土地财政模式面临重要拐点分析

1、土地财政模式面临重要拐点分析摘要：自上世纪九十年代以来，地方政府的土地财政模式为政府带来了大量的资金，但是发展到现在，土地财政依赖模式已经难以持续,土地财政转型面临重要拐点。在本文中，笔者通过对多位专家的理论进行总结，并对土地模式的基本途径以及造成的危害进行阐述，对土地财政模式新的工作措施进行探讨，希望可以给相关部门一些参考。关键词:土地财政基本途径危害新措施随着改革开放后我国经济的快速发展，推动了城市的规模扩大。而城市的快速扩张也带动了相关经济的快速发展。城市的扩张都是以地方政府的政策为主导性的，而在这其中，土地财政”起到了非常重要的作用。也就是说，地方政府从土地中获得了土地出让收入和相关企

2、业的所得税收入及利润。土地财政”使地方政府获得资金推动城市建设的发展，增加了地方财政收入和公务人员收入，但是实施的城市扩张战略也给社会发展带来了很大的危害。尤其是近两年，地方政府对土地财政依赖”的模式已经面临崩溃的边缘，越来越多的事实表明土地财政”模式正面临着重要的转折点。长久性的依赖土地财政”只能出现更多的问题，会对社会和谐和稳定产生不利的影响，土地财政”转型刻不容缓。土地财政模式基本途径1.1地方政府通过土地出让取得大量收入地方政府通过土地出让取得大量的土地出让金，这是我国土地财政”模式的主要特点。按照我国相关的法律法规，地方政府对具有商业价值的土地挂牌出让，进行招标、拍卖或挂牌等，通过相

3、关拍卖程序进行竞争性招标，这样最大化的实现土地的价值，增加地方政府的土地收益。中标者再将土地进行商业开发，以获取更大的收益。1.2利用建筑业和房地产业的发展增加地方税收根据我国有关的税务法律，其中涉及到建筑业和房地产业的法律就有十多个。随着近些年地方政府大力进行城市规模的扩大化，促进了建筑业和房地产业的快速发展，也就给当地政府带来了大量可观的税务收入。而建筑业和房地产业的快速发展也带动了相关行业的发展相关行业也给当地政府带来了大量的税金收入。此外，建筑业和房地产业为地方政府提供了大量的非税收入，这些都是非常复杂的行政事业性收费，透明度很低，很难统计。1.3通过扶持国有企业获取房地产各方利益地方

4、政府不直接介入土地的管理，而是在土地管理部门下设一个国有企业作为土地储备专门机构，并在政策上进行扶持，负责当地土地的开发与管理。对外这个国有企业是一个非营利性的组织，对内按照当地国土资源和房屋管理局指定的政策和要求进行管理。在土地市场上负责土地储备，充分参与土地的竞标管理。是地方政府进行营业性土地出让经营的重要载体。通过则个国有企业的管理，进行土地拍卖的时候，可以先不预付收购资金，而在中标后再行支付。通过国有企业的管理，加快当地的土地流通，使政府快速获得土地收益。土地财政模式的危害2.1导致财政收入不可持续和不稳定土地收益就是利用土地使用权获得的租金，是预支了土地未来几十年的收益。我国的很多地

5、方政府负责人目光短浅，一切以政绩为中心，只看到出让土地带来的经济发展等优势，却没有去想预支土地收益会对今后财政收入产生的影响，导致地方财政收入注定没有可持续性。虽然近些年房地产市场火爆使当地政府从土地中获得了更多的收益，但是一旦房地产市场出现低迷，就会造成当地财政收入的不稳定。2.2导致地方政府发展规划不合理很多地方政府近乎依赖性的把不可再生的土地资源作为地方财政的支撑点，不断提高土地出让的价格。政府的一切工作都是以城市发展规划、房地产建筑和开发为中心点。那么，地方政府的发展规划就缺乏科学性、合理性。遇到经济出现不稳定，就会使政府的发展规划出现不断调整的局面。2.3导致其他行业衰落，容易诱发金

6、融风险土地财政”模式，使房地产行业得到了迅速发展。虽然房地产发展带动了水泥、钢铁、玻璃和其他许多行业的发展，为就业做出了贡献。但是除了房地产行业，其他企业缺乏活力，缺乏自主创新能力，缺乏核心技术，很多企业不得不停产倒闭。而土地财政”模式把地方政府、房地产企业和银行捆绑到了一起，一旦经济不景气，出现金融危机，必定会造成房地产泡沫，诱发金融风险。2.4加大贫富分化，对社会稳定和谐产生不利影响土地财政”的模式，造成了政府的土地出让价格不断增长，进而使房价一涨再涨。按照联合国人居署住房报告有关数据指出，房价收入比是用来衡量物价水平和需求的合理性，即合理的房价应为当地人均五年的收入总和。但是在我国大多数

7、地区，不吃不喝十五年才能买上房子。造成问题的原因就是我国的房价过高，而造成房价过高的主要原因就是地方政府土地财政”模式推动的高地价。土地财政模式新的工作措施3.1土地财政”应逐步摆脱土地所有权的束缚首先,地方政府不能再参与土地出让的买卖。建立国有土地资源管理公司，对土地的出让等进行管理，地方政府只要做好土地微观规划管制与土地市场的宏观调控就可以。这样可以有效避免地方政府在土地出让中各种腐败现象的存在，提高土地的使用性能，有效降低土地的出让价格，抑制房价的增长，维持社会的稳定和和谐；其次,对土地规划进行科学合理的管理。土地的规划必须本着科学合理的使用原则进行规划，对土地的使用用途和使用年限要有明

8、确的规定，对土地的征用要按照国家有关规定要求进行3.2建立财政平衡体系，改革现有的中央和地方税制首先,地方政府需要实现财政结构合理化，理顺财政分配结构，以确保财政收支平衡。其次地方政府要建立独立稳定的地方税务体系，促进地方经济的稳定发展。当前我国房产税的重点工作是进行多套房产的税务征收，增加房产税税收的基础，增强税收的征收力度。当然，对房产税的征收是一个循序渐进的过程，是一项长期的工作。短期内，地方政府还是要完善地方的营业税收。对于和土地有关的销售税、物业税、资源税、环境税等，国家必须进行税收改革，对税务的征收政策和征收力度进行调整。3.3建立健全土地受让金管理和储备制度地方政府要建立健全土地受让金管理和储备制度，成立由地方土地储备机构、地方财政局、税务局及资产经营公司共同管理的一个部门。这个部门的职责就是确保土地受让金可以及时进入储备账户，并进行管理，其他部门不得另行设立账户或者小金库。对于土地受让金的储备管理，必须遵循国家有