[重庆]新中式小高层+洋房+叠拼居住区规划

1、重庆弹子石项目概念规划方案设计2020.021、设计依据该项目位于南岸区弹子石区域，北侧紧邻长江，南侧临近内环快速路，东部紧邻寸滩大桥，可通过路网迅速到达江北区、渝中区、渝北区，周边交通便利，配套成熟，区位条件优越。 中国重庆重庆南岸区项目区位巴南区江北区渝中区九龙陂区沙坪坝区2.4km2.7km14.4km8.5km18km5km10km重庆北站5km重庆站8.4km12.9km重庆机场基地南岸区项目背景基本情况SITE2SITE1SITE3A2-2-1/06A2-2-2/06A14-1/06河流公共绿地项目用地位置二类居住用地商业娱乐用地中小学用地结论：周边规划配套完整，地理位置优越。SI

2、TESITE中窑小学中央公园长江重庆市第三十八中学校规划绿地重庆盛景医院弹子石小学中海学校重庆国际马戏团寸滩实验学校港城小学校南滨雅苑万象汇金港尚城龙湖郦江美心 江与江南海语江山绿地保税中心港岸国际工业园塔子山金科廊桥水岸重庆市第十一中学校武警重庆总队医院.ii长江寸滩长江大桥腾 龙 大 道内 环 快 速渝航大道南滨路大佛寺长江大桥重庆4号线SITESITE配套资源交通资源配套条件分析 项目地块位于重庆市南岸区弹子石区域，北侧紧邻长江，南侧临近内环快速路，东部紧邻寸滩大桥，未来项目南北两侧还将建成南滨路延伸段、腾龙大道延伸段两段道路，可通过路网迅速到达江北区、渝中区、渝北区，交通便利性极高。

3、项目周边教育配套及医疗配套密集，其中重庆市第十一中学为市级重点中学，武警重庆总队医院为三甲医院。且周边居住区密集，相应的商业配套齐全，弹子石老街距基地仅两公里。休闲配套亦有中央公园及重庆国际马戏团。周边配套种类丰富，区位条件优越。2、设计条件分析重庆江北国际机场重庆大剧院江北CBD中心朝天门商圈弹子石汽车站弹子石CBD项目基地千厮门大桥寸滩长江大桥弹子石组团A分区A14-1/06地块用地性质：R2建设用地面积：31210.5计容建筑面积：46815.8容积率：1.5建筑密度：35%绿地率：30%建筑控制高度：24M弹子石组团A分区A2-2-1/06地块用地性质：B3建设用地面积：9179.8计

4、容建筑面积：11663.8容积率：1.2建筑密度：50%绿地率：15%建筑控制高度：20M弹子石组团A分区A2-2-2/06地块用地性质：R2建设用地面积：19182.6计容建筑面积：38365.2容积率：2建筑密度：30%绿地率：30%建筑控制高度：36MA14-1/06地块A2-2-1/06地块A2-2-2/06地块南滨江路高压保护线寸滩长江大桥水文控制范围高压保护线结论： 周边道路已经规划设计，基地形状不规则，场地存在高差，水文控制线穿过场地。场地条件分析规范解读1.建筑限高2.建筑立面宽度3.场地高差198.48225.58222.8265.03H20mH36mH24m场地条件分析 主

5、采光面半间距12.0M山墙半间距4.0M山墙半间距8.0M建筑拼接宽度按60米计算，主采光面半间距18.0M退滨江路红线15.0M退用地红线13.0M退用地红线4.0M主采光面山墙垂直红线w80mh24mw60m24h60m商业与住宅应脱开4.建筑退让滨江路滨江路滨江路滨江路容积率：1.2容积率：2容积率：1.5地块周边交通便捷，路网可达区域多紧邻长江，大面江景绿地公园，景观视线佳。滨江路地块中间索道，东侧高压保护线长江大桥，噪音污染、视线遮挡西侧地块限高36M，视线遮挡地块价值分析有利因素不利因素寸滩大桥长江公园公园长江36M限高场地现状环境1231223西朝向景观，大佛寺长江大桥南朝向景观

6、，南山植物公园西向建筑遮挡较少，可看到江景及大佛寺长江大桥，景观丰富良好。南向可看见南山植物公园及远处山景，景观良好。场地现状视野视点1视点2场地现状视野北朝向景观，长江东朝向景观，寸滩长江大桥北向长江江景一览无遗，景观最佳。东向江景被寸滩大桥遮挡较多，景观欠佳。视点3视点4北向长江江景一览无遗，景观最佳。商业价值居住价值基地北临南滨路，可达性高、景观良好，商业价值最大。北侧有江景，中部看江看庭院，噪音小，住宅价值最高；南侧有山景，视野开阔，居住价值良好；东侧受噪音、视线影响，居住价值最低。地块价值分析低高低高3、设计成果介绍-规划逻辑江景资源最大利用山体高差化解、利用大桥索道巧妙规避长江大桥

7、YANGZI RIVER BRIDGE长江YANGZI RIVER？内部空间精致营造设计挑战 CHALLENGE重 庆映 像江城传统宜居时尚网红打卡地，区域级情趣商圈拾级而上，重拾山城传承滨江壮阔景致，清新奢活体验完善配套下的双重公园生活全板式全点式板点式优势：大尺度中庭劣势：视线遮挡货值：8.23亿优势：多层次看江 劣势：楼间距紧张货值：8.17亿优势：产品好，看江好、花园大劣势：楼栋角度多样货值：8.29亿优势：看江比例高劣势：T6比例过高货值：8.15亿优势：看江好，花园大劣势：纯点式品质中货值：8.22亿优势：看江比例高劣势：户型种类多货值：8.02亿优势：视线通廊开阔劣势：户型种类多

8、货值：8.20亿强排推演优势：纯点无拼接劣势：无集中大花园强排推演全洋房洋房转角优势：合理规避大桥影响劣势：较多建筑朝向索道洋房叠墅全洋房布局优势：叠拼洋房分区明确劣势：叠拼全不看江优势：看江户型比例高劣势：较多建筑朝向索道优势：叠拼比例最大劣势：社区无中庭优势：货值大、看江比例最大劣势：优势：十字中庭劣势：长江大桥噪声污染货值：9.03亿货值：9.26亿货值：9.10亿货值：9.32亿货值：9.92亿货值：10.10亿货值：10.23亿优势：大尺度中庭、均好劣势：优势：超尺度中庭劣势：花园不均衡3.1.2设计推导A14-1/06地块总货值：18.52亿元方案一方案二总货值：17.51亿元方案

9、对比3、设计成果介绍-规划方案一方案一利用高差，实现商业占地最大化，保证商业2.5层院落式情景商业，方便运营和销售实现超尺度花园小户型采用板式结构，填补市场空缺越过商业看江，错缝看江，实现户户看江三面宽叠拼溢价产品10%注重环境品质利用高差实现江景最大化方案一鸟瞰图方案一技术总图经济技术指标北地块一线看江视线户数： 288户北地块二线看江看花园户数： 88户合计看江户数： 376户总户数：400户看江户数比例：94%北地块看江分析南地块一线看江视线户数： 228户南地块二线看江看花园户数： 30户合计看江户数： 258户总户数：398户看江户数比例：64.8%南地块看江分析看江分析长江长江户型

10、分布图例：7595115140户型结合场地及观景面最大化原则，根据内外环境优劣进行布局。配套用房结合小区出入口合理分布。户型结合景观排布，配套集中变配电室社区组织工作用房物业服务用房综合户型配比面积段户数户数比户型75729.02%9531239.10%11533642.11%140789.77%合计798100.00%场地现状高差寸滩大桥255250240230220210205200197195.50212.03217.87233.64240.32196.58226.24196.8220.1寸滩长江大桥南滨江路现状场地西北高南低，西高东低，南北高差20多米，东西高差约10米。初步判断比较适

11、合的台地处理思路是顺应地势，做分块台地设计A2-2-2/06地块A2-1-2/06地块216.5208.2204.45201.35197.1公园绿地公园绿地200.6212.2台地设计分析缺点：1、二级台地南侧低于周边道路，地块内存在大量挡墙；商业地块建筑对二级台地住宅视线遮挡严重。2、二三级台地之间存在较大坡度，不利于住宅中庭组织一级台地三级台地二级台地214.5197.2206.2一级台地三级台地二级台地214.5197.2210.2方案一:东西台地方案方案二:北南台地方案（）优点：1、土方量经济缺点：1、土方量适中优点：1、顺应江面，利于景观视线台地设计分析设备用房垂直交通1-1剖面图1

12、1209.80201.10192.1场地整理后，地库从南到北拆分三个台地，地库结合台地设置全明地库提升使用品质地库设计分析35245.6262.2寸滩长江大桥规划路现状场地西北高南低，西高东低，南北高差30多米，东西高差约15米。初步判断比较适合的台地处理思路是顺应地势，做多级台地设计A2-2-2/06地块A2-1-2/06地块247.3243.8240.1236.2197.1公园绿地公园绿地230.6252.8规划路台地设计分析缺点：1、西侧与现状用地存在较大高差，地块内需设置较高挡墙。2、建筑布局较难规避西侧索道。优点：1、梯级布局，便于面江建筑层层退台，看江数大2、土方量适中四级台地六级

13、台地五级台地228.2221.0242.0237.8236.6232.4三级台地二级台地一级台地四级台地六级台地五级台地228.2221.0242.0237.8236.6232.4三级台地二级台地一级台地四级台地六级台地五级台地228.2221.0242.0237.8236.6232.4三级台地二级台地一级台地232.4236.6缺点：1、西侧与现状用地存在较大高差，地块内需设置较高挡墙。2、建筑朝向面桥比例高，噪声污染较大。优点：1、西南向东北放坡，建筑布局可规避索道影响2、土方量适中缺点：1、局部地库标高会外露，但总体比例在40%以内优点：1、便于西侧规避索道，西侧场地高差平缓2、土方量最

14、小3、建筑梯级排布视线面江比例高方案一:北南梯级方案方案二:顺应山势方案方案三:土方最优方案（）台地设计分析设备用房垂直交通2-2剖面图22237.1223.3232.9216.1231.7227.5227.5231.7地库设计分析场地整理后，地库从南到北拆分六个台地，地库结合台地设置全明地库提升使用品质规划结构图例：商业12F住宅6F住宅8F住宅根据地块性质、建筑限高以及货值最大化原则，分别布置了商业和6层、8层、12层住宅。利用景观轴线节点打造中心大庭院。合理规划，最大化货值景观节点景观轴线尺度分析80.8M30.5M137.0M159.0M28.1M北地块住宅以高层围合大中庭，中庭尺度阔

15、绰，居住品质佳。南地块住宅以南北平行布置为主，两条南北向和东西向大尺度的景观带，为小区业主带来了无遮挡视线通廊的体验。打造大尺寸景观中庭77.5M40.5M60.6M127.6M交通节点临居住区城市次干道城市主干道地下车库出入口人车分流，出行便捷，安全保障图例：交通节点临居住区城市次干道城市主干道地下车库出入口项目地块采用人车分流设计，居住区内车行道路和人行道路完全分开，业主在居住区内的安全得到完全保障。车行流线分析图例：消防回车场地城市消防道路内部消防车道消防登高场地内部隐形消防通道消防车入口消防车可达性。消防流线分析步行景观流线步行入户流线结合景观铺地打造，提升居住品质小区内人行结合景观铺

16、地打造，车行和人行完全分开，人行轴线连接景观中庭，提升小区居住环境与品质。图例：人行主入口人行主入口人行主入口人行主入口人行及归家流线分析打造树影斑驳的林荫大道，在公园的氛围中驶入小区空间意向充分利用地形高差，形成水幕庭院空间意向超尺度花园，自然解决场地高差空间意向精致的别墅组团 归家之路空间意向层层台地，形成多重错落有致的开敞庭院空间空间意向3、设计成果介绍-规划方案二方案二-1利用高差，实现商业占地最大化，保证商业2.5层退台式滨水商业，追求景观的极致享受尽可能保证花园尺度错缝看江，实现户户看江大面宽洋房产品实现大花园，保证户户均好利用高差实现江景最大化方案二-2蝶形T6实现户户看江方案二

17、鸟瞰图方案二技术总图经济技术指标户型分布图例：7595115140户型结合场地及观景面最大化原则，根据内外环境优劣进行布局。设计摘要合计看江户数： 376户总户数：424户看江户数比例：88.6%北地块一线看江视线户数： 376户北地块看江分析南地块一线看江视线户数： 160户南地块二线看江看花园户数： 62户合计看江户数： 222户总户数：400户看江户数比例：55.5%南地块看江分析方案一院落商业大花园、板式通透户型高溢价叠拼方案二退台游走式商业大花园、点式布局、全面看江快去化、均好性洋房产品3、设计成果介绍-户型长江基地鲁能星城外滩启迪协信铂悦澜庭两岸风华十里长江1.5KM2.0KM2.

18、5KM1.5KM3.0KM2.3KM北大资源海樾府北大资源海樾府铂悦澜庭两岸风华启迪协信十里长江鲁能星城外滩竞品分析111 (三室两厅两卫)81 (两室两厅一卫)北大资源海樾府铂悦澜庭129 (四室两厅两卫)94 (三室两厅一卫)两岸风华65 (一室两厅一卫)120 (三室两厅两卫)140 (四室两厅两卫)106 (三室两厅两卫)占地面积：8万平米建设规模：24万平米容积率：2.37产品组合：超高层均价：待定面积段：65平 81平（套内）占地面积：14.6万平米建设规模：63万平米容积率：3.02产品组合：塔楼均价：24000面积段：94-129平 占地面积：2.5万平米建设规模：7.6万平米

19、容积率：3.0产品组合：高层、多层均价：18185面积段：106-139平 竞品分析112 (三室两厅两卫)启迪协信十里长江143 (四室两厅两卫)89 (三室两厅一卫)鲁能星城外滩162 (四室两厅两卫)108 (两室两厅一卫)130 (三室两厅两卫)占地面积：19万平米建设规模：60万平米容积率：2.26产品组合：低层、多层、小高层均价：15000面积段：115平-167平占地面积：18.7万平米建设规模：60万平米容积率：2.21产品组合：小高层、高层均价：23000面积段：89-143平 占地面积：20.2万平米建设规模：73.7万平米容积率：3.6产品组合：小高层、高层、超高层均价：

20、待定面积段：40-217平 146 (四室两厅两卫)129 (四室两厅两卫)115 (三室两厅两卫)竞品分析低层、多层小高层高层1291061121151111294面宽3面宽3面宽3面宽3面宽4面宽27米以上2部电梯的限制，导致110以下的户型多为点式点式楼栋导致通厅的户型较少客户选择点：景观朝向、板式点式小面积叠拼市场较为空白竞品总结重庆市城市规划管理规定1.阳台2.飘窗规范解读3.挑空一半储藏一半阳台的方式不再适用70%项目都可以赠送飘窗用足阳台、用足挑空产品功能要求定位：高层/小高层低密住区，客户主要面向南岸、江北及渝中区品质改善客群。户型配比： 75平米2房10% 95平米3房40%

21、 115平米4房40% 130-140平米4房10%产品策略叠墅：利用高差打造底部联排别墅+上部4F叠拼的创新产品。洋房：低区注重花园景观及朝向，高区享受江景且兼顾朝向。小高层：客厅面江，主卧向阳，定制资源。 享定制私140叠拼传统6叠 得房率 85% 中叠无附加值联排+4叠 得房率 89% 无中叠产品 挑空赠送 私密性好l上叠下叠联排上叠下叠中叠地下室地下室上叠下叠联排地下室电梯楼梯电梯开敞楼梯-0.3003.700电梯开敞楼梯叠拼别墅亮点分析负一层平面图一层平面图叠拼户型平面图北院5.5m南院6 m放坡2 m1.5m1.5m8.5m9.5m共18m间距联排一层平面图二层平面图二层平面图一层

22、平面图叠拼户型平面图静安府加建下叠三层平面图四层平面图叠拼户型平面图四层平面图三层平面图静安府上叠五层平面图六层平面图叠拼户型平面图六层平面图五层平面图静安府叠拼场地剖面示意 享洋房悦洋房 75/95/115/140洋房亮点分析 客厅地下室主卧客厅+主卧客厅主卧客厅主卧客厅+主卧客厅+主卧客厅+主卧客厅+主卧view of Yangtze River 6F8F上叠下叠联排地下室电梯开敞楼梯 平面图 平面图低区平面图（南向客厅向阳） 高区平面图（北向客厅观景）高区115洋房户型平面图周边竞品赠送18.8赠送率 15.8%低区实现景观定制周边竞品 平面图 平面图140洋房户型平面图标准层平面图赠送

23、面积 20.25赠送率 13.73% 平面图 平面图95洋房户型平面图标准层平面图周边竞品赠送面积 10.32赠送率 10.92% 平面图 平面图75洋房户型平面图标准层平面图周边竞品赠送面积 7.54赠送率 10.09% 端高层景小高层95/115小高层亮点分析 1.0版本传统重庆点式布局Yangtze River2.0版本 南北通透，南向主要居室3.0版本 南北通透，主要居室面向一线景观4.0版本 南北通透，定制景观资源 平面图 平面图115小高层户型平面图标准层平面图周边竞品赠送面积 16.25赠送率 13.32%注重得房率保持南北通平衡看江和朝南 平面图 平面图95小高层户型平面图标准

24、层平面图周边竞品赠送面积 11.32赠送率 11.80%注重得房率保持南北通平衡看江和朝南 动雅居灵点式高层95 平面图 平面图95点式小高层户型平面图标准层平面图周边竞品赠送面积 13.32赠送率 13.93%赠送面积 8.88赠送率 9.22%产品策略叠墅：利用高差打造底部联排别墅+上部4F叠拼的创新产品。洋房：低区注重花园景观及朝向，高区享受江景且兼顾朝向。小高层：客厅面江，主卧向阳，定制资源。3、设计成果介绍-风格意向OP4现代公建化OP2现代典雅OP3灵动曲线OP1 精致古典推荐推荐精致古典精致古典精致古典精致古典现代气质，明朗调性强调均衡，构图统一精致古典现代典雅现代典雅3、设计成

25、果介绍-商业规划设计当地案例分析 弹子石老街位于重庆市南岸区泰昌路68号商业类型：商业街(沿街与内街相结合）建筑风格：中欧结合；建筑材料：石材、砖、木材；建筑特色：浓郁地方文化；顺应地势，打造高低起伏的商业游览体验经营现状：有诸多特色商业进驻，前期交通不便，人流量中等，近期已开放交通轨道，关注度有所提高。重庆市政府重庆站长江嘉陵江弹子石老街其他模式案例分析痛点内街商业难以存活其他模式案例分析痛点商业体验感较差网红？大众？ 兼顾经典与时尚 厚重的石材网红幕墙时尚的超白玻用地分析190m52m前期为售楼处商业用地面积0.97万方，容积率1.2，限高20m？前期为售楼处？街区式商业，优先满足餐饮，前

26、期结合售楼处布置用地容量分析5m15m7m3.5m9m10m7m22m商业总量11700，需布置五层商业总量11700，需布置三层2.5F5FOP1商业场地和住宅场地13.8m高差商业用地红线住宅13.8m住宅与商业通过高差分离满足3.5m退距即可住宅与商业场地平按建筑间距控制OP2商业场地和住宅场地无高差结论 商业需要做足5F，才能足量。商业层数过高，难以租售。3.5m4.8m4.5m4.5m结论 商业进深尺度合理商业方案一柒席篱院 江畔渝味长江边、绿茵底、庭院内柒席篱院要传达给你的除了氤氲舌尖的至真佳肴更是柒席匠心总平面图3F3F3F3F2F2F2F 方案生成水-因水而兴光-向光生长茁壮-

27、枝繁叶茂绽放-花蕾满枝叶-绿意盎然始-生命始发生-孕育而生南 滨 路 柒席篱院 定制主题转角商业广场效果商业沿街效果商业庭院效果始-生命始发柒席篱院 定制主题水-因水而兴柒席篱院 定制主题光-向光生长柒席篱院 定制主题绽放-花蕾满枝柒席篱院 定制主题看长江看庭院视线分析 18m*18m18m*18m35m*34.2m18m*18m18m*18m18m*18m18m*18m南 滨 路 院落尺度三层平面图139139147123123174123123174147280345345345345267113135234712842712729首二层平面图（一附二）商业平面按栋分 1-3F合计 3267按栋分 1-3F合计 3267按栋分 1-3F合计 2671按栋分 1-3F合计 2495街区主题亮点提炼店铺规划柒席篱院 江畔渝味院落式店铺规划，柒席篱院，七种风格，一铺一景定制式品牌选择，柒席篱院，七种风味，一饮一啄可分可合，可租可售，灵活划分，条件预留商业方案二城市甲板The Deck of Nanan District城市甲板The Deck of Nanan District设计概念岸，永远是人和水之间最后的一道限制。人们