《物业管理理论与实务（第三版）》课件第六章

1、第六章 早期介入与前期物业管理7/21/20221Edited by Z. M. Gu第一节 物业管理的早期介入 一、物业管理早期介入的涵义 早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位为了提高物业质量和功能与业主需求的匹配程度所引入的基于物业管理视角的咨询活动。早期介入与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是专业技术支持，前期物业管理是物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主和建设单位并按规定向业主和建设单位收取物业管理服务费用。7/21/20222Edited by Z. M

2、. Gu第一节 物业管理的早期介入二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的整体功能（二）有效提高施工质量（三）为验收接管后的工作打好基础（四）有助于提高建设单位的开发效益 7/21/20223Edited by Z. M. Gu第一节 物业管理的早期介入三、物业管理早期介入的主要工作 （一）立项决策阶段（二）规划设计阶段（三）施工安装阶段（四）销售阶段（五）竣工验收阶段（六）接管准备阶段7/21/20224Edited by Z. M. Gu第二节 前期物业管理 一、前期物业管理的定义 前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业服务企业之前的物业管理。7/21/20225Ed

3、ited by Z. M. Gu第二节 前期物业管理 二、前期物业服务合同 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。物业管理条例第二十五条又规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。7/21/20226Edited by Z. M. Gu第二节 前期物业管理物业服务合同的主要内容有：（一）合同的当事人（二）物业基本情况（三）服务内容与质量（四）服务费用（五）物业的经营与管理（六）承接查验和

4、使用维护（七）专项维修资金（八）违约责任（九）其他事项 7/21/20227Edited by Z. M. Gu第二节 前期物业管理三 、前期物业服务合同基本特征以及与（常规）物业服务合同的区别前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。7/21/20228Edited by Z. M. Gu第二节 前期物业管理物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：（1）订立合同的当事人不同。（2）合同期限不同。7/21/20229Edited by Z. M. Gu第二

5、节 前期物业管理四、前期物业管理的内容（一）管理资源的完善与优化1管理用房到位2物资配备到位3物业管理人员到位7/21/202210Edited by Z. M. Gu第二节 前期物业管理（二）规章制度的制定（三）确定物业管理单项服务的分包（四）入住服务（五）工程质量保修（六）前期沟通协调7/21/202211Edited by Z. M. Gu第三节 物业管理招投标制度一、物业管理招投标的重要性及其意义1企业竞争和市场发育的必然要求2推进全行业市场化进程的必然趋势3行业自身建设发展的需要4保证服务质量、提升企业资信程度的基础5促进专业化管理、实现规模效益的条件7/21/202212Edite

6、d by Z. M. Gu二、物业管理招标投标的概念（一）物业管理招标1物业管理招标的概念2物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。（二）物业管理投标1物业管理投标的概念2物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司（以下简称投标人）。7/21/202213Edited by Z. M. Gu三、物业管理招标的原则(一)公开原则 (二)公平原则 (三)公正原则 (四)诚实信用原则7/21/202214Edited by Z. M. Gu四、物业管理招标的方式1. 公开招标公开

7、招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。公开招标的优点是公开招标与邀请招标相比，更能体现公开、公平、公正的原则，缺点是招标时间长，招标成本较高。7/21/202215Edited by Z. M. Gu2. 邀请招标邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目。 邀请招标所需要花费的招标成本相对较低，对招投标双方来说是双赢的方式。其缺点是竞争性较低，同时容易造成招标人和投标人的作弊现象。7/21/202216Edited b

8、y Z. M. Gu五、物业管理招投标的各种条件1招标的主体条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。7/21/202217Edited by Z. M. Gu2项目条件住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民

9、政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。3. 投标的主体条件投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。7/21/202218Edited by Z. M. Gu六、物业管理招标的基本环节以及相关法律规定1. 编制招标文件招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求；7/21/202219Edited by Z.

10、 M. Gu 4）评标标准和评标方法；（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报行政主管部门备案：与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；招标公告或者招标邀请书；招标文件；法律、法规规定的其他材料。7/21/202220Edited by Z. M. Gu2.公布招标公告（公开招标）或发出投标邀请书（邀请招标）招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

11、3. 对投标人进行资格预审（为公开招标的环节）在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。7/21/202221Edited by Z. M. Gu4.发放招标文件标前会议： 标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。5. 接收投标文件投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。7/21/202222Edited by Z. M. G

12、u6. 开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。7.评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。7/21/202223Edited by Z. M. Gu在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比

13、重。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。 评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。7/21/202224Edited by Z. M. Gu8.中标与合同签订招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。7/

14、21/202225Edited by Z. M. Gu八、物业管理招投标中存在的主要问题及解决措施公正性是物业管理招投标的基本原则。中华人民共和国招标投标法第五条规定：“招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。当前物业管理招投标中公正性不够是反映比较多的问题。要防止暗箱操作，真正体现招投标的公正性，应解决好以下几个方面的问题： 1解决招投标中的行政干预问题； 2. 评委组成问题； 3. 评委评分结果的权威性。7/21/202226Edited by Z. M. Gu第四节 物业的承接查验制度一、物业承接查验的概念、分类与时间物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位

15、、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。新建物业承接查验一般在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前进行。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业服务结构更迭时的承接查验一般在物业所有人同原物业服务企业所签订的物业服务合同结束的之后随即进行。7/21/202227Edited by Z. M. Gu二、物业承接查验的步骤 物业的承接查验，一般按照如下五个步骤进行：（一）成立承接查验小组（二）承接查验前的准备工作（三）实施承接查验 （四）处理验收遗留问题 （五）签订物业承接

16、查验报告7/21/202228Edited by Z. M. Gu三、物业承接查验的内容及标准物业的承接查验，可参照如下内容和标准。（一）物业资料验收 1. 物业产权资料；2. 综合竣工资料；3. 施工设计资料； 4. 机电设备资料；5. 业主资料；7/21/202229Edited by Z. M. Gu （二）共用房屋验收（三）公共配套设施验收（四）绿化验收（五）机电设备验收7/21/202230Edited by Z. M. Gu四、物业管理工作的移交移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业服务企业；二是在原物业服务企业与业主终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由原物业服务企业业主委员会移交或交接物业。 三是在业主委员会代表业主或业主大会于物业服务企业订立物业服务合同后，由业主委员会将物业移交给物业服务企业。7/21/202231Edited by Z. M. Gu（一）移交内容 1物业资料