估价行业形势及机构发展定位探讨

1、估价行业形势及 机构发展定位探讨杜云川时间：2020.11Industry Co Construction and maintenance行业共建04.Industry situation行业形势01.Business expansion业务领域02.Self orientation and development direction发展定位03.目录 CONTENTS行业形势Industry situation01新估价服务大市场-迎接资产评估法实施后时代。创造了法治环境，提高了行业法律地位，利于行业做大做强2016坚定信心挖掘需求-以高质量专业服务赢得市场。一要坚定行业发展信心，洞察估价业

2、务的新需求、着眼长期发展，推动行业持续发展。二要挖掘估价市场需求，拓展咨询顾问服务空间。三要提升估价专业水平。四要树立风险责任意识。2020传统估价服务内容、服务质量不能满足经济高质量发展需求，传统估价业务不断萎缩，估价执业风险日益增大，行业面临的内外部竞争愈来愈激烈等。如何把握变革机遇，实现可持续发展是当前房地产估价行业面临的重大课题。估价需求演变机构持续发展。2019转型升级再上台阶-高质量发展阶段的估价服务。伴随行业规模的壮大，地产抵押估价、房屋征收估价、房地产司法鉴定估价等三大传统估价业务稳步发展，房地产咨询等新兴业务也逐渐得到客户认可。根据中国房地产估价信用档案系统业绩统计，2017

3、年度一级机构平均营业收入为2011万元，2017年度一级机构平均营业收入为2011万元，同比增长16.8%；营业收入前100名的机构年均收入为5490万元，同比增长20%；（约200亿，约5500家）2018估价无处不在-让估价服务经济社会方方面面。传统估价业务在稳步发展中不断深化和创新，与此同时，供给侧结构性改革的深入推进，经济结构的不断优化，许多新的需求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现，如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征收补偿、不合法建筑拆除补偿、金融资产管理、历史建筑保护等都离不开专业估价服务。2017中国房地产估价年会社会地位降低收费标准降低成本费用提高风险责任提高传统评估

4、“下沉”趋势明显，主要表现：传统评估业务“下沉”下机构面对几大困境缺业务竞争激烈既缺业务又缺人（?）缺人地域及专业缺钱（履约保证金、前期工作经费、提前支付税金、所得税、风险金）人均年产值直面传统评估“下沉”现象 (人均产值、成功率、项目周期）保持一颗感恩的心，直面行业“下沉”项目成功率项目周期指标单位2020年第三季度2019年第三季度同比总交易额亿10500560987.20%总收入亿205.00119.9570.90%调整后净利润亿18.585.98210.60%门店总数家448833167541.70%经纪人总数名47781031706050.70%月活跃用户亿0.480.2682.10

5、%楼盘字典累计数据亿套2.33VR累计房屋采集量亿套0.0710.024191.70%整体佣金比例1.95%2.14%-0.19%整体利润率9.06%4.99%4.08%店均季度交易额万2339.421770.8132.11%店均季度佣金收入万45.6737.8720.61%店均人数人10.6510.016.35%人均季度交易额万219.75176.9124.22%人均季度佣金收入万4.293.7813.40%返回社会地位降低：经济活动中常态化收费标准降低：评估价值在不断提高成本费用提高：工作效率、信息化技术在提升风险责任提高：社会角色不可缺失性传统评估“下沉”中看到的“未来”、图一图二行业传

6、统评估的“下沉”是行业进步的底层动力业务领域Business expansion02(一).三大评估行业：01.大评估概念资产、房地产、土地02.行业客户高度重合银行、法院、军队、国企、公司、行政管理部门（房管、国土、国资）03.估价主要价值体现主要在房地产机构备案2020年资产317房地产294土地219(二).业务领域：协会中评协、中房协、中估协政府财政部 建设部 自然资源部政策XX办法、意见协会带领下： 跟着政府走 跟着政策走01.资产评估（市场开拓路线指引2019）资产评估行业业务类型需求方类别触发资产评估行业业务的经济行为数量评估类业务885评价类业务212咨询类业务229合计121

7、56表1 资产评估行业业务类型汇总表01-1.评估类业务需求方触发资产评估行业业务的具体经济行为1.1国资委、财政部及其授权履行国有资产监管的中央企业和中央金融企业1.1.1资产转让1.1.2资产拍卖1.1.3资产偿债1.1.4资产租赁1.1.5资产抵押1.1.6资产质押1.1.7资产重组1.1.8资产捐赠1.1.9资产补偿1.1.10资产涉讼1.1.11对外投资1.1.12接受投资1.1.13接受抵债资产1.1.14债务重组1.1.15公司制改建1.1.16企业合并1.1.17企业分立1.1.18企业破产1.1.19企业清算1.1.20企业解散1.1.21增资扩股1.1.22IPO1.1.2

8、3股权转让1.1.24债转股101-1.评估类业务需求方触发资产评估行业业务的具体经济行为1.2国有企业1.2.1中央企业的股权投资1.2.2国有控股混合所有制企业员工以科技成果出资1.2.3国有控股混合所有制企业员工入股价格确定1.2.4国有科技型企业股权出售1.2.5国有科技型企业用于股权奖励的激励额折合股权确定1.2.6中央企业及其所有的科技型企业股权出售1.2.7中央企业及其所有的科技型企业股权奖励1.2.8“僵尸企业”处置1.2.9过剩产能资产处置1.2.10企业办医疗机构资产转让1.2.11企业办医疗机构产权转让1.2.12国有企业职工家属区“三供一业”分离移交1.3国有金融企业1

9、.3.1国有金融企业直接股权投资1.3.2市场化银行债权转股权1.4中央文化企业1.4.1经营性文化事业单位转制为企业1.4.2中央文化企业改制1.4.3中央文化企业产权转让1.4.4中央文化企业增资1.4.5中央文化企业资产转让201-1.评估类业务需求方触发资产评估行业业务的具体经济行为1.5上市公司及非上市公众公司1.5.1资产重组1.5.2业务重组1.5.3发行股份购买资产1.5.4定向增发1.5.5重大资产重组1.5.6收购资产1.5.7外国投资者对上市公司战略投资1.6行政事业单位1.6.1资产清查1.6.2经营类事业单位整体或部分改制为有限责任公司或者股份有限公司1.6.3经营类

10、事业单位国有资产处置1.7企业1.7.1商誉减值测试1.7.2其他资产或资产组减值测试1.7.3非货币性资产公允价值评估1.7.4金融工具公允价值评估1.7.5基金估值1.7.6合并对价分摊评估1.7.7金融企业抵押物管理及评估1.7.8外国投资者对境内企业并购301-1.评估类业务需求方触发资产评估行业业务的具体经济行为1.8其他1.8.1碳排放权交易1.8.2碳排放权质押1.8.3生态价值补偿价值1.8.4森林生态价值补偿1.8.5环境损失评估1.8.6存量PPP项目实施中的资产评估1.8.7PPP项目物有所值评价（PSC与PPP值比较）1.8.8PPP项目中期绩效评估1.8.9存量PPP

11、项目中国有资产、股权转让1.8.10PPP项目合作期满移交资产评估1.8.11PPP项目公司资产证券化1.8.12PPP项目公司股东资产证券化1.8.13PPP项目公司其他相关主体资产证券化1.8.14资产损害赔偿鉴定1.8.15资产变价1.8.16刑事案件定罪量刑中相关损失估算1.8.17人民法院委托司法执行财产处置资产评估1.8.18国家中小企业发展基金价值评估1.8.19行业协会商会与行政机关脱钩有关国有资产管理1.8.20中国足协大额资产出售与置换1.8.21中国足协所持的国有企业股权资产管理1.8.22包装产业发展混合所有制经济中涉及的国有资产评估1.8.23大中型包装企业的股权分置

12、改革中涉及的国有产权变动1.8.24包装企业与科研院所间的资产重组4 国资委、财政部及其授权履行国有资产监管的中央企业和中央金融企业评估类业务需求：国资委、财政部及其授权履行国有资产监管的中央企业和中央金融企业触发评估类业务需求的经济行为主要包括资产处置、公司制改建、企业合并与分立、产权变动等，涉及的相关业务是资产评估机构开展多年的业务类型，是资产评估机构的基本服务项目。资产处置经济行为包括：资产转让、拍卖、偿债、租赁、抵质押、资产重组、资产捐赠、资产补偿、资产涉讼、对外投资、接受投资、接受抵债资产和债务重组等。企业合并与分立经济行为包括：企业合并、企业分立、企业破产、企业清算、企业解散等。产

13、权变动经济行为包括：增资扩股、IPO、股权转让、债转股等。01. 业务来源（1）企业国有资产评估管理暂行办法（国资委令第12号）；（2）金融企业国有资产评估监督管理暂行办法（财政部令第47号）；（3）行政单位国有资产管理暂行办法（财政部令第35号 根据2017年12月4日中华人民共和国财政部令第90号财政部关于修改注册会计师注册办法等6部规章的决定修正）；（4）事业单位国有资产管理暂行办法（财政部令第36号 根据2017年12月4日财政部令第90号财政部关于修改注册会计师注册办法等6部规章的决定第一次修改 根据2019年3月29日财政部关于修改的决定第二次修改）；（5）中央级事业单位国有资产管

14、理暂行办法（财教200813号）；（6）中央级事业单位国有资产使用管理暂行办法（财教2009192号）；（7）企业国有资产交易监督管理办法（国务院国资委 财政部令第32号）等。02. 文件依据02.房产领域新房备案价格供应追踪可研分析产品定位市场调研存量房交易评估税收基价融资评估房屋征收市场调研交易后市股权量化不良资产债权分析资产证券化市场调研土地招牌挂出让补地价企业改制闲置抵押业务范围交易前市规划土地整理成本核算项目可研用地手续03.自然资源领域（原国土）评估出让底价规划国土空间规划出让条件变更全域综合整治土地收储供地计划流转评估（抵押、转让、作价入股、纳税）生态修复规划违规处罚低效用地再开

15、发专项规划社会风险稳定性评估十四五规划公示价格城镇基准地价咨询代理勘测定界集体建设用地基准地价用地预审农业用地基准地价报征组卷标定地价基本农田补化方案动态监测年度土地变更调查征地区片价卫片执法全民所有自然资源资产清查与资产负债表土地利用盘活评价研究城市建设用地节约集约区域评价数据入库耕地质量分类建库城市建设用地节约集约详细评价设施农用地入库开发区集约评价、监测统计（亩均论英雄）法定规划入库工业企业基础调查试点自然资源一张图节地评价各类体系建设全域土地综合整治主要是推进乡村农用地整理、建设用地整理和生态保护修复，优化生产、生活、生态空间格局，促进耕地保护和土地集约节约利用，改善农村人居环境，助推

16、乡村全面振兴。（土地、资金、制度、社会、民生）主要整治内容农用地整理高标准农田建设耕地质量提升耕地后备资源开发农田基础设施建设建设用地整理农村宅基地整理低效建设用地整理闲置建设用地整理工矿废弃地整理生态保护修复优化生态用地布局保护和恢复乡村生态确保生态保护红线返回城镇开发边界内城镇开发边界外详细规划村规划详细规划跨行政区域或流域涉及空间利用的某一领域专项规划国家省市县乡镇01.五级三类：总体规划省级国土空间规划市级国土空间总体规划县级国土空间总体规划乡镇国土空间总体规划实施性协调性全国国土空间规划纲要战略性实施监督体系 技术标准体系 编制审批体系 法规政策体系02.四体系：返回自然资源领咨询类

17、业务能力胜任要求基础政策功底 实战功底数据功底要求通晓政策贯彻政策 建言献策GIS软件，如Arcgis等，用于矢量数据分析，地形分析，数据库建设等。设计软件，如CASS，Civil 3D,纬地等，用于线路设计，纵横断面，土石方计算等。三维建模软件，如 3d max，SketchUp（草图大师）等，用于三维房屋等模型创建。OFFICE，CAD软件，基础的画图和办公软件。三维GIS软件，如 CityEngine，Skyline，ArcGlobe等。数据功底返回04.创新领域大多数机会都是现有专业服务的重组（迭代创新）评估+ 数据+ 过程监控 （银行投控服务）评估+ 法拍+ 政策咨询 （辅拍机构）评

18、估+ 签约+ 政策咨询 （征收全程服务）评估+数据+政策咨询+动态维护 （租金、税收、批量大数据服务）(四).领域和资源深度重组（融合赋能）评估+ 代理+ 全程服务 +劣后资金（不良资产服务） 低效评价+城市更新+规划+可研 （城市有机更新) 调查+估值+政策咨询+管理辅助+系统（国有资产管理顾问服务）评估规划+设计+工程咨询+政策咨询（全域综合整治服务）业务领域=专业基础+迭代创新+融合赋能发展定位Organization self orientation and development direction031坚持市场发展方向1坚持市场化发展方向，不能过于依赖法定评估业务；2坚持专业主义2坚持专业主义，不能大杂烩要在专业化基础上多元化；3坚持长期3坚持长期主义，不能急于求成，要日积月累；(一).发展原则：熟悉领域，专业化基础上多元化4坚持稳健发展，要处理好发展与风险的关系，未来要注重防控估价风险；4坚持稳健发展 房地产估价机场构宜在