物业管理需求和技术方案

1、山东省人民检察院济南铁路运输检察院项目物业管理需求和技术方案要求一、项目概况1、总体情况：山东省人民检察院济南铁路运输检察院位于济南市西客站片区齐鲁大道以西，烟台路以北，总建筑面积16756.45平方米，地上建筑面积12762.97平方米，地下3993.48平方米。大院共设2个出入口，地上11层，地下一层设停车场及设备间。2、设备情况：2.1电梯系统：设11层2部客梯，1部消防梯；1部2层货梯。2供暖、空调系统：2.2.1设置2台841KW的螺杆式冷水机组，3台（2用1备）冷冻水泵，3台（2用1备）冷却水泵，2台726KW板式换热器，3台（2用1备）热水循环泵（变频）。6.4屋顶冷却塔补水单独

2、设置补水泵组，供电系统由济南市槐荫区供电局供给两路独立10KV电源线路，高低压配电室，800KVA变压器2台。高压柜11面，低压柜11面，控制柜3面。2.3给排水系统2.4.供水由市政给水网直接供给，供水压力为0.25MPao4.1地下一层生活用水泵房内设2个生活水箱及1套变频供水设备，负担3层以上生活给水，2个生活给水箱有效容积均为8n?。4.2卫生间洗手盆及11层的备勤室冬季卫生热水由屋顶太阳能集中供给。2.4公共安全系统2.5火灾自动报警及消防联动控制系统，视频安防控制系统，入侵报警系统，电子巡更系统，智能卡管理系统（含门禁管理系统、停车场管理系统，预留考勤管理，消费管理扩展接口）。二、

3、服务范围院落和建筑物内的建筑本体的日常巡视、保养和维修、各类设施设备的运行、养护、维修和管理；公共区域卫生保洁（除普通办公室之外全部区域）；前台接待、会议服务、参观接待；外来人员及车辆管控，日常院内各类秩序维护服务；食堂早餐、中餐的制作及厨房管理。三、服务内容1、建筑本体的日常巡视、保养和维修。1.1院内建筑包括主体结构、屋面、楼面、墙面、天花板、顶棚等日常巡视、保养及维护。1.2门、窗、锁具、隔板、壁橱及办公家具等各种装修、装饰保养和维修。1.3庭院、道路和停车场的维护。2、各类设施设备的运行、养护、维修和管理。2.1本项目区域内供电、供水、供气等设施的维护、运行和管理。2.2供电系统的运行

4、、养护和管理。包括高低压变电设备、供电线路等。2.3电梯系统运行、保洁和管理。配合、协调专业维保队伍完成专业维保工作。2.4照明系统、养护、维护、维修和管理。包括公共区域照明、办公室内照明、道路照明、应急照明、指示照明、绿地及景观照明的养护、维修以及照明控制系统的运行管理。2.5弱电系统的运行、维护和日常管理。2.6消防系统运行、养护和管理。包括报警系统、自动喷淋系统、防排烟系统、防火卷帘系统、气体灭火系统、消防广播系统和其他各类消防设备。配合、协调专业维保队伍完成专业维保工作。2.7给排水系统运行、养护、维修和管理。包括变频恒压供水设备、排污系统等。室内外供排水管道、落水管、污水管、化粪池、

5、检查井、垃圾站等的维护、管理。监督、协调餐厨和生活垃圾清运。2.8中央空调系统运行、养护、维修和管理。包括中央空调机房、新风机房、恒温恒湿空调及精密空调。配合、协调专业维保队伍完成专业维保工作。2.9在相关部门的供水、供电、供气、电信、设备保修等专业公司对项目范围内相关管线、设施设备维修保养时，进行必要的协调和管理。3、秩序维护1门卫的值班和出入的管理登记3.2院落内安全巡查。3.3监控室值班4地上和地下停车场的管理5配合公安、消防、安保部门做好治安、消防管理等工作。4、卫生保洁、绿化养护4.1院内道路、绿地、庭院、停车场、信访接待大厅、活动室、会议室、楼内普通办公室除外的走廊、楼梯、电梯间、

6、卫生间、楼内大厅、屋面平台、雨棚表面等日常卫生清洁，同时配合环卫部门定期对垃圾进行清运。2对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手等金属构件进行定期养护。对绿地、草坪、苗木、花卉等养护管理、培植。4、3负责对大楼配套设施适时进行清理、打扫。5、会议服务负责各会议室、接待室的服务，会前准备、会后清理等服务保障工作。根据需要提供重要活动和会议的迎宾等礼仪服务。服务人员需具备有较高的政治素质、专业素质，良好的仪容仪表，并经釆购人审定后上岗。6、食堂服务负责食堂早餐、中餐的制作。各餐荤素搭配，营养健康，按照每日就餐大概人员情况配菜、制作，尽量节约食材，避免浪费。对食堂内的各类设施使用做好日常管理，配合相关清

7、理单位做好烟道清洁、厨余垃圾等的清理，保证食堂卫生整洁。四、服务要求1、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2、物业服务工作所需工具、设备、各类低值易耗品等均由甲方负责。中标人根据需要按月提报使用计划，经采购人审核后安排采购。3、保修期内的维修工作，由保修单位负责维修，维修保养时，进行必要的协调和管理。4、按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的相对穏定性。5、房屋及设施设备的档案资料齐全，分类成册，并建立电子档案。6、客服中心建立24小时值班制度，设立服务电话，对采购人和用户有关报修、求助，建议、问讯、投诉等各类信息

8、进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。7、根据保洁、设备运行、维修等需要，需配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节能等提示标牌，在危险隐患部位需设置相对应的安全防范、提示、警示标识。8、具有完善、有效的保密、节能措施。9、针对物业服务范围内的有关事项向釆购人提出合理化建议。五、服务标准1、建筑本体的日常巡视、保养和维修服务标准。1.1定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报采购人处理。1.2楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。1.3未经釆购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。2、设施

9、设备的运行、养护、维修和管理标准2.1基本标准2.1.1岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范齐全，并严格落实。发现重大问题及时报告业主。2.1.2设施设备机房和各监控机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。2.1.3各设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。2.1.4设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）、维修不应超过两个小时，一般性设备维修不超过一天（以上均指自发生到维修完毕）。紧急故障应接到通知

10、后15分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。2.1.5共用配套设施完好，不得随意改变用途。1.6定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及时报告釆购人。2.1.7物业区域内的道路畅通，路面整洁、无阻碍。1.8专项标准（1）强电系统的运行、养护、维修和管理标准。高压配电中心室值班人员实行24小时值守。其它配电室正常巡检。高低压配电中心管理规定、供电设备操作规范等规章制度、记录完善，并严格执行。保证正常供电，限电、停电有明确的审批程序并按规定时间通知釆购人。临时用电管理措施与停电应急处理措施完备。备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。（2）电梯系统电梯按规定时间运行，安全设备齐全，通风、照

11、明等附属设施完好。电梯轿厢、井道、机房保持清洁；每日按时进行电梯日常巡检，并做好运行服务。电梯运行出现故障后，电梯安全员应及时到达现场釆取应急处理措施，并及时通知专业维护单位，排除电梯运行险情的应急处理措施完善。（3）照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时，庭院、道路、大厅、楼道等区域公共照明和大楼泛光照明完好。照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。制订专门的节能管理制度、搞好节能管理分析与研究，配合釆购人完成节能目标。（4）弱电系统制定弱电系统末端设备的运行、养护和管理标准。会议设备符合使用要求，可随时启用。中控室设专人24小时值守，故障排除及时，消防报警系统、安防监控系统、漏电

12、火灾报警系统和五方对讲系统、楼宇自控系统、广播系统、智能集成系统等应保持运行正常，并做好运行记录。监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理措施完善，出现异常情况判断准确。反应及时。（5）消防系统消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；防火及消防安全管理和火灾安全隐患排查机制健全。定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位。突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明显。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。（6）给排水系统设备、阀门、管理工作正常，

13、无跑冒滴漏等现象。水泵、水池、水箱有严格的管理措施。排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。发生事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。水泵房、水箱间管理规定和事故应急处理方案完善。限水、停水按规定时间提前通知。（7）空调、通风、釆暖系统中央空调机房专人24小时值守，空调、通风、釆暖系统运行正常，噪音不超标，无滴漏等现象。各系统运行始终处于良好状态，出现运行故障，维修人员在规定时间内到达现场维修。空调、釆暖系统、维修保养计划完善，夏、冬两季无停机故障。夏季公共区域温度控制在26C左右，冬季室内温度控制在18-22o保持温控器可靠

14、运行，保证温感系统有效运转反馈及温度信息和楼宇自控的有效自控。空调、通风、釆暖系统故障应急处理方案完善。3、秩序维护服务标准3.1秩序维护人员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。3.2实行24小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，突发事件反映迅速。3.3秩序维护工作应重点加强夜间值班巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件迅速得到解决。3.4安全防范措施及突发事件应急方案完善。5车辆的出入，停放管理规范，办公区域范围内的交通秩序井然。3.6地上停车场有人疏导，做到管理有序，排列整齐。

15、3.7非机动车辆集中停放、摆放整齐。3.8危及安全处设有明显标志和防范措施。4、卫生保洁、绿化养护服务标准4.1卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。4.2保洁服务要适时、及时、准时，不影响办公区的正常办公，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。4.3环卫设备完备，楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗保持洁净。垃圾每日收集两次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。4排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。4.5大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、

16、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。4.6管理区域内公共部位的清洁工作很多于以下频次，并随时做好巡查、维护。4.6.1楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次；4.6.2各楼大厅有专人负责，随时保持清洁；4.6.3主要通道出入口每天清扫两次；4.6.4门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面或楼面定期保养；4.6.5各会议室、接待室地面保持清洁，室

17、内地毯定期吸尘及清洗，木质家具的定期保养；4.6.6楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次。4.6.7机房和地下停车场日常保持清洁，每月全面清洗一次；4.6.8公共卫生冋及时打扫，随时保持清洁；4.6.9电梯每天清洁二次；6.10墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；4.6.11屋面平台、雨棚表面等适时清洁；4.6.12庭院内道路、绿地等每天清扫一次；景观、绿地内水面保持清洁，适时进行换水等维护。7建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟬、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。4.8特殊材质地面、墙面的保养

18、计划科学合理，保持材质的长期效果无污染无损伤。4.9大楼内噪声、空气等符合国家环保标准。10绿化区域内的保养计划科学合理，保证定期灌溉、除虫修剪等，保证树木，草坪等绿植的成活，配备专业人员进行日常管理。5、会议服务标准5.1会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启用。5.2会议服务人员需专业素质高、形象好，人员最终确定有釆购人审定。3会议室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适的环境。5.4保证会议室音响、灯光、投影机等设施设备正常使用，发现问题及时解决，不得影响会议室的正常使用。5.5迎宾、会前准备、会中服务、以及会后清理工作应及时、到位、符合会议使用方的要求。6、食堂管理标准6.1日

19、三餐供应工作：保质保量按时做好全体人员就餐保障工作；按规定准时开餐，每餐所供食品在开餐前15分钟布置完毕；保持供餐器皿内食品在一半以上，做好用餐人员分流工作，杜绝出现用餐人员等候拥挤混乱现象；分餐服务人员及时准确进行分餐，保证菜量。2应急保障工作：完成甲方临时召开的综合性会议及各项应急性重要公务活动的就餐保障工作；完成甲方各类突发性事件的外勤人员的就餐保障工作6.3人员的条件食堂人员应具有二级及以上厨师技术等级，厨师长应具备一级以上技术等级，以保证饭菜质量和公务接待需求。对厨师任职条件具体要求如下：6.3.1热爱事业，有执著的敬业精神。6.3.2具有5年以上饮食烹饪工作经验，含3年以上餐厅烹调

20、工作经验。6.3.3熟知厨房中各种食品的特点和工艺流程，具有较全面的食品知识。6.3.4掌握炒、煎、熠、煮、烹、爆、炸等各种烹调方法。6.3.5具有两种以上菜系的饮食风味烹调和原材料加工、配菜能力。6.3.6了解厨房中各种设备工具的性能和使用方法。6.3.7具有厨房设备维修保养一般知识和能力。6.3.8熟悉厨房、餐厅环境卫生和服务知识。6.3.9熟悉食品卫生法，了解食品营养知识。6.3.10有成本观念，懂得成本控制专业知识等有关财务制度。6.4食品安全管理要求6.4.1严格执行中华人民共和国食品安全法、餐饮业食品卫生管理办法、GB16153饭馆（餐厅）卫生标准、GB14934食（饮）具消毒卫生

21、标准等卫生安全法律法规及标准。6.4.2认真执行食品加工、销售、饮食业卫生“五、四”制，并结合本单位的具体情况，建立健全卫生制度，保证食品卫生，保障就餐人员的身体健康，并按甲方要求对食堂所需有关蔬菜、食品卫生实行最优质的保证。6.4.3食品的卫生质量按全国救灾防病预案的规定，不用来源不明的原料；不加工、不发售来源不明的食品，防止疾病传染和食物中毒。6.4.4食堂工作人员必须持有健康合格证上岗，定期复查，严禁患病上岗。负责餐饮加工和冷拼人员须戴口罩、手套上岗。出售直接入口食品时，必须使用售餐用具。食堂工作人员讲究个人卫生，统一着装，规范操作。6.5完善的食品加工流程和管理制度6.5.1食品加工人

22、员在工作前、处理食品后或接触直接入口的食品前，都必须洗手消毒；不得留长指甲、涂指甲油、戴戒指，勤理发，勤修面，勤洗澡，勤换衣；不得有面对食品打喷嚏、咳嗽及其他有碍食品卫生的行为；不得在食品加工和出售场所内吸烟；厨师理应穿戴整洁的工作衣帽，头发应梳理整齐并置于帽内。6.5.2食品加工人员必须认真检查待加工的食品及其他食品原料，发现有腐败变质或其他感官性状异常的，不得加工或使用。6.5.3各种食品原料在使用前必须洗净，蔬菜理应与肉类、水产品类分池清洗；禽蛋在使用前理应对外壳进行清洗，必要时进行消毒处理；对怀疑带有农药的蔬菜，不得投入加工制作或使用。6.5.4用于原料、半成品、成品的刀、墩、板、桶、

23、盆、筐、抹布以及其他工具或容器必须标志明显，并做到分开使用，尤其是生、熟工具要分开，定位存放，用后洗净，保持清洁。6.5.5不允许使用食品添加剂和来源不明的调味品，若确需使用食品添加剂的应严格按照国家卫生标准和有关规定使用。6.6完善的食品储存管理制度6.6.1食品储存设备设施由釆购人提供，投标人确保储存食品场所、设备清洁，无霉斑、鼠迹、苍蝇、螺螂；仓库理应通风良好。禁止存放有毒、有害物品及个人生活物品。6.6.2库房食品理应分类、分架、隔墙、离地（30公分以上）存放，并贴上标签：定期检查处理变质或超过保质期限的食品。6.6.3库房必须安排专人负责保管。凡新购食物必须经专人检查合格后，才允许入

24、库；需冷冻食品应及时放入规定冰柜存放。6.6.4每次、每批食品入库、领用都必须做好登记。6.6.5当餐未出售完的食品，应按卫生规定要求放入冰箱、冰柜。6.6.6保管人离开库房时，应立即将门锁好。6.7完善的餐饮具消毒卫生制度6.7.1餐具、饮具消毒、保洁所需易耗品均由釆购人提供。供应商需提前向采购人提供所需用品明细表。在餐饮具使用前必须做到一清、二洗、三消毒、四保洁，符合国家有关卫生标准。未经消毒的餐饮具均不得使用，禁止重复使用一次性餐具。6.7.2洗刷餐饮具必须在专用水池，不得与清洗蔬菜、肉类及其他水池混用。6.7.3洗涤消毒餐饮具使用的洗涤剂、消毒剂必须符合食品卫生标准要求。6.7.4餐饮

25、具，尤其是配餐餐饮具，每餐洗净后必须放入电子消毒柜中消毒或高温消毒；若用消毒剂消毒必须按正确的使用剂量和规定时间程序消毒清洗。6.7.5消毒后的餐饮具必须贮存在餐饮具专用保洁柜内备用；已经消毒与末消毒的餐饮具应分开存放，并在餐饮具贮存柜上有明显标志。6.7.6餐饮具保洁柜理应定期清洗，保持洁净。6.8完善的餐厅管理制度6.8.1要保持餐厅内餐桌、餐椅、墙面、地面等环境设施的消毒清洁。每次售餐完毕后，应按卫生管理规范收放好食品，清洗餐具、柜台，清扫场地。保持室内空气流通，严防各种污染。保洁工作每天拖洗地面三次，做到物业管理范围内整洁，无油渍、灰尘、垃圾。6.8.2洗碗间、冷菜间、烹调制作间保持清

26、洁卫生，厨房用具应及时清洗、消毒，严格做到生熟分开。餐具按照该规定要求消毒，做到一用一消。6.8.3餐厅服务人员更换需及时备案。6.8.4确保餐厅消防设备完好，值班管理规范到位，每月组织防火专项检查,检查结果上报相关负责人，确保餐厅安全。6.8.6做好食品卫生日常检查记录及各类台帐。6.8.7服从甲方管理，严格按甲方要求做好各项工作。6.8.8严格执行餐饮服务许可管理办法以及其他法律法规。6.8.9班时间工作人员必须按不同岗位要求统一着装，佩戴工作牌，着装整洁，标牌佩戴合适、规范。举止文明、大方，精神饱满，仪表整洁。六、人员要求1、人员配置要求岗位人数备注项目经理1要求50岁以下，具备三年以上相关管理经验会服员2要求28岁以下，身高1.65米以上，高中以上学历大厅值班1要求28岁以下，身高1.63米以上，高中以上学历工程主管1要求50岁以下，具备三年以上相关管理经验，有工程专业相关岗位证书