某时代广场商业综合体战略策划报告

1、三盛海景时代广场商业综合体战略策划报告 HAI JING PLAZA Commercial complex strategic planning report 弘策 中国 二零壹壹年月二十五日 CHAPTER1：项目竞品研究 CHAPTER2：项目整体定位 CHAPTER3：项目营销策略 CHAPTER4：项目招商策略 项目战略提报的基本构想 弘基企业-弘策中国，从市场状况与消费者的角度出发，通过精确细致的 市场分析、商圈分析与消费者分析，前期制定了相对详细专业的整合策划报告精装版，此次汇报版本为前期报告单精简版 CHAPTER1: Property market research（市场属性研

2、究） 市场竞品研究（酒店式公寓办公商业）类别商铺案名京汇国际广场 宁兴 海天国际莲洋大观舟山国际水产城科来华国际家居城地址东港28-3地块 东港海印路海洲路与灵秀街交叉沈家门水产交易中心海天大道1188号商业面积约600（可售）约16000（约40套）180000 200000 开盘时间2011.09.232011.09.232011.052010.07去化率未开盘100%80%产品分析60平米左右，约10套（公寓底商）；商业最大700平米，一般在300-400平米，商铺层高沿海印路1层4.5米，二层3.6米；沿海华路一，二层均4.5米；中间连接段1层4.5米，二层4.2米；酒店式公寓底商，层

3、高一层4.5米，二层4.2米，主力面积70-80平米商业租赁40-760平米45平米销售模式目前在招商，后续销售模式待定直接销售开发商持有直接销售房价的21%前三年一次性返租，第四年保底月租金50元/月加分红，第五年保底租金55元/月加分红）。目前售价预计报价45000-50000元/平米均价40000元/平米-沿街1F-55000,2F-15000,3F-22000内街1F-36000元/平米18000元/平米 POINT：在售商业物业分析（1） 产品面积：区域商铺面积40800平米不等，1楼，1楼带2楼产品形态均有分布；（2） 产品均价：目前区域楼楼商铺在售均价在35000-50000元/

4、平米；（3） 销售模式：多以直接销售为主，仅专业市场小面积商铺带回报销售，回报收益率相对较低；类别酒店式公寓案名宁兴 海天国际莲洋大观（新开盘）舟山国际水产城（度假）朱家尖南沙风情（度假）二期朱家尖璞缇海地址东港海印路海洲路与灵秀街交叉口沈家门水产交易中心朱家尖风景区酒店式公寓面积约16000平方米（计约400套）约33000平方米（计约750套）约10000平方米（计约154套）约10000平米（计约142套）二期约4000平方米（计约60套）开盘时间预计2011.09.23商业开盘（酒店式公寓推出时间待定）2011.09.042011.05.012011.01.022011.08.28去化

5、率未开盘33%，当天去化计约250套，共计750套；一单元350套近海因单价较高，当天去化约18套；二单元350套不近海性价比相对较高，当天去化200多套；（因是宁波开发商，宁波客户占一定比例）61%70%27%，开盘当天去化17套装修状况精装修（2000元/平米)精装修(3000元/平米)精装修精装修精装修产品分析房型面积段主要在38-44平米，南户44平米，北户38平米，高层局部布局少量90平米户型，层高3.2米，总计18层，每层约30户。面积41-43，顶层局部布局少量80-100平米户型，层高3.2米，总高27层。房型面积45-145，主力面积5060 房型面积40-100主力面积40

6、-60 房型面积50-60主力面积60 ，增值服务无提供物业委托租赁服务无提供酒店式管理服务提供酒店式管理服务销售模式直接销售开盘当天，总价优惠4万元；当天下定10万定金，1000元/平米优惠，一次性付款9.2折。总体统计相当于一次性付款8.2折；贷款相当于8.9折；直接销售 前5年按房价的5%每年固定回报直接销售目前售价预计报价11000-14000元/平米二单元（不近海）价格范围约：12300-16400元/平米（8.2折计）一单元价格范围约（近海）：13940-22140元/平米（8.2折计）开盘前报价均价20600元。约11000-13000元/平米约17200元/平米约23000元/

7、平米POINT：在售酒店式公寓物业分析 （1） 产品面积：区域酒店式公寓的主力面积在40平米左右，50以上的大户型面积相对较少； （2） 产品均价：区域同类产品主力价格区间为11000-14000元/平米； （3） 销售模式：多以直接销售为主，较少提供酒店式管理服务及其它增值服务；类别写字楼案名宁兴 海天国际（东港）中浪国际大厦（定海临城）舟山国际水产城（沈家门）地址东港海印路新城千岛路沈家门水产城交易中心办公面积24000平米126972 （总建面）43200（计约36套）开盘时间预计2011.09.232011.012011.05去化率未开盘65%装修状况毛坯毛坯毛坯产品分析主力面积在16

8、3，层高3.2米单层约1600，大约10户，总高15层；300-600600-1300销售模式半层起售开发商宁兴天润置业有限公司舟山市百联置业有限公司舟山水产品中心批发市场有限目前售价成交均价为10500元/平米13000元/平米约10000-13000元/平米左右舟山办公楼市场以临城新城为主。东港新区两大区域为主，目前在售楼盘数量不多，整体在售均价在10000-11500元/左右。舟山第二、三产业发展迅速，所占经济总量比重较大，随着整体大规划的确定，办公市场发展潜力看好。但目前办公的整体价格仍处于一个相对发展的阶段。 POINT3：在售办公物业分析 CHAPTER2: Plot proper

9、ties research（地块属性研究） 技术指标 产品分析SWOT分析 Point1： 项目产品分析 (1)(4)5层(3)(2)技术指标分析（预测报告）总建面：94107平米；商业总建面：35438平米； 1#商业：6815平米 2#商业：6868平米 3#商业：11176平米 4#商业：10578平米塔楼总建面：33579平米； 1#办公：9193平米； 2#办公：9376平米； 3#办公：15010平米；地下车库建面： 25090平米；1#、2#、3#塔楼产品比较 总建面：33579平米； 总套数：503套； 总套数比例： （1）主力面积段集中在5080平米，占92%，其中6070平

10、米 面积 段在主力面积中占有一定比例。 40-50平米： 4套，占1%； 50-60平米：142套，占28%； 60-70平米：219套，占44%； 70-80平米：102套，占20%； 80-90平米： 16套，占3%； 90-100平米：18套，占4%； (2) 1#面积段分布较为丰富，主力面积段在5070平米范围， 分布有40平米面积段；2#面积段偏大，60平米起，主力面 积段在70-80平米；3#面积主力面积段，集中在50-70平米 间，其中以60-70平米占较大比例，3#整体套数相对1#、 2#较多；44%28%20%3%4%1% Point2： 项目产品分析 主力面积在50-80平

11、米，相对于周边竞争产品40平米左右的主力面积，相对偏大 （1）区位优势：位于东港核心商业中心，紧邻区政府，区域 位置优越。 （2）交通优势：三面紧邻城市主干道交通便捷。 （3）景观优势：项目四至可观海望山，一面紧邻城市绿化带 （4）产品优势：规划LSC区域升级商业综合体，外力面现代极 具质感，项目整体品质较高；（1） 舟山新城市定位国家级海洋新区，对舟山整体城市发 展是极大的利好；（2） 项目位于东港开发区规划二期，东港三期整体规划及相 应配套等设置的完善和发展对本项目商业是极大的利好；（3）房地产政策方面对住宅从严的整体调空，对商业地产投资是一大机会； （1） 竞品威胁：东港区域宁兴海天国际

12、、莲洋大观等项 目均在本年度开盘，且体量较大，对本项目将产生较大 的威胁和 影响；（2） 市场层面：房地产整体市场政策依旧是“适度从紧” 政策，对贷款相对较为严格，尤其是舟山本年度贷款额 度已满；优势威胁机会劣势（1）面积劣势：办公部分面积相对较大，50-80平米为主，商业4#整体面积偏大一定程度影响销售去化速度；（2）产品劣势：商业部分整体布局及内部结构相对设计不完善，待修改，对招商产生一定压力；（3）销售压力：项目以短时间快速去化9亿为目标，整体具一定压力； Point3： 项目SWOT分析 CHAPTER3: The whole project positioning（项目整体定位） Q

13、uestion /“ 海景时代广场 ”作为近10万平方米的商业综合 体，从快速完成营销角度出发，我们要需要对此项目产品功能性进行重新解读与定位？ Answer / 多功能性的城市商业综合体 在众多综合体概念中，本项目应具备营销的何种差异化特征？项目核心定位：中国首个国家级海洋新区下，舟山，普陀东港核心，集合海景SOHO、创意办公、精品酒店、LSC休闲商业于一体，滨海体验式商业集群。它是：具有 “功能型、服务式 ”的海景SOHO；具有时尚创意并渗透文化张力的“小而精致”的精品酒店；代表东港新区新办公理念的创意办公；升级舟山及东港商业的“LSC体休闲验式”的滨海商业中心，以餐饮休闲娱乐为主；它是东

14、港城市生活的新趋向，是东港商业文化升级的新标志。商业价值：以LSC商业功能为主， 以精品酒店提升产品档次，并结合创意办公、海景SOHO形成可循环再生的商业生态系统，各商业形态之间相互促进，互为价值链。社会价值：是舟山东港文化与灵魂的标签；是舟山标志性建筑；是舟山商业价值最大化的具体体现；是舟山城市经济发展的带动者。在运营中彰显对加快舟山商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用。1234办公9193平米（5-12F） 创意办公4688平米（5-8F）精品酒店4688平米（9-12F）1、2、3、4LSC商业35438平米（1-5F）LSC

15、商业海景SOHO15010平米（5-14F）LSC CHAPTER4: Product Suggestion（项目营销总体策略） 营销策略价格策略营销模式推盘策略推广策略PART1: 项目营销策略POINT1：营销任务界定point1：销售目标 开盘一个月时间止，达成项目约70% 的销售率；point2：项目形象 三盛集团“商业品牌”新形象的构筑。从战略角度出发，树立项目区域标志性的商业形象，兼顾销售达成、招商主力店实现、后期商业的经营管理问题，乃至整个集团的商业的发展战略布局。 POINT2：营销核心策略详解 价格策略：以短期内达成快速去化为任务的适当“宽松的价格策略” 模式策略：以快速去化

16、为任务的“直接销售”结合以招商先行，后续带租约销售模式 推盘策略：以快速区化为任务的 “集中部分产品优先推盘”及 后续产品价值最大化推盘 推广策略：以区域联动传播及线上线下互动传播“相结合的立体推广模式 PART2: 项目价格策略 point1：项目整体定位标准 本案价格界定原则 以“适度宽松的价格策略”，达成短期内快速去化的营销任务为前提； 以“市场价格为依据”， 以切实可行的符合市场综合价格范围为依据； 以“商业的市场收益”， 以商业的实际投资回报收益为参考进行界定；商业价格界定（市场比较法1F2F）本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”碧海莲缘“、“ 舟山

17、水产城 ”。 项目因素宁兴海天国际 本案 碧海莲缘 本案 舟山水产城 本案商业环境 1 1.2 1 1.1 1 1.1产品品质 1 1.5 1 1.3 1 1。3商业配套 1 1 1 1.01 1 1.07运营管理 1 1 1 1.3 1 0.97地理位置 1 1.1 1 1.17 1 1.19销售价格50000元/平米 52000元/平米46000元/平米50000元/平米 50000元/平米52000元/平米本项目销售估价 40000-50000 元/平米Point2：商业价格定位（收益还原法1F2F）根据市调情况看，项目周边“东港中昌街、海莲路、碧海莲缘街、昌正商业街的商铺租金主要集中在

18、1-3.5元/平米./天左右；若按均租金2.5元/平方米./天计，则单套商业的每平方米的年纯租金收益为： 2.5元/平方米/天 365天 = 913元/平方米；A方案:若期望的投资回报率为6.5%，则单套商业每平米售价为 913/6.5% = 14046元/平方米B方案:若期望的投资回报率为3.5%，则单套商业每平米售价为 913/ 3.5 % = 26085元/平方米取A、B方案的均值，则收益还原法得出本案的合理单价为 20065元/平方米。作为商业用房，主要以投资回报用途为主，因此收益还原的权重将占较大比重，在此设定收益还原占60%，市场比较占40%。则本案商业价格为： 20065*60%

19、 +55000*40% = 34039元/平方米 本案商业价格定位（12F ） : 4000050000元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况， 但是考虑到产品优化和各种营销策略的综合作用，对于本案商业价格的最终定位将参考下列几点进行修正： 其一，舟山商业投资现状，商铺价格虚高，价格与实际投资回报率存在倒挂现象 其二，本案开放式商业体， 产品外立面设计景观规划招商运营等优势，价格定位应与市场差异化 其三， 本项目营销目标， 项目以快速实现销售为总目标，本案商业将采取“适当宽松的价格策略” 本案商业价格定位（3F4F5F ） : 1100025000元/平米 正常情况下， 根据各楼层定价

20、比例系数，最终定价时还需参考房型、位置等因素做最终定价； 根据此定价系数比例，以1F为基准，则3F 、4F、5F价格为 1F带2F=40000-45000元/平米； 3F=18000-25000元/平米； 4F=12000-16000元/平米； 5F=11000-15000元/平米； 本案商业部分产品加权平均价为 : 27985元/平米 Point3： 酒店式公寓价格界定本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”舟山水产城“、“ 莲洋大观 ” 项目因素宁兴海天国际 本案 舟山水产城 本案 莲洋大观 本案商业环境 1 1.2 1 1.1 10.9产品品质 1 1 1

21、1.05 10.8商业配套 1 1 1 1.07 10.8运营管理 1 1.1 1 1 11地理位置 1 1.1 1 1.19 10.8销售价格 12000 12500 11500 12800 1320012300本项目销售估价 1200013000元/平米 本案酒店式公寓价格定位 : 12000-13000元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况， 但是考虑到产品优化和各种营销策略的综合作用，对于本案商业价格的最终定位将参考下列几点进行修正 其一，舟山酒店式公寓面积较小，后期宁兴、莲洋大观等楼盘集中放量且面积主要为30-40平米； 其二，本案产品面积相对较大， 主力面积在60-80平米

22、，存在相对的总价压力； 其三， 本项目营销目标， 项目以快速实现销售为总目标，建议考虑“适当宽松的价格策略”；参考宁兴项目开盘的情况，舟山市场对于价格的敏感度很高，建议日后在出售酒店式公寓中，安排毛胚房作 为交房标准，将装修作为选配的菜单，以此毛胚低价吸引客户。Point4：办公价格界定本区域内可直接类比的在销售和即将销售个案 主要有 ”宁兴海天国际“、”碧海莲缘“、“ 舟山国际水产城 ” 项目因素宁兴海天国际 本案 舟山水产城 本案商业环境 1 1 1 1.1产品品质 1 1.31 1 1商业配套 1 0.98 1 1.07运营管理 1 1.34 1 0.82 地理位置 1 1.01 1 1

23、.19销售价格 9658- 11500 10600 1000012600 10800本项目销售估价 10000-11500元平米 本案纯办公价格定位 : 10000-11500元/平米 以上的评估价格为基础于目前的市场情况， 但是考虑到产品优化和各种营销策略的综合作用，对于本案商业价格的最终定位将参考下列几点进行修正 其一，舟山办公市场整体处于发展初期，前景及规划较好，但目前市场总体售价相对较低； 其二， 本项目营销目标， 项目以快速实现销售为总目标，建议考虑“适当宽松的价格策略”；鉴于宁兴项目办公开盘后销售的情况，我们建议增加存办公的体量。PART3: 项目营销模式 POINT1：本项目商业

24、运做模式界定 部分持有-返租（商业示范），部分出售（资金回笼） 哪部分持有？哪部分销售？如何界定？租售建议说明我司将本案的商家按照业态特性将其经营方式分为两大类，持有出租和销售。因为面积较大的商铺总价高，直接销售有一定困难，建议采用持有出租的方式；而对于面积较小的商铺可直接销售，以便资金回笼。point1： 租售比建议point1： 租售比建议租售面积统计租售方式建筑面积（）持有出租9980销售/售后返租27034总计37014point1： 租售比建议租售建议表区域楼层区位名称业态涵盖建筑面积租售建议租赁年限1 乐生活1乐活族音像制品、婚纱摄影、家居家纺、干洗店、 1014销售/美甲、药店、

25、美容美发、宠物店、房产中介、 2眼镜专卖、手机专卖、便利店18423学院派教育培训、游艺城18154博弈堂桌球馆、雀友会馆、网吧、桌游店19363 逸生活1购物狂精品购物2407售后返租3年228183料理师西餐牛排、日式铁板烧/料理、茶餐厅、时尚火锅、寿司、韩国料理 2589销售/4朋来阁宴会餐厅2945持有8年2 尚生活1商务范茶馆、银行、数码彩扩、旅行社、 1206销售/美容SPA、证券中心2票务中心、银行、美容SPA、证券中心16993银行21854运动带健身中心2190持有8年4 品生活1享乐派西点饼屋、酒吧、冰品甜品、咖啡1871销售标杆店2饕餮控川菜、江浙菜、粤菜、宁波菜馆254

26、03乐开怀量贩式KTV28984/5都食客中型餐饮/大型海鲜餐饮4849持有8年1234LSC商业界定标准一：产品楼层导向原则商业物业价值逐层递减，1、2F相对物业价值较高，较较容易快速实现资金回笼，则1、2F3F 4F 5F；界定标准二：产品面积导向原则4栋整体物业1_5F商业面积相对大于1栋、2栋、3栋，且4栋物业4F5F产品设计有露台，适合商业运营。界定标准三：产品区位导向原则商业物业沿街价值较大，则2幢、 3幢 、4幢1幢；界定标准四：商业纵向运营原则纵向整体运营价值最大化原则，销售与招商横向交叉的商业较难实现运营管理。POINT2：本项目商业运做模式界定标准 point3：本项目租售

27、比建议 租售面积统计租售方式区位建筑面积（）持有出租以B、C的4楼和D幢4-5为主 9980优先销售/带租约出售剩余其他商业27034 保持商业整体形像持有部分或带租约出售，共计面积9980平米，先期作为商业示范，规范商业形象，以促进销售； 优先销售部分，27034平米，先期快速回笼资金，以完成总体年度销售任务； 直接销售+提供招商顾问服务（商业连锁协会）POINT4： 本案商业部分销售模式界定根据快速回笼资金的销售界定，为降低开发商销售风险和快速实现资金回笼，建议采取“直接销售”的销售模式；同时为增加投资客的信心，在此基础上提供“招商顾问服务”即借我司资源，联合各省“商业 连锁协会”，将“商

28、业连锁协会“与投资客进行品牌商家的联谊，凡买本商业的消费者，我司 即提供一定质量的品牌商家。一方面为投资客提供商家支持，增加本商业的附加值；另一方面 在实现开发商快速回笼资金的情况下，不承担售后返租等模式的风险。 POINT5： 商业1F2F楼层产权分割、产权联体优劣势分析IF带2F产权联体IF带2F产权分割优势劣势优势劣势1带2F联体，可以提升2F商业价值，利于带动2F销售，提升1F、2F整体商业价值。对后期商业运营将产生一定影响。对后期运营而言，相对较为便利。1F2F产权分开，1F价格将得到提升，同时2F价格将同比下降；若1F定价过高，则影响1F去化速度，2F商业价值则较难实现，不利于销售

29、去化。 注：从快速实现销售角度而言，建议采用1F带2F产权联体方式，且面积控制在150平米以内。 CHAPTER5: Investment promotion strategy（招商整体策略） 业态定位业态配比 租售比例 工程建议根据上述定位、分析，将项目分为以下四大功能区：A区、乐生活B区、逸生活C区、尚生活D区、品生活ACBDLSC商业point1： 业态概念定位ACBDLSC商业A区：乐生活（1-4F）1F：乐活族2F：乐活族3F：学院派4F：博弈堂C区：尚生活（1-4F）1F：商务范2F：商务范3F：商务范4F：运动带B区：逸生活（1-4F）1F：购物狂2F：购物狂3F：料理师4F：朋

30、来阁D区：品生活（1-5F）1F：享乐派2F：饕餮控3F：乐开怀4F：美食汇5F：都食客point1： 业态概念定位point2： 业态分栋定位point2： 业态分栋定位A区：乐生活A区：乐生活A区：乐生活A区：乐生活A区：乐生活A区：乐生活A区：乐生活业态剖面图楼层（F）区位 名称业态布局4博弈堂A15 桌球馆A16 雀友会馆A17 网吧A18 桌游店3学院派A13 教育培训A14 游艺城2乐活族A2-2F 婚纱摄影A3-2F 家居家纺A7-2F 美容美发A8-2F 宠物店A9-2F 房产 中介A10-2F 眼镜店A11-2F 手机专卖1A1 音像 制品 A2-1F 婚纱摄影A3-1F 家

31、居家纺A4 干洗店A5 美甲A6 药店A7-1F 美容 美发A8-1F 宠物店A9-1F房产 中介A10-1F 眼镜店A11-1F 手机专卖A12 便利店A区：乐生活A区业态汇总表-1F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）A栋1乐活族A1音像制品37/A2-1F婚纱摄影234亲密爱人A3家居家纺162水星家纺、罗兰家纺A4干洗店68/A5美甲45/A6药店55/A7-1F美容美发68米兰、顶峰A8-1F宠物店71/A9-1F房产中介78/A10-1F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜A11-1F手机专卖62/A12便利店70 可的小计1014A区：乐生活A区业态汇总表-2F区域

32、楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）A栋2乐活族A2-2F婚纱摄影782亲密爱人A3-2F家居家纺375水星家纺、罗兰家纺A7-2F美容美发304米兰、顶峰A8-2F宠物店71/A9-2F房产中介78/A10-2F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜A11-2F手机专卖168/小计1842A区：乐生活A区业态汇总表-3F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）A栋3学院派A13教育培训928韦博教育A14游艺城887汤姆熊 小计1815A区：乐生活A区业态汇总表-4F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）A栋4博弈堂A15桌球馆605传奇A16雀

33、友会馆692/A17网吧322/A18桌游店317/小计1936point2： 业态分栋定位B区：逸生活B区：逸生活B区：逸生活B区：逸生活B区：逸生活B区：逸生活B区：逸生活业态剖面图楼层（F）区位 名称业态布局4朋来阁B8 宴会餐厅3料理师B2 西餐牛排B3 日式铁板烧/料理B4 茶餐厅B5 韩国料理B6 时尚火锅B7 寿司2购物狂B1-2F 精品购物1B1-1F 精品购物B区：逸生活B区业态汇总表-1F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）B栋1购物狂B1-1F精品购物2484/小计2407B区：逸生活B区业态汇总表-2F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例

34、举（F）（）B栋2购物狂B1-2F精品购物2818/小计2818B区：逸生活B区业态汇总表-3F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）B栋3料理师B2西餐牛排395西堤牛排B3日式铁板烧/料理587上井、荣B4茶餐厅357洋葱餐厅、新旺茶餐厅B5韩国料理351明洞、权金城B6时尚火锅784澳门豆捞B7寿司115争鲜小计2589B区：逸生活B区业态汇总表-4F区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）B栋4朋来阁B8宴会餐厅2945/小计2945point2： 业态分栋定位C区：尚生活C区：尚生活C区：尚生活C区：尚生活C区：尚生活C区：尚生活C区：尚生活业态

35、剖面图楼层（F）区位 名称业态布局4运动带C8 健身中心3商务范C2-3F 银行2C7 票务 中心C2-2F 银行C4-2F 证券中心C5-2F 美容SPA1C1 茶馆 C2 -1F 银行C3 数码 彩扩C4-1F 证券中心C5-1F 美容SPAC6 旅行社C区业态汇总表-1FC区：尚生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）C栋1商务范C1茶馆230泰和C2-1F银行472工商银行C3数码彩扩32柯达彩扩C4-1F证券中心368/C5-1F美容SPA67萨琳娜C6旅行社37/小计1206C区业态汇总表-2FC区：尚生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）

36、（）C栋2商务范C7票务中心58/C2-2F银行703工商银行C4-2F证券中心448/C5-2F美容SPA490萨琳娜小计1699C区业态汇总表-3FC区：尚生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）C栋3商务范C2-3F银行2185工商银行小计2185C区业态汇总表-4FC区：尚生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）C栋4运动带C8健身中心2190/小计2190point2： 业态分栋定位D区：品生活D区：品生活D区：品生活D区：品生活D区：品生活D区：品生活D区：品生活D区：品生活业态剖面图楼层（F）区位 名称业态布局5都食客D15 大型海鲜餐

37、厅4美食汇D10 时尚餐厅D11 湘菜D12 自助餐D13 韩式烧烤D14 泰国料理3乐开怀D9 量贩式KTV2饕餮控D5 川菜D6 江浙菜D7 粤菜D8 宁波菜1享乐派D1 西点饼屋D2 酒吧D3 冰品 甜品D4 咖啡D区业态汇总表-1FD区：品生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）D栋1轻食家D1西点饼屋17285面包房D2酒吧1529激情百度D3冰品甜品82DQD4咖啡302伊诺、蓝湾小计2085D区业态汇总表-2FD区：品生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）D栋2饕餮控D5川菜670巴蜀传香D6江浙菜702白鹿餐厅D7粤菜671王子鲍鱼

38、D8宁波菜馆497福记、百仕餐厅小计2540D区业态汇总表-3FD区：品生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）D栋3乐开怀D9量贩式KTV2898炫音小计2898D区业态汇总表-4FD区：品生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）D栋4美食汇D10时尚餐厅411大城小爱D11湘菜548毛家饭店D12自助餐714圆苑酒家D13韩式烧烤234韩风D14泰国料理300香江蕉叶小计2207D区业态汇总表-5FD区：品生活区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举（F）（）D栋5都食客D15大型海鲜餐厅2638/小计2638point3： 业态配比业态

39、组数建筑面积（组）（）餐 饮2113705休闲娱乐1211430零售专卖56157配套服务115722总 计4937014业态面积统计表point3： 业态配比业态组数配比图总 计： 49组point3： 业态配比业态面积配比图总 计： 37014point4： 租售比建议租售面积比例总 计： 37014建设工程须预先考虑的若干问题：1.外立面泛光照明的设计考虑；2.商业招牌的电源预留及初步位置确定；3.若无中央空调系统，须考虑空调管线长度及室外机的摆放位置；4.整个项目总体、室外及各栋内部导视系统的电源预留。point5： 工程配套建议开店要求：餐饮业态：1.预留足够的水、电、气（具体参考数

40、值见工程配套建议表）；2.预先需设计排油烟管道、排污、排废、隔油池；3.需预先考虑厨房及后场的位置、通道。point5： 工程配套建议point5： 工程配套建议A区工程配套建议表区域业态分区业态定位楼层建筑面积工程配套建议（F）（）水 （m/月）电 （KW）燃气总流量 Q（m/小时）A栋乐活族音像制品137353/婚纱摄影1-210161500150/家居家纺1-253750045/干洗店1688020/美甲145553/药店155553/美容美发1-237211007010宠物店1-214220010/房产中介1-215618012/眼镜店1-2128100100/手机专卖1-223027

41、023/便利店1701007/小计2856446学院派教育培训3928130070/游艺城8871300180/小计1815250博弈堂桌球馆460570048/雀友会馆692105055/网吧32238050/桌游店31745025/小计639178合计5310874point5： 工程配套建议B区工程配套建议表区域业态分区业态定位楼层建筑面积工程配套建议（F）（）水 （m/月）电 （KW）燃气总流量 Q（m/月）B栋购物狂精品购物1-252256000400/小计5225400料理师西餐牛排33957006037日式铁板烧/料理5879008048茶餐厅3578905037寿司115230

42、11037时尚火锅784180095103韩国料理3517004237小计2589437朋来阁宴会餐厅429457300550202*2小计2945550合计107591387point5： 工程配套建议C区工程配套建议表区域业态分区业态定位楼层建筑面积工程配套建议（F）（）水 （m/月）电 （KW）燃气总流量 Q（m/小时）C栋商务范茶馆123050035/银行1-333604000330/数码彩扩132355/旅行社137353/美容SPA1-25571350550/证券中心1-2816950120/票务中心258505/小计50901048运动带健身中心42190520055037小计2

43、190550合计72801598point5： 工程配套建议D区工程配套建议表-1区域业态分区业态定位楼层建筑面积工程配套建议（F）（）水 （m/月）电 （KW）燃气总流量 Q（m/小时）D栋享乐派西点饼屋11722504510酒冰品甜品821208/咖啡30260030/小计2085483饕餮控川菜26701800150103江浙菜7022000150103粤菜6711800150103宁波菜馆4971500100103小计2540550point5： 工程配套建议D区工程配套建议表-2说明：本案总用电量预估约为7000KW，考虑电力瞬间使用系数 按80%计算， 故

44、建议本案变电用量约需满足共5600KVA。 未包括电梯、自动扶梯、外立面泛光照明等的用电负荷。区域业态分区业态定位楼层建筑面积工程配套建议（F）（）水 （m/月）电 （KW）燃气总流量 Q（m/小时）D栋乐开怀量贩式KTV328985500700/小计2898700美食汇时尚餐厅 44113500600100湘菜 548100080100自助餐7141400100100韩式烧烤2344003557泰国料理3006004557小计2520860都食客大型海鲜餐厅526383000550/小计2638550合计126813143总 计370147002依据对本案区位、整体建筑特点、功能业态定位及舟

45、山现有商铺租金等情况分析，结合多年的定价经验，现给出以下定价说明:point6： 租金定价建议一、区域业态的定位及定价： 1. A、C两个区域，由于所处位置相对靠近居民区，且上层塔楼以酒店式公寓、 精品酒店及SOHO办公为主，定位多为生活类及商务配套类业态，租金定价 相对较低； 2. B、D两个区域，由于所处位置紧邻普陀区政府，且沿大马路，展示面较为 充足，定位为餐饮、休闲娱乐业态的集中区域，因此租金定价相对较高。point6： 租金定价建议二、根据不同业态商家的租赁需求，建议本案将商家的各租赁期限分为三类： 第一类为租赁期8年的商家，如大型餐饮、KTV商务会所、影院等； 第二类为租赁期5年的

46、商家，如婚纱摄影、教育培训、餐饮料理等； 第三类为租赁期3年的商家，如美容美发、桌球馆、网吧等。point6： 租金定价建议三、根据多年的招商工作经验，商业地产项目必需经历一定时间的培育期。 在培育期内，开发商须暂时减少自己的部分利益来换取项目足够的市场支撑； 扶持商家、炒热项目的经营，以达到提升项目地产价值的目的。 故我司建议 1.关于免租期：本案试营业起，根据商家承租面积的大小，给予商家2-6个月 免租期，对知名品牌及特大面积商家还应给予更多招商优惠等； 2.关于租金均价：现设定第三年为租金原价，第一年租金在原价的基础上打8折； 第二年租金在原价的基础上打9折；第三年按租金原价收取；第四年

47、起租金 逐年滚动递增。同时，根据商家品牌、业态、需求面积的不同情况，为其 提供优惠政策和具有吸引力的商务条件，例如开放合作经营、加盟等方式等。区域租金研究沈家门商圈商业情况沈家门的商业发展以新街为核心区域，由东海东路、东河路、滨港路围合而成。该商圈知名度和美誉度都很高，人流量大而且持续，消费人群辐射周边区域。项目名称体量经营业态租金（元/天/平米）经营状况新街步行街80余家服装、鞋类为主4-12滨港路休闲街200余家（其中有67家海鲜夜排档）集游、吃、购、休闲、娱乐为一体5-21女人街20家左右女装、化妆、饰品3-10同济路商业街210余家经营业态较杂，以服装业为主3.5-10西大街特色美食街

48、200余家饮食、美发、副食品等多种行业3-10渔港休闲特色街140余家餐饮、娱乐3-8华之友百货5000平米百货不详台客隆超市2000平米百货不详商圈调研五东港商圈商业情况东港商业圈主要包含中昌街、海莲路两条街和欧尚超市一个点，现在东港二期的碧海莲缘街、昌正商业街也逐步发展起来。随着东港二期的逐步开发，该商业中心必将成为普陀的新地标和人气集中区域。东港作为新兴开发区，地理位置优越，交通便利，人流量较大，目前商业形态以餐饮、服务、便利店为住。最具规模的商业体是欧尚超市，经营状况非常好，同时根据了解欧尚超市周边，将开发建设凯虹购物广场，面积6万平方米.计划于2012年初开业。项目名称体量（万平米）

49、业态租金（元/天/平米）出租率经营状况中昌街1.2餐饮、建材、娱乐1.5-3100%海莲路1海鲜大排档居多2-3.5100%碧海莲缘街0.15餐饮、小卖店0.8-1.290%昌正商业街0.8娱乐、餐饮标价：1.7-3，其中第一年3折，第二年5折；第三年7.5折，第四年8.5折，第五年按标价。（2F对折）100%台贸商城5.8沿街为餐饮、小家电店等，内铺已废弃或作仓储所用。沿街商铺2-3.5，内铺约0.4。30%欧尚超市2.5（其中超市面积为0.8）超市、百货16-19100%point6： 租金定价建议区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举租金定价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（

50、元）年A栋1乐活族A1音像制品37/2.50 2,813.54 3A2-1F婚纱摄影234亲密爱人1.60 11,388.00 5A3家居家纺162水星家纺、罗兰家纺1.60 7,884.00 5A4干洗店68/2.00 4,136.67 3A5美甲45/3.00 4,106.25 3A6药店55/2.00 3,345.83 1A7-1F美容美发68米兰、顶峰2.00 4,136.67 3A8-1F宠物店71/2.00 4,319.17 3A9-1F房产中介78/2.00 4,745.00 3A10-1F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜2.00 3,893.33 3A11-1F手机专卖62/2.0

51、0 3,771.67 3A12便利店70可的2.50 5,322.92 3小计10141.94 59,863.04 A区租金定价建议表-1point6： 租金定价建议A区租金定价建议表-2区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举租金定价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年A栋2乐活族A2-2F婚纱摄影782亲密爱人1.00 23,785.83 5A3-2F家居家纺375水星家纺、罗兰家纺1.30 14,828.13 5A7-2F美容美发304米兰、顶峰1.30 12,020.67 3A8-2F宠物店71/1.50 3,239.38 3A9-2F房产中介78/1.50 3,558.

52、75 3A10-2F眼镜店64宝岛眼镜、红星眼镜1.50 2,920.00 3A11-2F手机专卖168/1.40 7,154.00 3小计18421.20 67,506.75 point6： 租金定价建议A区租金定价建议表-3区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举租金定价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年A栋3学院派A13教育培训928韦博教育0.70 19,758.67 5A14游艺城887汤姆熊 18,885.71 5小计18150.70 38,644.38 4博弈堂A15桌球馆605传奇0.40 7,360.83 3A16雀友会馆692/0.40 8,419.33 3

53、A17网吧322/0.50 4,897.08 3A18桌游店317/0.50 4,821.04 3小计19360.43 25,498.29 合 计66070.95 191,512.46 point6： 租金定价建议B区租金定价建议表-1区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌例举租金原价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年B栋1购物狂B1-1F 精品购物2407/2.50 183,032.29 3小计24072.50 183,032.29 2购物狂B1-2F 精品购物2818/1.50 128,571.25 3小计28181.50 128,571.25 point6： 租金定价建议B区租

54、金定价建议表-2区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举租金定价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年B栋3料理师B2西餐牛排395西堤牛排1.30 15,618.96 5B3日式铁板烧/料理587上井、荣1.20 21,425.50 5B4茶餐厅357洋葱餐厅、新旺茶餐厅1.30 14,116.38 5B5韩国料理351明洞、权金城1.30 13,879.13 5B6时尚火锅784澳门豆捞1.00 23,846.67 5B7寿司115争鲜1.50 5,246.88 3小计25891.20 94,133.50 B栋4朋来阁B8宴会餐厅2945/0.50 44,788.54 8小计2

55、9450.50 44,788.54 合 计107591.57 512,846.29 point6： 租金定价建议C区租金定价建议表-1区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举租金定价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年C栋1商务范C1茶馆230泰和1.80 12,592.50 5C2-1F银行472工商银行/C3数码彩扩32柯达彩扩3.00 2,920.00 1C4-1F 证券中心368/1.70 19,028.67 5C5-1F美容SPA67萨琳娜2.50 5,094.79 5C6 旅行社37/3.00 3,376.25 1小计12061.17 43,012.21 point6

56、： 租金定价建议C区租金定价建议表-2区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌档次例举租金定价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年C栋2商务范C7票务中心58/2.00 3,528.33 1C2-2F银行703工商银行/C4-2F 证券中心448/1.50 20,440.00 5C5-2F美容SPA490萨琳娜1.30 19,375.42 5小计16990.84 43,343.75 3商务范C2-3F银行2185工商银行/小计2185/4运动带C8健身中心2190/0.70 46,628.75 8小计21900.70 46,628.75 合 计72800.60 132,984.71 po

57、int6： 租金定价建议D区租金定价建议表-1区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌例举租金原价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年D栋1享乐派D1西点饼屋17285面包房2.20 11,509.67 3D2酒吧1529沙爹云吞面2.50 116,267.71 8D3冰品甜品82DQ3.50 8,729.58 3D4咖啡302伊诺咖啡、上岛2.50 22,964.58 5小计20852.51 159,471.54 2饕餮控D5川菜670巴蜀传香1.20 24,455.00 5D6江浙菜702新开元1.20 25,623.00 5D7粤菜671天天渔港1.20 24,491.50 5D8

58、宁波菜馆497/1.20 18,140.50 5小计25401.20 92,710.00 point6： 租金定价建议D区租金定价建议表-2区域楼层业态分区编号业态定位建筑面积品牌例举租金原价建议租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年D栋3乐开怀D9量贩式KTV2898炫音0.90 79,332.75 8小计28980.90 79,332.75 4美食汇D10 时尚餐厅 411大城小爱0.70 8,750.88 5D11 湘菜 548毛家饭店0.70 11,667.83 D12 自助餐714圆苑酒家 0.70 15,202.25 D13 韩式烧烤234韩风0.70 4,982.25 D14 泰

59、国料理300香江蕉叶0.70 6,387.50 小计22070.70 46,990.71 5都食客D15大型海鲜餐厅2638/0.50 40,119.58 8小计26380.50 40,119.58 合 计123681.11 418,624.58 总 计370141.06 1,193,647.33 根据上述图表分析、计算：本案租金(名义租金)定价均价为1.06元/M2/天（建筑面积）point6： 租金定价建议楼层业态分区编号业态定位建筑面积租金原价建议（名义租金）租赁期限（F）（）元/天月租金（元）年B4朋来阁B8宴会餐厅29450.544,788.548C4运动带C8健身中心21900.7

60、46,628.758D4美食汇D10 时尚餐厅 4110.78,750.885D11 湘菜 5480.711,667.83D12 自助餐7140.715,202.25D13 韩式烧烤2340.74,982.25D14 泰国料理3000.76,387.505都食客D15大型海鲜餐厅26380.540,119.588合计99800.59 178,527.58point： 持有部分租金 对本项目的商业规划定位，以及建议开发商采用对部分面积持有出租或售后返租的经营方式，其目的是要促进销售，因为，销售价格卖的是商业地产的保值、升值的未来，而招商出租的租金价格，则是当下市场的实际接受价格，因此，开发商势必