综合体发展模式ppt课件

1、【开展阶段】随着第二第三产业的比重日益加大，哈市对于写字楼的需求也日益添加，目前处于第二阶段向第三阶段过渡期近五年内，哈市第二产业和第三产业的比重从36.8%，48.3%开展到现阶段的37.8%，50.9%，第二产业与第三产业的开展，带动了一些衍生出来的高科技产业和专业性的效力业的产生，由此对于写字楼物业的需求在逐渐添加，使写字楼市场日趋成熟。目前哈市的写字楼逐渐从自建小体量写字楼到商办公寓性写字楼，再到纯写字楼的阶段开展。现今市场上可见的以商办公寓及新生的纯写字间为主，处于第二阶段向第三阶段的过渡期。第一阶段第二阶段第三阶段自建小体量办公楼或者是为了控制本钱找住宅做办公有较成熟的办公物业，但

2、是产品功能相对复合，可以居住及办公的商办公寓专业的写字楼物业，产品力程度较高，物业管理较成熟过渡期近五年内二产、三产总值及所占比重办公物业开展阶段数据来源：世联地产写字楼市场1.市场逐渐向专业转变【产品档次】哈市写字楼产品多在21-25层，规范层集中在1000-1300平米，以中、中高档为主，高档写字楼工程稀少写字楼楼宇高度代表写字楼整体的笼统，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只需网通广场。规范层设置上，哈尔滨写字楼规范层集中在1,000-1,300平米区间内，其中具有超越1,500平米规范层的写字楼工程只需奥威斯开展大厦、御景国际、网通

3、广场和福斯特大厦，另外还有个别工程规范层面积不到1,000平米，再次阐明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。虽然哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档为主，共占总写字楼工程数量的90%，高端写字楼工程稀少，仅包括奥威斯开展大厦和网通广场两个工程。哈市写字楼规范层区间500平1000平1500平2000平道里会展省政府南岗数据来源：世联地产写字楼市场2.市场平均程度较低【板块现状】传统区域的道里及南岗中心区的办公楼物业开展较早，整体程度要落后于新兴的省政府中心区和会展中心区传统区域新兴区域沪士大厦奥维斯大厦南岗中心区道里中心区宏光大厦上实海上银座省政府中心区创展国际长江

4、国际大厦浦发大厦投资大厦会展中心区传统的道里及南岗区办公物业开展较早，目前新旧工程并存，市场较混乱；新兴的省政府中心区及会展中心区从90年代末开场开展办公物业，未来是新办公物业集聚区写字楼市场2.市场平均程度较低哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地域、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期那么呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来将会有多个工程进入市场。从目前的写字楼分布的情况和未来开展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、会展中心区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。 道里中心区省政府中心区南

5、岗中心区会展中心区写字楼市场3.新品高质写字楼供应在外围【市场供应】传统区域写字楼物业开展缓慢，未来主要集中在会展中心区从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在会展中心区板块，占总供应量的32%，占据市场主导，其次是南岗中心区板块，占总供应量的23%。本工程所在的会展中心区，未来是写字楼物业开展的一个集中区域。【市场表现】哈尔滨市场上的可见写字楼物业的销售情况均较好，其中近年面市的工程表现均较好，但整体价钱略高于住宅板块项目名称开盘时间单价（元/平米）去化率道里中心区宏光大厦1999年8200100%上实海上银座2011年4月14500100%南岗中心区奥维斯大厦2004现价14000100%省

6、政府中心区创展国际B区2011年8月1120092%长江国际大厦2006年7000100%会展中心区浦发大厦2005年10000100%投资大厦2003年9000100%群力区远大广场2011年10月880050%哈市写字楼物业开展较晚，从2000年初开场。市面上可见的写字楼物业开发商自持和销售的两种运营方式均有。早期的写字楼多以自持的为主，销售的占其中一部分。近期面市的写字楼物业多以销售的方式进展运营。从写字楼物业的单价，可以看到整体程度在相对应的区域里边略高于住宅的单价，市场可为空间较大。从去化速度上看，写字楼物业的去化速度都较好。写字楼市场4.售价与租金较为理性【市场表现】哈市写字楼租金

7、根本维持在3.2元/平米/天，空置率处于10%之下，有效租金为3元/平/天，投资报答率达9%哈尔滨市写字楼租金程度根本维持在3.2元/平米/天，其中以南岗中心区和道里爱建商圈内的写字楼租金程度最高，会展中心写字楼租金程度较低，但集聚效应明显，未来市场空间较大。市场上可见的写字楼物业空置率根本控制在10%以内，有效租金为3元/平米/天。市场需求较大。我们清点了写字楼市场售价在10000-14000元/平之间，取中间值12000元/平算，投资报答率到达9%。板块项目名称租金（元/平米/天）空置率有效租金（元/平/天）道里中心区宏光大厦2.602.6上实海上银座415%3.4南岗中心区远大商务公寓4

8、04奥维斯大厦45%3.8省政府中心区创展国际B区2.910%2.6长江国际大厦3.25%3会展中心区浦发大厦2.55%2.4投资大厦2.910%2.6写字楼市场4.售价与租金较为理性户型区间：写字楼114-279平米，平层1400平米产品体量：4-22层为写字楼，4梯8户，共两栋。体量总共288户。产品价钱：A座00元/、B座15000元/车位：共个，其中60个有产权。有产权车位46万/，无产权车位35万/。【上实海上银座】高端的写字楼工程，大面积户型设计，车位配备齐全，价位处于区域内写字楼均价。具备城市中心办公条件。配合高端住宅产品，提升产品价值，烫金地段，产品稀缺，构成理想办公区产品大平

9、层面积，符合办公条件，适宜大、中型企业置业处于区域内平均价钱区间，底商提升调性概略描画写字楼市场6.区域内质量写字楼销售火爆上实海上银座成交客户分析销售情况：2021年推出A栋，3个月售罄；实现均价00元/。2021年推出B栋，2个月售罄实现均价15000元/客户特征：企业自用为主，主要看中道里区上档次的写字楼稀缺性，另外有很多高端人群和老板居住在哈公馆、观江国际和爱建，他们给到了工程较大的奉献客户关注点：中心区域、景观资源、临近金融机构【上实海上银座】公司自用型购买80%，成熟写字楼投资客20%，周边财富人群的聚集与区域写字楼稀缺为中心驱动要素写字楼市场6.区域内质量写字楼销售火爆世联以为：

10、1.城市写字楼市场以往市场程度较为初级，正处在专业化进程的窗口期，厚积薄发，具备较强的开展潜力；2. 中心地段高质量写字楼处于极度稀缺形状，本工程拥有中心地段+江景资源，写字楼物业具备良好的开展前景，并在区域内上实海上银座的热销中得以印证；【价值梯度】由于各板块依托的中心资源不同，板块间呈现明显价值梯度，房产市场分为三个圈层11华丰海城湾工大左岸泰鑫国典立汇美罗湾溪树庭院紫金城盛和天下恒盛豪庭东方玫瑰园悦城泰山领秀四季上东盛世江南保利公园9号恒大绿洲群力板块7000-12000中心板块8800-12500香坊板块5700-6300哈西板块7000-10000南极国际好民居柏悦星城道外板块650

11、0-8000新里海德公馆玫瑰湾会展板块7500-9500江北松北板块6100-7500保利清华颐园呼兰利民板块价钱区间：4000-4500第一圈层第二圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层第三圈层第一圈层：中心板块，依托其城市传统商业、行政中心的城市价值，占位城市价值巅峰，价钱平台为8800-12500元/平米；第二圈层：会展、群力、哈西板块构成第二圈层；第二圈层中，各个板块依托的中心资源并不一样：价钱平台为7000-10000元/平米；群力新区依托其生态景观资源优势，构成生态型新城；哈西依托西客站的建立，加之区域的文化教育优势和商业的兴起，构成综合性新区；会展定位为现代效力业聚集，城市设备配套

12、完善的中央商务区；道外属于典型的老城区，内生市场充足，定位于特征旅游区；第三圈层：江北、香坊、利民板块；属于典型的被动外溢客户区域；住宅市场1.明晰的板块梯度和客户流向【客户流向】各板块根据中心资源不同分流中心板块客户，哈西、群力、会展成为自动外溢客户的选择，利民、香坊以价钱优势吸引被动外溢客户被动外溢客户流向自动外溢客户流向群力：前期以道里客户为主，随着区域的开展与政府的强势支持南岗客户逐渐添加哈西：前期以南岗和周边客户为主，现阶段道里客户逐渐增多香坊：主要以周边为主，价钱优势吸引中心区域刚需客户流入会展：前期南岗客户为主导，随着区域价值走高吸引全市高端客户进入道外：内生客户为主松北：前期吸

13、引道里南岗刚需客户，后期逐渐以物业方式改善客户为主呼兰利民：周边客户，全城刚需客户为主呼兰利民板块价钱区间：4000-4500产品：多层为主客户：初次置业群力板块价钱区间：7000-12000产品：高层为主、少量多层、洋房客户：居住改善晋级客户香坊板块价钱5700-6300产品：多层、小高层客户：初次置业哈西板块价钱区间： 7000-10000产品：高层、多层客户：初次置业，居住改善道外板块价钱区间： 7500-9000元产品：高层客户：区域内生客户江北松北板块价钱区间：6100-7500产品：多层、高层客户：初次置业，居住改善中心板块价钱区间：8800-12500产品：高层客户：占据城市价值

14、，居住改善会展板块7500-9500元/平米产品：高层客户：哈尔滨高端客户住宅市场1.明晰的板块梯度和客户流向群力、哈西、松北为市场主力消化区域板块楼盘名称产品类型总价 （万元）面积区间（平米）月均去化速度月回款金额（万元）中心板块工大左岸高层30-8020-60463266金丰优豪斯高层30坊板块四季上东高层60-20040-1609013500珠江帝景高层40-12040-90504000哈西板块悦城高层50-18040-110403200辰能溪树庭院高层100-25080-12013019500保利清华颐园高层100-20077-110669240群力板块盛和

15、天下高层150-40079-242102000别墅1600-4000300-37765800盛和世纪高层100-30075-22681600洋房195-620132-320/恒盛豪庭高层70-20058-1538010400玫瑰湾高层50-20048-1708610320洋房88-220137-155446160会展板块泰鑫国典高层30-15040-90/悦山国际高层130-20075-12374110002021年道里区住宅成交面积为183.2万，同比2021年上升55.8%；以群力为主松北区住宅成交面积为132.6万，同比2021年上升237%。而2021年排名第二名的南岗区降至第三名，

16、住宅成交面积为132.5万，以哈西为主住宅市场2.重点外围板块为销售主力【去化速度】平台去化速度为60-90套，哈西、群力的质量大盘成为市场中快速走量的亮点套数709050301012345679101012中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅20406080100110120130140150楼盘名称产品类型月均去化速度哈西万达广场高层公寓1100金爵万象loft公寓270水木清华高层310远大SOHO高层470悦城高层530辰能溪树庭院高层660保利清华颐园高层750盛和天下高层87别墅83恒盛豪庭高层950玫瑰湾高层1040洋房1020上实盛世江南高层1130四季上东高层123088盛和天

17、下处于尾盘消化期，由于户型较大总价较高，去化较慢；住宅市场2.重点外围板块为销售主力12【单价】高层销售均价8500-10000元，洋房均价13000，城市别墅可以实现45000元的价钱单价1000011000140001300012000900080007000123456789910111112138中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅洋房的产品方式可以实现较高的溢价城市别墅可以突破4万元的销售均价。住宅市场3.物业方式决议价钱才干楼盘名称产品类型 产品单价哈西万达广场 高层19000金爵万象 高层2 12000水木清华 高层3 6250远大SOHO 高层4 11000悦城 高层5 8400

18、辰能溪树庭院 高层6 8700保利清华颐园 高层7 10000盛和天下 高层8 12500别墅8 45000盛和世纪 高层9 10000洋房9 13000恒盛豪庭 高层10 8000玫瑰湾 高层11 8400洋房11 8400上实盛世江南 高层12 13000四季上东 高层13 10000总价140180100602013456789910111112138中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅4080120160200220240260280300楼盘名称产品类型总价 （万元）哈西万达广场高层130-50金爵万象高层228-58水木清华高层335-90远大SOHO高层430-60悦城高层550-

19、180辰能溪树庭院高层6100-250保利清华颐园高层7100-200盛和天下高层8150-400别墅81600-4000盛和世纪高层9100-300洋房9195-620恒盛豪庭高层1070-168玫瑰湾高层1150-200洋房1188-220上实盛世江南高层12100-300四季上东高层1370-100【总价】高层总价区间集中在80万180万，洋房总价200-600万，群力、哈西板块楼盘总价最高2住宅市场3.物业方式决议价钱才干9【面积区间】主力户型集中在40-120平米，60-90二居，90-120三居为畅销户型，大面积户型去化缓慢。面积14018010060201235678910111

20、11213888中心区会展香坊哈西群力高层洋房别墅楼盘名称产品类型面积区间（平米）哈西万达广场高层138-60金爵万象高层224-49水木清华高层330-104远大SOHO高层427-60悦城高层540-110辰能溪树庭院高层680-120保利清华颐园高层777-110盛和天下高层879-242别墅8300-377盛和世纪高层975-226洋房9132-320恒盛豪庭高层1058-153玫瑰湾高层1148-170洋房1170-170上实盛世江南高层1281-264四季上东高层1375-20040801201602002202402602803004一居二居三居住宅市场4.大户型去化才干弱【回款

21、额】回款额根据产品质量和温馨度的不同而呈现差别，高质量工程可实现较高的回款额5010015020030040060080001500月回款额万元总价万元300000150001200049高层洋房别墅119500450060007500900010500165001800010128住宅市场5.追求质量与温馨度的市场楼盘名称 产品类型 总价 月回款金额（万元） 哈西万达广场 高层1 30-50 4000金爵万象 高层2 28-58 3080水木清华 高层3 35-90 600远大SOHO 高层4 30-60 3150悦城 高层5 50-180 3600辰能溪树庭院 高层6 100-250 10

22、500保利清华颐园 高层7 100-200 7500盛和天下 高层8 150-400 1925别墅8 1600-4000 8400恒盛豪庭 高层9 70-168 6000玫瑰湾 高层10 50-200 5000洋房10 133-1552800上实盛世江南 高层11 100-300 6000四季上东 高层12 70-100 25501110【富力江湾新城】哈尔滨城市中心区松花江最后一段黄金岸线，拥有超越800米长的一线观江面，定位于城市豪宅与城市最高端商务区工程信息位置：道里区友谊西路紧邻原顾乡公园建筑面积： 880000 平方米，分三期开发占地面积： 120000平方米产 权：40年、70年物

23、业类型：酒店、写字间、公寓、住宅住宅主力户型：150-290平物业特点：酒店引入丽思卡尔顿品牌，住宅6000元/精装修规范、公寓为奢华精装公寓，酒店为哈尔滨最高建筑288米，60层，底商为富力自有品牌。富力江湾新城位置图工程处于工程打桩阶段，详细销售节点未定。丽思卡尔顿酒店将于今年7月进展品牌引进阐明会工建下裙楼7万只需商业品牌商场裙楼底商五星级酒店5A级写字楼精装公寓一期31层住宅三期42层住宅二期35层住宅住宅市场6.区域出现“领头羊动静分区、规划合理、舒享生活三面采光，总采光面超越50米，尽享阳光物品收纳系统，让家中井井有条卧室多套间处置，生活更舒心户型科学，有效减少交通面积从而提高功能

24、区运用空间功能区分配合理，将动、静区域完全分开，业主生活更加私密户型科学，有效减少交通面积从而提高功能区运用面积物品收纳系统，让家中井井有条卧室多套间设计，生活更舒心独立完备的任务区域双面操作台设计，更宽阔的厨房空间入户门高达2.3米，更多尊崇感受双面盆设计，生活更加从容卧室赠飘窗，随时享用完美景观景观书房，更多学习生活享用中西厨房分别，更多用餐选择刷卡直达式私家电梯，赠送电梯前厅功能区分配合理，将动、静区域完全分开，业主生活更加私密户型科学，有效减少交通面积从而提高功能区运用面积物品收纳系统，让家中井井有条卧室多套间设计，生活更舒心刷卡直达式私家电梯，赠送电梯前厅280A户型230B户型18

25、0C1户型180C2户型【富力江湾新城】户型定位于哈市一线观江豪宅，豪宅气味明显，细节处表达业主尊贵。配合6000元/规范精装，挑战市场天花板住宅市场6.区域出现“领头羊世联以为：1.城市住宅市场热点板块集中在城市外围新区，处于“中心拔高，外围走量的阶段，区域属于住宅供应的板块断裂带，比价体系不够明晰，容易呵斥价值低估；2. 市场大户型高总价产品不具备快速变现的才干，在物业类型与工程质量不占优势的条件下很难构成市场突破；3.工程西侧富力江湾新城，凭仗其体量与地段优势强势启动，挑战区域“天花板，本工程未来需在“借势同时，采取差别化竞争道路；【分布特征】市场可见公寓主要分布在开展成熟的南岗区和道里

26、区，其中商住公寓多集中在城市商业中心区序号项目名称所属区域性质1哈西万达广场南岗商住2华鸿国际中心南岗住宅3盟科视界南岗住宅4天悦国际南岗住宅5金爵万象南岗商住6上实海上银座道里商住799公馆道里住宅8远大购物广场道里商住9曼哈顿国际道里商住10恒盛豪庭道里住宅11盛和天下道里住宅12宝宇天邑澜湾 道外住宅 住宅公寓商住公寓哈尔滨可见公寓工程合计12个，主要集中在开展成熟的南岗区和道里区；其中商住性质的公寓4个，由于商住公寓具有办公功能，因此此类工程多依城市商业区分布，包括中央大街商圈、会展商圈、顾乡商圈和爱建商圈；118104156712923会展商圈中央大街商圈顾乡商圈注：爱建商圈公寓市场

27、1.城市中心区为开展依托整体来看，哈尔滨商住公寓开展时间落后于写字楼，2005年以前，全市只需三个商住公寓工程，其中最早入市的是总规模只需1.5万平米，紧邻远大购物中心的远大商务公寓工程2003年。2006-2021年正属写字楼供应放缓阶段，这期间，商住公寓进入较快速开展期，平均每年供应量8万平米。可以说，商住公寓的入市弥补了写字楼市场的空白。从区域分布上看，开展最为成熟的道里区集中的商住公寓工程最多，占全市总量的58%，其次为南岗区，占全市总量的31%。【供应特征】哈市写字楼市场的供应放缓，带动商住公寓的开展，承当中小型企业办公的功能，供应充足公寓市场2.填补市场空白的功能序号区域项目名称功

28、能组合1南岗哈西万达广场住宅+公寓+酒店+mall2华鸿国际中心公寓+mall+酒店+写字楼3盟科视界住宅+公寓+底商4天悦国际住宅+公寓+商业+写字楼5金爵万象公寓+写字楼+底商6道里上实海上银座商务公寓799公馆公寓8远大购物广场公寓+写字楼+mall9曼哈顿国际公寓+酒店+商业10恒盛豪庭住宅+公寓+写字楼+酒店+底商11盛和天下公寓+住宅12道外宝宇天邑澜湾 住宅+公寓+写字楼+mall+酒店+mall【功能组合】商住公寓多为综合体的方式，注重与商业物业的结合，公寓式住宅依靠于住宅区，填补小户型产品空白商住公寓由于哈尔滨写字楼市场开展不成熟，因此商住公寓成为弥补写字楼物业的业态出如今综

29、合体中。一方面，实现了办公与居住功能的交融，另一方面还可以满足办公企业客户对商业配套的需求。如宝玉天邑澜湾、远大购物广场、华鸿国际中心等。公寓式住宅公寓依靠于居住区出现，除丰富产品方式外，同时起到填补小户型住宅产品空白的作用，如盛和天下、99公馆。盛和天下整体功能划分图别墅区高层高层公寓远大购物广场整体功能划分图mall商业街区写字楼公寓公寓市场2.填补市场空白的功能【总价】公寓式住宅总价45-65万，商住公寓总价40-60万序号项目名称使用面积总价1哈西万达广场30-5035-582华鸿国际中心37.383盟科视界30-5037.5-744天悦国际28-405金爵万象24-3540-5969

30、9公馆26-3045-537远大购物广场27-3845-648曼哈顿国际26-3454-719恒盛豪庭30-3537-4310盛和天下30-5053-8811宝宇天邑澜湾 30-5850-97南岗道里道外总价万元60504090100803070商住公寓住宅公寓市场3.总价低门槛单价较高【单价】公寓式住宅8250-12500元/，商住公寓12000元/，金爵万象经过产品方式创新、宝宇凭仗规模优势实现溢价序号项目名称单价精装标准1哈西万达广场825012002华鸿国际中心未定精装3盟科视界1000015004天悦国际未定毛坯5金爵万象12000毛坯699公馆125001

31、5007远大购物广场1200020008曼哈顿国际1500020009恒盛豪庭8800毛坯10盛和天下12500毛坯11宝宇天邑澜湾 12000毛坯商住公寓住宅公寓南岗道里道外单价元/900080007000120001300011000160002未定34未定56781000091011曼哈顿凭仗中央大街的优良区位，实现溢价宝宇凭仗规模优势、品牌优势，实现溢价金爵万象凭仗Loft的创新产品方式，实现溢价公寓市场3.总价低门槛单价较高【消化速度】市场公寓工程消化速度均在100套/月以上，宝宇凭仗规模、品牌和资源优势，领先市场平台序号项目名称总价去化1哈西万达广场35-581302华鸿国际中心未

32、售3盟科视界37.5-744天悦国际未售5金爵万象40-59160699公馆45-531137远大购物广场45-641008曼哈顿国际54-711479恒盛豪庭37-43未售10盛和天下53-88未售11宝宇天邑澜湾 50-97180总价万元60504090100803070商住公寓住宅公寓1567811套/月80100120140160180200公寓市场4.高速度，高回款才干【回款额】相比普通住宅，公寓的市场反响良好，宝宇凭仗大盘规划、品牌口碑及区位优势，引领整个市场，回款速度最快月回款额万元10000800060001600014000400012000商住公寓住宅公寓576811总价万

33、元304050607080901001序号项目名称总价去化月回款额1哈西万达35-5813060452华鸿国际未售3盟科视界37.5-744天悦国际未售5金爵万象40-591607920699公馆45-5311355377远大购物广场45-6410054508曼哈顿国际54-7114791889恒盛豪庭37-43未售10盛和天下53-88未售11宝宇天邑澜湾 50-9718013230公寓市场4.高速度，高回款才干【客户特征】公寓式住宅以地缘客户为主，自住和投资为主要目的；商住公寓以本地投资客和小型企业单位为主，用作投资或办公 我们的公寓价钱从7500元/平-10000元/平之间，带有1200

34、元/平米左右的精装修。户型越小单价越高，从而实现控制总价的目的。来买的人，主要是一些投资客，第一是由于不限购，第二是看中区域的未来开展，哈西本地客户较多。哈西万达广场销售代表 公寓部分主要是客户投资和自住各占一半，其中投资客户中10%为外地客户。99公馆销售代表客户主要是用来做投资或者是在附近的一些小公司或者小企业本人办公。说是公寓，其实就是类似北京soho的那种loft公寓。得房率比较高。客户比较喜欢。来这边的企业主要有：律师事务所、会计事务所、婚纱摄影或者是一些运营实体店的老板等等。自住的根本很少，毕竟公寓在哈西这样小户型住宅工程很多的区域，假设选择公寓自住的话，本钱会很高比如说水电费等等

35、。金爵万象销售代表客户以工程地缘客户为主，少量外地客置业目的：自住、投资客户各占一半公寓式住宅客户以本地投资客和小型企业单位为主置业目的：投资或者购买用来企业办公为主，居住的很少商住公寓公寓市场5.承载自用投资多元需求单位：元/平米【租金】哈尔滨商住公寓的租金程度与写字楼相近，投资价值依托销售价钱表达业内人士语录：精装出租，整体平均租金2500元/月，30平米的一居2100元/平米/月，50平米的2居3000-3500元/平米，根据装修不同，价钱不同，出租率达90%，客户以商务客户为主 ，也有部分是单位租了用来办公的。盟科视界租赁中介由于哈尔滨的写字楼市场开展不成熟，商住公寓的很大一部分功能用

36、于出租给单位，作为办公用地。租金程度：目前可见的出租的商住公寓，平均租金约2.3元/平米/天按运用面积计算，与写字楼3元/天/平米的租金程度存在一定差距。从销售价钱走势上看，商住公寓的销售价钱近年来呈明显上涨趋势，阐明商住公寓产品的投资价值主要表达在买卖价钱上，而非出租运营收益。公寓市场6.租金收益率较高且成熟区域租赁火爆爱建非常男女地址：哈尔滨市道里区友谊路488号建筑面积：94000平米占地面积：13000平米容积率：7.23开发商：哈尔滨爱达投资置业开盘时间： 2005年07月30日入住时间： 2005年11月02日户型运用面积：30-90一室或两室历史出卖价钱：4500/租赁价钱：30

37、00-4740元/月现二手房出卖价钱：8900元/目前非常男女的租赁市场较为火爆，30-40平公寓日租价钱为100元/平，70-90平日租价钱为158元/天。目前市场上非常男女无月租或年租房，多数为日租。每天入住率均能坚持在50%以上。租赁情况【周边租赁市场】租赁市场上40平左右的小户型产品出租情况最好，市场认可度高，出租价钱集中在1800-2200元/月爱建板块户型面积（平米）出租价格（元/月）30-401200-180040-501800-220050-703000左右70-904000-500090以上5000以上爱建板块多为新 住宅小区，居住环境好，40平以下的房源月租金1200元以上

38、，普遍出租房屋在40-50平左右，价钱集中在1800-2200元河松板块户型面积（平米）出租价格（元/月）30-401000-150040-601500-200060-802000左右80以上2000以上河松板块出租房屋价钱主要集中在1500-2000元，40平左右的小面积房源出租信息最多，市场接受度高。公寓市场6.租金收益率较高且成熟区域租赁火爆工程信息位置：南岗哈西大街109号哈西大街与学府四道街交汇处建筑面积：86万平米 ，总体一期开发占地面积：18.6万平米产 权：40年公寓主力户型：40-50平米住宅主力户型：89-108平米物业形状：高层住宅、商务公寓、办公写字楼【哈西万达广场】位

39、于哈西开展的中心地带，是带动其区域开展的重要工程,也是该区域交通枢纽的中转站，市场影响力大整体一期开发，住宅根本售罄。写字楼去化50%，公寓去化速度较快平均150套/月。整体去化量在70%。万达广场公寓市场7.哈西公寓实现热销户型区间：住宅89-165平米；公寓38-64平米；写字楼38-90平米产品体量：公寓两栋30层、31层共854户；写 字楼26层8梯14户，共364户。产品价钱：住宅9000元/；公寓8000-10200元/精装1000元/；写字楼8500元/【哈西万达广场】集中商业、精品小型商务公寓、高端写字楼、奢华五星级酒店、万达公馆等构成奢华综合体B户型2室2厅2卫建筑面积103

40、-108平大品牌，集中商业产品，拥有良好客户口碑。具有投资商住两用价值。区域未来开展时机明显，地铁沿线、交通枢纽。产品种类区域内稀缺，写字楼、公寓都是区域内缺失产品。整体物业类型风格独具匠心，产品规划分布合理，商业与住宅区相隔离，不影响居住。优 点D户型3室2厅2卫建筑面积153-158平精装公寓规范层公寓市场7.哈西商务公寓实现热销哈西万达广场成交客户分析2021年6月开盘成交客户分析：根本特征：85%以上的客户为投资性置房，年龄构造在25-50岁之间，职业多为私企老板、区政府机关人员、外企高管，多次置业的投资客居多。独身和上班职工居多，职业根本以IT产业白领为主，首置为主，年薪在15-20

41、万之间，根本都有私家车。客户关注点：便利交通、“金十字地段、成熟商业、开发商品牌和价钱、未来开展中心区域。【哈西万达广场】投资客户占绝对主力，少量地缘性客户首置或首改公寓市场7.哈西商务公寓实现热销工程信息位置：南岗哈西哈尔滨大街、南兴街、西宁南路、调和大道围合区域建筑面积： 99167平方米占地面积： 22035平方米产 权：40年公寓主力户型：30-40平米物业形状：商铺、商务公寓、办公写字楼精致Loft设计户型去化相对较好100套/月，写字楼尚未开盘出卖。金爵万象公寓市场7.哈西商务公寓实现热销【金爵万象】紧邻万达，差别化竞争突破工程户型区间：商铺250-260平米；loft公寓24-4

42、9平米；写字楼单层900平米产品价钱：商铺600万元/套；loft公寓12000元/；写字楼未定车位体量：车位500-600个金爵万象A户型 转换运用面积:24.1-26.35层高5.5m，开间3.6m地处哈西中心开展区域，交通和商业具有宏大潜力。哈西现阶段原住民对工程和地段的认可度很高，与万达广场的集中商业遥相呼应，构成区域中心商业体系。独特的loft公寓设计，集居住、办公一体化。优 点金爵万象H4-01 运用面积:43.21层高5.5m，开间5.4mLOFT公寓规范层公寓市场7.哈西商务公寓实现热销【金爵万象】稀缺的LOFT小型商务公寓，集办公居住一体，多功能精致跃层哈西金爵万象成交客户分

43、析2021年10月开盘成交客户分析：根本特征：客户根本都是具备长期投资阅历的投资型客户或自用办公型客户，客户需求多以小户型为主。自用居住型客户较少。客户关注点：投资价值、中心区域、交通枢纽、商业走廊。【金爵万象】客户70%为投资客与办公倾向自用客世联以为：1.公寓产品在成熟区域或商业中心具备较高的回款才干，普遍收获热销，总价敏感点在50万左右；2. 本工程凭仗地段资源优势与既有的昭示性具备承载公寓产品中心价值的才干，总价控制是工程未来能否达成与公寓消费群体直接对话的关键；3. 市场公寓产品客户中投资客与商务办公客户占有相当比例，产品诉求多元化，未来工程的公寓途径在于突破传统公寓的单一居住概念，

44、寻求多角度的价值传达；哈尔滨酒店由星级酒店和快捷酒店组成，星级酒店以外乡的为主，快捷酒店多是全国连锁性的，主要依托哈市旅游业以及成熟的商圈来运营哈尔滨酒店市场以星级酒店和快捷酒店组成，随着哈市几大商圈的成熟以及在旅游产业的不断投入，酒店业逐渐旺盛起来。市面上的五星级酒店较少，多以传统的五星级酒店为主，外乡的较多。新兴的综合体工程多规划有五星级酒店，但是为躲避工程风险多在工程后期开场建立。目前市场上的快捷酒店多以全国性的连锁店为主，外乡的连锁性酒店较少。哈市十一五旅游规划哈市十二五旅游规划加大政府的政策性和引导性投入，在400万元的根底上，每年有所添加，2021年，总额应到达5000万元 202

45、1年末，市旅游总收入突破960亿元，年均增长20%，相当于GDP比重15%以上，旅游业成为战略性支柱产业。酒店市场1.依托旅游与商圈带动的市场【酒店市场】全城酒店客房数量仅有5596间，城市的旅游才干被限制酒店名称 五星级 客房数 门市价（标间）元/间 协议价（标间）元/间 哈尔滨果戈里宾馆102间390250哈尔滨远达商务酒店143间380240哈尔滨龙达山水商务酒店110间290190雪龙商务酒店95间328158哈尔滨龙门大厦235间480288经纬大酒店120间390228哈尔滨星河酒店160间438238哈尔滨商大酒店100间450260哈尔滨云马大酒店95间358198哈尔滨龙达瑞

46、吉商务酒店144间408208哈尔滨中艺瑞宝酒店96间460260哈尔滨勃莱梅大酒店77间448228哈尔滨龙工大厦100间428228哈尔滨伟业商务酒店73间400230汉庭快捷酒店（5家店）快捷 138间246193如家快捷酒店（12家店）快捷122 间189174禧龙快捷（14家店）快捷300间288168锦江之星（5家店）快捷200间260159合计5596间酒店市场2.拥有空间的市场酒店名称 五星级 客房数 门市价（标间）元/间 协议价（标间）元/间 哈尔滨香格里拉大饭店340间17921520哈尔滨万达索菲特大饭店233间18621580哈尔滨福顺天天大酒店 184间 15801340哈尔滨华旗饭店 616