3-设计管理助推PPP EPC项目交付风险防控2019.04.11-刘洋

1、设计管理助推PPP+EPC项目交付风险防控成都公司攀枝花市政务服务中心项目刘洋 2019年4月11日引言01交付风险识别03工程概况02风险防控04目录攀枝花政务服务中心PPP+EPC项目Panzhihua government service center PPP+EPC project第部分1引言01引言PPP是指政府与社会资本方之间，基于提供产品和服务出发点，达成特许权协议，形成“利益共享、风险共担、全程合作”伙伴合作关系。攀枝花市政务服务中心项目正是采用了“PPP+EPC”的模式进行投资建设。而本项目由于使用方较多，并且使用方自身不懂建筑，前期无法精准提出产品详细的要求及服务要求，当项

2、目建设完成竣工交付、使用方入住后使用交付及运营期满后移交政府运营，项目将面临诸多困难，如何通过设计管理防控三次交付风险尤为重要。Public-Private Partnership政府注资+特许经营政府注资+股权回购政府购买服务政府资源性补偿+项目收益分成政府授权+特许经营政府授权+永续经营交易模式主要有六种： 三大特征伙伴关系公私合作的关系企业实现自身利益追求，政府实现公共福利利益共享利益的可调节性政府要让企业有回报还要对高额利润进行控制风险分担考虑双方风险的最优应对、最佳分担，将整体风险最小化政府付费使用者付费政府可行性缺口补助+用户付费付费方式1.1PPP概念及特点（1）初步设计+二次设

3、计模式（2）承包商早期介入项目设计（4）充分发挥市场机制的作用（5）总承包方实施风险高（3）总包与分包共同参与材料 设备采购主要特点机会研究可行性研究项目评估立项项目实施准备方案设计初步设计施工图设计设备及材料采购工程施工试运行工程移交 施工总承包模式 国际EPC总承包模式 国内EPC总承包模式1.2EPC概念及特点2工程概况2工程概况总建筑面积约15万平方米，由政务服务中心和城市展示中心两栋单体组成。共6家使用单位（政务中心、图书馆、档案馆、方志馆、规划馆、人防办），其中政务中心所属共包含23家使用方。投资、建设采用“PPP+EPC”模式，总投资11.8亿元，其中建安工程费8.88亿元，工程

4、建设其他费1.86亿元，基本预备费0.5亿元，建设期贷款利息0.56亿元。项目PPP合作期10年，其中建设期3年，运营期7年，运营期满后无偿移交政府。2工程概况花城新区建设管理委员会PPP 项目合同联合体协议及设计合同布展设计合同专项工程设计配合装饰单位幕墙单位机电单位省人防院北京弘高西南设计院总包管理部市人防办人防馆使用单位景观单位人防设计合同政务中心市图书馆市档案馆市方志馆其他单位政务中心使用单位使用单位规划局规划馆使用单位人防基金专款专用过程对接项目公司3交付风险识别03交付风险识别投资未按照政府预期实施，很难赢得业主对产品功能及品质的认可，进而影响交付。3.1 投资额与政府预期不符01

5、一方面，达到每个人都觉得“物有所值”非常困难。另一方面，本项目质量要求高，过程创优难度较大。3.3 全过程品质管控难度大03本项目共6家使用单位，其中政务中心所属包含23家使用方，业主需求模糊，一次需求集成难度大。3.2 使用方需求众口难调02运营期间设备的故障率、维保的及时性以及服务便捷性等将对7年运营期满后的移交过程起到很大的影响。3.4 客户满意度的风险044风险防控4.1控制投资推交付序号装修区域超高档限额高档指标限额中档限额普通住宅指标限额备注1大堂8000600040002000按照80/个考虑；若面积超过120/个，调整系数为0.8；若40以内，调整系数为1.2。2电梯厅2500

6、20001500800按照25/个考虑；若面积超过30/个，调整系数为0.8。3公共走道1500120010004004公共卫生间3500300025002000公共区域装修标准：含硬装、软装、空调设备及灯饰全部费用为推动政府顺利接受产品，首先得严格控制投资，通过对资金的合理利用赢得业主的信任，进而推动项目交付。而控制投资最有效的方式就是进行限额设计。对于常规项目的开发商，往往以单平米造价进行限额，进而控制整体造价。这种方式，关键在于业主清晰明确地知道自己要什么样的产品，并且基于大量的经验数据，根据已有的数据库直接明确不同档次产品的单平造价。4.1控制投资推交付结构机电（水、暖、电、智能、消防

7、）室内装饰幕墙园林一、二线城市44.35%15.1%20.77%12.27%7.51%三、四线城市42%16%22%12%8%本项目41.45%28.11%（未来10年内为民服务水平领先，运营期内能提供更好的运维服务）14.70%14.05%2.6%序号减法加法目的1无用功能可视品质让投资更具性价比，将不必要的投入用于品质提升2低收入、高成本高利润、低成本总包方利益最大化而对于PPP项目，与常规的开发项目不同，业主提出的主要是功能需求，对产品只有整体概念，需求模糊，难以控制整体造价。限额方式与开发商限额恰恰相反，首先是根据类似项目初步限定各专业整体造价，进而根据业主需求、自身成本等方面做好“加

8、减法”，满足业主需求的同时，实现自身的价值创造。最后再到细部划分。01智能系统选择表序号 取消系统名称考虑因素1车位引导系统从实用上考虑，本项目车位较少，且分区明晰，标识标牌即可满足车位引导。2智能化集成系统从成本考虑，需增加运营成本，但实际上没有集成，整个智能化系统均可独自运行。3无线对讲系统原设计方案无此系统需求，没必要增加投资，增加成本。一期工程建安费用（11.1版）一期工程建安费用（4.14版）序号工作内容工程量造价（万元）单平造价工作内容工程量造价（万元）单平造价1土建施工120000261502179.17 土建工程12500023935.2121914.82 2外墙装饰工程120

9、0005600466.67 外墙装饰工程1250007212.46577.00 3 12000000.00 绿色建筑工程1250001065.7485.26 4室内装饰工程120000136561138.00 室内装饰工程12500010751.6860.13 5给排水及消防工程1200003279273.25 给排水及消防工程1250002248.78179.90 6强电工程1200003349279.08 强电工程1250002968.35237.47 7弱电工程1200003887323.92 弱电工程1250003301.65264.13 8暖通工程1200004500375.00 暖

10、通工程1250004907.04392.56 9燃气工程120000907.50 燃气工程12500017514.00 10无12000000.00 太阳能光伏系统工程12500089471.52 11无12000000.00 建筑景观照明工程125000298.123.85 12电梯及扶梯工程1200001476123.00 电梯工程125000810.464.83 13通风工程12000045037.50 通风工程12500038630.88 14变配电工程120000512 42.67 变配电工程12500076861.44 16640kw柴油发电机165-640kw柴油发电机165-1

11、7无000基坑支护工程1500-88918室外园林及管网1200002124177.00 室外工程1250002296183.68 19合计120000651385428.17 合计12500062583.3325006.67 4.2满足功能保交付序号系统名称政府采购范围建设范围1综合布线系统用户电脑、电话光纤、网线、大对数、电话线的链路连通，配线架、面板模块安装完成2交换机3办公网络信号和电话信号开通及费用4有线电视系统电视机线缆、面板、线缆续接设备安装完成5电视信号及费用6视频监控系统服务窗口摄像机、各部门内部房间的摄像机公共区域的视频监控建设完成7拾音器8五层电子监控室内的存储显示设备9

12、公共资源交易中心视频监控系统所有该区域的摄像机、拾音器及配套相关的储存显示设备管线建设完成10排队叫号系统LED条屏、排队系统综合显示屏管线建设完成11取号机、呼叫器、评价器、控制设备及软件12机房工程交换机UPS、机柜、配线、配电、机房动环监控系统建设完成13路由器14服务器、客户端、软件1界面划分功能界定各专业与政府界面的划分，是竣工交付时的最基本的参考依据。通过界面划分，明确哪些是使用方拎包入住，达到直接使用的功能；哪些是预留接口，设备、家具等安装后方可使用。4.2满足功能保交付2界面划分主要体现的是建设功能需求，要对功能参数、要求及信息集成，详细地描述功能，则需要建设标准进行明确。通过

13、整体系统建设标准，明确各专业设计系统的详细描述；功能区建设标准，业主对各功能区天、地、墙构造做法及机电系统详细配置、信息集成；材料设备建设标准对主要材料设备的设计参数、技术规格等详细描述。建设标准功能定性4.2满足功能保交付非建设内容3精准设计功能定量当使用方正式搬家入住，家具的摆放及设备连接使用接口数量及布局，是否满足其办公、服务的需求，则需进一步明确。因此，即便不属于我们建设范畴，也需牵头对使用方自行采购部分进行设计，尤其是涉及到使用方设备连接及家具摆放等，确保入住后使用方对整个产品的认可。4.3提升品质促交付业主对于品质的要求，不仅仅体现于产品的实体质量，很大一部分程度将放在感官方面，如

14、视觉效果感受。因此，在对于整体造价限额的同时，根据客户对建筑部位关注度不同，进行限额不均衡划分。让业主感到投资“物有所值”，甚至“物超所值”。1. 不平衡限额提升感官品质分项部位划分模块划分属性划分客户感知等级公共部分总平面室外景观工程客户关注项高室外智能工程客户关注项中室外管道工程（水、电、气、暖等）一般常规项低总体规划（出入口等）客户关注项高配套设施公共地下室及停车场客户关注项中单体工程主体结构单体土建结构工程（结构类型、砼、钢筋、围护等）一般常规项低单体建筑层高客户关注项中外立面外墙饰面工程客户关注项高栏杆工程客户关注项中幕墙工程客户关注项高精装门工程客户关注项高外装饰构件工程客户关注项

15、中室内装修大堂及电梯厅（包括地下室及首层）客户关注项高标准层电梯厅及走廊客户关注项电梯轿厢内装修客户关注项标准层功能房（客厅、办公室、洗手间、会议室、餐厅、展示厅，贵宾间等）客户关注项管线及设备安装电梯工程客户关注项高弱电智能化(楼宇、信息、通信、办公、消防）客户关注项高节能环保客户关注项中通风空调客户关注项中泛光照明客户关注项中照明设备客户关注项中备用电源客户关注项中一般水、电、气及消防管线一般常规项低4.3提升品质促交付设计中，通过对房间手册的梳理，同步考虑施工方案，提前策划细部做法、工序衔接。在设计阶段，解决设计与施工的“矛盾”。建造时，一次成型、避免反复调整、拆改，实现精益建造，确保产

16、品实体品质。2. 精益建造保障实体品质在设计阶段对功能房间进行做法梳理，就土建、装饰、机电等各专业从天棚、墙面、地面、门窗、设备及末端进行详细的分解，形成房间“技术规格书”，明确技术参数与要求。（1）房间手册为基础序号专业包含工作内容（详细到末端）施工界面分包单位1装饰装修1、外墙范围内装饰工程（含各类机房）2、楼地面找平层、砼墙柱面、砌体表面的抹灰3、与楼层同平面的室外平台及台阶4、卫生洁具末端、装饰灯具末端、灯槽内灯带末端5、卫生间、茶水间防水6、天花、墙面、地面等精装修区域为喷淋、风口、灯具、开关、插座、烟感、温感、喇叭、各种面板的留洞、开孔。7、地下车库区域以及围合成该区域的立面及顶面

17、与土建专业施工界面：1、楼地面找平层、砼墙柱面、砌体表面的抹灰和装饰部分由装饰装修单位负责完成；2、与楼层同平面的室外平台及台阶地面找平层和装饰部分由装饰装修单位负责完成；3、卫生间、茶水间防水和装修部分由装饰装修单位负责完成。装饰单位2与机电给排水专业施工界面：1、卫生间洁具采购、施工由装饰装修单位负责完成，机电为精装单位预留接驳点。3与机电强电专业施工界面：强电负责装饰性照明配管、配线的敷设；装饰性照明灯具采购、安装由装饰装修单位负责完成；4与机电暖通、消防、弱电专业施工界面：天花、墙面、地面等精装修区域为喷淋、风口、灯具、开关、插座、烟感、温感、喇叭、各种面板的留洞、开孔由装饰装修单位完

18、成。提升品质促交付区域单位序号具体实施内容专业施工单位土建机电装饰负三层制冷机房土建1-1设备基础1-2进出楼梯1-3排水沟1-4集水井1-5管道二次封堵1-6支架支墩机电2-1压力排水管2-2潜污泵2-3重力排水管3-1消防喷淋管3-2消火栓箱3-3消防电管线4-1浮动基础4-2减震器4-3冷却/冻水泵4-4制冷机组4-5加药装置4-6空调水管道及附件备注 主要接口； 配合接口；区域单位序号具体实施内容专业施工单位土建机电装饰负三层制冷机房机电4-7支架4-8保温绝热5-1动力桥架5-2强电管线5-3照明灯具5-4接地5-5控制柜6-1防排烟管6-2送风管装饰7-1顶面硬质矿物喷涂7-2墙面

19、穿孔硅钙板7-3地面细石混凝土7-4地面水泥基自流平7-5栏杆7-6进出楼梯7-7篦子7-8防火门7-9装饰标识综合8-1整体配色要求备注 主要接口； 配合接口；4.3通过房间手册，进一步梳理各工序做法的界面，形成界面接口表，明确接口处施工内容的施工单位、配合单位及质量缺陷责任单位，可在建造阶段提前对交叉配合较多的接口进行重点干预协调，减少交叉错误作业，确保各项工序的顺利保质移交。（2）界面划分为手段提升品质促交付4.3由于常规施工图甚至深化图也无法体现复杂界面部位的详细大样，想要实现精益建造及工序合理穿插的协调难度极大，因此将界面接口表及地铁图中穿插较多的复杂节点做法用图纸体现，以精益建造推

20、精细设计，以精细设计梳理穿插工序，实现缩短工期及过程创优的目的。（3）精益建造为目的序号工序说明完成单位1砌体墙土建2抹灰土建3腻子装饰4乳胶漆装饰5翼环机电6油麻机电7石棉水泥机电8钢制套管机电9钢管机电10穿孔硅钙板装饰11膨胀螺栓装饰12吸音棉装饰13轻钢（主）龙骨装饰14轻钢（次）龙骨装饰15墙面装饰环装饰4.4服务体验助交付电梯流量分析结果8#电梯 9#电梯 11-12#电梯 服务区域B4F-9FB4F-9FB4F-9F服务人数596596596台数222载重kg200013501350速度m/s1.751.751.75间隔时间s182.3215.591.1处理能力 %/5min4.

21、0%4.9% 14.5%设备选型三菱LEHY-MRL三菱LEHY-III三菱LEHY-III（1）设备选型本项目在竣工交付使用后存在7年运营期，选型最优、故障最低、维保最好的设备供应商，可有效降低运营期间设备故障率和提升维保服务，从而提升运营服务。1. 可运营性（2）服务便捷在设计过程中，通过总包协同建立全专业BIM模型，不仅仅能发现设计中专业间冲突矛盾，有助于建造实施。同时在运营期间，当使用方发现故障时，通过BIM模型与运维系统的结合，可直接选择故障部位，维保人员可及时赶到故障区域，并及时解决，给使用方更好的服务体验。4.4服务体验助交付在使用方搬家入住后，项目面临第二次交付，并开始7年运营

22、期。通过运营方案及运营维保手册明确运营服务内容及指标，各专业系统的使用方法及说明、故障分析，设备清单及产品说明书等，为服务对象提供更精准的运营服务与维保服务，也是为运营期满后移交做好准备。2. 运营标准4.4服务体验助交付七年运营期满后，项目将无偿移交政府运营方。除了使用方同意以外，还需政府运营方接收。移交的前提是整个项目的功能完好，同时必须保证运营维护的正常。通过将建设标准与运营标准的集成，形成最终的移交标准，作为助力第三次交付的依据。3 移交标准05结语对于PPP项目来说，社会资本方兼总承包方，自方案设计开始介入，设计管理具有较大的自主权，通过EPC设计管理手段，利用自身各种优势的集成，为

23、政府提供“量身定制”的产品及服务，保证投资、功能、品质及运营，提升使用方对产品和服务的满意度，最终得以实现化解交付风险的目的。攀枝花市政务服务中心项目目前已全面进入机电、幕墙及装饰工程施工，并计划于2019年9月底完成竣工交付。项目通过“一个限”（限额设计）、“两个精”（精准设计、精益建造）、“三个界面”（交付界面、设计界面、施工界面）、“三个标准”（建设标准、运营标准、移交标准）等方面，从投资、功能、品质、运营着手，为实现后期三次交付奠定了基础，交付风险得到一定的化解。在建设过程中，使用方多次到项目参观考察，对项目建设情况也是非常满意。05结语一个限限额设计一期工程建安费用（11.1版）一期

24、工程建安费用（4.14版）序号工作内容工程量造价（万元）单平造价工作内容工程量造价（万元）单平造价1土建施工120000261502179.17 土建工程12500023935.2121914.82 2外墙装饰工程1200005600466.67 外墙装饰工程1250007212.46577.00 3 12000000.00 绿色建筑工程1250001065.7485.26 4室内装饰工程120000136561138.00 室内装饰工程12500010751.6860.13 5给排水及消防工程1200003279273.25 给排水及消防工程1250002248.78179.90 6强电工程

25、1200003349279.08 强电工程1250002968.35237.47 7弱电工程1200003887323.92 弱电工程1250003301.65264.13 8暖通工程1200004500375.00 暖通工程1250004907.04392.56 9燃气工程120000907.50 燃气工程12500017514.00 10无12000000.00 太阳能光伏系统工程12500089471.52 11无12000000.00 建筑景观照明工程125000298.123.85 12电梯及扶梯工程1200001476123.00 电梯工程125000810.464.83 13通风工程12000045037.50 通风工程12500038630.88 14变配电工程120000512 42.67 变配电工程12500076861.44 16640kw柴油发电机165-640kw柴油发电机165-17无000基坑支护工程1500-88918室外园林及管网1200002124177.00 室外工程