广西贺州市房地产市场调查分析报告

1、广西贺州市房地产市场调查分析报告第一章 贺州整体市场分析一、贺州概述贺州市位于广西壮族自治区东北部，贺州市设立于 2002年 7 月，地 处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。总面积11855平方公里，总人口 220 多万； 其中市区面积已扩大到 25 万平方公里， 贺州中心城区长住人口已将近20 万人，贺（街）八（步）平（桂）钟（山）城镇（乡）总人口 81万左右。辖八步区、平桂管理区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县。贺州自古以来就是三省通衢之地，向东南至香港、澳门 400 公里，广州市约 230公里， 是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道， 是中

2、国 -东盟自由贸易区、 泛北部湾国际经济合作、 泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉， 成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、大项目不断进入到贺州，使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。由桂梧高速（已通车）、广贺高速（已通车）与永贺高速（在建）构成的“一环一横一纵”贺州高速公路网，成为云南、贵州、四川、重庆等西部省份经贺州通往粤港澳最快速的通道。洛湛铁路（已通车）和贵广快速铁路（在建）分别从南北线和东西线

3、在贺州形成十字形交叉， 使贺州成为全国铁路网的区域性重要铁路交通枢纽。 而规划中的飞机场一旦竣工， 贺州必将成为升值潜力无与伦比的新都市。届时，“三高两铁”交通网络的全部建成，贺州到达桂林、南宁、广州的时间分别只需一个小时、四个小时、二个小时，使贺州融入珠三角地区 2 小时经济圈，实现到达香港、澳门当日往返，成为桂粤湘三省（区）交会的区域性交通枢纽商业城市。贺州风光秀丽。贺州位于港澳一广州一桂林旅游黄金通道上，境内拥有“华南地区最大的天然氧吧”之称的 4A级景区一一姑婆山旅游景区、3A级景区紫云洞旅游景区、大桂山国家森林公园，有被评为“中国最具有旅游价值古城镇”、“中国最值得外国人去的 50

4、个金奖景区之一”的黄姚古镇，有被誉为中国“宋、明、清民居博物馆”的秀水状元村 以及有2000多年历史的、列为中国重点文物保护单位的临贺故城，还有 贺州温泉、玉石林等一批旅游景区景点。贺州是近年来广西入境旅游人数 增长最快的城市之一，2007年获中国优秀旅游城市、“全国双拥模范城” 等称号。贺州的年均气温20c左右，空气湿润，气候温和，阳光充足， 雨量充沛。全市森林面积6138平方公里，森林覆盖率为,绿化程度达, 空气负氧离子含量最高达65856个/ CM3是典型的城市森林氧吧，被称 为“森林之城，田园都市，粤港澳养生休闲之后花园”。因此，将会慢慢 的吸引很大一部份的在粤港澳的人来贺居住与投资。

5、二、贺州房地产业发展沿革1、起源贺州房地产业从兴起至2010年，走过了极其艰难的成长历程，贺州 房地产的发展，开始于2002年。贺州房地产业从无到有、从小到大，呈 现欣欣向荣、广厦百千的景象，特别是 2009年到2010年这两年，突飞猛 进，房价一路看涨，从2年12月以前的每平米不足1000元，到2010年 底的市场均价每平米2750元，是贺州涨幅最大的商品。2002年，市区的 房价不到1000元每平米，一些楼盘为了促销 90%以上不到1000元每平 米，当时的贺江花园的房价也在1100元每平米，到了 2010年底，城区住 宅商品房销售每平方米平均价格2750元，市中心大部分商铺有的已高达 每

6、平方米 万元（如向阳路临街商铺），汇豪国际城的期房价达到每平方 米2300元。近年均价具体如下：200220032004200520062007200820092010价格（元/）115012001280138014501750185023502750增长率%21%27%17%2、阶段随着房地产市场化的进程和发展，贺州房地产业也担负着历史使命, 可以解读为三个历史阶段：(1)学习起步阶段，主要解决城市居民住宅的历史问题，即为城市 人口提供安居住所与最为迫切的商业用房，大体持续了八年的时间，于 1996年基本完成。(2)规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与当 地居住的文化相结合，

7、比较规范地、大规模地进行商品房开发，为新增城 市人口提供能与市场接轨的普通商品房。这一时期大体也持续了八年时 间；(3)推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是城市为一切有能 力进入贺州市生活的居民提供商品房；二是随着市场细分而出现为富人建 造的高档化、精品化别墅类房。这一任务刚刚展开，可谓方兴未艾。其实, 这一过程可以简化为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过 程，从小县城盖楼房发展到大中城市盖楼房， 从给普通居民盖房到给富人 盖豪房的过程。第二章贺州房地产市场供销形势分析一、贺州市区房地产建筑 均价分析(详见下表)年份2002200320042005200620072008200

8、92010建筑卸积(力平方米)100125130145160300460560650商品房均价(元/ m2)115012001280138014501750185023002750从建筑面和销售的速度来看，贺州房地产供销两旺，并且都在高速地增 长，销售的平均增幅比建筑面平均增幅高，从表中可以看得出，2010-2011年贺州房地产建筑面与销售的增长规律基本一致，表明近年来贺州房地产市 场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡 值时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因 此，基本可以判断贺州的房地产市场运行是良性的健康的。2006年贺州房地产进入发

9、展期高速发展期，到了 2009年贺州房地产市 场运行机制业的建立，房地产市场行为规范有序。从此房地产投资和消费保 持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价 稳中有升的良好局面。小结：贺州房地产价格上涨因素1、城区可使用的地皮减少；2、外来投资人员增加，居民经济收入增加，七十到八十年代的人口占总 口的很大一部分，刚性需求增加；3、建筑成本增加4、农村包围城市贺州各小区销售汇总楼盘名称位置容量开盘时问开盘价（元/）现均价（元/）景园小区贺州大道公安局大院5栋201027302800汇蒙贺州市鞍山西路83号16栋200816003000畔山雅园贺州大道与八达东 路交汇处（燎

10、原小 区刘卸）3栋2009一期 1600二期 20002300在美公寓将军山街13号即公积金背面3栋200816002300中保小区贺州市建设东路（明园巷旁）1栋201017802700公路局小区八达中路6栋8002300大学生公寓贺州八达西路（贺州体校旁）9栋2010 年 9月21002050医约小区贺州市城西路27号9栋2009年 11月18002200陶瓷厂小区光明街9栋2009年 11月17002200金旗市场八达西路14栋20069002300职教中心贺州市四环路（往3栋201013102000西湾方向）惠农苑贺州市银河街1栋201015002800阳光财富贺州市建设中路10栋200

11、612002200香港城原（向阳路）天天购物城对面3栋200914803000向阳花园城中建安街7栋200921803100恒和苑日月街（马鞍山脚下）5栋200925002900远东国贸大厦城中1栋201030003700远东步梯房贺州市灵峰南路8号200214002700德兴花园贺州市平安西路百乐门对面1栋2010 年 8月22802600帝景湾江北东路201226003800恒兴花园向阳路8栋200518602100副食品厂中心市场对面1栋201019502200丽景花园中心市场对面1栋201018002200区水利局贺州市建设中路3栋201216502550八达广场八达西路2300260

12、0湖广大市场贺州市迎宾大道2008万一栋2700恒安居贺州市太白西路1栋未定未卖未卖康盛花园建设东路5栋201130803350湖广汇豪国际城湖广大市场旁边42栋201318002080恒康嘉园迎宾大道湖广大市场对回3栋201124502700三、贺州未来两年内可交房的楼盘汇总楼盘名称位置交房时间规模现均价成交举（%）太原小区贺州市鞍山西路汇豪国际城旁边2012 年共5栋2250热卖中汇豪（1016栋）贺州市鞍山西路83号2013年底共16栋28层300098康盛花园建设东路2012年3月共5栋11层3200热卖中向阳花园城中建安街2011年6月共7栋300098远东国贸城中2011 年共1栋

13、370095帝景湾江北路2012 年共8栋3800恒康嘉园（一期）迎宾大道湖广大市场对面2011年底共3栋2500260098大学生公寓（一期）贺州八达西路（贺州体校旁）2011 年共9栋12层230099景园小区贺州大道2011 年共3栋19层2600湖广汇豪国际城迎宾大道2013 年共42栋28层2300陶瓷厂小区光明街2013 年共9栋17层220095德兴花园平安四路2011 年共1栋221户270090第三章 贺州经济形势分析、比较经济发展简析：一、投资热度2010年，贺州市生产总值在投资、消费快速发展，工业企稳回升的拉动下，增长幅度继续高升：全年全市累计实现地区生产总值230 亿元

14、，比上年同期增长%。二、工业增长工业生产企稳回升，企业效益逐步好转，全年度全市规模以上工业增加值亿元，同比增长%,增长幅度在全区14个市中排十三位。三、固定资产投资继续快速增长全市固定资产投资完成亿元，增长%;在全区 14个市中排位第二。四、消费市场持续活跃社会消费品零售总额亿元，同比增长%,增长比上半年提高个百分点。五、这年城乡居民收入继续增加全市城镇居民人均可支配收入14070元左右，同比增长。六、旅游发展2008年以来全市接待游客将近 400万人次，增长13%以上；旅游总收 入超过22亿元，同比增长21 %以上。此外，外贸和财政收入也保持快速增 长。第四章 贺州房地产面临机遇与挑战机遇篇

15、1、 贺州是的房地产是从2002年开始起步的， 而到 2006年才正式进入到真正的发展时期，直到 2009 年贺州房地产市场运行机制才得以建立，到了2010 年底人们可以看到的成熟小区仅有汇豪。2、贺州市作为一个新兴城市，商品房的价格还很低，到2010 年底贺州市商品房的平均价格只有2750元每平方米，只到广西区商品房均价的一半；贺州经济发展迅速，人均可支配的收入在2010年比2009年增加了%。贺州乃至全国都进入到了农村向城市过渡的发展阶段，农村人口向城市的流动性大。3、 随着贺州市旅游业和交通的发展， 吸引了很大一部分粤港澳的居民前来贺州居住与投资。挑战篇1、 随着贺州市区的土地供应量减少

16、和建筑的成本的增加， 贺州的房价到了 2009年一路飙升，很大一部分市民处于观望状态。2、房地产开发风起云涌，2010 年下半年国家对一线、二线城市房地产实行宏观调控，由于贺州市属新兴城市，房地产业起步不久，很多有关房地产的政策都还不完善，一线、二线城市的很多开发商把苗头投向三线、四线城市， 2010 年到 2011 年 5 月份贺州市区在建的商品房就有汇豪国际城、康盛花园、帝景湾、远东国贸、向阳花园、大学生公寓、八达广场、陶瓷厂小区，这些小区规模不大且都会在2012 年交付使用。3 、政策贺州房地产在贺州的行业中从2002年起步至 2010年还不到十年，各种问题还比较多， 今年市里由市建规委

17、牵头组成的房地产市场秩序专项检查组，对全市房地产开发企业进行了检查，检查中发现一些开发项目存在没有严格按规定办理相关手续、开发销售的过程不够规范、物业管理跟不上等几个主要问题，出现这些问题的原因主要是房地产开发企业对相关的法律法规不熟悉。为此，市里正在研究加强各方面的监督管理工作，严格办证程序，对于今后房地产市场发展情况，分析认为，随着宏观经济的发展，特别国家一系列宏观调控措施的相继到位，贺州市作为新兴的地级市将会进入一个相对稳定的发展时期。第五章 贺州房地产发展前景分析一、国内发展大机遇贺州是三省通衢之地，向东南至香港、澳门 400 公里，广州市约 230公里， 是大西南地区东进粤港澳和出海

18、的重要通道， 是中国 - 东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉，成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、大项目不断进入到贺州，使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。贺州是一座正在崛起的新兴城市，具备企业发展的优越条件，是国内外客商投资、创业、发展的热土。二、城市建设面临的发展机遇地处于湘、 粤、 桂三省区的结合部， 东与广东省肇庆市、 清远市毗邻，北与湖南省永州市相连，

19、 可以吸引到很丰富的外省资源。 快速发展的铁路，高速公路成为了架起南北交通网的一个重要的枢纽， 再有丰厚的旅游业作铺垫， 旅游地产将会成为贺州市的一个新的产业亮点。 贺州成为新兴的地级市将会进入一个相对稳定、 快速的发展时期， 对于今后房地产市场发展 情况，业内人士认为，随着宏观经济的发展，特别国家一系列宏观调控措施的相继到位， 贺州市作为新兴的地级市将会进入一个相对稳定的发展时期。由于贺州市属新兴城市， 房地产业起步不久， 市建规委正在研究加强各方面的监督管理工作，严格办证程序，简化办事程序，引导开发企业按规定办理相关手续，尽量为开发企业提供必要的帮助和支持。三、 贺州的地理优势.居住优势，

20、在泛珠经济圈与大桂林旅游圈的区域合作一体化框架中，贺州市于 2008 年邀请我国著名城市运营专家王志刚， 通过他三个月的调研后形成了贺州市发展战略策划总报告，贺州城市形象定位为“森林之城，田园都市”，战略定位为“桂粤湘区域中心城市，珠三角新明珠”，功能定位为“生态产业城，商旅休闲地”。随着中国东盟自由贸易区旅游市场深入合作以及交通大突破的历史机遇，贺州凭借粤港澳桂林的黄金线上的区位优势，充分利用丰富的旅游资源和独特的名胜景点，主动融入泛珠三角区域无障碍旅游圈和“大漓江”旅游圈，努力打造粤港澳休闲旅游的“后花园”，打造贺州“森林之城，田园都市”的独特城市名片。. 贺州城市规划的已获国家批准，规划

21、将再度刺激城市规模及人口的扩张，带动贺州城市建设、房地产及其他产业的发展需求。预计未来几年贺州房地产投资增长将会迅速提升，城市扩张, 市场运作更加加快。3.至2020年城区人口将达到45万，用地规模将由现在的23平方公里增加到50平方公里，贺州市房地产业将进入快速上升的阶段，将成为 贺州市新的经济增长点，房地产市场前景广阔。四、贺州商品房均价走势2001200220032004200520062007200820092010价格（元m2）1100115012001280138014501750185023502750小结：从图表中可以看出：贺州的房价从2002年到2010年一路呈上升的趋势，

22、其中上涨的最快的是2007年和2009年，而2008年贺州房价涨幅不大主要是 金融风暴的影响，经济危机在一定程度上影响了房价，然而在这一时期全国 大部分地区的房价基本上没有上涨，有些地区也呈下跌趋势，而贺州到了 2009 年，房价呈快速增长的形势。而2010年初，全国在国家政策的打压下，大部 分城市房价有所下跌或是没有涨幅，贺州的市民也处于观望的状态，到了 2010 年底，贺州房价继续回升，居高不下。五、展望贺州未来房价贺州有关部门推出了相应的政策， 并对少数开发商的违规行为进行规范，虽然对贺州的楼市造成了一定的影响，导致许多消费者持币观望，楼盘成交量有所下降，但是，由于房地产市场发展状况不同

23、，目前贺州的房价仍是处于稳步上升趋势，虽然受炎夏带来的“销售淡季”因素影响，而导致整体销售量下滑，但潜在的需求量比较大，房价走势将是稳步上扬，其主要原因有四点：1、不断上升的开发成本是房价上扬的主要因素。2002 年，国家出台政策，所有土地必须进入土地中心储备和管理，这意味着开发商再也不能以转让形式获得低价土地， 只能通过公开招、 拍、挂得到可供开发的土地。 土地成本的上涨直接影响了房价， 如果说前两三年还有开发商手上储备有其他途径获得的低价土地可供开发的话， 那么今年以后新开发的项目则都是通过竞标形式获得的高价土地了。 有统计数据显示，现在的楼面地价已经占到了销售价格的30%-40%，由此可

24、见，随着土地成本的增加，房价呈上涨趋势是毋庸置疑的。国家宏观调控加紧了对土地供应量的控制， 可供开发的土地资源受到限制，土地将变得越来越珍贵，对开发商而言，这就意味着获得土地变得更加困难，并且需要更多的资金。另外， 钢材、 水泥等建筑用材的价格上涨也是直接造成开发成本增大的重要原因。2、稳定的需求市场保证了贺州市房地产的发展空间。贺州房地产市场购买潜力巨大。城市改造进程的不断加快， 居民生活水平逐步提高， 市场蕴含着巨大的上升空间。老城区的改造和拆迁， 以及随着城市化进程的加快， 农村进城居住和购房的人口增多，都给贺州的房地产市场带来了巨大的需求潜力。3、高品质产品意味着高成本的建设投入。贺州

25、市的房地产市场虽然在近年来得到了飞速的发展， 但就住宅产品而言，贺州现有的产品并不完善，无论从建筑设计的理念，到整体的规划布局、 小区内部的环境建设， 与我区许多大中城市比较还存在较大的差距。不过， 随着各大房地产开发商陆续进入贺州市场， 贺州的房地产竞争变得越来越激烈， 市场日益完善和规范。 随着消费者购买能力的增强和消费观念的更新， 低端产品占据大份额市场的格局已开始改变， 高品质住宅逐渐成为市场主导产品。在日趋理性、成熟和良性发展的市场下，走同质化路线，低成本、廉价开发的项目将变得没有竞争力，高品质产品的认可度和需求度则会大大提高。 而好的住宅产品所对应的则是较高的设计成本、 建安成本及

26、管理成本，成本投入的高低决定了产品品质的好坏。4、贺州近年来的经济持续快速发展是房地产稳步发展的根本保障。贺州市作为刚刚发展起来不久的新兴城市，近年来经济保持了较快发展。 2008 年完成生产总值15 亿元，比上年增长%，增速比上年加快7个百分点 , 连续三年实现两位数增长。工业经济增速加快，房地产业保持强劲增长及金融业增速继续加快是经济快速增长的主要因素。 随着贺州城市文明建设和基础设施建设的完善， 许多商家纷纷看好贺州市场的投资环境与发展前景， 贺州将成为一个崛起的新兴城市， 各项城市设施进一步得到完善，经济持续保持快速增长。在良好的经济发展形势下，居民生活继续得到改善，人均可支配收入持续

27、增长，购买力增强。经济的快速稳定发展给房地产市场创造了良好的动力与支持， 城市基础建设和城市环境的不断完善，则给房地产带来了强大的发展空间和升温环境。展望今后贺州房地产市场，国家出台宏观调控政策，银行紧缩银根，最终将会造成房地产开发商重新洗牌， 淘汰一批实力弱、 不规范的小开发商， 达到进一步完善贺州房地产市场的目的， 而房地产市场将继续稳步发展。第六章 贺州房地产市场需求特征分析一、 户型消化状况据调查，目前贺州市大多数楼盘以三房、小三房为主，占整个市场的 50%以上，二房占35%,四房15%,符合家庭人口的发展方向；面积在 100到120 平方米之间的户型最受欢迎。由于 90 平米二房以下

28、市场供应量相对少，市场供不应求，低价产品更为明显；两房、三房型购买热潮是贺州市最亮丽的风景线，市场储藏着对此类产品巨大的需求，购买者大多数为青年一族。1、贺州市未来二、三年内，全市整体范围内每平米3000 4000价位的住宅项目有良好的市场潜力及发展空间时期。2、小户型住宅受工薪阶层欢迎的主要原因在于：首先，总价低，月供少，对于收入较低的年轻人有吸引力； 其次， 小户型楼盘大多数处在城市交通便利、配套设施齐全的区域，方便了青年白领一族的生活；再次，小户型楼盘户型 的多样性、时尚性与年轻人追求独立的个性是相互吻合的；最后，众多投资 客看准了庞大的租房群体，买后出租成为他们盈利的手段。二、消费购买

29、比例1、购房面积根据是2010年下半年到2011年上半年的成交量得到的，数 据显：45%的消费者需求住房面积在100130平方米之间，23%的消费者需 求住房面积130160平方米，22%的被消费者需求住房面积 6090平方米， 不到10%的消费者的需求住房面积大于160平方米。户型两房三房四房楼中楼需求力度表现面积60 90 m2110130 m2130160 m2180220 m23房2房4房楼中楼贺州市主力户型多以舒适型户型为主，户型面积集中在两房、三房、小 三房，较大四房和楼中楼所占份额较少。2、居住区域选择：50%的消费者选择买房的地点在城中或城东，而选择城西的消费者占只占30%,城

30、南和城北各占10%左右，这表明，城东和城中 这些小区大部分发展得较为成熟，而且楼盘的质量较高。3、价格比例：在整个贺州市的房价中城中的价格是最高的，现市场均价每平米为2800,城东现市场均价每平米为2600-2700,而城西的现市场均价每平米为2200左右，城南和城北现市场均价每平米基本不到 2000.小结：在买房者对房子的关注因素中，价格仍居首位，然后依次为居住环境、房屋结构、交通、物业管理、小区规模及发展趋势。所以，开发商在开发新项目时应注意全过程质量控制， 以合理的成本建造优质的住宅， 注重细设计，以人为本，以优越的价格性能比赢得买房者的青睐。第七章 贺州市房地产市场当前现状一、市场特点

31、1、 贺州整体房地产市场开发尚未成熟， 与广西其他市房地产开发尚有很大的差距；2、物业管理水平普遍较底，管理人员素质有待提高；3、整体房地产市场以小区开发为主；4、买方市场欠缺成熟，投资置业趋于理性；5、市场分工逐步明细化，出现了专业营销策划代理服务公司；6、基本上为毛坯房发售，对进一步提高楼盘素质有一定拖累；8、大型小区及自然景观楼盘热销但在贺州极少，价格相对不高。2009 年，贺州的住宅建设开始发展迅速，单位集资建房、政府安居、经济适用和商品住房的开发建设齐头并进，住宅建设得到了健康发展。商品房在逐步提高其楼盘的总体素质，渐渐的就有一些大型的设备齐全的小区在规划中产生，如湖广汇豪国际城，其

32、规划里有42 栋的大规模，而汇豪国际城、大学生公寓都将会是一个有规模的成熟小区。二、国家政策影响下的现状房地产发展跟金融、经济来源有关、融资渠道息息相关，而购房资金最大的来源渠道莫过于银行， 2009年底国家在面临着房价直线上涨的变化发展下，考虑到民生问题，国家对房地产市场进行了一系列调控政策，为的就是确保房地产市场健康稳定发展；银行方面相应做出反应，第一套房贷款首付不低于30%,第二套房不低于50% ,停止第三套住房贷款；对于土地政策,关于进一步加强土地出让收支管理的通知对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一

33、年，特殊项目可约定在2 年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴的土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。在国家如此重锤政策下，中国房地产反应博弈、观望现象。贺州虽处于五线城市，房价低，但在现代化信息普及下贺州市民也异常反常，观望跟风现象盛行，所以在2010 年的第一、第二季度贺州地产市场很萧条，一直到 8 月份市场才开始反转， 到了2011 年 5 月份开始市民的买房热潮回升， 其中还有相当一部分人是外地人。第八章 贺州市房地产相关政策一、 贺州市房地产投资环境加快项目建设进度，进一步完善部门项目集中联合审批制度，建立并联审批工作机制，提高效率。充分发挥各职能部门作用，开展帮扶

34、活动，帮助解决规划审批、土地预审、环境评估、建设资金和征地拆迁等突出问题，促进更多项目开工建设和竣工投产。、对房地产开发企业开发的经济适用住房，暂不预征土地增值税。对房地产开发企业开发的普通住宅，按%的预征率预征土地增值税。对房地产开发企业开发的非普通住宅，按 %的预征率预征土地增值税。4、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税二、个人自住普通住房不受影响对以自住为目的的广大老百姓的普通住房需求，政府一直是鼓励支持的。1999年以来陆续出台了许多优惠政策，这些优惠政策将继续保留。如：个人 购买自用普通住房，减半征收契税；个人拥有的普通住房转让时免征土地增 值税；个人

35、出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价购房的，视新房价值全部或部分免征个人所得税，自用 5年以上并且是家庭唯一生活用房 转让时免征个人所得税。三、房地产过户税收政策A、五年内普通住宅过户税收情 况：（144平方以下商品房、住宅楼）营业税：5%个人所得税：1%建设维护教育附加税：%E日花税、防洪维护：%契税：%B、非普通住宅过户税收情况：（等于或大于144平方以上住宅楼、商铺、商品房）营业税：5%个人所得税：1% （商铺衿建设维护、教育附加税：%E比税，防洪维护：%契税：3%增值税：%C五年后过户的普通住宅税收情况：个人所得税：1%契税：%D自建自住房：（指建筑许可证、土地证、房产证均属同

36、人）个人所得税：1%契税：%增值税：%E比税：%四、房地产开发规化费用1、报建费：5元/平方米2、城市建设配套费：工程造价X %3、新型墙体费用改革专项用费：工业 8元/平方米 民用8元/平方米4、劳动保险费：工程造价的2%甲方支付5、意外险：中标价千分之三，施工单位支付6、农民工工资保障金：工程造价 2%甲乙双方均支付7、质量监督费：中标价1%8、防洪保护费：工程投资总额的千分之一第九章 贺州市区位价格涨幅分析2009年市场均价2010底年市场均价增长城东2550 元/ m22800 元/ m2%城中2800 元/ m23200 元/ m2%城西1800 元/itf2100 元/ m2%城南

37、1750 元/itf1900 元%城北1780 元/itf1950 元%表格数据显示：2010年底与2009年相比城东房子增长率为 %，城中 的增长率为%,城西的增长率为%,城南的增长率为%,城北的增长率为 %,因此可以看出增长率最高的是城中的房子，只要原因就是地处市中心 绝版地段，交通便利，商贸发展快、是生活娱乐的活动中心，经贸大厦和 贺州风雨桥一旦竣工，更会加速这一带的经济发，但是城中的空间有限， 当达到饱和的时候就会出现拥挤现象。城西相对于城中和城东发展晚、房 价起步低，房价的涨幅空间大，图表也显示出了城西房价增长速度快。第十章城西房地产市场分析项目所在的位置是贺州市八达西路职教中心旁边

38、， 属城西发展建设的 核心板块，交通便利，市场广阔。一、城西区背景分析：根据贺州市总体发展规划可以看出（以上贺州市区域价格涨幅分析表 格显示），城西区也将会是贺州市重点规划发展的区域之一，而且城西的 房产价格涨幅大。城中城东已经没有发展小区的地皮， 按照贺州发展的趋 势，经济文化中心将会慢慢向城西区火车站周边推移，随着贺州市区规划的不断的完善，城西区渐渐的呈现出良好的居住生活态势， 贺州市的项目 投资选择在城西片区是贺州城市发展的必然趋势。二、城西区的地理位置分析项目所在地为贺州市城西区，无论是居住环境还是在交通、商业、生活 或是在房产价格上都体现出了项目的优势1、商圈：市场繁多 如：金旗市场

39、、水果批发市场、摩托车市场、农贸市场等，有较好的商业氛围。2、交通：交通便利，四通八达。柳韶铁路、广贺高速从城西经过，离汽车站火车站及未来的飞机场都不远。3、生活设施：有广济医院、幼儿园、湘粤桂最大的农贸批发市场等基本生活设施。文化中心： 湖广文化广场、 湘粤桂最大的人才交流中心、 贺州学院 （贺州市最高学府） 、 行知中学、 客家文化活动交流中心， 贺州市最大的体育中心、贺州市最大的职教中心。5、地段：处贺州较中心地段，离市中心不过3 公里，城西一过去就是贺州市平桂管理区、距望高工业园区是20 公里远，是未来城市较中心位置。6、容量大：湖广大市场，分为A、B两个区；湖广汇豪国际城，共42栋2

40、8层，容量为 4800套商品房；大学生公寓共9栋 12层高。7、城镇规划也使城西与周边的乡镇紧紧衔接，客户群广阔。8、未来，八步区公务员小区的建设、湖广文化广场的完善，大学生公寓的高文化素质人群的居住等等，这些都是拉动城西区快速发展的基础动力。项目所在地的环境：项目的北侧是职教中心，南侧是八达广场，东侧是西苑交警，是一个被商业加居住社区包围的项目，项目周边商业环境很微弱处于萌芽发展阶段；住宅环境优雅，相对于贺州市其他区域居住社区而言，本项目占有一个闹中求静的环境。交通便利和价格涨幅空间大是本项目最大优势。三、竞争楼盘分析城西项目有很多，如大学生公寓、八达广场、恒康嘉园、湖广汇豪国际城等，但对于

41、此项目来说称得上威胁的只有大学生公寓。大学生公寓细析：1 、建筑类型大学生公寓是高品质的大型物业楼盘，市场结构分布合理，居住类型较集中，属于小高层的住宅物业；此物业正在迎宾大道的上，一期工程共6 栋，总楼层为 12 层，二期工程共栋，总楼层为 12 层 。主要以两房、三房和小三房为主，面积为 70平米、 104平米、 109平米、 114平米、 130平米、 148平米、 180 平米，其中 104 130 平米之间面积热卖。2、价格分析08 年首次出现在贺州是以楼花形式上市， 价格是以 90 平米以内 1580元/itf、90平米以外1880/ttf起步，2010年年底价格涨止均价2050元/ m2。2011年5月份止价格上涨至2300元/ itf。3、客户分布第一客户：适婚人群、中等收入群体为主，年龄在25