城市房地产市场价格修正体系

1、螄肅薃袁肃肄芃蚃聿肃 5城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。5.1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、

2、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。5.2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。5.2.1城市房地产价格影响因素的选择5.2.1.1居住房地产的影响因素 -区域因素。主要指地段位

3、置、环境状况、交通状况、配套设施。 -个别因素。主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。 -权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.1.2商业房地产的影响因素 -区域因素。主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。 -个别因素。主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。 -权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.1.3工业房地产的影响因素 -区域因素。主要指环境状况、交通状况、配套设施。 -个别因素。主要指成新率、层高、土地个别因素。 -权益因素。年限修正、产权状况修正。5.2.2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度

4、。权重确定原则：5.2.2.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在 01 之间，各选定因素的权重值之和1 ；5.2.2.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；5.2.2.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。5.2.3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算5.2.3.1修正幅度值的计算 以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值。 上调幅度的计算公式见式Fl(Vma

5、x-Vc)/Vc*100 (1) 下调幅度的计算公式见式(55)：F2(Vc-Vmin) /Vc*100 (2) 式中：F1-房地产市场价格上调最大幅度； F2-房地产市场价格下调最大幅度； Vc城市房地产市场价格； Vmax-级别或区域正常房地产价格的最高值； Vmin-级别或区域正常房地产价格的最低值。 在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值将物业价格修正幅度划分成五个档次。5.2.3.2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定 根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式(3)和式(4)计算各因素的修正幅度。F1i=Fl*Wi (3)F2i=F2*Wi (4) 式中：F1i

6、-某一因素的上调幅度； F2i-某一因素的下调幅度； Wi-某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。 以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间内插条件较优的修正系数，一般为F1i2，同时确定较优条件下的房地产价格标准。在一般水平与下限价格之间。内插条件较劣的修正系数，一般为F2i2，同时确定较劣条件下的房地产价格标准。5.2.4城市房地产市场价格修正系数表的编制按“优、较优、一般、较劣、劣”确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准。影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数

7、据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表。5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.3.1住宅房地产市场价格主要影响因素5.3.1.1区域因素-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。-环境状况。主要指环境质量、景观环境、治安状况。-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。-其他因素。5.3.1.2个别因素

8、-成新率。主要指房屋的新旧程度。-朝向。主要指房屋主卧室的朝向。-楼层。主要指房屋所在的自然层。-通风采光。主要指房屋的间距、通风采光情况。-房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型。5.3.1.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。5.3.2住宅房地产市场价格影响因素修正5.3.2.1区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20

9、-40分较劣、0-20分劣。住宅房地产区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离 M离片区中心距离 M土地级别80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套设施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供电80-10060-8040-6020-400-20供气80-10060-8040-6020-400-20供热80-10060-8040-6020-400-20通讯设施80-10060-8040-6020-400-20公用设施配

10、套中 学 M小 学 M医 院 M体育场馆 M公 园 M商场 M菜 场 M小区配套会所80-10060-8040-6020-400-20健身房80-10060-8040-6020-400-20游泳馆80-10060-8040-6020-400-20车库80-10060-8040-6020-400-20网球场80-10060-8040-6020-400-20交通状况道路通达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站点距离 M公交车次对外交通距离距火车站距离 M距飞机场距离 M距码头距离 M路网密度80-10060-8040-6020-400-20环境状况环境质量优劣度

11、水环境80-10060-8040-6020-400-20气环境80-10060-8040-6020-400-20声环境80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20景观环境自然景观80-10060-8040-6020-400-20小区景观80-10060-8040-6020-400-20绿化率80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20治安环境治安状况80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-20住宅房地产区域因素修正系数表

12、因素权重因子权重优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离离片区中心距离土地级别人口密度配套设施市政配套供水排水供电供气供热通讯设施公用设施配套中 学小 学医 院体育场馆公 园商场菜 场小区配套会所健身房游泳馆车库网球场交通状况道路通达度公交便捷度距公交站点距离公交车次对外交通距离距火车站距离距飞机场距离距码头距离路网密度环境状况环境质量优劣度水环境气环境声环境景观环境自然景观小区景观绿化率治安环境治安状况交通管制合计5.3.2.2个别因素修正成新率根据房地产估价规范及相关法律、法规：各种结构房屋的经济耐用年限一般为： （1）钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

13、 （2）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； （3）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； （4）砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； （5）简易结构10年。计算公式为：年折旧额=建筑物重置价（1-残值率）耐用年限成新率=1-房屋已使用年数（1-残值率）耐用年限房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。 按建设部房屋完损等级确定成新率分类 成新条件分部完全好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危 险 房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合稍好于全部符合10.910.80

14、.90.70.80.60.70.50.60.40.50.4以下结构和楼地面地基基础有足够承载能力，无不均匀沉降有承载能力，有少量不均匀沉降承载能力不足，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响有明显不均匀下降且有继续发展，严重影响上部结构安全和正常使用承载能力严重不足，有严重不均匀沉降，已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲，房屋随时有倒塌可能承重构件完好坚固，屋架、墙体完好承重构件、木屋架各部件节点连接基本完好承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽承重墙体严重损坏，有明显下垂变形，木架端节点腐朽，有明显下垂变形或倾斜构件严重腐朽，开裂变形，已超过极限，丧失稳定性非承重墙墙体完好牢固，

15、无破损砖墙体轻微裂缝，面层破损部分墙体裂缝，间隔墙面层局部损坏，失修严重墙体裂缝、倾斜墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌屋面不渗漏，排水设施畅通局部渗漏，排水设施基本畅通局部漏雨，局部高低不平严重漏雨，木屋架严重腐朽，排水设施严重锈料、断裂不全墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌楼地面整体面层完好、平整整体面层基本完好整体面层局部空鼓、裂缝整体面层严重空鼓、裂缝破烂不堪 分类成新条件分部完全好房基本完好房一般损坏房严重损坏房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合10.910.80.90.70.80.60.70.50.60.40.50.4以下装饰门窗完好无损，开关灵活，油漆完好少量开

16、关不灵，油漆尚完好部分开关不灵，油漆老化剥落大部分开关不灵，翘曲变形，部件残缺腐朽，油漆完好门外墙抹灰完整牢固，无空鼓、裂缝稍有空鼓、裂缝风化局部裂缝、空鼓、剥落，勒脚严重侵蚀风化普遍空鼓、裂缝、风化脱落，勾缝砂浆严重酥松、脱落、墙面渗水顶棚完整牢固，无破损和下垂脱落少量面层翘裂、缺损局部破损，顶棚下垂变形，面层破烂脱落面层破料不堪，严重下垂变形，吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀蚀细木装修完整牢固，油漆完好稍有松动，残缺油漆尚完好木材部分腐朽、蛀蚀、残缺，油漆老化木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺，油漆脱落设施水卫上下水管畅通无阻，各种卫生器具完好，零件整齐上下水管基本畅通无阻，各种卫生器具基本完好，

17、个别零件缺损上下水管不够畅通，卫生器具部分损坏上下水管严重堵塞、锈蚀、漏水，卫生器具零件大部分损坏、残缺电线路及各种照明装置完好，绝缘良好线路及各种照明装置基本完好，个别零件缺损设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏、残缺设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不合要求房屋朝向修正（%）以主卧朝南为基础，根据城市样点数据的调查值确定北、西、东、三个方向的朝向修正系数。主卧朝向北西东南修正系数0楼层修正（%）以二层为基础，根据城市样点数据的调查值确定不同楼层价格相对二层价格的楼层修正系数。 总层数层次高层楼房七层楼房六层楼房五层楼房四层楼房三层楼房二层楼房一层楼房120000

18、0000345678-1112-(顶层-1)顶层楼层修正以自然层为标准。通风采光修正根据城市样点数据的通风、采光、房屋间距等因素调查值，综合确定通风采光修正的五级分值及修正系数值。指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数房型功能修正根据城市样点数据的房型功能等因素调查值，综合确定房型是否成套及各种常见房型的五级分值和修正系数值。指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数5.3.2.3权益因素1)年限修正住宅房地产年限修正主要是对城市住宅房地产市场价格中所分摊的土地价格进行年限修正。年限修正E=Kn/K70=1-1/（1+r）n/ 1-1/（1+r）70n为剩余土地使用年限r为土地报酬率2

19、)产权状况修正主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正，目前常见的有房改房、经济实用住房、划拨土地上的房地产等。产权状况修正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减。5.4商业房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.4.1商业房地产市场价格主要影响因素5.4.1.1区域因素-地段位置。主要指离市商服中心距离、离片区商服中心距离、土地级别、人口密度。-繁华程度。主要指人流量、商业职能总数、消费环境、治安状况。-交通状况。主要指停车状况、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套、商业区配套、物流配送。-其他因素。5.4.1.2个别因素-临

20、街状况。主要指商业房产临街状况、临什么街、是否多面临街。-建筑结构。主要指商业房产的建筑结构。-楼层。主要指商业房产所在的自然层。-层高。主要指商业房产的房屋高度。-宽深比率。主要指商业房产的临街宽度与进深的比率。-建筑装修。主要指商业房产的装修程度。5.4.1.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指划拨土地上及其他特殊产权的商业房产与标准产权商业房产的修正。5.4.2商业房地产市场价格影响因素修正5.4.2.1区域因素区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80

21、-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。商业房地产区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣地段位置离市商服中心距离 M离片区商服中心距离 M土地级别80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套设施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供电80-10060-8040-6020-400-20供气80-10060-8040-6020-400-20供热80-10060-8040-6020-400-20通讯设

22、施80-10060-8040-6020-400-20商业区配套设施银行 M餐饮店 M停车场 M停车位自动扶梯80-10060-8040-6020-400-20物流配送80-10060-8040-6020-400-20交通状况道路通达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路停车状况80-10060-8040-6020-400-20对外交通距离距火车站距离 M距飞机场距离 M距码头距离 M路网密度80-10060-8040-6020-400-20繁华程度人流量80-10060-8040-6020-400-20商服职能总数80-10060-8040-6020-400-20消费环境80-

23、10060-8040-6020-400-20治安环境治安状况80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-20商业房地产区域因素修正表因素权重因子权重优较优一般较劣劣地段位置离市商服中心距离离片区商服中心距离土地级别人口密度配套设施市政配套供水排水供电供气供热通讯设施商业区设施配套银行餐饮停车场停车位自动扶梯物流配送交通状况道路通达度停车状况对外交通距离距火车站距离距飞机场距离距码头距离路网密度繁华程度人流量商服职能总数消费环境治安环境治安状况交通管制合计.2个别因素临街状况根据城市样点数据的临街状况等因素调查值，综合确定一面临街、路角

24、临街、二面前后临街等商业用房的临街五级分值和修正系数值。指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数建筑结构修正根据城市样点数据的调查值，综合城市房屋重置价格确定商业用房的建筑结构修正系数。建筑结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构修正系数3)楼层修正（%）根据城市样点数据中商业楼层的租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的楼层修正系数。楼层一层二层三层四层四层以上修正系数楼层修正以自然层为标准。4)宽深比修正根据城市样点数据中商业房的进深、开间、租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的宽深比修正五级分值及修正系数。指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数5)层高修正根据城市样点数据中商业房

25、的层高、租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的层高修正五级分值及修正系数。指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数装修修正根据城市样点数据中商业房的装修、租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的装修修正五级分值及修正系数。指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明修正系数5.4.2.3权益因素1）年限修正商业房地产年限修正主要是对商业房地产尚可收益年限相对于标准年限进行年限修正。年限修正E=Kn/K40=1-1/（1+R）n/ 1-1/（1+R）40 年限修正E=1-1 /S（1-M）（1-k）12nn为房地产尚可收益年限R为不同种类的商业房地产报酬率S为定级区域不同商业类别的租售比M为不同商

26、业类别的正常经营空置率K为不同商业类别的正常经营费率不同种类的商业房地产报酬率可根据租售比、正常经营费率和正常经营空置率求取。经营类别商业店铺餐饮店宾馆写字楼正常经营费率（占租金比率）税金管理费维修费保险金不可预见费合计正常经营空置率租售比报酬率2）产权状况修正主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正，目前常见的有划拨土地上的商业房地产等。产权状况修正可跟据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减。5.5工业(和仓储)房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.5.1工业房地产市场价格主要影响因素5.5.1.1区域因素-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、

27、土地级别。-环境状况。主要指环境质量、三废处理环境。-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套。-其他因素。5.5.1.2个别因素-成新率。主要指房屋的新旧程度。-跨度。主要指厂房的横跨距离。-层高。主要指厂房自然层的高度。5.5.1.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指划拨土地或其他产权上的厂房与标准产权厂房的修正。5.5.2工业房地产市场价格影响因素修正5.5.2.1区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定

28、五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。工业房地产区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离 M离片区中心距离 M土地级别80-10060-8040-6020-400-20配套设施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供电80-10060-8040-6020-400-20供气80-10060-8040-6020-400-20供热80-10060-8040-6020-400-20通讯设施80-10060-8040-6020-400-20

29、交通状况道路通达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站点距离 M公交车次对外交通距离距火车站距离 M距飞机场距离 M距码头距离 M路网密度80-10060-8040-6020-400-20环境状况环境质量优劣度水环境80-10060-8040-6020-400-20气环境80-10060-8040-6020-400-20声环境80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20三废环境处理废水处理80-10060-8040-6020-400-20废气处理80-10060-8040-6020-400-20废渣处理80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20工业房地产区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离离片区中心距离土地级别配套设施市政配套供水排水供电供气供热通讯设施交通状况道路通达度公交便捷度距公交站点距离公交车次对外交通距离距火车站距离距飞机场距离距码头距离路网密度环境状况环境质量优劣度水环境气环境声环境三废环境处理废水处理废气处理废渣处理合计5.5.2.2个别因素1)成新率建筑物成新率可参考5.3.2.2住宅房地产市场价格成新率确定办法确定。2)跨度修