《物业管理理论与实务（第三版）》课件第二章

1、第二章 物业管理基本制度与政策21 七月 20221Edited by Z. M. Gu第一节 法的基本知识一、法的概念“法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现的。没有阶级，就没有国家，也就没有法。因此，法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。普通法的中心内容财产、合同和侵权, 一直是法学家们独占的领地。而在现代城市生活的今天，“法” 对于每一位公民来说，已经成为生活中必不可少的一部分。知法懂法不违法，无论是对建筑物所有权人还是建筑物维护管理者，都是非常重要的。2022/7/212Edited by Z. M. Gu二、

2、中国现行的法(一) 宪法国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。2022/7/213Edited by Z. M. Gu(二) 法律这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。 2022/7/214Edited by Z. M. Gu(三) 行政法规行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪

3、法和法律，高于地方性法规和规章。2022/7/215Edited by Z. M. Gu(四) 地方性法规（自治条例、单行条例）地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。2022/7/216Edited by Z. M. Gu(五) 行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。2022/7/217Edited by Z. M. Gu三、法的分类(一) 国内法与国际法国内法与国

4、际法是按法设立和适用范围来分类的。国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。2022/7/218Edited by Z. M. Gu(二) 实体法与程序法 按法所规定的内容，又可分为实体法和程序法，实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为内容的法，如民法、刑法等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如民事诉

5、讼法、刑事诉讼法等。2022/7/219Edited by Z. M. Gu第二节 物业管理的法制建设从1981年我国第一家专业物业管理公司成立至今，国家建设部及各省、市、自治区，相继出台了有关物业管理的法律法规，以规范物业管理各方的行为。本节仅对以下几个主要方面的法制建设作一介绍。2022/7/2110Edited by Z. M. Gu一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制改革开放以后，我国房地产业得以复苏和发展，尤其是住宅小区建设。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则指导下，小区规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点，而且业主或居住者对管理

6、也提出了新的要求。为了适应社会的发展，在总结深圳和广州的经验基础上，建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。2022/7/2111Edited by Z. M. Gu二、开展物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作1995年，建设部将文明住宅区达标考评改为物业管理考评，印发了全国优秀物业管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知（建房1995120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。2022/7/2112Edited by Z. M. Gu三

7、、建立物业管理从业人员持证上岗制度为了全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培199641号）。通知要求，从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实行持证上岗。2022/7/2113Edited by Z. M. Gu四、 建立物业管理企业资质管理制度1999年10月31日，建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法（以下简称试行办法）的通知。建设部要求物业管理企业按照试行办法的规定申请企业资质等级

8、，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。2022/7/2114Edited by Z. M. Gu五规范物业管理服务收费行为为了规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，建设部会同其他部委，就物业管理服务收费问题作了一系列的规定。2022/7/2115Edited by Z. M. Gu六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度为了贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部联合印发住宅共用部位共用设施

9、设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）。 2022/7/2116Edited by Z. M. Gu七、建立物业管理企业的财务管理制度与税收政策1998年1月1日起施行的物业管理企业财务管理规定（财基字19987号，以下简称财务管理规定要求:“除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度”。2022/7/2117Edited by Z. M. Gu八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建

10、设部印发的物业服务收费管理办法，中国物业管理协会制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，(以下简称标准)，并于2004年7月6日印发。2022/7/2118Edited by Z. M. Gu九、 与物业管理服务活动有关的其他规定(一) 关于住宅装饰装修的规定(二) 关于住宅安全防范的规定三)、 关于商品住宅实行两书的规定2022/7/2119Edited by Z. M. Gu 总之，自1994年第33号令颁布以来，国家建设部及有关部门制定了有关物业管理方面的规章数十个，为物业管理行业的健康发展提供法规依据。2022/7/2120Edited by Z. M. Gu第三节 物业管理条

11、例2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例（国务院令第379号，以下简称条例）。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。2022/7/2121Edited by Z. M. Gu一、条例的立法过程一是，收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况。二是，开展立法调研，掌握第一手材料。三是，进行专家论证，研讨立法中的难点问题。四是，广泛征求意见，以求彰显民意。2022/7/2122Edited by Z. M. Gu二、条例立法的四个原则一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。二是，维护全体业主合法权益的原则。三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。四是，从实际出发，实事求是的原则。2022/7/2123Edited by Z. M. Gu三条例确立的七项制度(一) 业主大会制度。(二) 业主公约制度。（三） 物业管理招投标制度。(四) 物业承接验收制度。(五) 物业管理企业资质管理制度。(六) 物业管理专业人员职业资格制度。（七）