商业地产的开发经营和管理培训课件

1、商业地产的开发 经营和管理主讲人：姜新国主讲人简介姜新国 上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专著商铺投资和商铺投资实战案例商铺韬略等著作。 姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的研究，其“美感商业”一文被选入中华大型学术文库，被中央党校列为参考读物；他的动态租金成本理论，被多家大型商业集团公司所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争

2、相转载，广为流传。经他咨询、策划的商业地产项目-“利富商贸城”、西安“上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点，其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活”被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房地产行业成功的经典案例。成功策划作品之一“曹安国际妇女儿童用品商业中心”成功策划作品之一上市公司“华联股份”战略投资顾问，“店铺经营”的战略思想为该公司接受，取得优异的经营效益。巴比伦生活广场（30000平方米）美车饰汽车生活广场（15000平方米）上海吴中汽配城（80000平方米市场）“大娘水饺

3、”企业发展策略亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米）松江文石路商业街市规划（30000平方米）利富商贸大厦（80000方米）上海旅游委培训基地（12000平方米）上海国际水产城（1800亩）新世界房地产公司（企业转型）中电紫旺电器城（可行性分析）华联股份收购企业（否定案）南汇区航头商业街开发规划（100000平方米）山东淄博新绿都置业公司shoppingpark（100000平方米）西安西大街上海城（24000平方米）洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理）金山新城（200亩全程策划）上海多伦路文化特色街策划商业地产的开发概 述商业地产经营商业物业管理概 述 沿 革 商铺的传说 国外商铺

4、 中国商铺 基本概念 商铺价值的构成 衡量商铺价值的标准 比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居 住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、机密、经济升值条件经营或商业环境土地或居住环境消 耗价值转移(中间商品)终端消耗获得方式投 资购 置类 型经营型物业消耗型物业属 性生产资料生活资料商铺种类 按路段区位分类 按用途分类 按建筑形态分类 按组合形式分类 第一部分用地判析 所在城市 所在商圈 用地条件 定位决策 定位原则 定位方法 2003年业态租金承受能力2004年业态租金承受能力2003业种租金承受能力2004业种租金承受能力类 形 商 业 街 市项目开发策略 用途决定建筑规划 业态决

5、定建筑形态 商业文化决定建筑风格、 景观设置 经营特色决定装饰风格 其 他商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形式选取文化气氛营造挖掘商业价值提高使用价值提高附加价值房地产价值提升实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理业态设置业种组合商品经营成本销售方式要领推广水平促进关系价 格经营成本业态主题价 格商场成本物业管理管理技术招商能力商业价值提升策划要则 价值发现 改变竞争态势 引起关注 以理服人 商业地产的品牌战略 商业资源开发 商业生态 商业资源分类 商业资源开发 研究招商商铺一般开发方法 商业街区：综合 商 业 街：主题 购物中心：组合 市 场：专业 街

6、 铺：房型开发筹划 开发物业类型 资金筹划(资金链)拉长的趋势 商业物业开发前的重要征询 一般房地产开发程序 商铺价值的十大关系同区域购买力的关系(经济发展水平)同产业结构关系同区域房价的关系同商业的聚集程度的关系(商业传统)同开发用地的关系 同业态的租金承受能力的关系 同楼层的关系AA=1 同面积的关系（双三角） N SS=面积 N=租金 同市场需求的关系 同商业发展的关系第二部份市场背景 总量供应 市场特征 开发发展方向 政策导向 法规滞后 周边市场 商业地产的盈利模式 政府的盈利模式 开发商的盈利模式 投资者的盈利模式 商业地产的主要经营方式 商铺销售 转 让 经营权转让 租赁经营 并

7、购 股份转让 未来商业地产的营运模式和架构 开发资本进入 金融资本和商业资本介入 项目运营 资产赎回 资产保管和再融资 未来商业地产营运的整体架构总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研 展 部项目运行运 行 部电 脑档 案行 政保 障 部商企关系招 商商业资源法律事务法 务 部商铺估价估 价 部机构资金个 人企业资金基 金融 资 部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵 押托 管 部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指 导开发项目租 务物 管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2、资产版块：估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：法务

8、部、保障部、审计室形成状态第三部份资产管理 价值评估 市场环境 资产管理和资产经营 品牌管理 品牌特征 商业地产品牌体系 商业品牌资源储备 品牌维护 商业运行管理 商铺经营管理 业态、业种控制 商品管理、商品保护 商场秩序管理 售后服务 营业员管理 商业物业管理 楼宇整体形象 设备维护 商楼宇维修 保 洁 内部交通 商场内部布置 防灾工作 档案管理 公共关系 重要管理内容 谢谢！Thank you!树立质量法制观念、提高全员质量意识。7月-227月-22Wednesday, July 20, 2022人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。07:53:1707:53:1707:537/20/2022

9、7:53:17 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。7月-2207:53:1707:53Jul-2220-Jul-22加强交通建设管理，确保工程建设质量。07:53:1707:53:1707:53Wednesday, July 20, 2022安全在于心细，事故出在麻痹。7月-227月-2207:53:1707:53:17July 20, 2022踏实肯干，努力奋斗。2022年7月20日7:53 上午7月-227月-22追求至善凭技术开拓市场，凭管理增创效益，凭服务树立形象。20 七月 20227:53:17 上午07:53:177月-22严格把控质量关，让生产更加有保障。七月

10、 227:53 上午7月-2207:53July 20, 2022作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2022/7/20 7:53:1707:53:1720 July 2022好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。7:53:17 上午7:53 上午07:53:177月-22专注今天，好好努力，剩下的交给时间。7月-227月-2207:5307:53:1707:53:17Jul-22牢记安全之责，善谋安全之策，力务安全之实。2022/7/20 7:53:17Wednesday, July 20, 2022相信相信得力量。7月-222022/7/20 7:53:177月-22谢谢大家！踏实，奋斗，

11、坚持，专业，努力成就未来。7月-227月-22Wednesday, July 20, 2022弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。07:53:1707:53:1707:537/20/2022 7:53:17 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。7月-2207:53:1707:53Jul-2220-Jul-22重于泰山，轻于鸿毛。07:53:1707:53:1707:53Wednesday, July 20, 2022不可麻痹大意，要防微杜渐。7月-227月-2207:53:1707:53:17July 20, 2022加强自身建设，增强个人的休养。2022年7月20日7:53 上午7月-227月-22追求卓越，让自己更好，向上而生。20 七月 20227:53:17 上午07:53:177月-22严格把控质量关，让生产更加有保障。七月 227:53 上午7月-2207:53July 20, 2022重规矩，严要求，少危险。2022/7/20 7:53:1707:53:1720 July 2022好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。7:53:17 上午7