营改增后的土地增值税-税款计算与税负分析6900字

1、营改增后的土地增值税:税款计算与税负分析6900字 摘要：营改增对土地增值税影响很大，通过对改革前后土地增值税的计税进展比照分析可以发现：营改增后不动产转让中土地增值税的应税收入和扣除金额都有所减少；采用简易计税方法计算增值税，土地增值额和土地增值税应纳税额根本没有变化；采用一般计税方法计算增值税，纳税人转让非自建不动产时，土地增值额和土地增值税额都有小幅下降；房地产开发企业转让自建不动产时，增值额根本没有变化，但土地增值税税额小幅上升。 关键词：不动产；营改增；土地增值税一、前言2022 年5月1日起营改增试点在全国范围内全面推行，不动产转让正式纳入增值税征税范围。不动产转让业务中增值税纳税

2、人既包括房地产公司，也包括其他转让不动产的单位和个人；转让的不动产既有纳税人自建的，也有非自建的；计税方法既有一般计税方法，也有简易计税方法。不动产转让业务涉及的税收种类除了原来的营业税和现行的增值税以外，还包括土地增值税、契税和印花税等等；营改增不是简单地由缴纳营业税转为缴纳增值税，相应的土地增值税等计税方法也发生了较大变化。本文将根据相关文件对营改增后不动产转让业务中土地增值税的计税方法进展举例说明，并对改革前后的税负进展比照分析。二、营改增前后土地增值税计税方法和税负比照分析一销售非自建不动产时土地增值税计税方法和税负比照分析1.采用简易计税方法计算增值税。小规模纳税人销售不动产、个人出

3、售非住房不动产应采用简易计税方法计算增值税。一般纳税人销售2022年4月30日前获得的不动产可以选择简易计税方法计算增值税，以获得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额1。相应土地增值税计税和营改增前后税负比照情况见例1。例1：某市味美佳餐饮增值税小规模纳税人2022年3月销售一套门市房，获得销售额200万元，该办公楼购于2022年1月，当时购置价120万元，公司提供了购房发票。购置时缴纳契税3.6万元能提供完税凭证。公司转让该房产时未获得评估价格。未施行营改增情况下土地增值税计税：1营业税：200-1205%=4万元2城建税

4、和教育费附加：47%+ 3% = 0.4万元3土地增值税：因为无法获得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购置年度起至转让年度止每年加计5%扣除，1201+5%4= 144万元；可以扣除的工程金额合计数为144+4 +0.4+3.6=152万元，增值额=200-152=48万元，增值率=48/152=31.58%，适用税率30%应纳土地增值税= 4830%=14.4万元营改增后土地增值税计税：1增值税：200-120/1+5%5% = 3.81 万元转让收入=200-3.81=196.19万元2城建税和教育费附加：3.817% +3% =0.38万元3土地增值税：因为无法获得评估价格，所以按照

5、购房发票所载金额从购置年度起至转让年度止每年加计5%扣除，1201+5%4= 144 万元可以扣除的工程金额合计数为144+ 0.38+3.6=147.98万元，增值额=196.19-147.98=48.21万元增值率=48.21/147.98=32.58%，适用税率30%应纳土地增值税=48.2130% =14.46 万元营改增后较未施行营改增土地增值税税负差异：14.46-14.4=0.06万元0.06/14.4=0.42%本例中，该公司营改增后对2022年4月30日前获得的非自建不动产销售时采用简易计税方法计算增值税。土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。扣除工程中“与转让不动产有关的税

6、金也不包括增值税。对转让的不动产未获得评估价格，但能提供营改增前获得的营业税发票，按照发票所载金额含营业税从购置年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除额。营改增使土地增值税应税收入和扣除工程金额都有所减少，但数额大体相当；所以土地增值额和土地增值税额相对于未施行营改增情况下根本没有变化。2.采用一般计税方法计算增值税。营改增后一般纳税人销售2022年5月1日后获得的不动产适用一般计税方法计算增值税。以获得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，适用税率为11%2。相应土地增值税计税和营改增前后税负比照情况见例2。例2：某市丰达生物科技增值税一般?税人2021年12月转让一处厂房，获得销售额2

7、980万元。该厂房于2022年2月购置，当时获得增值税专用发票，价款1400万元，增值税款154万元；缴纳契税42万元能提供完税凭证。公司转让该房产时未获得评估价格。未施行营改增情况下土地增值税计税：1营业税：2980-1400+1545%= 71.3 万元2城建税和教育费附加：71.37% + 3%=7.13万元3土地增值税：因为无法获得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购置年度起至转让年度止每年加计5%扣除，1400+1541+ 5%4=1864.8万元可以扣除的工程金额合计数为1864.8 +71.3+7.13+42=1985.23万元 增值额=2980-1985.23=1024.77

8、万元增值率=1024.77/1985.23=51.62%，适用税率40%，速算扣除系数5%应纳土地增值税=1024.7740%-1985.235%=310.65万元营改增后土地增值税计税：1增值税：销项税额：2980/1+11%11% = 295.32 万元转让收入：2980-295.32=2684.68万元进项税额为154万元应交增值税：295.32-154=141.32万元2城建税和教育费附加：141.32 7%+3%=14.13万元3土地增值税：因为无法获得评估价格，所以按照购房时获得的增值税专用发票所载不含增值税价款从购置年度起至转让年度止每年加计5%扣除，14001+5%4=1680

9、万元；可以扣除的工程金额合计数为1680+14.13+42=1736.13万元增值额=2684.68-1736.13=948.55万元增值率=948.55/1736.13=54.64%，适用税率40%，速算扣除系数5%应纳土地增值税= 948.5540%-1736.135%=292.61万元营改增后较未施行营改增土地增值税税负差异：292.61-310.65=-18.04万元-18.04/310.65=-5.81%本例中，该公司营改增后对2022年5月1日后获得的非自建不动产销售时采用一般计税方法计算增值税。土地增值税应税收入中不含增值税销项税额。扣除工程中“与转让不动产有关的税金也不包括增值

10、税。对转让的不动产未获得评估价格，但能提供购置时的增值税专用发票，按发票所载不含增值税价款从购置年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除额。营业税是价内税，原来营业税税率为5%；增值税是价外税，营改增后增值税的税率为11%；所以土地增值税应税收入相对于营改增前有较大幅度下降；当然扣除额也有所下降；但收入的减少额大于扣除工程的减少额，所以土地增值额和土地增值税额相对于未施行营改增情况下都有小幅下降。二销售自建不动产时土地增值税计税方法和税负比照分析1.采用简易计税方法计算增值税。营改增后一般纳税人销售2022年4月30日前自建的不动产，可以选择简易计税方法计税，小规模纳税人销售自建的不动产适用简易

11、计税方法计税。以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税额3。相应土地增值税计税和营改增前后税负比照情况见例3。例3：某市广厦房地产开发一般纳税人2022年6月对外转让于2022年10月份开发的甲写字楼采用简易方法计税，获得转让收入14000万元，该公司为获得土地使用权向政府支付的地价款3200万元；投入房地产开发本钱为4300万元；房地产开发费用为750万元。未施行营改增情况下土地增值税计税：1营业税：140005%=700万元2城建税和教育费附加：140005% 7%+3%=70万元3土地增值税：转让房地产的扣除工程金额：获得土地使用权所支付的金额为3200万元房地

12、产开发本钱为4300万元房地产开发费用为750万元与转让房地产有关的税金：700+70 =770万元从事房地产开发的加计扣除：3200 +430020%=1500万元转让房地产的扣除工程金额为：3200+4300+700+70+1500=9770万元转让房地产的增值额：14000-9700=4230万元增值额与扣除工程金额的比率：42309700=43.61%，适用税率30%应纳土地增值税税额：423030% =1269万元营改增后土地增值税计税：1增值税=14000/1+5%5% = 666.67 万元转让收入=14000-666.67=13333.33 万元2城建税和教育费附加：666.6

13、7 7%+3%=66.67万元3土地增值税：转让房地产的扣除工程金额：获得土地使用权所支付的金额为3200万元房地?a开发本钱为4300万元房地产开发费用为750万元与转让房地产有关的税金：66.67万元从事房地产开发的加计扣除：3200 +430020%=1500万元转让房地产的扣除工程金额：3200+4300+66.67+1500=9066.67万元转让房地产的增值额：13333.33-9066.67=4266.67万元增值额与扣除工程金额的比率：4266.679066.67=47.06%，适用税率30%应纳土地增值税税额：4266.67 30%=1280.00万元营改增后较未施行营改增土

14、地增值税税负差异：1280.00-1269=11.00万元11.00/1269=0.87%本例中，该房地产开发公司营改增后对2022年4月30日前开发建立的房地产工程销售时采用简易计税方法计算增值税。在计算土地增值税时，应税收入中不含增值税应纳税额，使收入减少；扣除工程中“与转让不动产有关的税金也不包括增值税，使扣除金额减少；收入减少额略小于扣除工程减少额，使土地增值额和土地增值税额相对于未施行营改增情况下略有增加。 2.采用一般方法计算增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售其2022年5月1日后开发的房地产工程适用一般计税方法计税，以获得的全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土

15、地价款为销售额计算应纳税额，适用税率为11%4。相应土地增值税计税和营改增前后税负比照情况见例4。例4：某市华府房地产开发公司为增值税一般纳税人，2022年6月对外转让于2022年6月份开发的乙写字楼获得转让收入含税价41000万元，该公司为获得土地使用权向政府支付的地价款8000万元；房地产开发本钱支出总额11000万元，其中可确认增值税进项税额900万元；房地产开发费用支出总额为1900万元，其中可确认增值税进项税额100万元。未施行营改增情况下土地增值税计税：1营业税：410005%=2050万元2城建税和教育费附加：20507% +3%=205万元3土地增值税：转让房地产的扣除工程金额

16、：获得土地使用权所支付的金额为8000万元房地产开发本钱为11000万元房地产开发费用为1900万元与转让房地产有关的税金：2050+205 =2255万元从事房地产开发的加计扣除：8000 +1100020%=3800万元转让房地产的扣除工程金额为：8000+11000+1900+2255+3800=26955万元转让房地产的增值额：41000-26955=14045万元增值额与扣除工程金额的比率：1404526955=52.11%适用税率40%，速算扣除系数为5%应纳土地增值税税额：1404540% -269555%=4270.25万元营改增后土地增值税计税：1增值税：销项税额=41000

17、-8000/1+11% 11%=3270.27万元转让收入=41000-3270.27=37729.73 万元进项税额=900+100=1000万元应交增值税=3270.27-1000=2270.27 万元2城建税和教育费附加：2270.27 7%+3% =227.03万元3土地增值税：转让房地产的扣除工程金额：获得土地使用权所支付的金额为8000万元房地产开发本钱：11000-900=10100 万元房地产开发费用：1900-100=1800万元与转让房地产有关的税金为227.03万元从事房地产开发的加计扣除：10100 +800020%=3620万元转让房地产的扣除工程金额为：8000+1

18、0100+1800+227.03+3620=23747.03万元转让房地产的增值额：37729.73-23747.03=13982.7万元增值额与扣除工程金额的比率：13982.723747.03=58.88%适用税率40%，速算扣除系数为5%应纳土地增值税税额：13982.7 40%-23747.035%=4405.73万元营改增后较未施行营改增土地增值税税负差异：4405.73-4270.25=135.48万元135.48/4270.25=3.17%本例中，?房地产开发公司营改增后对2022年5月1日后开发建立的房地产工程销售时采用一般计税方法计算增值税。在计算土地增值税时，应税收入中不含增值税销项税额，收入减少；扣除工程中“与转让不动产有关的税金也不包括增值税；房地产开发本钱和开发费用是以减去进项税以后的数额计入，扣除金额减少。应税收入和扣