思源顾问—北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）ppt课件

1、开阳里写字楼和商业工程初步市场定位报告 本工程的产品定位方向目的客户群定位概要开阳里周边办公环境分析开阳里周边商业环境分析产品本身分析及工程周边情况价钱预期目 录一开阳里周边写字楼整体情况二开阳里周边商业情况三开阳里工程产品分析四开阳里工程定位及目的客户群定位五价钱预期一开阳里周边写字楼整体情况2005年北京写字楼市场总体情况2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活泼。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方米，曾经超越去年全年的新增供应量；但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供应量较少；写字楼租金有下降趋

2、势，空置率有所上升。开阳里区域写字楼市场总体情况迦南大厦右外大厦燕南大厦百合大厦华商科技大厦2区3写字楼2区3写字楼8区2底商8区7底商开阳里区域写字楼调查表名称级别位置规模（平方米）层数标准层面积（平方米）租金（元/平方米天）车位公司类型备注出租率华商科技大厦丙级丰台区右安门外大街99号18000112.3无固定车位，车位紧张三菱电梯两部90%百合大厦丰台区右安门外大街6000415003无固定车位在谈幼儿员、办事处、超市无空调、无电梯；可商业可办公0%右外大厦丙级丰台区右安门外大街16000820004.1无固定车位，车位紧张餐饮、俱乐部、办事处、旅游、房管所、投资公司富士通电梯两部95%

3、燕南大厦低档开阳里二街9000910001.3无固定车位办事处、贸易公司、俱乐部、超市、药店电梯90%迦南大厦商住楼丰台右安门外2号60000241.6190个投资、律师、办事处、杂志三菱电梯三部90%合计109000平均租金2.46开阳里区域已供应写字楼市场总体情况备注：以下写字楼规模和规范层面积数据为估算值开阳里区域写字楼市场总体情况小结区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少除本工程的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地；规模体量较小，纯写字楼体量均未超越2万平方米；区域写字楼档次低，写字楼配套差；已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早；区

4、域写字楼租金较低平均2.46元/平方米天；写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社；写字楼入住率高，普遍到达90%。小结此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低；随着办公环境的开展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套根底，办公需求正在逐渐上升，因此本区域写字楼存在开展空间。目 录一开阳里周边写字楼整体情况二开阳里周边商业情况三开阳里工程产品分析四开阳里工程定位及目的客户群定位五价钱定位开阳里区域商业情况备注：以下商业面积规模数据为估算值

5、开阳里区域商业调查表名称规模（平方米）类型备注租用形式太熟悉饭庄6000餐馆租写字楼底商草上肥羊1000餐饮租住宅底商蜀山蜀水1800餐饮租独立商业瀛台宫酒楼2000餐饮租独立商业翔羽骨头庄餐饮租独立商业物美3400超市租独立商业华强超市800超市租住宅底商天客隆超市租住宅底商华联超市租住宅底商好利来70糕点店租住宅底商扎龙俱乐部4000俱乐部租写字楼底商双环娱乐城俱乐部租独立商业麦当劳400快餐店租住宅底商肯德基400快餐店租住宅底商大中电器3000连锁电器租住宅底商稻香村300食品店租独立商业工商银行400银行租住宅底商建设银行400银行租住宅底商嘉祥综合市场6000综合市场租独立商业开阳

6、里区域商业租金情况备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里商业调查表名称类型面积（平方米）租金（元/平方米天）价格嘉祥综合市场百货类103.31000元/月美容美发美容美发1602.414万/年中介公司小型公司502.133200元/月服装店服装店252.743万/年饰品店饰品店302.82400元/月烟酒店烟酒店302.52300元/月平均2.65右安门区域商业情况小结目前区域商业供应仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模10万人，此区域商业供应仍有缺乏，有开展空间；区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主；有大型综合市场，商业气氛普通，但小型商铺运营效益较好；区域餐饮

7、、服饰、品牌美容院商业效益好；商业多为租用方式；底商方式多；区域商业租金平均到达2.65元/平方米天。小结此区域商业气氛浓，市场气氛好；该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群；社区商铺投资环境较好，有稳定的租金报答，适宜自用或投资购买。目 录一开阳里周边写字楼整体情况二开阳里周边商业情况三开阳里工程产品分析四开阳里工程定位及目的客户群定位五价钱定位二开阳里工程产品分析开阳里工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析二开阳里工程产品分析地理位置所属区域：写字楼部分：南二环右安门外大街商业部分：南二环外马家堡西路详细位置：写字楼：2区3#写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交汇

8、处东南角； 3区1#写字楼位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角开阳里商业：位于开阳里八区本工程写字楼本工程写字楼本工程商业本工程商业地理位置优越，距市中心近二开阳里工程产品分析开阳里工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析二开阳里工程产品分析交通环境区域道路网主要由四条主干道组成南二环、南三环、右安门外大街、马家堡西路；道路通行才干较强，路况较好；公交系统兴隆。右安门外大街南二环马家堡西路南三环交通环境良好未来开阳里三街将会向东打通直接与北京南站相连，交通会更加便利。二开阳里工程产品分析开阳里工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析二开阳里工程产品分

9、析周边配套此区域有大规模居住区，存在大量居住人口，本工程周边也存在大量生活配套设备；商务配套略显缺乏。二开阳里工程产品分析开阳里工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析二开阳里工程产品分析建筑产品分析总平面图二区3#三区1#八区底商2区3#写字楼经济技术目的用地面积：2295.53平方米总建筑面积：9817.4平方米地上建筑面积：6761.81平方米，其中商局面积2212.99平方米，办公面积4548.82平方米构造：框架剪力墙容积率：2.95车位：51辆地上9辆，地下42辆层数：地上8层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库层高：地下3.4米，商

10、业部分4.5米，办公部分3.3米2区3#写字楼总平面图位置临街，黄金角，标志明显面宽35.6米，进深21.85米；无电梯，有两个楼梯；两个商业出入口；柱距8米，利于办公和商业面积分割；一层：面积约423平方米，有独立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业笼统的展现，查找便利以及人流的流动。首层商业部分楼梯楼梯出入口出入口柱距8米商业部分一层至三层二层：面积约704平方米，有卫生间以及厨房；三层：面积约780平方米，有卫生间，西侧立面、南侧立面以及东侧立面有挑出。三层商业部分挑出部分挑出部分挑出部分二层商业部分厨房商业部分一层至三层二开阳里工程产品分析建筑产品分析写字楼部分四层至八层面宽35.

11、6米，进深24.25米；办公出入口独立设计；两部电梯及两个楼梯；单层建筑面积约857平方米；柱距8米；单层运用率较高，约75%；四至七层办公部分公共部分公共部分3区1#写字楼经济技术目的用地面积：4664.1平方米总建筑面积：17433.7平方米地上建筑面积：12860.33平方米，其中商局面积3905.8平方米，办公面积8917.36平方米地下建筑面积：4573.37平方米，其中商业面积927.9平方米构造：框架剪力墙容积率：2.8车位：83辆地上38辆，地下45辆层数：地上8层，地下2层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四至八层为办公层高：地下一层4.2米，地下二层3.4米

12、，首层至三层3.4米，四至七层3.6米，八层3.9米绿化率：30%3区1#写字楼总平面图位置临街，黄金角，标志明显外形狭长面宽72.7米，进深21.7米；无客用电梯，有一部货用电梯；有三个楼梯，分布在东西两侧；一个商业主入口，一个商业副出入口；柱距8米；地下一层商业面积927平方米；一层：有独立的商业出入口，主出入口朝西，面向主干道首层商业部分出入口楼梯出入口楼梯楼梯商业部分地下一层至三层N面宽74.8米，进深23.2米；办公出入口独立设计，北部一层有独立的办公楼大堂，南部也有独立的办公楼出入口；三部电梯，分布在楼的南北两侧；两个楼梯；单层建筑面积约1783平方米；柱距8米；单层运用率较高，约

13、80%；四至七层办公部分公共部分公共部分写字楼部分四层至八层区#楼底商经济技术目的总建筑面积：937.79平方米地上一层建筑面积：254.31平方米，地下一层建筑面积：683.48平方米户型分析周边商铺较多，商业环境较好；整面子积较大，地下面积也较大；面积不好分割利用。区#楼底商经济技术目的总建筑面积：1249.97平方米地上一层建筑面积：684.06平方米，地下一层建筑面积565.91平方米户型分析整面子积较大，地下面积也较大；面积不好分割利用；地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。二开阳里工程产品分析开阳里工程产品分析地理位置交通环境周边配套建筑产品分析SWOT分析本工程办

14、公部分现状SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻右安门外大街区位交通方便，到二环和三环方便十字路口黄金角，地标性建筑规模均不大，单层面积较小，方便面积分割并且有独立的出入口，避免了与商业的互相干扰办公区域进深短、采光好非办公热点区域 车位较少机遇（Opportunity）威胁（Threat）2005年上半年写字楼市场供需两旺区域写字楼市场环境较好，有一定的办公气氛区域办公环境正在逐渐改善2005年写字楼市场租金下降，空置率上升周边写字楼的威胁注：由于开阳里八区2、7楼底商为现房，且规模小，在此不做swot分析。本工程商业部分现状SWOT分析优势（Strength）劣势

15、（Weakness）紧邻右安门外大街区位交通方便，到二环和三环方便十字路口黄金角，地标性建筑商业面积形状较为规整车位较少存在多层商业，不易分割无电梯不方便经营业态的分割机遇（Opportunity）威胁（Threat）区域商业氛围较浓，有大量的人口规模支持区域商业市场已经基本形成，有较稳定的客群周边商业的威胁周边同等业态的威胁小结经过SWOT分析本工程写字楼周边环境较好，办公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在优势，但是经过结合周边情况以及周边的商势，还是能弱化优势。八区2、7楼底商优势较为明显，需求经过营销手段以及灵敏多样的销售方式来弱化优势。目 录一开阳里周边写字楼整体情况二开阳里周边商

16、业情况三开阳里工程产品分析四开阳里工程定位及目的客户群定位五价钱定位三开阳里工程定位及目的客户群定位周边写字楼、商业市场情况本工程产品分析本工程区域环境本工程SWOT分析寻找市场机会市场定位三开阳里工程定位及目的客户群定位写字楼办公部分市场定位写字楼目的客户群定位写字楼底商运营业态定位居住区底商运营业态定位方向写字楼根本客观要素的支持度写字楼档次区域位置区域经济环境交通状况商业配套市政设施楼宇智能化物业管理高档一般不支持不支持不支持不支持不支持不支持中档很支持支持很支持一般支持一般支持低档支持支持支持支持支持支持支持本工程各方面符合中、低档写字楼的客观要素支持度写字楼档次定位高 档 定 位低

17、档 定 位中 档 定 位市场风险高区域不具备相应的很好的办公市场环境以及硬件条件经济效益难以实现无法构成与其他写字楼的差别化区域中档写字楼少，大多为低档写字楼租金较低，出租率较高，有市场需求可选三开阳里工程定位及目的客户群定位经过目前市场情况和工程目前情况分析，并思索到工程的收益，本案适宜做中档写字楼。区别于周边低档写字楼；低档写字楼无法满足一些迅速生长的中小型企业要求；公司开展壮大，对办公环境的晋级三开阳里工程定位及目的客户群定位写字楼办公部分市场定位写字楼目的客户群定位写字楼底商运营业态定位居住区底商运营业态定位方向三开阳里工程定位及目的客户群定位经过对目前市场情况及竞争工程的客户情况的分

18、析本案的客户定位为政府机关相关事业单位、办事处、旅游、投资公司、律师行、中小型企业、医疗器械公司、研发及贸易、事务所类型客户为主。三开阳里工程定位及目的客户群定位写字楼办公部分市场定位写字楼目的客户群定位写字楼底商运营业态定位居住区底商运营业态定位方向2区3#写字楼底商定位方向周边短少邮局、银行、电信营业厅等效力配套居住人口规模大，消费潜力大商业气氛曾经构成本工程车位少相关生活效力配套中档餐饮文娱一层可以思索银行、邮局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空间。一层可以思索银行、邮局、电信营业厅；二、三层整体做餐饮。2区3#写字楼底商定位方向方案一：一层单独销售，二层、三层整体销售。须留意上下楼

19、交通的流线组织以及一层尽量能给楼上餐饮留出门脸。 一层无卫生间问题。方案二：一层、二层整体销售，三层按办公空间分割销售。须留意二层厨房的处置。方案三：一、二、三层整体销售。整体思索餐饮。3区1#写字楼底商定位方向周边短少邮局、银行、电信营业厅等效力配套居住人口规模大，消费潜力大商业气氛曾经构成写字楼相关配套咖啡厅、茶餐厅等相关生活效力配套餐饮文娱综合商业市场大型电器商城健身俱乐部大型超市茶艺方案三：一层、二层、地下一层整体销售，三层按办公空间分割销售一层可以思索银行、邮局、电信营业厅，二层做为一层的配套办公空间；一层、二层整体做为餐饮；地下一层做超市或健身俱乐部。一层和地下一层可以思索超市、K

20、TV；二、三层整体做餐饮。3区1#写字楼底商定位方向方案一：一层和地下一层整体销售；二层、三层整体销售。须留意上下楼交通的流线组织；二、三层思索添加厨房。方案二：一层、二层整体销售，地下一层单独整体销售，三层按办公空间分割销售须留意上下楼交通的流线组织以及一层、二层做餐饮时的厨房处置。整体思索餐饮或大型电器商城。三开阳里工程定位及目的客户群定位写字楼办公部分市场定位写字楼目的客户群定位写字楼底商运营业态定位居住区底商运营业态定位方向居住区底商定位方向8区2楼商业思索小型超市、茶艺馆8区7楼商业思索为周边商业做为仓储空间开阳里区域居住人口规模大周边商业配套仍存在缺口居住区底商要定位为与居民生活息

21、息相关的业态产品本身特点及周边情况小结 针对区域整体市场环境以及目前曾经构成的办公、商业气氛，本工程的办公以及商业均定位为中等档次，这样既能满足市场空缺，又能与其他竞争工程构成差别化，弱化优势，躲避风险。 商业定位的中心是定位为社区生活配套商业，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅及写字楼的风险小，这些商铺均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其运营内容及风格很容易与客户需求相吻合。目 录一开阳里周边写字楼整体情况二开阳里周边商业情况三开阳里工程产品分析四开阳里工程定位及目的客户群定位五价钱定位2区3#、3区1#写字楼办公部分价钱预期周边写字楼租金价钱平均为2.46元/m天目前市场普

22、通投资报答率在10左右2.46元/m天330天 0.098118元/平方米南部二环外写字楼目前价钱区间为8000-10000元/ m注：租期按免一个月租期计算2区3#写字楼商业部分价钱预期开阳里区域一层商业租金价钱约为2.6元/平方米天开阳里区域二层商业租金价钱约为2元/平方米天开阳里区域三层商业租金价钱约为1.6元/平方米天目前市场普通投资报答率在910左右一层商业价钱：2.6元/m天330天 0.1=8500元/平方米元/平方米二层商业价钱：2元/m天330天 0.1=6600元/平方米三层商业价钱1.6元/m天330天 0.9=5867元/平方米注：租期按免一个月租期计算；地上三层及地下一