廊坊新朝阳二期项目打印稿

1、廊坊市广阳区和平路朝阳市场改造项目地块市场定位及物业发展建议报告20110311北京机构1PART5 项目整体定位总体定位新朝阳蓝山广场发展目标：一个商业繁华、色彩缤纷的城市旺地；一个生态自然，充满本地人文气息的高尚生活社区；一张最能代表廊坊商业发展的名片。一个演绎文化、时尚、休闲、娱乐、生态现代化城市中心2三大功能板块构成功能板块复合化综合商业居住酒店业态国际名店城时尚女人坊儿童主题商城电影城娱乐动漫城汽车展厅高层住宅快捷酒店兼具商务、办公（酒店四星级装修标准）主题特征先进的业态和经营模式注入情景休闲理念，形成景商互融的独特环境，营造顶级交流空间和氛围城市中心的全景生活社区“海文化”PART

2、5 项目整体定位3建筑主题建议海洋主题建筑表现方法 色彩在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽深表现海洋的,一种波浪的清透感和水的湛蓝感; 线条空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现; 小品帆船、滑板,在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、珊瑚等真正的实体或艺术品; 装饰地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了,地面铺装材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记； 植物体现地中海海洋热带气候PART5 项目整体定位商业定位4业态定位根据Lifestyle Mall的商业定位确定本项目的业态组合为特色商业+休闲娱乐+特色餐饮+

3、零售PART5 项目整体定位商业定位接下来要解决的是 商业体量的确定 主力业态的选择 各种业态在项目中的规模比例 各种业态在项目中的分布5项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目属于城市级商业，进而确定项目的基本业态与规模需求。商业级别城市级商业区域性商业社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域

4、15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民人均商业面积（按辐射人口计算）0.3-0.50.5-0.80.8-11-1.5商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺PART5 项目整体定位商业定位6本身商业级别外在市场因素 根据项目地块所处的商圈等级、本项目确定的商业级别、辐射人口所需商业面积，现有市场商业容量及未来市场状况，确定本项目商业体量应该在20-30万平方米之间。项目体量分析综合内外因素，本项目商业体量可定位于20-25万平方米左右。PART5 项目整体定位商业定位 未来5-8年，廊坊市中心人口预计可达118万左右，按照50%的

5、市场渗透率，人均消费支出2000元/年计算（参考2010年廊坊城镇居民食品、服装、娱乐等消费指标），则消费支出合计12亿元。按照保本营业额5000万元/万平米计算，则计算出本项目可支撑24万平米的商业面积。+7本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心由于大型百货、超市、餐饮、休闲娱乐业态的租金比较低，因此不建议在项目中设置过多的该类业态。建议零售业态占到50%，餐饮、休闲、娱乐各占10-20%。总结得

6、出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：PART5 项目整体定位商业定位8A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积 ()配套8-1012-15平层80200独立上下水B、住宅底商C、主力业态面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积()46812一托二60140PART5 项目整体定位商业定位业态面积（）电影院4000儿童体验城（比如世界、小人国）10000动漫电玩城2000滑冰场2000迪卡侬5000由目标业态建筑指标确定产品定位9展现给客户的住宅形象首席体现项目高档次和在廊坊的地位中央位于廊坊中心区域，最后的城市绝版地段城市生活典范通过对商业的打造，充分发挥居住价值，以及自身产品

7、的打磨，建立廊坊市新的高档住宅标准 城市中央首席生活典范社区 廊坊市城市化生活的引领者PART5 项目整体定位住宅定位10住宅产品及户型定位建议产品形式户型面积梯户比以板式高层产品为主，为做足容积率和考虑回迁因素，并要做少量塔楼为保证中高端客户需求，主要采用一梯二户设计，塔楼采用二梯八户设计本项目大户型尺度要对应市场畅销户型，而基于项目条件、销售要求及市场现状，因此不建议开发四居以上的大面积户型产品；为保证销售速度，项目户型要适当缩小，以便控制总价，但要保证采光、通风不影响居住舒适度。PART5 项目整体定位住宅定位11本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、典雅的新古典

8、主义风格亮相，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简化的手法、现代的材料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特征。建筑形象建议12建筑形象建议公寓建筑形象应时尚新颖，体现挺拔、简洁、俊朗的形象，充分体现城市至高点的气势临爱民道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感；强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。色系可采用反映海洋风情的“蓝白色系”，底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。13项目户型建议产品编号主力户型主力面积（）产品价值对应客群一房一室一厅(局部一室半)60-70快速销售、稳定回款投资客群、刚性客群二房二室

9、二厅80-90快速销售、稳定回款刚性客群二室二厅90-100快速销售、稳定回款刚性客群三房三室二厅120-130快速销售、稳定回款首次改善置业客群三室二厅130-140实现高利润、树立形象二次改善置业客群PART5 项目整体定位住宅定位14建议本项目酒店部分定位为商务型经济(快捷)酒店，既可满足廊坊城市特征，又能满足项目总体量及各部分分配，本项目酒店建筑面积确定在10000平方米左右，其余部分可作为办公自用PART5 项目整体定位酒店定位定位快捷酒店（星级装修）兼具商务、办公建筑面积10000平方米面积套内面积30平方米套数250-300间合作方式建议与品牌连锁酒店合作，毛坯交楼，长期租赁办公

10、自用为主（余量可租赁）15户型分布原则实现项目整体价值最大化二期产品作用占比排布原则一居60 经济型产品10%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居8090经济型产品20%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居90100 三居120130主流产品50%占用部分优质资源，私密性较高三居130140舒适型产品20%排布在社区核心位置，保证舒适度及私密性好，最大化占有景观资源。户型设计建议16规划方案：集中商业+住宅+快捷酒店一期商业（已建）二期住宅（拟建）二期商业综合体（拟建）快捷酒店整体规划方案17规划方案一（容积率

11、：3.5）规划平面及主要经济技术指标 项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积723788.48地上总建筑面积460509.11 其中： 住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 83842.56酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积63441.42商业停车场152712.3 住宅停车场47125.65居住户数2124绿地率30%容积率3.5建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165 地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车

12、位2000整体规划方案18规划方案一之鸟瞰示意整体规划方案19方案一：容积率3.5方案：总占地为13.3万平米，总建面积70.85万平米（含地下），其中销售面积为43.4万平方米、持有面积27.5万平方米各业态指标汇总：地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算20商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅商品住宅商品住宅 （30F）商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行PART6

13、 物业发展建议及经济测算经济测算方案一尺寸分布： 容积率=3.521PART6 方案一投资估算22方案一财务评价 项目总成本：48.26亿元，税后利润8.20亿元，成本净利润16.99%。 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案一：前期投入总成本48.26亿元，建成销售后盈利8.2亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6亿元。PART6 方案一财务指标分析投资利润率指标投资毛利率26.73%投资净利率20.04%投资利润率指标成本毛利率22.65%成本净利率16.99%持有物业类型 持有物业面积 (平方米、个)收益预估 （万元）备注 持有集中商业面积（平方

14、米） 146,675 137,574 2元/天*，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米） 10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*商业地下二、三层（车库）2,165 9,731 350元/月*个23规划方案二（容积率：3.6） 规划平面及主要经济技术指标 项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积739388.11地上总建筑面积476109.54 其中： 住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 99442.56酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建

15、筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积63441.42商业停车场152712.3 住宅停车场47125.65居住户数2332绿地率30%容积率3.6建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165 地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案24方案二容积率3.6方案：总占地为13.3万平米，总建面积72.41万平米（含地下），其中销售面积45万平方米、持有面积27.4万平方米各业态指标汇总：地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算25规划方案二之鸟瞰示意整体规划方案26商业（集中式

16、街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺商品住宅PART6 物业发展建议及经济测算经济测算商品住宅商品住宅楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布： 容积率=3.627PART6 方案二投资估算28方案二财务评价 项目总成本：49.16亿元，税后利润8.8亿元，成本净利润17.93%。 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案二：前期投入总成本49.16亿元，建成销售后盈利8.8亿元，其中持有

17、部分未来运营收入估算在16.6 亿元。PART6 方案二财务指标分析投资利润率指标投资毛利率28.25%投资净利率21.19%投资利润率指标成本毛利率23.91%成本净利率17.93%持有物业类型 持有物业面积 (平方米、个)收益预估 （万元）备注 持有集中商业面积（平方米） 146,675 137,574 2元/天*，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米） 10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*商业地下二、三层（车库）2,165 9,731 350元/月*个29规划方案三（容积率：3.8） 规划平

18、面及主要经济技术指标 项 目数 值规划总用地面积133024.76总建筑面积767871.15地上总建筑面积504592.15 其中： 住宅建筑面积109470 公寓建筑面积 127925.6酒店（办公）建筑面积38102.4 综合商业建筑面积220595.79住宅商铺建筑面积8498.36地下总建筑面积263279.37其中综合商业面积63441.42商业停车场152712.3 住宅停车场47125.65居住户数2548绿地率30%容积率3.8建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165 地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规

19、划方案30方案三容积率3.8方案：总占地为13.3万平米，总建面积75.3万平米（含地下），其中销售面积47.8万平方米、持有面积27.4万平方米各业态指标汇总：地块指标基本情况：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算31规划方案三之鸟瞰示意整体规划方案32商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅PART6 物业发展建议及经济测算经济测算商品住宅商品住宅 （30F）商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m方案三尺寸分布： 容积率=3.884m18m18m30m87m80m商铺进

20、深：12m124m101m65m68m工行33PART6 方案三投资估算3435方案三 财务评价 项目总成本：50.79亿元，税后利润9.94亿元，成本净利润23.2%。 项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案三：前期投入总成本50.79亿元，建成销售后盈利9.94亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6 亿元。PART6 方案三财务指标分析投资利润率指标投资毛利率30.91%投资净利率23.18%投资利润率指标成本毛利率26.09%成本净利率19.57%持有物业类型 持有物业面积 (平方米、个)收益预估 （万元）备注 持有集中商业面积（平方米） 146,

21、675 137,574 2元/天*，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米） 10,000 2,441 200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*商业地下二、三层（车库）2,165 9,731 350元/月*个35三套方案对比分析PART6 物业发展建议及经济测算经济测算 三套方案都表明项目总体收益水平良好，且项目建成后都可获得高达价值16.6亿元的持有物业。36自持销售（住宅和公寓）销售（住宅底商、外街+内街一、二层）工商银行集中商业：外街（一托二形式），内街一、二层以及住宅底商均销售，三、四层及局部五层为开发商自持；住宅和公寓

22、：全部销售；酒店和办公楼：开发商持有PART6 物业发展建议及经济测算租售模式建议37价格预测住宅、商业部分价格预测物业类型售价（元/平米）住宅10000集中商业28000商业街35000住宅底商25000说明：本项目住宅价格取值：从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平；参考周边项目价格及近期廊坊市场整体表现，本项目住宅上市时，预计市场价格将有进一步的提升，住宅均价定位为10000元/；本项目商业价格取值：项目处于廊坊市中心核心地段，商业价值高，可参考同类型、同档次在售商业项目较少。本案主要参照万达广场商业价格；住宅底商价格定位在30000元/平方米，商业街价格定位在35000元/平方米。

23、住宅项目参考售价（元/平米）名人国际9000万达广场（住宅部分）9000新华广场（二手房）10000-11000商业项目参考售价（元/平米）万达广场（住宅底商）28000万达广场（商业街）30000-60000天汇丰商城（集中商业）首层租金7元/天*二层租金5元/天*本项目住宅及商业部分售价：PART6 物业发展建议及经济测算经济测算物业类型售价（元/平米）集中商业40000住宅底商40000参考案例的价格计算的基数为建筑面积，本测算方案的基数为可售面积计算，按照商业设计的基本情况，得房率在50%左右，因为商业部分定价在4万元/38人流动线平面交通分析 尽量减少人流交通动线，保证一条人流主动线

24、； 以“十字街”形式增加部分商业昭示性，并提升消费者逛街的愉悦度。39 路线：外部主要道路车行环线 路线：商业内部车行环线 路线：住宅区内部车行环线 路线：商业地下车库出入口 路线：住宅地下车库出入口 车流动线平面交通分析40地下空间功能分析为减少占用地面过多，增加商业及地面绿化面积，开发利用地下空间，除满足地下停车以外，还设置部分内部公共服务用房，满足内部需求。图 例地下一层商业区域地下二、三层停车区域住宅区地下一层停车区域 停车出入口地下服务区域平面交通分析41进入地下一层进入地上一层进入地上一层进入地上二层通过下沉广场进入地下一层直接进入首层通过扶梯进入地上二层下沉广场示意建议采用“三首层”的设计方法，同时增加地下一层和二层的进入性，提升其商业价值下沉广场下沉广场立体交通立体交通分析42景观平面分析43主要入口效果意象共享空间44大型海洋主题景观广场共享空间波浪形绿化隔离墙中央景观喷泉海洋生物造型休息椅利用各种生动的造型，在景观细节上处处突显海洋主题。45服装服饰皮具珠宝服装服饰化妆品咖啡厅儿童服装、玩具、快餐店服装服饰鞋类咖啡厅ABDCE业态规划一层规划原则：五个组团业态分布清晰，彼此形成互动 品牌专卖店及专柜，以时尚为主导，针对廊坊市消费水平及购买需求现状，引入国内或国外相关品牌，涵盖服装、珠宝首饰、化妆品、鞋类及儿童用品等； 南