新政下的房地产企业发展战略思考讲义(PPT-61张)课件

1、新政下的房地产企业发展战略思考北京市华远集团总裁：任志强2007年6月12日1企业战略确定的前提适应于经济制度的要求适应于行业的发展阶段适应于法人治理的结构适应于人才发展的条件2我国房地产市场化过渡80-88年：国有及国有控股垄断市场89-91年：少数开放地区的市场化探索92-97年：以住房分配为主的半市场化98-01年：货币化分配和信贷支持的市场化02年至今：土地垄断后的新政3调控后的政策变化收紧土地供给的闸门减少土地的供给量实行严格的“招拍挂”制度处理历史遗留问题（8.31）4收紧银行信贷的闸门提高存款准备金利率提高存贷款利率提高资本金率降低按揭比例延迟放贷时限5规范市场秩序土地出让金的全

2、额支付销售许可的管理网上登记二手房交易金的监管广告管理提高进入门槛6税收调节二手房交易税费增值税：土地增值税、房产增值税、二手房增值税契约税物业税7产品限制土地供给的限制：别墅、高档公寓产品户型的限制：120+-20%；70%-90M2两限房住宅禁商8政策变化对企业的影响增加对资本金的要求首期支付外资二手房市场信托9调整土地储备用土地换资金用资金换土地10改变经营策略缩短前期加速销售有紧有松适度持有专业化11引发市场格局变化（一）企业规模集中性质与构成集中资源集中集中：12向公众与混合向规范化向专业化引发市场格局变化（二）转型：13商业模式转型生产型制造利润向兼并服务品质经营资产增值14地区性

3、转移二三线城市地方变区域区域变全国15商业模式决定发展战略战略动词：意味着要做某些事名词：意味着如何做某些事基础：明确企业的定位16 商业模式在企业的地位商业策略商业组织系统 ICT商业模式社会环境技术变化 法律环境 竞争力 客户需求 体现企业的经营理念将企业的策略、组织、系统有机联系在一起容易受外部压力的影响和不断发生改变17商业模式的定义商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本合作网。18构

4、建“商业模式”材料 支 柱 构 件 说 明产品价值主张给出关于企业产品或服务的总体观点客户吸引目标客户描述公司想向其提供价值的客户群分配渠道描述公司与客户接触的各种方法关系解释公司建立的其与不同客户群之间的联系的类型基础设施管理价值构造描述活动和资源的安排核心竞争力描述执行商业模式所必需的竞争力合作网描述有效提供和商业化价值所必需的与其他公司之间的合作协议网财务方面成本结构总结商业模式所采用的方法的货币结果19 商业模式的内部结构 商业模式 金融模式 盈利模式 运营模式 业务模式企业所处行业产业链中的位置，及其与产业链中其他各环节在整个产业生态中的相互关系。企业提供产品和服务的方法与特点。企业

5、实现利润的途径和方法。企业维持持续发展所需投资后的自由现金流，决定企业商业模式的投资价值。20住宅市场和商业地产市场房地产市场商业地产市场住宅市场建设和销售住宅开发和销售住宅用地房地产代理公寓管理其他规划、设计、咨询融资支持开发建设租赁和管理中介服务整修和重建21传统房地产市场和现代房地产市场传统房地产市场现代房地产市场房地产证券化房地产投资信托房地产基金（私募或公募）所有权和管理权统一的传统市场房地产证券化带来的所有权和管理权分离的房地产市场22传统房地产业的产业链房地产开发住宅的开发商业地产开发销售租赁租赁销售资本市场融资房地产中介建筑物的管理和服务住宅工业化土地的开发与销售房地产中介公寓

6、的管理和服务定制住宅23现代房地产业的产业链现代房地产业产业链传统房地产业产业链所有权和管理权分离条件下的房地产业产业链房地产投资管理房地产资产管理24房地产业的主要业务类型主要业务类型房地产基金投资管理业务房地产资产管理业务房地产开发业务房地产咨询、设计、管理、中介、定制等服务业务其他业务25年份宏观经济状况房地产市场政府最关心的问题开发企业最关心的问题房地产市场范围房地产开发的重点物业房地产企业组织特点房地产开发资金来源1950-1960稳定增长供不应求开发前期立法区域市场机会集中在地区市场郊区成片住宅，地区商业中心很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模式）建筑商19

7、61-1970快速增长平衡刺激住宅生产区域市场机会以地区市场为主旧城改造，商业街、新社区、大型商业广场发展商和经纪人的结合模式投资机构1971-1975萧条供给过剩如何组织资金和资本市场获取开发资金全国市场开始形成郊区写字楼开发独立的投资工具合股经营者1976-1980快速增长平衡略有过剩土地使用控制获得用地批准多种类型市场并存新建城区主要写字楼及酒店覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心的联合开发企业和银行1981-1985急剧变化略有过剩到过剩税收刺激如何避税、内部管理以全国市场为主城市公寓、写字楼、工业物业跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大型组织专业从事避税性投资的投资人，华尔街

8、银行人士1986-1990持续增长严重过剩环境责任管理国内市场机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿险公司的加入投资管理机构、银行、国外投资人1991-1995衰退后逐步复苏严重过剩贷款控制规避市场风险国际化趋势智能化多功能物业企业重建与重组银行和基金1996-2000稳定增长过剩住房补贴发展战略国际化趋势智能化多功能物业主要财务机构（私人股权管理机构）19502000年美国房地产业的演化26美国房地产企业演变的三个主要阶段27美国房地产前四强公司发展历程年份政策环境住宅市场Pulte HomesCentexLennarHorton1950-1960二战以后，美国政府大力

9、支持房地产建设。供不应求专业化：1956年公司成立于底特律。1950年代末停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。1950年成立于达拉斯，涉足居民住屋建设领域。1954年创建于佛罗里达州迈阿密，专建家居住宅1961-19701961-1962年美国房地产发展低潮基本平衡第一次地域扩张：1960年底特律市场空间饱和。公司业务拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大，到1960年代中期，三地成为公司的主要收入来源。整合价值链前后端生产供应环节，打造低成本生产竞争优势。1969开始发展并管理商业建筑和多单元住宅1963年，Centex公司进入在建筑材料（水泥）制造领域，1966年，在并购了J. W.

10、 Bateson公司之后，进入建筑管理与服务领域。1971-1975美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构（如Freddie Mac）来促进房地产行业发展。 供给过剩从家族企业到上市公司。Pulte Homes公司在1969年上市。1975年在美洲交易所AMEX上市交易，1983年，在纽约证券交易所上市。在1969年，集团上市。1994年，Centex公司将旗下的水泥厂上市。1997年，Centex股票在英国上市。1971年，Lennar公司在纽约证交所上市。1972年开始进入房地产行业1972年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。1976-1980平衡略有过剩1973年在并购了

11、联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后，公司涉足房地产抵押贷款业务。到1996年，Centex公司合并抵押贷款和传统商业银行业务，提供更为全面的房地产金融服务。经过这次调整，在业务战略方向上房地产金融业务的地位更加突出。28年份政策环境住宅市场Pulte HomesCentexLennarHorton1981-19851983年解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。略有过剩到过剩1980年代，Pulte Homes公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），进入房地产抵押业务。1984年建立Universal American Mortgage Compa

12、ny，提供住房抵押贷款服务。至今，Lennar公司已拥有6个房地产金融服务机构，负责不同的房地产金融服务业务1986-1990严重过剩全面质量管理。Pulte质量领导体系建立 (PQL)，承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业质量保险1998开始重点关注客户满意度。1990年代初，他已拥有或控制25个新屋房地产发展商。1991-1995严重过剩精细化运营与战略扩张。一是以客户细分为支撑的精细化运营，二是以并购和战略结盟为基础进行战略扩张。客户满意。Pulte Homes公司在1993年建立了客户满意度监测系统(CSMS)产业纵向一体化和项目管理标准化。199

13、4年，生产标准化正式提出。1990年代进一步提出“有机多元化”发展战略，力图打造综合服务能力，尤其是通过不断地完善、拓展金融服务以支持公司的规模扩张。通过合资、并购、自建等形式，Lennar公司在贷款和不动产抵押的商业运营方面建立了竞争优势。1991年Horton公司正式成立，随即收购了上述25个前期公司。1992年Horton实现第一次公开上市，1996年挂牌纽约证交所，变为公众公司。创立了DRH 抵押贷款合资公司，通过金融手段加强客户服务1996-2000过剩在1997年3月，Centex并购Cavco Industries，宣告进入工业地产市场。并购、标准化改造和规模扩张。1990年代中

14、期，Lennar公司开始展开频繁的并购活动，并购了19家公司，其中2000年并购US Home，让公司的规模翻了一倍。Horton公司通过大规模并购展开扩张，1997年、1998年连续并购7家公司。截至1998年9月30日，Horton公司已经进入美国23个州，41个市场。美国房地产前四强公司发展历程（续）29美国主流模式的基本特征综合开发模式商品房建设物业服务地产金融服务建筑业相关服务30专业化分工从事产业链中不同环节的生产和服务31商业模式开发流程高度专业化开发产品的专业化金融资本参与的广泛性32美国房地产企业融资路径变化示意图退休基金外国投资者私人金融机构人寿保险公司私人投资者人寿保险公

15、司银行和抵押贷款公司节俭和信贷（S&L）机构互助储蓄银行退休基金REITS公开发行股票商业抵押贷款证券公开发行企业债券私募公募债权融资股权融资33变化趋势由生产经营向资产经营扩张开发商与投资商的角色分离国际化与社会责任意识的加强规避宏观经济波动34香港房地产企业经营模式大型企业：经营业务多元化中小型企业：专、精、化35香港部分大企业的经营范围主营业务其他业务新鸿基地产发展有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、物流、金融保险、电讯、信息科技、长江实业（集团）有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、投资及财务新世界发展有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、电讯、服务恒基兆业地产有限公司物业销售、物业

16、租赁酒店、百货、建筑、物业管理、财务及投资控股嘉里建设有限公司物业销售、物业租赁酒店、物流、基建、物业管理九龙仓集团有限公司物业销售、物业租赁酒店、物流、通讯、媒体及娱乐信和置业有限公司物业销售、物业租赁酒店、物业管理、投资及财务恒隆地产有限公司物业销售、物业租赁36香港部分地产企业物业收益占总收益的比重长江实业新鸿基新世界恒基兆业嘉里建设恒隆地产199675.5%77.3%199764.9%77.6%99.7%199881.7%93.0%87.5%93.8%199946.7%86.4%77.6%84.4%87.9%200078.7%92.6%*88.2%62.4%97.9%200169.8%

17、93.1%45.0%67.5%40.9%88.8%200262.0%93.3%69.6%71.2%46.5%94.5%200355.9%89.2%*67.0%46.9%96.2%200453.0%82.3%49.5%78.3%68.5%97.5%200577.0%83.9%53.3%78.2%65.5%97.0%平均67.4%89.6%59.1%78.6%63.6%95.1%*物业收益为负。资料来源：有关公司年报。 37长江实业集团物业收益及比重物业收益（百万港元）比重物业销售物业租务物业销售物业租务1996542912897.7%2.3%1997315820993.8%6.2%1998261

18、818493.4%6.6%1999130515689.3%10.7%2000226528988.7%11.3%2001189668173.6%26.4%200261581643.0%57.0%2003166083966.4%33.6%2004157785264.9%35.1%2005330690178.6%21.4%19962005平均82.5%17.5%资料来源：长江实业年报。 38新世界发展物业收益及比重物业收益（百万港元）比重物业收益（百万港元）比重物业销售物业租务物业销售物业租务物业销售物业租务物业销售物业租务198510932125.40%74.60%19962426133764.5

19、0%35.50%198630136045.50%54.50%19972432141563.20%36.80%198729738643.50%56.50%19982909137967.80%32.20%198843143349.90%50.10%1999142117910.70%89.30%198967558053.80%46.20%2000-123810981990120070962.90%37.10%200158890939.30%60.70%199174893944.30%55.70%2002226177774.40%25.60%1992202296867.60%32.40%2003-76

20、95751993280492275.20%24.80%2004157772568.50%31.50%19943319102176.50%23.50%2005146076465.60%34.40%19952018118463.00%37.00%1985-2005平均55.50%44.50%资料来源：公司年报。 39新鸿基地产物业收益及比重资料来源：公司年报。 物业收益（百万港元）比重物业销售租金收入物业销售租金收入19988939444366.8%33.2%19994960420354.1%45.9%20004078405950.1%49.9%20013625407347.1%52.9%2002

21、4044408749.7%50.3%20032769385741.8%58.2%20042401372939.2%60.8%20053072374045.1%54.9%1998-2005平均51.3%48.7%40恒基兆业物业收益及比重物业收益（百万港元）比重物业销售租金收入物业销售租金收入20006257101986.0%14.0%20011462130352.9%47.1%20025813294.2%95.8%2003-24412222004311120420.5%79.5%2005455131925.6%74.4%2000-2005平均52.9%47.1%资料来源：公司年报。 41恒隆地

22、产物业收益及比重物业收益（百万港元）比重物业销售物业租赁物业销售物业租赁1997795198028.6%71.4%1998845200829.6%70.4%199915516908.4%91.6%2000814880.5%99.5%2001320145918.0%82.0%200213114628.2%91.8%20033814742.5%97.5%20041301161344.6%55.4%20051613183746.8%53.2%1997-2005平均52051501125.7%74.3%资料来源：公司年报。 42近几年香港部分企业的土地储备情况（楼面面积：万平方呎）新鸿基恒基兆业嘉里建

23、设信和置业总量发展中物业总量发展中物业总量发展中物业总量发展中物业20025040311020901430170020034530248019001130207712891880200442802230185010701957110321602005504026501750-2386161727802006622037202060114027501710比重200261.7%68.4%200354.7%59.5%62.0%200452.1%57.8%56.4%200552.6%67.8%200659.8%55.3%62.2%平均56.5%60.4%62.2%资料来源：公司年报。 43长江实业银

24、行贷款期限结构不超过一年超过一年但不多于二年超过二年但不多于五年超过五年199949.5%29.2%21.3%200054.4%26.2%19.4%200128.5%0.3%66.9%4.4%20020.9%0.9%83.5%14.7%20031.9%0.4%97.7%20040.6%19.9%79.4%200522.6%16.4%60.8%0.3%平均22.6%13.3%61.3%2.8%44长江实业借款结构借款额比重银行借款其他借款合计银行贷款其他借款20001271583412105660.4%39.6%20011547489072438163.5%36.5%20021275991142

25、187358.3%41.7%2003981681261794254.7%45.3%20041422368232104667.6%32.4%20051328493042258858.8%41.2%平均60.7%39.3%资料来源：公司年报。注：其他借款包括，定息和浮息债券和票据。 45日本房地产公司的业务模式（三菱地所）咨询确定当前状态开展研究和分析考虑动机和建议与房地产相关的规划、建议和服务客户建议决定实施分析和回顾方 案46三菱地所的业务模式（二）房地产开发业务开发方法建议融资计划支持项目管理有效运用和合作项目（等价交换、委托业务、定期出租收益方法）临时使用重建房地产投资相关业务房地产投资策

26、略形成支持市场研究和分析谨慎投资兼并支持房地产管理资产管理房地产流动性房地产抵押融资支持证券化特定房地产联合业务销售和出租建筑物的经营与管理运营管理计划分析与建议长期维护计划咨询建筑物、零售设施和酒店的管理委托转租租户营销综合建筑物分析抗震分析设备管理节能和信息技术导向的建设和设备内外部革新无障碍设施建设预防老龄化的建设和设备转化建设办公楼和零售店建设独立住宅、出租住宅、公司公寓和一般住宅的建设寺庙、医院等特定建筑物的建设办公楼和住宅的整修设计和监督管理环境评价和研究产生开发计划相关的公私合作咨询环境和土建相关的咨询、设计和管理建设管理各种建设大楼的设计与管理内部、外部及其他设计与管理生活方式

27、服务综合住宅、公司公寓和住宅的运营和管理以老年人为对象的社区住宅管理综合住宅和其他互联网相关服务47大和住宅公司业务模式集团推动力居住者之家建设和销售住宅开发和销售住宅用地房地产代理公寓管理生产和销售住宅设备休闲业务管理酒店和高尔夫俱乐部商业建筑商业地产的建设商用土地的销售零时用结构的出租商业地产的出租其他业务生活中心的运营休闲公寓的销售、别墅用地的销售、别墅的建设等48“住友”的四类核心业务租赁 : 商业地产的开发和出租销售 : 公寓的开发和销售.建设 : 为住宅所有人开展的定制住宅合同和建设中介 : 新旧住宅和能产生收入流的商业地产的中介.49（二）运营模式1.吸引客户，创造市场 不仅提供

28、空间和建筑，而且提供新生活方式形成所需的各种要素。 不仅投资建设，而且为住宅购买者提供金融服务。2.投资者资产的投资与管理服务。 从自有资产的投资与管理拓展到投资者资产的投资与管理。 发挥公司在房地产领域的经验，扩大房地产证券化为础的投资管理、资产管理业务，通过房地产相关业务链提升公司价值。3.细分市场，专业化运营。 50（三）盈利模式1.当房地产企业的盈利主要来源于销售带来的生产者剩余时，房地产企业的盈利模式相似于一般的生产企业，即，控制成本、提高质量、面向市场的大规模生产。这种盈利模式的直观表现是：通过不断地置地开发卖房子获得发展。这种盈利模式一般出现在经济重建时期、快速城市化时期、经济持

29、续增长且住房制度变革时期。2.除了房地产交易带来的生产者剩余、房地产企业的盈利还主要来源于对所拥有的房地产项目的出租和经营时，房地产企业的盈利模式就变成了“做价值”。以商业地产业务为主的公司这方面尤为突出。“住宅地产做价格，商业地产做价值”。3.在长期繁荣的背景下，房地产企业的商业模式转变成：不断扩大企业所拥有的资产组合，以此实现公司的成长。4.随着房地产金融中公众权益和公众债务市场的发展，增加来自收费业务的收入成为盈利模式的新内容引领房地产证券化下的房地产投资者共同发展。51（四）金融模式1.在以银行为中心的房地产间接金融体系下，当公司的发展依赖于最大可能增大所拥有的资产规模时，房地产企业的

30、金融模式以高负债为特征。2.在房地产直接金融体系获得发展的前提下，当公司的发展依赖于各项业务的均衡发展时，降低负债率、均衡财务就成为了房地产企业金融模式的发展目标。52日本三菱不动产公司的新商业模式 房地产解决方案和服务的提供者 事业核心：识别各类客户群的需求、构建解决方案的能力力量：创造价值：房地产开发力量保持和提升价值：房地产管理力量实现价值：交易和中介力量 房地产市场 发起人 最终使用者市场 客户 租户 居住者 现有大规模客户基础 金融市场 投资者房地产持有方法多种房地产中的最适空间和服务投资机会和管理服务53基本判断：现有房地产企业商业模式具有合理性1.我国处于工业化和城市化发展阶段，

31、住宅开发是现阶段房地产业发展的重点。从国际经验看，房地产企业主导商业模式应以置地盖房销售为主要特征，而实际情况也确实如此。2.不仅发展阶段深刻影响着房地产企业的商业模式选择，房地产金融发展状况也对房地产企业商业模式的形成和发展发挥重要作用。我国房地产企业商业模式适应了以银行贷款为主的房地产开发金融的要求。3.金融自由化和房地产市场的不断发展使我国处于行业领先地位的房地产企业能够突破国内房地产金融的限制，积极开展商业模式创新活动。 54发展商的角色开发商是企业家，风险管理者和团队建设者开发商的目标包括： 创造财富 确保公司的偿付能力 创造对社区有长期正面影响的资产四个关键群体可评判开发商的品质

32、顾客 开发团队 资本市场 公众面对不同的评判群体，开发商的角色是不同的55开发商的角色对客户而言包括： 承租人 购买人客户的主要目标是在需要的时候能以合适的价格得到适当服务的居住空间对客户而言，开发商的角色包括： 分析师 创造者 推销者 提供者56开发商的角色对开发团队而言包括： 内部专业人员 外部专业人员开发团队的主要目标是丰厚的薪水、有益的工作经验，不断巩固的声誉和参与到优秀团队中对开发团队而言，开发商的角色包括： 雇主 客户 管理者57开发商的角色对资本市场而言包括： 债权融资市场 股权融资市场 由此产生的多种组合市场资本市场的主要目标是以最小的风险获得最大的回报对资本市场而言，开发商的角色包括： 推销者 谈判者 借方 投资伙伴58开发商的角色对