 相同 稍差 差 17、铺面放置廉价品吗？ 很多 稍多 相同 稍少 少 18、铺面精神状况如何？ 优 稍优 相同 稍差 差橱 19、从出入口大小如何？ 能 稍能 相同 稍差 差 窗 20、铺面照明情况怎样？ 很好 稍优 相同 稍差 差与 21、店内照明单调吗？ 不 还好 相同 稍单调 差铺 评价方法是根据上表中的项目进行比较：A为4分，B为3分，C为2分，D为1

39、分，E为0分。评价的标准是：优为120140分；9019分；中为6089分；差为3059分；劣为29分以下。 超级市场立地投资评估 超级市场开店投资的主要支出项目 一个超级市场的开设前期要投入大量的资金。一般而言，开店投资的项目主要包括： 1.设备。如冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。 2 、工程。如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。 3、当地租金。 4、设计装修费用。对连锁公司来说，这笔费用可大大节约，连锁公司总部在事先要制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。 例如在北京三环沿线附近兴建一个超市基本

40、的投资情况及数额是（不含设备投资）：当地租金 50000元/亩建筑结构费用 1500元/m2 装修费用（顶、地、墙及消防） 300元/m2 由此可见，按10000m2商场计算，租用土地、自建自施的超市，需投资2000万元；租用旧厂房装修改建的，需投资约400万元。 经营费用预估 经营费用可分为：固定费用和变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保险费、营业税等。超市经营和毛利率要大于费用率，是一个基本的经营原则。案例：北京亿客隆超市的投资

41、费用状况分析 隶属于北京市供销总社的亿客隆大型超市，座落于西三环线旁，地处市郊结合部，临近丰台工业区及几条主要的交通干线。开张之后，经营状况良好，低廉的投资费用是其成功的主要基础，总的投资费用状况如下： 1、面积： 总面积16200 m2 其中：超市 7000 m2 散柜台 2000 m2 停车场 6000 m2 办公用房 1200 m2 2、租金：在16200 m2的场地上，原有建筑是一座9000 m2的仓库和一座1200 m2的平房，按此条件租赁，每处租金为198万元，三年以后，每年租金按5%递增，一定15年不变。 3、装修费用：总费用： 480万元其中：吊顶、铺地、喷墙 100万元 暖气

42、 100万元 自动消防设备 150万元 停车场地 80万元 办公楼 50万元 4、设备费用： 总费用 550万元其中：货架 100万元 计算机系统400万元 柜台 50万元 5、其它费用：包括租赁费、开办费等，共470万元由签约到正式开张营业，亿客隆投入资金达1500万元，这样的投资量对于象亿客隆这样的大型超市而言，是完全有能力承受的，以投入产出的标准衡量，也是合理的。 损益平衡点分析 损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点店铺即有盈利，低于此点即表示损。 1、损益的计算方法如下：实际损益=税前损益费用税前损益=销售毛利变动费用固定费用销售毛利营业收入销货成本 2、损益平衡点的计

43、算方法如下：损益平衡点销售额= 固定费用 毛利率变动费用率 3、经营安全率计算方法：经营安全率=（1 损益平衡点销售额 ）100% 预期销售额 这一比例是衡量店角度经营状况的重要指标，一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；20%30%为优良店；10%20%为一般店；10%以下为不良店。 案例：某超市的损益平衡点状况分析 该超市开业不到一处的时间便关门停业。下面是其经营状况表 （表3-7）。 根据以上情况可知，该超市的每月费用支出为49.6万元，而利润收益为26.4万元，远未达损益平衡点，故该超市在经营中处于亏损。 表3-7 某超市经营状况表（月）类别 具体项目 金额 备注 场地租金 36

44、万元 每月每平米130元, 共计2000米2 每月 人员工资 10万元 每月每人800元, 共计125人 费用 水电燃料 2.1万元支出 促销费用 1.2万元 其它费用 0.3万元 超市商圈常用调查方法简介 拉利法则 此法则是研究从周围的都市到自己的都市之间，对顾客吸引力的分配能力，其原理是两都市中间的都市受两面三刀都市人口吸引力率与人口成正比，与距离的平方成反比。 例如，假设有A市人口40万人，B市人口10万人，C市位于A、B之间，距A市30公里，距B市10公里，则其商圈的分界点为距A市26.7公里的地方。公式：（ Ba ）=（ Pa ）（ Db ）2 Bb Pb Da 公式中：Ba=A市吸

45、引C市人口的比率 Bb=B市吸引C市人口的比率 Pa=A市的人口 Pb=B市的人口 Da=C市到A市的距离 Db=C市到B市的距离如图所示： 30KM 10KM A市 C市 B市 40万人 中间都市 10万人 代入公式得：（ Ba ）= 40 （ 10 ）2 Bb 10 30 则可知：C市的人口到A、B两都市购物的比率为4：9，C市到B市购物的人口要多于到A市购物的人口。B市的集客力较大。 CONVERS法则 CONVERS法则又叫零售吸引力法则，说明两竞争都市利用购物分配比率。 公式：Da= Da+Db 1+ Pb Pa 公式中：Da=地到中间地区地的距离 Db=地到中间地区地的距离 Pa=

46、地的人口 Pb=地的人口例如：A地与B地的人口分别为30万与270万人，二地之间的距离为4000米，则其商圈的分界点1000米的地方。如图所示： A市 B市 30万人 1000米 3000 米 270万人 4000米 凯思吸引力法则 凯思的吸引力法则内容是：通过比较两个都市间的人口比例、第三地的时间比和卖场面积比来决定两都市之间的商圈分界线。例如：A城有40000人，卖场面积为3000平方米，到第三地C城的距离需行车10分钟；B城有20000人，卖场面积为1000平方米，到C城的距离需行车5分钟，那么可以计算为： A与B城的人口比为： 40000 = 2 20000 1 A与B城的卖场面积比为

47、： 3000 = 3 1000 1 A与B城的距离比为： 10 = 2 5 1 将三个比例数相加为8：1，这个比就是A与B两城商圈分界点。 案例：美国克罗格公司开店选址策略 在美国，一家超级市场的投资要超过25万美元，年销售额超过500万美元，利润在7.510万美元之间。如果店址选择不当，不仅无利可图，巨额投资也会付诸东流。克罗格公司在开店时不是片面追求开店数量而是追求成功率和效益，科学地进行店址分析，以减少不必要的失误。具体的方法措施有： 1、地区办公室提出建店设想。克罗格公司在一定的区域内设有一个地区办公室，该办公室负责本区内的商店规划，并向公司总部的综合办公室提出详细规划资料。 2、综合

48、办公司进行审核评价。该办公室设有地点研究部和租约训，各地区改建或扩建店铺的规划汇总到研究部。地点研究部由一名经济地理学家和两名助手组成，专门负责论证规划的可行性。租约部有租约谈判、租约程序方面提供建议。如果租金价格、租约期限等方面不令人满意，他们将反对新建店铺的选址规划。 3、各部门协商批准规划。地点研究部和租约部按每人一票原则表决。要经过综合办公室下设的不动产部经理和地区经理双重同意，才可立项。 4、地点研究部主要负责店址的综合评价。画出详细的消费者分布图，评估市场潜力的大小。克罗格公司的专家认为，如果一个没有规划过的城市商业区，建立一个面积为1400平方米的超级市场，可获得从中心向外1.6

49、2.4公里半径范围内55%70%的销售额。同时，地点研究部必须对竞争对手作详细研究。如果竞争对手的超级市场在某一地区实现了75%80%的市场占有率，打进这一地区是相当困难的，可以考虑方弃此地区而重新选择。 5、地点研究部依照超市店铺选择规律对规划进行评估并对所选店址进行投资回报率分析。他们奉行的标准是：对于人口为500010000人的小城填，超级市场必须提供这个城镇食物销售量的25%30%，相应地建立面积为9001400平方米的超市才会有利可图。对于人口为4万人的地区，一般可设67家超级市场。在大多数情况下，低于4万人的城区仅开一家超级市场。 大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准开发商负责工

50、程建设的事实,实施内容在原则上需有使用方工程部门相对应涉及原作技术交流之后出全套施工图纸方案,并照图施工,最终按照国家规范进行验收.标准大致如下: 1面积要求: 1、 占地面积: 约20000平方米; 2、 卖场面积: 单层约10000平方米,如达不到, 单层不低于5000平方米,总经营面积10000_-15000均可; 3、 停车场面积:提供约10000平方米获200个地上专用免费车位. 4、 房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可； 5、 卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化； 6、 层高：净

51、高不低于3.54米； 7、 地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖； 8、 内墙：白墙耍如娇气； 9、 赵明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）； 10、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的); 11、货梯和谐获取：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出； 12、 标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。 房屋及场地的建筑配置要求： 甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件： 1、 按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和麦场

52、地的建造工程； 2、 房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良； 3、 照明系统的安装、卫生间的建造等； 4、 房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给14001600千伏安（不含空调用电） 5、 房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施； 6、 配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等； 7、 方无场地室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季1618摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等； 8、

53、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表； 9、 房屋中已配备可不少于40条电话之嫌； 10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等； 11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书； 12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用； 13、 完成各类室外管线工程； 14、 完成路灯和绿化等室外工程； 15、 取得室外工程验收合格证书。 肯德基房产技术条件一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m,餐厅区活荷载为250 kg

54、/m。四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引 至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。五. 供 水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5KG/CM，并具有相应的用水指标。六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。七. 隔 油 池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。八. 化 粪 池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。九. 排 烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。

55、十. 招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置。十一. 空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/M/小时，用餐区应不小于350卡/M/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）十二. 设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。十三. 卸货车位：甲方提供临时卸货车位。十四. 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。十五. 消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通。十六. 电话：甲方提供两条电话线路

56、。 跨国商业公司选址策略当前应对的策略我想是直接地加强房地产业和商业这两大行业的沟通。加强相互之间的了解，特别是增加商业地产开发商对现代商业新型业态的了解，从中认识到，并且紧紧抓住把商业和地产业两个链环结合起来的有效手段，避免两环脱节。在商业的千丝万缕当中，哪一条是最起作用联系的纽带，在诸多的商业因素当中，与商业地产开发有着最直接的关联是什么？下面我就想就这一点跟各位探讨交流，讲得不对请大家指正。现代零售商业生命力源于商家对消费者需求的满足，早期消费者对零售商家的需求，就是能买到需要的商品，要满足这个需求，主要是依赖商家，商家对商品的经营技术，这其中包括对商品的种类、商品的品质、商品价格，甚至

57、商品的展示等等要素的管理。随着经济市场的发展繁荣，消费者可选择的商家在增加，人们生活的节奏也在加快，就是消费者对零售商家的需求已经逐渐上升，上升为能够便利地买到需要的商品。这是在原来的需求上增加了对购物便利的需求，要满足这个便利需求，除了商品经营进出口作用以外，主要就是依赖商家的选址技术。可以这样说，商品的经营技术和商家的店铺的选址技术，构成现代零售商业竞争力的两个支柱。对于商品的经营秩序，由于它早已经被商家普遍重视，而得到不断地改善和提升，时至今日，随着各个商家的学习能力和复制能力的加强，商品的经营技术已经和商品本身已经具有了极强的流动性。不同商家之间在商品和商品经营技术上的差异，已经呈现了

58、日渐缩小的趋势，而零售商家要满足消费者便利需求的能力，就将会越来越成为商家在竞争中保持常胜的核心竞争力。这种竞争力集中地体现在商家运用店铺选址技术，正确选择出来的店址，因为店址是商业基础的平台，是难以改变的实体，是不可克隆的资源，连锁商业已经逐渐成为边缘学科，涉及到商业、法律、工程、财务、信息管理、功能关系和项目管理等多个学科的专业知识，在这其中科学的运用店铺选址技术选择商业的店址是店铺发展的首要工作。商业店铺选址技术自身包括很多的内容，选址操作中也会面临各种不同的实际情况，如何在各种因素交错当中把握住稍纵即逝的机会，我们有一句话就是万变不离其中，我们可以在各种商业中驾轻就熟，高效高能力选出商

59、业地址。商业地址选择就是为消费者选择便利，这个就是商业店址选择宗旨。消费者购物的便利性就是零售商业的第一特性，也是衡量这个店址优劣一个首要的作用，消费者的便利需求，便利的诉求是贯穿整个消费者的过程，这个全过程并不是从顾客进入商场开始，而是从消费者出发地开始，这个出发地无外户居住地，为了确保选出的店址能够最大限度满足消费者对便利的需求，通常要将购物全程变成串联的五个阶段，分别对五个阶段依次进行研究，找出消费者在每一个阶段相应的便利需求，并且确定为满足这些需求所应该达到的条件和标准。这些就构成了零售商业店铺选址的基本法则，我们称之为便利法则或者是5A法则。因为便利法则包括五个层次的便利，所以我们也

60、称之为5A法则，主要是针对某个城市或者是某个区域对大型商店进行选址的法则，这个法则的基本理念就是以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，这是解决的指导思想的问题，要明确为何而做。提供全程的便利，就是要为消费者的购物的全程进行分析研究，这是工作状况，要解决是如何去做。5A法则设计的基本内容，这里面要讲的交通便利就是指要以预期消费者便利从出发地到达商场所在地，对交通便利性研究是以商家与消费者的预期数量为基础，这个预期数量又源于商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析，不同的商家在不同的区域，或者是同一商家在不同的地区，对消费者的预期数量都会有所差异。