某大学城项目经济分析ppt课件

1、大学城DS0401/DS0801地块2021年11月6日-可行性研讨公告10月24日提交报名申请和竞买保证金11月13日16:00前资格确认结果11月17日提交地块价格报价单12月2日12:00前目录地块引见SWOT分析市场情况分析经济分析总结附件两地块经济测算地块引见区位情况本次出让的2块地块均位于广州大学城。 地块所在区域海珠区番 禺 区番 禺 区生物岛地块引见区位引见出让地块位于大学城的综合开展区内。地块所在区域地块引见区位规划大学城规划人口为3540万人，其中学生约20万人，教师约2万人，员工人数约5万人。高科技产业从业人口约3万人左右，村镇人口5万人，不可预测人口35万人 。 地块所

2、在区域地块引见交通规划地块所在区域已开通的地铁四号线估计2021年开通的地铁七号线南沙港快速公路已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站番禺区广州城区规划中与番禺区南村衔接的桥梁番禺区生物岛已开通的地铁四号线大学城南站已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站N地块引见地块编号：DS0401性质：住宅用地占地：8,821m2总建： 27,522m2地块编号：DS0801性质：住宅用地占地：11,875m2总建： 37,050m22块地合计占地：20,696m2总建：64,572m2地块编号：DS16012021年10月22日政府预公告地块地块编号：DS

3、11022021年10月22日政府预公告地块地块引见规划目的编号用地面积（平方米）容积率总建面积（平方米）公建面积（平方米）限高（米）户型限制DS04018,8213.1227,522385(物业管理处、警务室、居委会、社区服务站)50无DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社区老人之家、物业管理)50无竞买时间要求序号内容时间1公告2008年10月24日2提交报名申请和竞买保证金2008年10月24日11月13日16:00报名前须须提交竞买保证金的银行进账单回执的原件，且账款已到账 3资格确认结果2008年11月17日4提交地块价格报价单2008年11

4、月17日12月2日12:00竞买要求地块起始价为地块设有保管价DS0401，起始总价为0.8257亿元，AV3000元/ m2DS0801，起始总价为1.1115亿元，AV3000元/ m2增价幅度DS0401为人民币200万元DS0801为人民币300万元恳求保证金DS0401保证金为人民币830万元DS0801保证金为人民币1100万元2地块合计：1.9372亿元2地块合计：1930万元其它要求土地出让金支付要求第一期：2021年12月15日之前，支付出让价款的50% ；第二期：2021年10月15日之前，支付出让价款的余额。(在支付第二期出让金时，须按照以第一期土地出让价款之日的贷款利率

5、为根底，再乘以须支付款项，向政府支付利息。)建立要求：签署合同后6个月内政府交地至受让方；签署合同后18个月内开工打桩；签署合同后48个月内开工。SWOT分析优势大学城环境优美，适宜居住；地块区域规划主要为大学用地和商业、办公用地，配套完善，区域内可供开发的住宅地块少；地块南向部分高层单位可望江；地铁四号线大学城南站已开通运用，交通便利。地块付款时间与以往的土地挂牌不同，一年付清，时间宽松 以往要求数十万的建筑面积也要30多个月建议举例员村地块，现该地块工期是48个月 地价总价不高，广州办目前有资金，可自行处理，不占用集团总部的资金 无户型限制 优势目前周边生活配套未完善，只需零星针对大学生生

6、活配套的商业设备。加总6地块的建筑面积，阐明未来供应有多少，且是集中供应 时机大学城内尚未有商品房，可享有先机；规划住宅面积有限，资源稀缺。要挟周边还有四宗土地即将推出市场，未来供应集中、有能够出现同质竞争。整体市场未来2年属于调整期。2006-2007年，番禺区商品住宅供应呈大幅减少趋势。进入2021年，番禺区供应大幅添加，同比上升82%。市场情况番禺区一手住宅供应2003-2007年，番禺区商品住宅供不应求，价钱大幅上涨。每年商品住宅的市场消化率均到达100%以上，最高到达153%，在此期间价钱上涨了187%。受供应的影响，08年1-9月出现供过于求景象，商品住宅市场消化率仅56%，价钱虽

7、未回落，但增幅明显放缓。市场情况番禺区一手住宅成交2003年2021年由于成交价钱的下调，番禺区商品住宅成交量明显上升。虽然2021年番禺区商品住宅成交量较往年同期大幅下降，但从6月起，全区成交量稳定在每月8-10万平方米的程度。与此相反，成交均价逐渐下降。9月均价为7110元/平方米，较1月份下降17%。市场情况番禺区一手住宅成交2021年19月本工程市场情况周边比较工程住宅2413大学城内暂无住宅供应，周边楼盘情况选取与地块间隔较接近的工程。 序号项目名称开发商规模售价（元/m2）1罗马家园广东珠江投资有限公司 占地：21万平方米总建：63万平方米在售洋房：9,000（装修）2珠江御景湾广

8、州市珠江湾房地产有限公司 占地：16万平方米总建：36万平方米在售洋房：望江：16,000（带3000元/m2装修）不望江：12,000（带3000元/m2装修）3华南新城广州合生创展集团有限公司 占地：210万平方米总建：300万平方米在售洋房：望江： 13,000（精装修）4广州雅居乐花园广州番禺雅居乐房地产开发有限公司 占地：320万平方米总建：434万平方米在售洋房：7,500（装修）市场情况周边比较工程住宅N性质：旅馆用地占地：14195 m2总建：24361 m208年9月18日成交AV：2082元/m2总价：0.5072亿元竞得者：广东华盛投资集团市场情况土地成交性质：购书中心占

9、地：10988 m2总建：36260 m2 07年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2总价：0.68亿元性质：旅馆用地占地：28302 m2总建：67925 m207年7月19日成交AV：2429元/m2总价：1.65亿元竞得者：广州市凌辉房地产开发工程目的工程定位*测算基于两地块由我司以底价竞得为根底，并对DS0401地块首先进展开发，故两地块存在800元/平方米的价差。住宅起步价为毛坯交楼。经济分析*阐明：成交价按国土局公告起始楼面价为根底，并按此价底价成交进展经济测算。 容积率面积64,572平方米经济分析结果*阐明：成交价按国土局公告起始楼面价为根底，并按此价底价成交进展经济测算。

10、 容积率面积64,572平方米现金流量住宅起步价9000元/平方米和9800元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价12万/个。增价幅度为500万元。敏感性分析总结2地块地理位置优越，环境佳，区域开展潜力大。本报告以国土局起拍价作为根底进展计算：DS0401地块，ROE=，IRR，净利润万元。DS0801地块，ROE=，IRR，净利润万元。广州办目前有资金，可自行处理，不占用集团总部的资金；楼面地价以目前的市场情况略为偏高，但总价低，且支付时间及工期宽松，既可以静待市场转好，也可以让广州办继续开展，长久看，该片区开展空间宏大，因此建议公司参与挂牌 附件工程目的DS0401住宅：起步价：9

11、,500元/ 平方米毛坯每年递增：5%均 价：9,896元/ 平方米车位：均 价：15万元/ 个整体销售周期为19个月2021年3月2021年9月附件工程价钱定位DS0401容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。附件工程经济分析DS0401附件经济分析结果DS0401容积率面积27,522平方米注：此测算基于按起始价0.83亿成交计算。附件现金流量DS0401住宅起步价9500元/平方米，增减幅度500元/平方米；车位售价15万/个。增价幅度为200万元。附件敏感性分析DS0401附件工程目的DS0801住宅：起步价：9,500元/ 平方米毛坯每年递增：5%均 价：9,896元/ 平方米车位：均 价：15万元/ 个整体销售周期为19个月2021年3月2021年9月附件工程价钱定位DS