备战CPA：厂房改造后出租-还是出租后改造

1、备战CPA：厂房改造后出租 还是出租后改造在对原厂房改造和出租行为进展分析后，有两种方案可供选择：方案一, A公司改造后再出租给B公司；方案二，由B公司承租后进展改造。涉税分析对原厂房改造和出租涉及的税收为：与出租租金收入相关房产税、营 业税及相应的城建税、训练费附加，原厂房投入的改造费用分期在企业所 得税前扣除所影响的企业所得税等。企业所得税。依据企业所得税法第十三条规定，在计算应纳税所 得额时，企业发生的以下支出作为长期盼摊费用，根据规定摊销的，准予 扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产 的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期盼摊 费用

2、的支出。同时依据企业所得税法实施条例第六十八条规定，企业 所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是 指转变房屋或者建筑物构造、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法 第十三条第（一）项规定的支出，根据固定资产估计尚可使用年限分期摊 销；第（二）项规定的支出，根据合同商定的剩余租赁期限分期摊销。改 建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第 （二）项规定外，应当适当延长折旧年限。第五十八条规定，改建的固定 资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外, 以改建过程中发生的改建支出增加计税根底。由此，方案一 A公司改造后再出租给B公司

3、，改造费用600万元应增 加原厂房固定资产账面原值，并在尚可（剩余）使用年限分期摊销（假定 3个月改造期后，该固定资产即可投入使用），即固定资产原值调增为 12022+600=12600万元，尚可使用年限为（38 28） X12 3二117个月， 月折旧额增加600X （1-5%） +117=4.87万元。方案二由B公司承租后 进展改造，根据合同商定的剩余租赁期限分期摊销，租期为5年，摊销年 限为5X12-3=57个月,月摊销额为6004-57=10. 53万元。税率。假定A、B公司企业所得税适用税率均为25%,城建税率为7%, 训练费附加征收率为3%,房产税从租计征税率为12%,未享受税收优

4、待, 暂不考虑印花税等其他税种。方案比较对方案的比较，应从租赁双方的共赢角度考虑，为此可将A、B 公司作为一个整体进展分析，对租赁双方来讲，租金支付只是一个整体内 部的资金流淌，不存在资金流出，只有与改造费用及租金相关的税收才是 资金净流出。方案比较暂不考虑资金的时间价值。方案一A公司改造后再出租给B公司。月租金100万元，A公司应交房产税 100X12%二12万元、营业税100X5%二5万元、相应的城建税及训练费附加 5X (7%+3%) =0. 5万元，厂房出租产生的税前收益10012 5 0.5 25 -4. 87=52. 63万元，应交企业所得税52. 63X25%=13. 16万元，

5、净利润 52. 63-13. 16=39. 47万元。5年租赁期满后，还可连续使用的10-5=5 年，因该局部改造费用计入计税根底所计提折旧可抵税5X12X4. 87X 25%=73. 05万元。对B公司来讲，支付的月租金100万元可税前扣除而抵 税100X25%=25万元。双方5年租期累计交税费5X12X (12+5+0. 5+13. 16 -25)-73. 05=266. 55 万元。方案二由B公司承租后进展改造。B公司承租后进展改造便于按自己的意愿进展，便于提高效率。月租 金90万元(租金总计5X12X100=6000万元，减去600元改造费用后为 5400万元，月租金54004- (5

6、X12)=90万元)，A公司交房产税90X 12%=10. 8万元、营业税90X5%=4. 5万元、相应的城建税及训练费附加4. 5 X (7%+3%)=0.45万元，厂房出租产生的税前收益90 10.8 4. 5 0.45 -25=49. 25万元，应交企业所得税49. 25X25%=12. 31万元，净利润49. 25 -12. 31=36. 94万元。对B公司来讲，支付的月租金90万元可税前扣除， 即，前3个月每月可抵税90X25%=22. 5万元，改造完成后，改造费用可 按租期分期摊销在税前扣除6004-(5X12-3)=10. 53万元，每月抵税 (90+10. 53) X 25%=

7、25. 13万元。双方5年租期累计交税费5 X 12 X (10. 8+4. 5+0. 45+12. 31) 一 (3X22. 5+57X25. 13)=183. 69 万元。经过比较可知方案一较方案二多支出税费266. 55-183. 69=82. 86万元，选择方案二为佳。结论上述方案的比较结果主要是从房屋租金的计税根底及改造费用在企 业所得税前扣除不同所致。如房子必经改造后才可供租用方使用，那么将房 屋改造后出租，收取的租金中将含改造费用，从而增加与租金相关的税费 支出。反之，如房屋出租后由承租方改造，那么相反。同时，改造费用因改 造方不同而在企业所得税前扣除有所不同，出租前改造，改造费