漳州常山华侨经济开发区市场调研分析报告

1、漳州常山华侨经济开发区市场调研分析报告第一部分：城市概况第一部分：城市概况一、地理位置 常山华侨经济开发区（常山华侨农场）坐落于东经117.3度，北纬23.4度，位于福建省漳州市境内，地处云霄、诏安、东山三县的交界处，结余厦门和汕头之间，占地面积115平方公里。 常山三面环山，丘陵起伏，而乌山山脉横贯西部，红竹尖山等60多座海拔高至984米，低至100多米的山峰连绵错落。 常山东东西侧面临近沿海。有官洋溪自北向南汇入丝竹洋溪、罗田溪诸水；经诏安、梅州入海。有下云溪自西南向东北流经大埔入漳江。 第一部分：城市概况二、行政区划 1998年10月，云霄境属常山华侨农场由省侨办正式移交漳州市人民政府直

2、接管理，成立漳州市常山华侨经济开发区，行政建制直属于漳州市辖，但其区域尚未获国家区划相关部门批准而升格为县级行政区划。在本案周边村落有寮后村、龙山村、黄陂、新寮村、大埔村等。 第一部分：城市概况三、气候环境 常山属亚热带海洋性季风气候，常年无霜冻，日照充足，全年日照小时数2098小时；雨量充沛，年降水量平均在1700MM以上；气候温和，年平均21.2摄氏度左右，舒适宜人。开发区拥有八十多平方公里的生态林地，占总辖区的70%，空气清新、风光旖旎、景色优美，土壤类型多样，可为发展高新技术产业提供优良的生态环保支撑，更是发展观光休闲度假旅游产业的天然宝地。 第一部分：城市概况四、政策优势 开发区除享

3、有省级开发区的各项优惠政策外，开发区还有自己独特的优惠政策：土地方面，国有土地征用和开发手续便捷，成本较低；教育方面，所有到常山落户的企业老板、管理人员、员工子女，均可享受与常山籍学生同等待遇；户籍方面，设立了企业集体户口，外来员工可挂靠集体户口迁入户籍。常山开发区还具有小政府大社会、办事快捷高效的优势。成立了项目协调、服务领导小组，全心全力协助企业完成项目报批、征地赔青、基础设施建设、招工服务等工作。实行“一栋楼”办公和“一站式”办结制度办理各种证照手续。开发区始终把加快经济发展作为第一目标，把与投资商合作双赢作为第一追求，把企业的利益作为第一要素，把企业的满意作为检验工作成败的第一标准。我

4、们将竭尽全力，真心诚意为投资商提供全方位、高质量、保姆式服务。 第一部分：城市概况四、交通情况 近年来，常山交通在省交通运输厅的关心和大力支持下，交通项目投资逐年大幅增加，先后建成了黄衢南高速公路、320国道常山朱家渡至钳口段、上红线改建工程等一批对地方经济发展具有重要作用的公路项目。大投资出大效益，这些交通重大项目的建设有效的拉动内需，完善了我县交通基础设施，加快了我县城市化、工业化的发展进程，有力地推动了全县社会经济的快速发展。 第一部分：城市概况（一）48省道延伸线常山溪口至宋畈公路工程（二）常山大桥改建工程（三）紫港大桥（四）九景衢铁路常山段建设工程（五）杭新景高速公路常山段工程（六）

5、205国道连接线路面大修及配套设施工程（朱富线改造）（七）通村公路联网线工程（八）320国道衢州航埠至常山草坪段公路改建工程（九）杭金衢高速公路常山西互通至三清山通景公路常山段改建工程第一部分：城市概况 （十）航空在建目前漳州市政府正大力加快军民两用机场建设，此外，还可借助厦门机场的支持。 （十一）交通直达情况从目前的交通建设情况看，常山直达广东要花13小时，漳州直达厦门1小时，漳州直达泉州2小时，漳州直达龙岩2小时。 简要分析总体来看常山目前的水陆交通情况十分良好，未来的发展建设也值得期待。良好的交通情况不仅能吸引厦门、泉州等地的人员来漳州务工买房，同时也方便本市居民出行购物，为房地产投资、

6、建房、销售提供了极大的便利性。 第一部分：城市概况五、面积与人口 常山三面环山，丘陵起伏，而乌山山脉横贯西部，红竹尖山等60多座海拔高至984米，低至100多米的山峰连绵错落。占地面积115平方公里，其中国有土地64平方公里，土地资源和优质劳动力资源十分丰富,具备加快发展的优势和条件。 。东东西侧面临近沿海。有官洋溪自北向南汇入丝竹洋溪、罗田溪诸水；经诏安、梅州入海。有下云溪自西南向东北流经大埔入漳江。 常山华侨经济开发区人口1.84万人，规划在2020年人口达5万。是一个归国华侨的大家庭。来自马来西亚、印尼、越南、新加坡、泰国、日本、美国、香港、缅甸、柬埔寨、老挝、菲律宾、文莱、等13个国家

7、和地区的归侨、难侨8000多人，在这里安家置业，繁衍生息。他们语种多样，习俗多元，文化素质较高，海外信息灵通。多年以来，他们与当地人们一起，为常山的发展而不懈努力。 第一部分：城市概况从地区人口组成状况来看，我们可以看出漳州地区的人口结构特点： 城区人口比例还较低，城市化水平较低，人口辐射有限，人口增长潜力大 外来人口比例偏低与厦门、泉州、福州等城市相比，暂住人口比例明显偏低，城市辐射能力和经济吸引能力弱。第一部分：城市概况六、居民生活水平 2010年城镇居民和农村居民收入分别为16616元和7054元，比2009增长了10%和8.4%，居民购买能力和消费能力都有较大幅度提高，2009年社会消

8、费品零售总额达40亿元，比2008年增长18.6%。 从经济实力来说，常山乃至整个漳州近几年经济快速发展，具有较强的经济实力，并正处于快速发展的阶段，由于靠近广东，接受广东和厦门的经济辐射，产业转移，未来发展潜力远大。第一部分：城市概况 从居民购买力来说，近几年居民人均可支配收入有较大幅度提高，社会消费品零售总额也基本呈增长状态，居民的购买力大幅度提高，这也表明漳州房地产未来发展潜力无限。第二部分 华侨经济主要经济构成 机械制造业：常山开发区机械工业发展已具有一定基础，具备良好的投资环境，形成机械铸造、热处理、机械加工等比较配套的机械制造产业链。目前有十余家生产机床配件、汽车配件、机械铸造、食

9、品机械、工业刀具等企业入住。开发区着力发展精密机械制造业，力争用五年时间，通过龙头项目的引进和产业链的延伸，把常山建成初具规模的先进精密机械制造基地，力争机械制造业类企业入驻量50家，产值达20亿元人民币。第二部分 华侨经济主要经济构成 食品加工业：常山开发区的食品加工业有较好基础，周边又有丰富的农副产品资源，目前有海产品加工、果蔬罐头、巧克力制品、膨化食品、奶精等高、中档精、深加工产品。产业发展渐尽可能地采用先进技术和工艺，重点放在高、中档产品和精、深加工产品上，在加工程度上，以精、深加工为主；在加工装备上，引进与利用国内外先进设备相结合，在规模上要以大、中型为主，重点发展果蔬罐头，水产罐头

10、、速冻海产品、饮料等系列产品，以大众为主要消费对象，以系列化、方便化开拓市场。力争用五年时间，形成食品加工产业群,实现产值30亿元人民币。第二部分 华侨经济主要经济构成 电子、IT产业：依托我区已落户的台湾捷波资讯股份有限公司等电子项目，目前规划有4000亩的笔电产业园，突出发展笔电产业，积极引进相关电脑及配件项目，全力展开产业链招商，力争用五年时间基本形成笔电产业集群，实现产值65亿元人民币。第二部分 华侨经济主要经济构成 化工产业：依托已落户的福建优立化工有限公司等精细化工企业，在南部综合工业区的东南角利用自然山体屏障，规划1500亩的精细化工专业园区。争取再新引进23家有规模的精细化工项

11、目落户园区，尽快形成精细化工产业群，力争通过五年打造，实现产值20亿元人民币。第二部分 华侨经济主要经济构成 结论分析：在未来五年内，常山开发区产生的几个产业的经济拉动在135亿，整个常山开发区的年产值将达两百亿元。整体经济效益及拉动当地的消费能力相对较强，同时将带动大量的外来人口在此安家落户，将大大的刺激当地的房地产市场发展。第三部分 常山经济架构 现有入驻企业主要有林青田、富通物流、新盛无纺布、卓亚数码科技、恩吉工业设备、福建太尔电子、晶石光电、漳州冠明光电有限公司、兴业达、漳州冠明光电有限公司、福建天美光电科技有限公司、源源成食品、盛元通商物流、顺德木业、荣达建材、利众建材、双豪装饰、凰

12、鸣工艺品、常山粮食中心、顺意纸制品等近四十家企业，总现有工业占地近两千余亩，年产值达三十多个亿，总的员工数在近两到三万人。1、已入驻企业信息 第三部分 常山经济架构 预计未来的数年内双霸纸制品、常兴鸿工贸、民兴木制品公司、海腾工贸、韶阳贸易、万佳华盛、惠万家工贸公司、红霞工贸、广晋精密、基祥饲料、新达盛塑料制品、跃华工艺品、顺意纸制品、元欣五金、欣亿达电子（捷波）、得量电子、锦隆电子、荣跃电子、全展电子等企业会相继入驻，在未来的五年内常山开发区将打造成具有近百家企业入驻的省级重点开发区，届时将创造年产值突破60亿，在该区域的外来人口预计可达5万人。2、待招商项目信息 第三部分 常山经济架构 常

13、山属于1998年10月，正式移交漳州市人民政府直接管理，在近几年大力发展的一个经济开发区，整体发展的程度相对偏低，整体商业形态偏薄弱，在整个南区常山目前没有一个完整的商业形态，以沿街底商为主，业态布局相对单一落后，以便利店，杂货店的概念为主，近年慢慢的有些餐饮、娱乐的业态呈现，比如豪景海鲜大酒楼、新侨海鲜馆、常山宾馆、常达大饭店 、欢乐星KTV、蓝月亮会所、常山生态度假园。3、商业业态信息 第三部分 常山经济架构 教育配套：常山中心小学 交通配套：沈海高速、324国道、常山汽车站、云霄动车站、加油站 医疗配套：常山医院 生活配套：常山华侨中心市场 娱乐配套：常山电影院、常山生态度假园、金汤湾温

14、泉度假村、欢乐星KTV、蓝月亮会所4、公共配套 第三部分 常山经济架构 总结：目前常山整体消费水平有很大的提升，但是现有的产品结构及消费观念善为完全突破，因此没有集中大型的商业场地，造成当地人消费外流的状况相对严重，但是如金汤湾温泉度假村，有温泉切入，同时环境做的相对较好，因此包括云霄等区域很多客人会晚上跑一二十公里到该区域住酒店。会所型的产品目前尚未形成，但是随着企业入驻量的增加，这块的消费将慢慢受重视。第四部分 房地产概况 本次主要正对常山周边的一些楼盘进行了市场调研，包括地块对面的上城国际，南区的君悦花园、大城时代、金汤湾、彩龙国际高铁商业城等项目做了理解。1、常山房地产市场概况第四部分

15、 房地产概况项目名称上城国际用地面积36亩总建筑面积七万容积率2.6绿化率30%建筑密度33%开盘时间交房时间一期2014年5月主力户型三房主力面积（）114、117户型配比户型联排别墅130、114、11782、88均价 4500 元/,共 213 套 面积（）270三房两房 套数（套）298866比例13.64131优势片区目前唯一楼盘、售后反租为投资提供便利劣势小盘不成规模，没有景观没有配套，运作方式单一落后项目整体分析具备做店面的溜房基本已经销售完，八十多平方小户型的销售进度先对理想，大三房的产品销售难度先对较大第四部分 房地产概况项目名称君悦花园用地面积42亩总建筑面积八万容积率2.

16、7绿化率30%建筑密度29%开盘时间2013.12.28交房时间2014年下半年主力户型的二房与小三房 主力面积（）80-110户型配比户型二房与小三房三房均价 3500 元/,共 120 套 面积（）80-110125-139 套数（套）7248比例6040优势地处南区中心、周边配套齐全、教育配套完善、生活相对便利劣势没有景观没有配套，运作方式单一落后，产品相对单一，社区内没有配套，整体品质较为一般项目整体分析朝南的产品相对热销，中小型的两、三房相对市场接受度较高第四部分 房地产概况项目名称金汤湾用地面积199987.98 总建筑面积126065 容积率0.631绿化率45 % 建筑密度17

17、%开盘时间2010交房时间现房主力户型一房一厅主力面积（）64户型配比户型一房一厅别墅两房均价 11000 元/,共 700 套 面积（）64500-60085 套数（套）400100200比例57%14%29%优势温泉入户，反租5%回报率，酒店运营，每年30天使用权劣势相对较为偏僻，各总配套不齐项目整体分析主要客群为厦门、漳州、广东投资型客人为主，客群基本上为有温泉爱好的客人，目前销售情况计较好，小户型64的剩余十多套，其余别墅剩余量相对较大第四部分 房地产概况 漳州金汤湾海水温泉度假酒店拥有大型海水温泉园区水疗馆及各类型客房110间(套)其中标准客房63间,标准套房2套,高级温泉房24间,

18、豪华温泉套房2套,超豪华温泉套房2套,别墅式SPA体验房5套及12套高级温泉汽车套房。其中,总计45间客房,配备有独立户外或半户外泡池,漳州金汤湾海水温泉度假酒店让您足不出户就可享受海汤温度。 据市调人员在非周末对其进行调研发现该酒店的入住率相对较高，在非周末其停车场基本上有近70部车，且基本上都在二十万以上的车辆，据介绍该酒店在平日的入住率可以做到60%-70%，在周末的时候基本上是可以做到满入住。金汤湾分析：第四部分 房地产概况项目名称大城时代用地面积108亩总建筑面积16万容积率1.79 绿化率30 % 建筑密度23%开盘时间待定交房时间待定主力户型三房主力面积（）90-120户型配比户

19、型两房三房四房均价 待定 元/,共 520 套 面积（）60-9090-120138 套数（套）11231296比例216018优势地处南区中心、周边配套齐全、教育配套完善、生活相对便利、大盘社区配套齐全、景观相对较好劣势项目进度相对较慢，售楼部目前还未开放项目整体分析一期开发48亩，总建5.5万平方，目前刚筹备开工，预计年后7、8月开始认购，预计均价在三千多第四部分 房地产概况项目名称彩龙国际高铁商业城用地面积706亩总建筑面积容积率绿化率30%建筑密度开盘时间2013.12.28交房时间2014.10主力户型三层店面主力面积（）108 、120户型配比户型均价 5500元/,共 520 套

20、 面积（） 套数（套）比例优势地处云霄东车站边上，大盘运作，商业产权，专业市场运作，售后返租劣势目前相对荒凉，专业市场规划凌乱，店面一拖三形式，产品利用率低项目整体分析项目位于云霄动车站，未来发展空间相对较大，以专业市场为一个引子切入项目，盘活人流，后期有酒店、商业住宅等的规划，目前商业店面销售以投资型的客人为主，客群主要集中区为云霄底下各乡镇为主第四部分 房地产概况 总结：常山周边目前房地产的价格一般住宅电梯房均价在3500-3700元/平方左右，普通的多层产品均价在3200元/平方左右，相对热销的产品定位基本上在80-120平方之间，以相对宽裕的两房和经济型三房为当地比较受追捧的产品。客群

21、主要以一部分在当地投资办厂的外地投资客和本土的原有落后住宅改善型的产品。第四部分 房地产概况 本次主要正对常山周边的一些楼盘进行了市场调研，包括地块对面的哲祥豪庭 ，祥和佳苑 、怡景书香 、泰景翠峰豪庭 、宝龙将军一号、翔球广场等项目做了理解。 2、云霄房地产市场概况第四部分 房地产概况项目名称哲祥豪庭 用地面积7823 平方总建筑面积2.3万容积率3绿化率30%建筑密度开盘时间2013.12.28交房时间2014.10主力户型三房主力面积（）110-140 户型配比户型三房三房三房均价 4800元/,共 268 套 面积（）109-115136122-126 套数（套）1285486比例48

22、2032优势位于莆美镇中心地段，有先天的地段优势、配套齐全劣势项目体量较小、没有相应的品质匹配项目整体分析项目在本区域相对较好，因此主要的客群为本土型消费第四部分 房地产概况项目名称祥和佳苑 用地面积10025 总建筑面积35700 容积率3.56 绿化率33.6 % 建筑密度开盘时间2013.12.28交房时间2014.10主力户型三房主力面积（）122、138 户型配比户型三房三房四房均价 5200元/,共 252 套 面积（）121138.5180 套数（套）1765818比例70237优势位于莆美镇中心地段，有先天的地段优势、配套齐全劣势半点状结构，每层14户，内部干扰较为明显项目整体

23、分析项目在本区域相对较好，因此主要的客群为本土型消费第四部分 房地产概况项目名称怡景书香 用地面积40余亩总建筑面积6万多平方米 容积率2.2绿化率30%建筑密度开盘时间交房时间主力户型三房主力面积（）118.13-132.74 户型配比户型一房三房联排均价 5500元/,共 326 套 面积（）46、48118.13-132.74258 套数（套）9819236比例305911优势县实验幼儿园、元光中学南侧，周边交通便捷 劣势空间狭小，可施展的程度不大项目整体分析第四部分 房地产概况项目名称泰景翠峰豪庭 用地面积130亩总建筑面积32万多平方米 容积率3.8 绿化率30%建筑密度开盘时间20

24、13、12交房时间2014.10主力户型三房主力面积（）120-137户型配比户型一房三房三房均价 5000元/,共 220 套 面积（）82120137 套数（套）888844比例404020优势坐拥自然美景，是城市与自然浪漫相遇的好地方。 劣势城市边缘，相对配套不是很完善项目整体分析第四部分 房地产概况 目前县城商业以底商为主，但在未来云霄的商业逐步会往大型城市靠拢，宝龙城市广场、翔球广场等大型商业综合体的投入使用，会在漳州形成一站式的购物平台 2、云霄县商业状态第四部分 房地产概况1、云霄的产品去化与当地的经济政策有不可脱离的关系，单当地的民间经济相对较好时，整体的去化量会较快，而民间经

25、济的好坏与当地目前假烟制作抓的紧有直接关系；2、云霄县城随着今年价格的发展从09年3600元/平方左右的均价到现在近5000元/平方的价格，部分客群在置业过程中相对会考虑80-90平方左右的产品作为过渡型的产品，或者90-120之间的产品为主；3、由于在云霄的地相对较为紧张，因此在土地利用上通常容积率较高，项目基本也以小高层和高层为主，其中以18-24层居多；4、云霄的置业客群以本土为主，尤其以底下乡镇居民向县城靠拢的居多，同时以教育型的地产最受乡镇追捧；5、随着宝龙等大型外地公司的介入当地市场，在未来的几年本地的市场会有一定调整，想大型综合体向景观型的住宅将会占有大份额的市场空间；6、外来人

26、口相对较少，在城区没有产业的支撑，没办法吸引更多的外来人口在此安家置业；7、漳州的房价处于5000元/平方的均价，在未来的发展中还有很大的提升空间。云霄房地产市场行情分析：第四部分 房地产概况1、常山开发区是有一定的积累的一个同云霄县平级的开发区单位，在以后的整体发展中会有很大的提升空间；2、在常山的房地产市场还处于原始的当地产操作状态，仅仅是建和买的体现，对于产品的深化和优化上有很大的不足点；3、常山华侨经济开发区房地产市场均价基本处于3500元/平方到3700元/平方，在价格上相当有优势，并且具有很大的发展和升值空间；4、在常山由于本身土地资源较为丰富，且原有多为农民家自建房为主，地产处于

27、刚起步阶段，所以产品基本以多层和小高层为主，小高层基本上都在11-15层之间；5、在常山产品面积相对以90-120平方米的三房为主，但是小户型相对销售难度不大，一个是由于总价不高另一个是目前外来人口不够；6、在常山商业形态相对落后于其他城镇，以本土型商业为主导，但是随着经济开发区的发展及外来人员的足渐增加，对商业的要求越来越高，特别对一些企业的接待要求要有相对高规格的商业产生；6、常山的房地产消费客群主体为本土市场，但是近年来随着开发区的发展，对外联系的加强，足渐吸引了部分外地客群来投资置业，如三明、广东。常山房地产市场行情分析：第四部分 房地产概况1、常山开发区是有一定的积累的一个同云霄县平

28、级的开发区单位，在以后的整体发展中会有很大的提升空间；2、在常山的房地产市场还处于原始的当地产操作状态，仅仅是建和买的体现，对于产品的深化和优化上有很大的不足点；3、常山华侨经济开发区房地产市场均价基本处于3500元/平方到3700元/平方，在价格上相当有优势，并且具有很大的发展和升值空间；4、在常山由于本身土地资源较为丰富，且原有多为农民家自建房为主，地产处于刚起步阶段，所以产品基本以多层和小高层为主，小高层基本上都在11-15层之间；5、在常山产品面积相对以90-120平方米的三房为主，但是小户型相对销售难度不大，一个是由于总价不高另一个是目前外来人口不够；6、在常山商业形态相对落后于其他

29、城镇，以本土型商业为主导，但是随着经济开发区的发展及外来人员的足渐增加，对商业的要求越来越高，特别对一些企业的接待要求要有相对高规格的商业产生；6、常山的房地产消费客群主体为本土市场，但是近年来随着开发区的发展，对外联系的加强，足渐吸引了部分外地客群来投资置业，如三明、广东。常山房地产市场行情分析：第五部分 对本案的思考及结论本案的思考：1、本案在土地取得时本身有附加条件要求建设人工湖，这对本项目的开发销售是非常出色的卖点，以“住在公园里的家”为一个概念依托人工湖及公园打造全常山最高端的住宅社区，树立常山第一的标志，但是在价格上仅仅在现有市场均价的基础上略微上调，让大家都能接受，因此在人工湖及公园的建设要走在第一步；2、将商业的布局做到进攻退可守的一个产品，类似联排别墅型的一个企业会所的概念，消费者在购买该产品时也可以作为居住和商业经营使用，如此能将产品的价值体现到最大化；3、对于人工湖的设计和建设上考虑的是既要做到成本优化，也要做到让项目连接拥有最大的接触