海域使用权评估

1、海域使用权评估一、海域估价的概念与意义海域估价评估海域的海域资源的使用价的评估二海域估价的的意义、海域评估海域资管理一海域估价的概念海域使用管理海域评估、海域评估海域、用、用用的估价海域使用的海域使用海域使用的海域使用的海域使用权的使用的海域用、海域评估、海域评估二、海洋资源管理及海域估价的现状一海洋资源管理现海洋资源管理海洋海域使用权管理用管理、的海域使用海域海洋资源海洋用资源海域使用权海域使用海域使用权二海域估价的现状海域使用管理管理海域使用管理海管管理海域使用管理的海洋海域使与海洋海域估价现海洋资源管理海域使用权价评估海域使用与的海域使用权与海使用权海、用海海域海的海域、：海域使用权价评

2、估的估价估价海域估价的使海域估价、管理的、资的估价海域的估价与估价管理、的与海域、用海的的资用海-与用海的资与资资的的资现的海域使用权价评估意义的现、海域使用权与海的体海域使用海海域用用海海域使用权的价体海域与海的、使用海域海体海域的价的用海用海海海域使用权的海海域使用权的三、与海域使用权估价有关的若干基础知识海域使用权的海域使用权的有的海域的权的权海域的有、用、的权的分权有、使用权海域有权的权使用权用权海域的使用价用的的的海域使用权有权与使用权分的表权海域的使用价的用权与海域有关的若干基础知识、海域海域体、海域使用的海域使用海域海域壬域使用的海表、表的体、海使用海域三的用海使用的使用海域使用

3、使用的三用海的用的用海域的海域使用、海海海域、用的海海域分类的海域使用海三海域权、海域有权海域有权有有权分有与体有海域有权的有权体的有权体体、海域使用权海域有权使用权分的海域使用权的海域使用权用用海用海、用海、用海用海、用海海域使用的分类海域用海域使用分海域使用分类体系表类类海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海海域海域的海域的海域价估的因素、域、的因素海域估价海、海、海域估海域的、海、影响海域、的因素影响估海域价的因素海域估价海的影响因素因素、因素、因素、因素、因素的五、宗海价值评估（一）宗海价值的涵义和作用1、宗海的概念：凡被权属界线所封闭的一个用海

4、单元或者虽属同一权属单位但划为不同使用类型的各用海单兀，均称为宗海。2、宗海价值的概念：是指某一宗海在某一估价时点的有偿使用标准和市场供求状况下，海域使用权的评估价值。宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的估价，因估价目的的不同，可以采用年使用金溢价、多年期使用权出让底价、围填海一次性出让底价等多种形式。3、宗海价值的作用：具备有个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。个案性。宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，他是以各类各级海域基准价格和沿海地区制定的海域使用金标准为依据，并根据宗海周边环境、相邻陆域社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、使用方式、出让率等

5、实际情况进行的个案估价。根据估价目的的不同可分有：申请使用权、拍卖、招标、转让、抵押、清产核资、企业改制等等。时效性。宗海价值只反映某一估价时点的价格水平，只在一定的时段内发挥其作用。多功效性。具有多方面的功效。它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场发育程度的参考；是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在涉海企业的改制、合资、合作经营活动中确定各方合法权益提供依据。科学性和艺术性。海域估价是科学与艺术（经验）的结合。（二）宗海价值评估的一般要求1、明确估价目的和任务。针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价人员进行估价工作，必须首先明确估价对象、估价目的、估价时点，并编

6、制相应的估价计划。2、独立客观公正。宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必须对资料充分调查取证，切忌主观性、表面性、片面性、随意性，做到估价工作不受任何方面的干扰。3、多种方法结合、互相验证校核。尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验证，综合确定评估价值。同时，要对各种估价方法的优缺点有清醒地认识，防止使估价过程变成各种方法的拼凑。4、撰写估价报告。估价报告包括：估价对象、估价目的、估价机构和人员、估价方法、技术路线、估价结果以及成果适用范围等。（三）宗海价值的评估方法1、常见的几种估价方法宗海价值的评估可采用市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准价格修正法、补偿价格法等估

7、价方法。但是要根据估价对象的具体情况以及估价目的等区别对待，要选择最适合的估价方法。除了补偿价格法之外，上述各种方法的估价原理、计算公式与土地及房地产估价基本相似。这里主要对“补偿价格法”略作介绍。2、补偿价格法介绍（1）基本原理该方法也属于成本法，是以开发前海域使用权价值和开发后追加费用总和为依据，确定开发后海域价值的一种估价方法。补偿价格法适用于新开发海洋估价，对于新开发尚难了解收益的滨海旅游、港口航运、修造船等用海均可采用此方法。采用此方法的主要事项：当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域状况对海域追加了投资，这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单位取得。海域使用价值不

8、因这样的效益增加而提高；对追加投资的补偿仅限于为提高海域效益必要的投入，通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着于海域较持久发挥作用的规定资产。（2）估价程序收集资料。了解海域开发前的原海域收益和价值。测算海域开发维护追加的费用。测算其追加的费用并分析海域开发的社会必要费用，以及投资发挥效用的年限。测算海域开发的合理利润、利息。求取宗海价值。公式：P=P+D+R+Ieeo式中：P开发后海域使用权价值；eP开发前海域初始价值；eoD海域开发费用；R海域开发合理利润；I开发利息。（四）估价的基本程序从接受估价委托开始到最后出具估价报告并收取估价报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为估价的

9、基本程序。1、获取估价业务（略）2、受理估价委托及明确估价的基本事项（1）明确估价目的。估价目的由委托人提出。估价目的一般有：海域使用权出让、转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。（2）明确估价对象。主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。估价对象及范围和内容，应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。估价人员应向委托人提出可由其提供的关于估价对象基本状况的资料（如：区域位置、面积、用途、使用权状况等）。（3）明确估价时点。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一般用年、月、日表Z示。（4）签订估价合同（略）。3、拟定估价作业方案主要包括：拟

10、采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查证；预计所需时间、人力、估价额；拟定作业步骤和作业进度。4、搜集估价所需资料搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对搜集资料应进行核实，并对所搜集资料进行整理、分类、分析、总结。5、现场查看估价对象现场查看包括两个方面：一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对未知情况进行调查。现场查看的内容主要包括：海域位置状况、海域利用现状、宗海周围环境景观、宗海自然环境因子的调查等；对事先搜集的资料进行核实，并补充搜集估价所需资料；了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环境进行拍照等。6、选定估价方法对于有交易实例海区的宗

11、海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法；对于有收益的宗海可采用收益法。估价方法的采用，取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一估价对象，宜选用两种以上估价方法，且不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。估价方法选定后，即可进行具体的测算。7、确定估价结果同一估价对象在同一估价时点，采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不同，这是正常的。当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原因，一般说可以按照以下顺序进行检查：计算过程是否有错误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否适当；估价方法选用是否合适于估价对象和估价目的；是否符合估价原则。在确认上述无误之后，可选用合适的数学方法（如：简单算术平均数、加权平均数、中位数、众数等），求出一个综合的估价结果。当选用加权平均