地产项目管理难点问题破解

1、地产项目管理难点问题破 解 二0二0年六月目录CONTENTS010203设计类问题应对策略合约采购类问题应对策略现场管理类问题应对策略01设计类问题应对策略 工程视角谈设计工程视角下的设计管理重点设计管理提 需 求（甲方特殊要求的做法、既往项目失败教训）巧 变 更（自下而上、打造共赢）重 审 图（设计说明、质量通病、功能缺失）勤 总 结（后评估成果应用、行业知识积累借鉴） 设计图纸的质量直接决定了签证、变更的数量和金额，进而影响到现场的进度、质量！因此，一套高水平的施工图是项目管理顺畅，交付完美的先决条件！提 需 求案例讲解：1、在非全砼外墙的前提下，若采用外窗企口工艺时，我们应对设计单位提

2、出 哪些需求？2、当新项目需要做CFG现场试桩及静载试验时，我们应对设计单位提出哪些 要求？3、当拟采用车库机电管道综合支架时，我们应对设计单位提出哪些要求？4、当拟采用车库顶板结构找坡工艺时，我们应对设计单位提出哪些要求？5、当某个项目需要分两期开发（间隔一年）、两次交付时，我们应对设计单 位提出哪些要求？ 建筑地基检测技术规范、JGJ3402015第6.3.1条 试验前应对增强体的桩头进行处理，水泥粉煤灰碎石桩、混凝土桩等强度较高的桩宜在桩顶设置带水平钢筋网片的混凝土桩帽或钢护筒桩帽，加固桩头前应凿成平面、混凝土宜提高强度等级和采用早强剂。桩帽高度不宜小于一倍桩的直径，桩帽下桩顶标高及地基

3、土标高应于设计标高一致。案例剖析图 1图 2图 3图 4重 审 图 甲方的审图重点：技术合规性、功能合理性、既往项目失败案例、施工便利性及其它特殊需求。 如果甲方将审图的重点放在错、漏、碰、缺等方面，那绝对是一种资源浪费、而且对员工个人成长价值较小!案例分析： 某高层住宅项目，抗震设防烈度为7度。设计单位在结构设计总说明中写到“按一、二、三级抗震等级设计的框架和斜撑构件，其纵向受力普通钢筋应符合下列要求： 1 钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于 1. 25; 2 钢筋的屈服强度实测值与屈服强度标准值的比值不应大 于 1. 30; 3 钢筋最大拉力下的总伸长率实测值不应小于 9%

4、”。 总包单位在“暂定价转固定价”时提出部分钢筋须采用牌号带E的抗震钢筋（增加成本），否则用于抗震构件的部分钢筋的性能检测难以满足设计要求。双方各执一词、争执不下！ 如果你作为甲方项目工程经理，请问你将如何客观、公正的解决此问题？重 审 图 混凝土结构设计规范、GB500102010（2015年版）第11. 2. 3条的条文说明： 对按一、二、三级抗震等级设计的各类框架构件（包 括斜撑构件），要求纵向受力钢筋检验所得的抗拉强度实测值 （即实测最大强度值）与受拉屈服强度的比值（强屈比）不小于 1. 25 ，目的是使结构某部位出现较大塑性变形或塑性镜后，钢 筋在大变形条件下具有必要的强度潜力，保证

5、构件的基本抗震 承载力；要求钢筋受拉屈服强度实测值与钢筋的受拉强度标准 值的比值（屈强比）不应大于 1. 3 ，主要是为了保证“强柱弱 梁”、“强剪弱弯”设计要求的效果不致因钢筋屈服强度离散性 过大而受到干扰；钢筋最大力下的总伸长率不应小于 9% ，主 要为了保证在抗震大变形条件下，钢筋具有足够的塑性变形能力。 现行国家标准钢筋混凝土用钢 第 2 部分：热轧带肋钢 筋 GB 1499. 2 中牌号带“E”的钢筋符合本条要求。其余钢筋牌号是否符合本条要求应经试验确定。重 审 图 某住宅项目卫生间设计的降板范围比卫生间面积大（如图1所示），该设计会导致后期管道安装、防水施工等一系列问题。假设你作为

6、项目工程经理与公司设计部沟通此问题，希望下发设计变更。设计部同事告诉你“只所以如此设计是因为可以减少一段降板区域的封边梁、可以节约成本，不同意变更设计图纸”。 请问你接下来准备如何沟通以达到出具设计变更的目的？卧 室图 1图 2审图技巧：抓说明、找硬伤；重局部、功能先！巧 变 更GB/T50319JGJ298 地产行业在“高周转”的大时代背景下，大家都很忙！因此如何在不给业务关联部门增加太多工作量的条件下解决问题，是值得我们共同思考的课题。 人性都是趋利避害的，因此适当给别人一些“功劳”、我们的业务将推进的更为顺利。图 2图 1勤 总 结 “项目后评估”这一曾经行业巨擘的复盘利器目前已广泛普及

7、了，但是这个很好的知识沉淀工具究竟对我们新开发的项目起到了多大的帮助？是否让我们成功规避了交付项目曾经犯过的错误？ 假设你作为一个新入职某地产公司的工程经理，你负责的项目尚处于前期规划设计阶段，请问公司会有人主动将两年前交付项目的后评估资料发给你吗？图 1图 2图 3小 结 只有不断学习才是成为一名综合业务素质优秀的地产从业人员的必由之路。 设计规范、制造规范、施工规范技术领域的这三架马车是我们必须掌握的技能！02合约采购类问题应对策略请替换文字内容合同需求技术参数 合同需求它是包含了拟招标工程/设备技术要求、时间要求、质量验收标准等内容的综合性文件，一般由地产公司项目部/设计部编制、提交给采

8、购部招标用的文件。合同需求在某种程度上解决了采购部员工专业技术能力偏弱的短板，同时也体现了“项目负责制”组织架构的特点。案例分析： 某高层住宅项目组团（共7栋单体楼）拟采用“外墙保温一体化”工艺，项目部在总包单位合同需求中写到“外墙混凝土拆模后平整度应达到清水混凝土质量标准”。施工单位采用传统的木模工艺施工主体结构，当现场主体结构施工完成至7层，拆模后发现平整度较差，后续施工外墙涂料时需做810mm的找平层，造成增加数额较大！施工单位要求开发商追加成本约700万元，开发商以合同文件中有明确要求拒绝增加成本，双方争执不下、前后沟通了近6个月，对现场施工管理造成了很大影响！ 你认为该项目的合同需求

9、中存在缺失了哪些关键内容，从而引发了本次甲乙双方的经济纠纷？小贴士：在项目管理的相关文件中，能用数据的尽量不要用文字描述，这样会给合同双方扯皮埋下隐患。 抹灰砂浆技术规程、JGJ/T2202010中第7.0.18条规定：普通抹灰的表面平整度允许偏差为0+4mm，高级抹灰的表面平整度允许偏差为0+3mm。 清水混凝土应用技术规程、JGJ1692009第11.3.2条规定：普通清水混凝土的表面平整度允许偏差为4mm，饰面清水混凝土的表面平整度允许偏差为3mm。 建筑装饰装修工程质量验收标准、GB502102018第4.2.10条规定：普通抹灰的表面平整度偏差为4mm，高级抹灰的表面平整度偏差为3m

10、m。合同需求技术参数战略合作单位管理 不论是战略施工单位、还是材料设备供应单位，都是令甲方工程现场管理人员头疼的合作方。而且，合作时间越长，管理难度越大。如果碰到合同即将到期、最后一次合作时，项目管理人员简直要崩溃！根据行业现状，对于此类单位的管理应注意以下几点：分供方进场后尽快取得对方公司高层领导的联系方式。及时了解该单位在全集团范围内的配合及付款情况。有关项目管理的甲方要求（如：工期、质量等）必须用书面文件、电子邮件等具有法律效力的沟通方式。如果遇到集采合同即将结束、且分供方明确表示以后不会再合作的情况，我们应在现场尽可能为对方提供施工便利条件。加强与集团内其它项目/区域公司同事间的沟通，

11、随时掌握该合作方在其它项目的动态。6. 当项目实施受阻，实在难以推进时，应及时向公司领导汇报（同时发送电子邮件）。小 结 善待我们的每一个合作方人员，为了生活、大家都不容易！ 日月轮转、沧海桑田，当我们在结束合作的某一天在街头偶遇，彼此如果还能坐下来喝杯茶、谈谈往事，也能算是我们人生的另一种成功！事成于和睦力生于团结03现场管理类问题应对策略现场管理类问题应对策略裂缝图 3图 2图 1现场管理类问题应对策略请各位线上的朋友思考一下： 项目在遇到楼板网状不规则贯穿裂缝时，我们对裂缝的性质判断是否科学、准确？我们能取得设计单位关于“裂缝不影响结构安全”的签字盖章文件吗？ 我们的总包单位中有几家在现

12、场项目部配置了“刻度放大镜”？甲方项目管理人员中又有多少人以书面文件要求过施工单位做静载试验呢？现场管理类问题应对策略 砌井和布管分别由不同的施工班组完成，缺少统一协调指挥，造成现场互相脱节的现象。预控意识！ 设计师不是万能的！项目部应提出问题的解决办法，而不是一味的埋怨，是我们干好工程的必由之路。图 1图 2现场管理类问题应对策略开发商：TOP30内，总包方：中字头。图 1图 2图 3图 4图 5现场管理类问题应对策略2020.62018.82018年7月北京某项目外墙保温脱落砸伤人！视频/c/nd/2018-07-08/doc-ihezpzwt2819421.shtml 高层建筑外墙保温工程的施工质量目前处于房地产行业质量监管的“盲区”中，因此建筑交付使用后外墙保温工程出现质量问题频发也就不足为奇了。 施工单位质检员、监理单位的专业监理工程师、第三方工程评估单位、甲方的土建专业工程师，大家