北京JT集团战略规划-内部评估

1、北京JT集团有限公司内部(nib)发展环境评估报告 2022年7月15日共九十五页在各级领导、工作组的大力支持和相关(xinggun)部门的通力配合下，集团发展战略与“十二五”发展规划项目按计划顺利进行提交报告：1、北京JT集团有限公司发展战略规划咨询项目行业(hngy)研究2、北京JT集团有限公司内部发展环境评估报告 访谈外部环境分析内部环境分析标杆企业研究第一阶段：内外部环境分析第二阶段：战略规划共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印总目录第一部分 JT集团整体判断第二部分 JT集团业务(yw)诊断第三部分 JT集团资源与能力诊断第四部分 JT集团管控与职能诊断共九十五页经过第一阶段的

2、集中(jzhng)访谈及调研分析，正略钧策形成对JT集团公司的总体评价：二个判断、二大要求、六种制约JT成功进行了业务(yw)转型探索，成功孕育出了JT地产，现阶段初步形成了多样化的、具备一定竞争力的城市服务业业务组合具有深厚的发展潜力，拥有大量优质资产二个判断较为传统国有企业管理体制向完善的现代管理体制的转变各方面的环境要求企业做大做强两大要求业务零散，重点发展方向不明确业务盈利性差，缺乏发展可持续性人员结构不平衡，企业必须负担结构性过剩的人员，同时缺乏满足未来发展的人才目前的结构不适应新的业务发展模式的需要目前的体制缺乏内在和外在的驱动力来驱动企业进行变革目前的管控体系不能有效对业务运营、

3、战略执行和投资决策进行管控六种制约共九十五页判断：JT成功进行了业务转型探索(tn su)，初步形成了多样化的城市服务业业务组合拓展企业发展道路，发展房地产、汽贸、旅游饭店、综合服务等多元化产业2009年JT集团正式成立(chngl)成功孕育JT地产，JT地产分离1950s-2001年企业成长期2001-2009年业务多元化期1950s企业初创北京市煤炭总公司，主煤炭经营履行民用煤保供的政治责任，主要经营煤炭燃油等产业2001年JT恒业有限责任公司成立2010年战略决策关键期需要再次明确发展战略方向与定位企业业务选择需要进一步明确企业运营模式需要明确共九十五页各板块(bn kui)已经具有深厚

4、的发展潜力，拥有大量的优质资产现代(xindi)物流 物业经营 旅游饭店 燃料商贸物流作为JT具有60年历史的传统产业，承担着首都百姓生活用煤、企业供暖及生产用煤供应的社会职能汽车商贸物流2002年成立北京JT开元汽车销售服务有限公司，成为东风雪铁龙销售十强企业2008年成立北京JT开润旧机动车经纪有限公司，经营二手车业务商业零售拥有遍布城区的便民超市、餐饮、家居建材、厨房设备等销售网点物业租赁2007年组建北京JT恒业有限责任公司房屋租赁分公司，负责性房产专业经营，拥有近70万平方米可租赁房产物业管理2002年成立北京JT物业管理有限公司，具有一级管理资质北京JT恒业国际旅游饭店管理有限公司

5、负责管理JT集团的饭店业务以及旅行服务酒店/饭店JT集团现有宾馆饭店30家左右下属10家“JT之家”连锁酒店已初具规模旅行服务现为提供旅游、机票、会展、酒店住宿一条龙服务的综合旅游服务商共九十五页要求一：传统国有企业管理体制在市场经济中体现出来的劣势(lish)使得企业急需向现代管理体制的转变 具有特殊的产权制度。使得权利义务关系复杂、模糊可以超越单纯的商业利益目标。由于国有企业被赋予超越商业利益之外的其他目标，很可能削弱其市场竞争力有特殊的融资渠道，包括财政拨款、国家银行贷款、国家向国际金融市场进行主权性融资（发行主权债券(zhiqun)、接受外国政府贷款）等。按如此特殊的方式进行融资所建立

6、的国有企业，如果没有有效的方式来确保资产安全，国有企业的资产流失就会成为一个严重的问题。而如果实行严格的决策程序虽然有助于保卫国有资产的安全，但为此却必须付出一定的代价，限制了企业的自主决策权也就降低了企业责任自负的义务；限制了国有企业利用一般企业可以采用的某些灵活的市场竞争方式和手段。具有较高的信誉和稳固性。国有企业具有很强的退出壁垒，这导致两个不利的后果：一是减弱了国有企业经营者和劳动者的竞争压力和危机意识，企业效率不高。二是使国有企业的产业结构调整更为困难，国有企业对市场变化的适应性不强。与政府有天然的“血缘”关系。可以获得垄断经营的优势，但垄断国企做大易，做强难，抗风险能力差几乎是通病

7、。较传统国企体制完善的现代管理体制改制共九十五页企业(qy)改制涉及到多个范围，包括对股权结构、治理结构、薪酬绩效等方面的调整股权结构治理(zhl)结构管控模式组织架构管理模式薪酬绩效体制共九十五页要求二：企业(qy)面临的政策和企业(qy)现状需要企业(qy)做强做大京煤集团为了在国资委系统中占据比较稳固的地位(dwi)，需要扩大现在的企业规模身为京煤集团的子公司，需要为集团的增长需求做出贡献避免被整合；创造就业机会和人才的发展机会，留住优秀人才；吸引外界高质量的人才；接触到强大的联盟伙伴，拓展发展空间；建立品牌知名度；接触到外部资本；内部的利益结构难以调整，必须通过发展增量来解决外部要求内

8、部要求JT需要做大、做强共九十五页六种制约之一：业务零散，重点发展方向(fngxing)不明确，造成JT集团整体竞争力难以提升资源没有得到有效整合资产资源分散，存量资产未盘活：服务业资产如金泰之家、各个小旅店，300多个网点等分散，未发挥资产的最大效用不能产生协同：一条产业链上下游的业务未进行良好的协同，如房地产业务和旅游业务互动不佳内部无序竞争：总公司与下属公司之间、下属公司与下属公司之间都存在业务重叠只有(zhyu)通过内部经营资源整合，才能发挥资源的整体效应，从而提升市场竞争力JT集团竞争能力难以提升业务零散，主业不突出，优势不明显多头对外、无法形成集团整体优势：各下属公司独立开展业务，

9、不能形成集团优势，形成板块竞争力业务零散，规模小，无法有效应对竞争：金泰集团的业务分散在各个下属公司之间，每个公司的规模相对竞争对手很小重点发展方向不明确： 金泰集团目前的主业不突出，造成重点发展方向不明确，造成资源配置不太合理的局面共九十五页六种制约之一：各子公司间业务重叠，主业(zh y)不突出子公司名主营业务子公司名主营业务北京金泰恒业国际旅游饭店管理有限公司旅游饭店北京金泰恒业有限责任公司崇文分公司经贸、煤场、电缆、零售、宾馆、装潢、菜市场北京金泰开元汽车销售服务有限公司汽车贸易北京金泰恒业有限责任公司宣武分公司厨房设备、商贸、物业、敬老院北京金泰恒业燃料有限公司燃料贸易北京金泰恒业有

10、限责任公司朝阳分公司投资管理、宾馆、物业管理、型煤加工、销售北京金泰物业管理有限公司物业管理北京金泰恒业有限责任公司海淀分公司商贸、餐饮、超市北京金泰恒业有限责任公司房屋租赁分公司物业租赁北京金泰恒业有限责任公司丰台分公司老年公寓、建材、投资管理、批发市场、家具建材、煤炭机械北京金泰恒业有限责任公司东城分公司物业、酒店、商贸北京金泰恒业有限责任公司石景山分公司烟煤销售、民用煤供应、房屋租赁、物业管理北京金泰恒业有限责任公司西城分公司商贸、菜市场、饭店、超市北京市煤炭总公司房山区公司煤炭经营、房产租赁共九十五页六种制约之二：业务盈利性差，缺乏发展(fzhn)可持续性。原因主要有盈利模式不成熟、面

11、向市场竞争能力弱、传统业务受限如300多个网点中很多仅以收租金作为收入来源，其他业务还未形成(xngchng)主导的盈利模式如旅游业务，在面向市场化的过程中存在没有特色，未进入小众市场等问题如煤炭板块由于客观因素，传统业务发展受到限制，新的业务尚未进行开拓123业务盈利模式不成熟面向市场竞争能力弱传统业务受限共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印六种制约之二：JT集团业务利润率目前较低，表明公司目前盈利能力(nngl)尚需提升注：利润总额=业务利润+营业外净收入2006-2009年JT集团公司业务盈利情况单位：万元共九十五页六种制约(zhyu)之三：人员结构不平衡，企业必须负担结构性过剩的

12、人员，同时缺乏满足未来发展的人才人才(rnci)结构性过剩高级技术专家逐渐老化人才储备后劲不足优秀管理人员和市场营销人员比较缺乏主要问题招聘规划的适用性、科学性有待提高；人员的总体业务水平有待提高，导致出现人员虽多，但可用之人缺乏的结构性过剩现象； 高级人才队伍逐渐老化，现有的经验丰富的人才很大一部分将在未来几年中相继退休，后续力量的补足问题日益突显； 具有扎实的技术功底和丰富的市场经验的优秀销售人才也相当缺乏，影响销售与管理的提升；出现人才断档现象共九十五页六种制约之四：目前(mqin)的组织架构不适应新的业务发展模式的需要组织(zzh)结构职权结构JT对于关键部门的负责人应予以更大的权限，

13、但目前JT没有完善约束与问责机制，使得在工作中信息沟通不够顺畅，战略、决策难以得到高效执行职能结构 各职能部门协调沟通不够；在公司运营管理上，部门间的配合还不够流畅，工作流程中的职责划分还有需要改进的地方。职能的权责设置有不科学和不合理的地方层次结构 JT集团结构性的人员过剩与员工的专业化能力较弱直接影响了企业的管理幅度业务结构 JT目前多家分公司的业务存在严重的重叠现象，导致资源分散、成本费用高、信息沟通困难以及难于管理等问题共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印六种制约之五：目前的体制缺乏(quf)内在和外在的驱动力来驱动企业进行变革进行体制改革建立符合市市场经济要求、具有企业管理特色

14、的激励与约束机制建立有效地问责制度，规范员工行为，实现权责的统一企业制度竞争与危机意识现状方向大力培养员工的竞争意识，使员工进入到市场经济这个大环境中培养员工的危机意识，使员工切身感受企业发展与自己的关联性，使员工具有正确认识自己、辨识危机并能独立处理危机等能力缺少有效的激励机制缺少问责制度使企业缺乏迫使其进行变革的外部驱动力员工缺乏竞争意识对于自身与市场竞争无危机意识使企业不能高效运作，缺乏变革的内部驱动力共九十五页六种制约之六：目前的管控体系(tx)不能有效对业务运营、战略执行和投资决策进行管控管控(un kn)主体管理模式权限分配组织构架职责分配在同一个业务决策上同时存在多个管控主体考核

15、沟通管控与组织体系分公司定位不清子公司控制不合理权限分配与管理模式不匹配，战略与投资决策不能有效执行老化，职能式构架存在不科学不合理问题，职责调整机制缺乏，使业务运营的发展受到限制缺乏正式和横向的沟通渠道和机制考核体系有待完善，责权利有待统一共九十五页通过比较(bjio)可以看出，JT目前还是较为典型的职能式组织模式，缺乏流程化管理模式的市场导向、部门协作和高效率管理要点金泰组织模式（职能式管理模式）流程化组织模式部门设置 根据垂直职能划分部门 以顾客为导向，强调全过程的协调和目标化管理关注重点 重视职能管理和控制，部门之间缺少完整有机的联系 关注公司目标和客户需求 时间标准 一般缺少时间标准

16、，标准一般由部门领导来定 流程管理重视时间效率，效率是流程最重要标准 管理变革 部门的重新划分，职能重新调整，人员的简单增减 基于效率的流程再造 工作衔接 职能相对独立，部门之间的工作衔接一般通过上一级来协调安排 工作衔接一般根据流程标准进行，不需要上一级控制和协调 组织体系金字塔型的层级命令控制体系 以流程目标为导向的扁平化的网络状组织机构体系管理方式员工的工作依靠管理者发布的命令员工的工作根据流程要求的工作标准自主进行绩效考核衡量和奖励与部门成本和部门预算相挂钩衡量和奖励与提供给业务流程顾客的结果相挂钩工作动机满足上级工作要求满足业务流程顾客需求管理角色每个管理者管理的员工较少每个管理者管

17、理的员工较多，管理者由监督者变为教练信息管理管理者“拥有”信息，他们收集、控制、统一管理信息每个人能按权限得到信息系统处理的工作所需信息管理目的管理者保护着自己的“地盘”管理者往往将员工集中在一起工作。他们协调冲突，强调取得更好的业务流程结果共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印总目录第一部分 JT集团(jtun)整体判断第二部分 JT集团业务诊断第三部分 JT集团资源与能力诊断第四部分 JT集团管控与职能诊断共九十五页各板块业务核心观点(gundin)提炼燃料(rnlio)业务 JT集团的燃料业务主要由燃料公司负责，分为煤炭业务与成品油业务 煤炭与成品油业务较大，成品油业务发展较快，但煤

18、炭业务近年来有所缩减 在煤炭业务方面，积累了多年的经验，拥有的政策的支持，上下游资源都具有一定的规模，但同时也存在盈利性较弱，人员出现断档等现象 在成品油业务方面，规模扩张较快，有网点与仓储运输等优势，但在扩张的同时也出现资金与资源跟不上的情况，且盈利水平也较弱汽贸业务 JT集团的汽贸业务主要由JT开元汽贸承担，近年来发展良好，形成了多元化的业务模式 汽贸业务的规模扩张迅速，营销能力与售后服务很强，盈利性也较好，在2007，2008年连续荣获东风雪铁龙授予的全国十强称号 在业务快速发展的同时也出现人力资源不足的情况，对汽车厂商的选择也应更加慎重，同时需要资金与资源的支持共九十五页各板块业务核心

19、观点(gundin)提炼物业经营(jngyng)管理业务 目前JT集团在物业租赁管理业务上具有较大规模，有着较好的出租率，但收益方面依然存在提升的空间； 目前规模上内部扩张的空间变小，发展受到限制；物业资源分散，数量大，但大部分规模偏小；在经营方面，有一定的盈利能力，能提供稳定的现金流，但资本运作能力偏弱；同时也应该培养和引进专业人才，努力发展自身品牌；物业管理取得了不错的成绩，但面向市场化的程度较低，内部扩张的空间也变小；旅游饭店业务 目前JT集团的旅游饭店业务主要有饭店经营管理、航空服务、出租汽车服务、旅游会议服务 旅游饭店板块的利润主要来自于宾馆饭店；其中，JT海博大酒店、JT绿洲大酒店

20、与JT之家连锁酒店的盈利性较好在经营方面，有一定的管理经验，但缺乏相对专业的酒店管理人才，同时也应进一步提升自己的品牌知名度目前系统内整体的旅游资源协同度还比较低，还为形成集约化、品牌化运作共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部环境分析物业(w y)经营板块内部环境分析旅游饭店板块内部环境分析目录 现代物流业务 燃料物流业务 汽贸业务 共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印现代物流业务：JT集团目前在京南物流基地可用的土地(td)面积共有8各地块约1495亩，其中有部分已出租或转让京南物流基地主要功能定位：公铁联运枢纽中心，商品配送中心，钢材与建筑材料交易中心面积：位于京南

21、物流基地的土地面积为1495.09亩，占整个物流基地面积的1/3左右地块情况：地块较为分散，共有8个地块，主要有： 1.包括已转让给北京城市动力仓储有限公司(京煤集团与普洛斯合资公司)土地302.19亩 2.入资到昊煜工贸有限公司土地883.52亩 3.没有土地证的土地53.03亩；出租给广本、路海源公司、再生资源公司的土地256.35亩。 管理：土地使用权人为北京矿务局达兴工贸公司，土地主要由达兴公司负责经营管理，达兴公司有在岗人员159人 共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印现代物流业务：目前8个地块中有两块配有铁路专用线与库房、装卸设备等；3块地租用或转让，并有部分(b fen)闲

22、置序号面积（亩）用途现状备注1196.28 仓储一条铁路专用线,全长651米，库房15座。目前库房以出租经营为主。入资昊煜公司2207.51 工业短期出租入资昊煜公司3407.57 仓储共有4条铁路专用线，全长3137米，为大宗货物装卸区，配有四台龙门吊、四台电子勾头秤、卸油机等，铺有8000平方米硬化地面，建有4000平方米端站台。现以场地出租为主，作钢材经营及润滑油、集装箱、汽车接发装卸。入资昊煜公司475.83 为中国再生资源开发有限公司及路海源公司租用，部分闲置。5180.52 广州本田北方商务中心广本租用6302.19 目前闲置转让给城市动力公司772.16 工业达兴公司办公用地，部

23、分家属区入资昊煜公司853.03 家属住宅（无土地证）总计1495.09共九十五页现代物流业务：JT集团经营网点共有342处，其中(qzhng)燃料网点42处，超市网点12处，仓储、厨房设备、汽贸网点10处，其它经营网点278处。面积达百万平方米，经营触角直达与老百姓生活紧密联系的领域。版权所有，不得(bu de)翻印单位简称网点数（个）建筑面积 （平方米） 占地面积（平方米）东城5763,901.2246,409.51西城5791,757.9160,692.16崇文2942,010.1131,377.78宣武3689,264.0066,291.00朝阳23114,332.1845,697.8

24、2海淀35186,379.64125,635.92丰台5389,196.31176,579.38石景山1421,558.1642,556.25房山1318,825.00106,783.16彤翔233,230.0848,611.84国旅768,785.4648,562.82煤研所28,982.1010,819.71燃料824,396.14147,386.65房屋租赁4150,721.4725,983.72物管中心11,200.000机关17,009.605,449.40总计3421011549.38988837.12共九十五页现代物流业务：地块周边企业目前主要以铁路为依托，经营(jngyng)钢

25、材，黑色冶金等大宗物资，百利威、中建等企业在京南物流基地的投资将对物流基地的发展起到推动作用版权所有，不得(bu de)翻印序号公司名称经营现状备注1中铁行包行包快运2中建一局目前与管委会合作开发总部大厦，筹划钢材交易市场占地150亩建钢材市场3百利威一、二期电子商务和现代仓储业，以家电为主二期占地190亩投资1.7亿4中国黑色金属公司经营钢材冶金5北京城市动力仓储中心仓储中心占地302.19亩，预计投资4000万美元共九十五页现代物流业务：目前JT集团拥有(yngyu)较为充足的土地资源与网点优势，但尚需在客户与战略合作伙伴方面进行开发资源方面：土地资源优势：京煤集团在大兴土地面积为1644

26、.5亩，位处北京市重点打造的京南物流基地公铁联运优势：该物流基地位于京开高速公路、南六环路、京九铁路(jn ji ti l)交汇点，拥有26条铁路专用线，是北京唯一具有公路转铁路运输的综合物流基地政策优势：JT是国有企业，将要进行开发的土地位于北京市重点打造的物流基地内，因此能得到在财力、土地、公共设施及运营方面减免税费等优惠政策的大力支持网点优势：JT集团经营网点共有342处，面积达百万平方米，经营触角直达与老百姓生活紧密联系的领域，可快速形成配送网络资源方面：客户资源缺乏：目前尚无足够的客户资源，仍需发掘更多的高端客户战略合作伙伴缺乏：对于JT集团来说，现代物流是一个新业务，因此需引入战略

27、合作伙伴，借鉴其成功的经验，分享客户与信息资源能力方面：缺乏经验：发展物流业起步晚，缺乏物流园区运作经验缺乏专业人才：专业人才队伍缺乏，需要进行专业的培训或引进更多人才缺乏理念：在现代物流技术、信息、服务理念及技术上存在差距优 势劣 势共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部环境分析(fnx)物业经营板块内部环境分析旅游饭店板块内部环境分析目录 现代物流业务 燃料物流业务 汽贸业务 共九十五页燃料(rnlio)运销业务：主要由北京JT恒业燃料(rnlio)有限公司经营，以煤炭与成品油经营为主业，同时兼负首都能源供应保障职责及节能监测职能燃料(rnlio)公司主营业务煤炭仓储煤炭

28、加工煤炭批发零售煤炭配送成品油 批发零售成品油仓储成品油配送主营业务经营现状多项专业经营资质： 煤炭批发经营资质、成品油批发经营资质、节能监（检）测资质和化学危险品四级运输资质 生产储煤场地占地面积近20万平方米，拥有铁路专用线3条，自备车2列，油库与加油站各1座完善的煤炭与成品油专业化经营设施： 煤炭资源计划量180余万吨，外埠及北京市的储煤场地和合作经营网点10余处，一次性储存能力75万吨以上，市场供应能力150万吨以上 1座距市区最近、占地面积105亩、库容3万立方米、具备火运接卸能力、年周转30万吨的现代化大型油库；十台专业运输油品的车辆，年配送能力30万吨是北京市燃料供应保障重点单位

29、： 年承担首都20万吨烟煤应急储备、5万吨外埠烟煤应急中转、3000吨燃油应急储备和10多万吨的民用煤保供政治任务 与有关政府职能部门、神华等资源供应单位、铁路运输部门和众多大客户，都保持着长期良好的战略合作伙伴关系。共九十五页燃料运销业务：北京中油蓝天燃油销售有限公司主要从事汽油、柴油(chiyu)、煤油及其它油品的批发销售、仓储业务，目前成品油业务规模较大，业务在北京地区有一定的影响力油库情况 北奥油库占地面积105亩，总储量为3万立方米，由16个储油罐组成 公司拥有3.8公里独立的铁路专用线一条，由大红门站直达库区 铁路接卸能力一次可达24个罐车，同时，还备有10个汽车卸油口，具有(jy

30、u)较强的接卸地付能力汽车发油区有12个独立的发油鹤位，可对6类油品同时发货成品油业务中油蓝天由燃料公司与北京金隅集团共同出资组建，从事汽油、柴油、煤油及其它油品的批发销售、仓储业务经营情况 以成品油经营为主，于2001年取得了成品油批发资质 在北京各区县建立了8个配送业务网点，销售业务遍及北京市和河北、河南、山西、内蒙等省市 年销售额由2008年的4.5亿上升为2009年的7.2亿，业务规模较大共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印燃料运销(ynxio)业务： 从煤炭运销(ynxio)的核心竞争力来看，JT集团与其他大型企业相比，还需要在各个方面都作出改进，获取更多的上下游产业链资源需改

31、进平均领先JTJT集团K开滦国际物流S山西煤炭运销集团发煤站港口资源运输能力上游资源终端客户资源JTKSSJTKJTSKJTKSJTSK煤炭运销企业的竞争力对比说明JT下属的燃料公司具有较好的运输能力，拥有铁路专用线3条，自备车2列，煤炭资源计划量180余万吨，但与开滦国际物流的年运输能力5000万吨仍有较大差距JT目前缺乏发煤站资源，亟待发展，而山西煤运等大型运销集团拥有152个铁路煤炭发运站燃料公司目前的上游资源仅有神化与内蒙古泰利达这两个企业；终端客户资源有北京金隅集团、北京热力集团、燕京啤酒、北新建材等。与开滦的来自各大煤矿的上游资源相比，进货渠道单一，制约业务发展；下游的客户资源相比

32、之下也较少，缺乏如山西煤运所拥有的五大电力集团，多家大型钢铁企业等终端客户共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印燃料运销业务：在燃料销售业务构成中，燃料油业务占50%左右，规模稳中有升；烟煤与无烟煤的销售(xioshu)比列约为4：1，应加大烟煤业务的发展2009年燃料销售业务构成示意图单位：亿元JT集团的燃料销售业务主要是由燃料油，烟煤，无烟煤三种业务构成燃料油业务是燃料业务中的重要组成部分，占总销售收入的54%左右，规模稳中有升由于无烟煤市场的萎缩，2009年销售同比严重下降30%由于金融危机的影响，2009年烟煤的销售也出现大幅下滑烟煤与无烟煤的销售收入比例约为4：1，由于无烟煤将会

33、逐渐退出市场，因此应加大发展烟煤运销的业务共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印燃料运销业务: 有较大的规模，但盈利性较弱；燃料公司净资产收益率为4.7%左右(zuyu)，远远低于上市公司平均水平2007-2009年燃料销售收入情况单位：百万元燃料的销售收入有一定规模，近两年已达到10亿元，但上升的势头很微弱燃料经营业务的盈利能力较弱，2009年燃料公司的净资产收益率为4.7%，远远低于煤炭上市公司净资产收益率平均值16.26%拓展燃料板块的规模，延伸上下游产业链，向外发展，进一步提高燃料板块盈利水平是发展方向共九十五页燃料运销业务: 成品油的规模(gum)较大并且增长迅速；煤炭业务的规模

34、(gum)近年来有所下降；在燃料业务上，总的来说，目前都处于亏损状态，但09年情况有所好转2008-2009年煤炭销售(xioshu)情况单位：万元 煤炭运销的规模较大，但09年出现下降，一方面是由于民用煤市场的缩减，另一方面是燃料公司的烟煤进货量比08年同期减少了约40万吨 煤炭运销业务的利润近两年均为负，然而2009年在销售收入下降的情况下，利润的亏损情况有所好转 成品油业务的规模呈上涨趋势，且增长迅速；09年与08年相比，同比增长了约49.96% 成品油业务虽然也在亏损状态，但总体来说亏损情况较轻，09年也有所好转单位：万元2008-2009年成品油销售情况共九十五页燃料运销业务: JT

35、集团的业务有一定规模，有铁路计划等优势，但同时也存在着铁路煤炭发运(f yn)站与港口等关键资源缺乏，企业盈利水平低，缺少终端市场等劣势资源方面： 铁路计划优势： 燃料公司拥有神华和内蒙古泰利达到北京的铁路发运计划量120万吨，铁路专用线3条，自备车2列，油库与加油站各1座 网络布局优势： 在北京市远郊区县布局有煤炭经营销售网点，可一次性存储煤炭75万吨 土地资源优势： 公司拥有相对较多的、尚未开发的土地资源总计(zngj)约223亩能力方面： 规模优势： 燃料公司是北京市极少数达到年煤炭经营超百万吨的国企之一 专业优势： 在北京市煤炭市场经营了50多年，始终承担首都煤炭供应主渠道，拥有较强较

36、专业的煤炭调运、接卸、存储、配送能力 财务与融资优势： 燃料公司资产结构合理，流动资产占企业总资产的90%左右，且企业无长期负债。公司承担煤炭与燃油应急储备的政治任务，因此可享受政府的贴息贷款政策资源方面： 资源供应相对单一：燃料公司实际到货计划为神华集团100万吨，泰利达煤炭公司20万吨，进货渠道单一，制约业务发展 关键资源仍然缺乏：铁路煤炭发运站，港口资源目前都非常少，与山西煤炭运销等企业仍差距很大能力方面： 企业盈利水平不高：燃料运销业务的盈利性很弱，毛利率很低，2009年利润为负 市场营销能力不强：市场信息掌握不灵敏，销售手段和措施未能及时跟上市场形势的变化 运营费用较高：与北京市同行

37、业经营者比较，公司由于是传统老国企等因素，造成企业人工及运营成本较高，不利于市场竞争 缺少终端市场：公司在终端市场匮乏，使企业在经营过程中既不能获得较高利润，同时也承担了一定的风险优 势劣 势共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部环境分析物业经营(jngyng)板块内部环境分析旅游饭店板块内部环境分析目录 现代物流业务 燃料物流业务 汽贸业务 共九十五页汽贸业务：主要由JT开元汽车销售服务有限公司与在此基础上成立的JT开润旧机动车经纪公司经营，在业务规模与经营业绩上均取得(qd)了不俗的成绩 JT开元主要经营整车销售、售后维修、备件销售、二手车销售、汽车租赁、客户俱乐部、车辆保

38、险、汽车装饰等业务，主要经销的汽车有“世嘉”“凯旋”“爱丽舍”“富康”等车型； 北京(bi jn)JT开润旧机动车经纪有限公司主营东风雪铁龙二手车业务，涵盖了二手车的评估、收购、置换以及销售等业务功能 2002年JT开元汽车销售服务有限公司成立；从2004年起，公司尝试向规模化经营方向发展，设立分店，2008年又在花乡旧机动车市场开设了东风雪铁龙第一家二手车经纪公司，2009年9月，在昌平亚运村市场开设了第二家东风雪铁龙4S店。至此，公司形成了一南一北同一品牌两家4S店、一个旧机动车公司、一家分店的经营格局，打破了以往“单品牌单店面”的经营模式 开业初期，全年销售新车只有390台，销售收入不足

39、4000万元，售后维修收入140万元。 2005年以来，公司积极调整，2008年全年经营业务收入已超过1.5亿元，2009年达到1.8亿元。 2009年销售约1700台，年平均增长率高达40以上，大大高于北京市小轿车增长幅度和雪铁龙北京地区增长幅度；售后维修全年2万台次，营业收入超过2060万元。JT开元严格按照东风雪铁龙品牌的要求，在销售、服务、团队建设和后勤保障四个方面推行精益化管理。先后建立了ERP管理系统、DMS管理系统、局域网、安全监控、客户档案管理系统、绩效考核管理制度此外，坚持把东风雪铁龙EQS第三方调查作为有效的监督手段，完善了个人服务满意度调查制度主营业务业务规模经营业绩企业

40、管理共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印汽贸业务：从汽贸业务的核心竞争力来看，JT集团与其他大型企业相比，还需要在各个方面都作出改进，获取(huq)更多的上下游产业链资源需改进平均领先JTJT集团P庞大汽贸D大连中升规模盈利水平代理品牌管理水平售后服务JTPDDJTPJTDPJTPDJTDP汽贸企业的竞争力对比说明JT目前有2家4S店，与庞大汽贸的441家和大连中升的55家仍有差距JT汽贸目前仅代理东风雪铁龙一个品牌；庞大汽贸可销售的汽车、工程机械品牌达73种；大连中升代理包括梅赛德斯-奔驰在内的多种中高端及豪华汽车品牌JT开元汽贸的盈利能力较好，年利润率约在2.1%左右，高于行业平均水

41、平，与大连中升的3.4%、庞大汽贸的2.8%等大型汽贸集团接近JT汽贸的管理与售后均有较高水平，被东风雪铁龙公司授予“精英团队”荣誉称号；集团化的发展模式使庞大汽贸与大连中升有更为健全的管理体制，例如庞大集团拥有一套健全的管理体制，实行区域大区管理和品牌大区管理相结合的管理模式，同时设立了13个职能部室，形成了一个有机管理整体共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印汽贸业务：JT汽贸目前所代理(dil)的东风雪铁龙品牌在市场的占有率不大， 导致4S店销量的提升空间非常有限；多品牌经营是未来的发展方向主要品牌平均：369个 全国平均：900辆/年 主要品牌平均：1193辆/年4S店数量（个）平

42、均单店销量（辆/年） 东风雪铁龙的平均单店销量在主流品牌中处于下游的地位，平均单店销量不到600辆；然而JT开元汽贸通过其较强的经营能力，取得了1300多辆的好成绩，并获得东风雪铁龙授予的全国十强称号；另一方面，北京现代、一汽大众等品牌的4S店平均单店销量是雪铁龙的2倍以上：对于JT汽贸来说，经营此类品牌，进行多品牌的经营可以极大的提升单店销量，提高汽贸业务的规模2009年主流汽车厂商经销网络情况共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印汽贸业务中，JT目前仅代理东风(dngfng)雪铁龙一个品牌，盈利较好，但抗风险能力较弱，且规模较小JT汽贸目前仅有2个汽车4S店，正在收购的有一家，从规模上

43、来说还较小，尚未形成规模JT开元汽贸的毛利率在逐年攀升，从2004年的4.72%已上升到2009年的10%，增长了近三倍。JT开元汽贸已高于目前行业毛利率平均水平（8%）JT开元汽贸的盈利能力较好，年利润率约在2.1%左右，与大连中升、庞大汽贸等大型汽贸集团接近品牌方面，JT汽贸所代理的只有东风雪铁龙一个品牌，单品牌的经营使JT汽贸的抗风险能力较弱选对6+4汽车厂商品牌，扩大4S店经营规模，发展多种销售渠道，大力发展汽车后市场，进一步提高汽贸板块盈利水平是发展方向2004-2009年汽贸经营业绩情况单位：万元2008-2009年汽贸销售利润情况单位：万元共九十五页汽贸业务：JT集团的业务规模较

44、小，代理(dil)品牌单一；但盈利能力较好，营销能力很强，很有发展潜力资源方面： 信誉优势：JT集团及其下属的汽贸公司是国有企业，信誉良好，有利于获得融资贷款以及土地审批 协同优势：JT集团所经营的各版块业务能对汽贸形成协同效应，尤其是房地产板块与旅游饭店板块人才优势：汽贸公司的人才队伍非常稳定能力方面： 营销能力强：JT汽贸4S店的营销能力很强，在2007，2008年连续荣获东风雪铁龙授予的全国十强称号 售后服务优势：JT汽贸在售后服务方面做出了较好的业绩，有一定的口碑 盈利与财务优势：JT开元汽贸的利润率较好，流动资产占企业(qy)总资产的81%，资产流动性较高能力方面： 规模小：目前JT

45、汽贸4S店仅有2个4S店，规模较小，尚未形成集团化 代理品牌单一：汽贸公司目前仅有东风雪铁龙一个代理品牌，抗风险能力很弱 销售渠道单一：JT汽车销量仍有提升空间 品牌形象较弱：基本没有自己的品牌，影响力较弱 议价能力较弱：由于规模较小，基本受汽车厂商控制，对汽车厂商没有话语权优 势劣 势共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部(nib)环境分析物业经营板块内部环境分析旅游饭店板块内部环境分析目录资产状况物业租赁业务 物业管理业务 共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印资产状况: JT集团公司的资产量庞大，网点分散在各区域(qy)公司，优质网点数占4/10左右资产分类分布网点数

46、量区域分布344104万99万构成A类资产的多数为写字楼，所以建筑面积占比较高，达65%共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印资产状况(zhungkung): 目前还有21%的物业缺少产权，24%的物业缺少土地证，还需要花较大努力解决产权、土地证，以及国拨土地的问题产权状况土地证状况注：建筑面积注：土地面积共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印资产状况：目前网点的自营(z yn)比例达到了35%左右，但仍然有挖掘网点自营的潜力，特别是优质写字楼的整租面积达到18万平，未来有提高收益的空间网点经营状况整租写字楼状况注：包含该经营类别的网点数量比例单位：平方米注：A，B，C级为JT内部分类

47、共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部环境分析物业经营板块内部环境分析旅游(lyu)饭店板块内部环境分析目录资产状况物业租赁业务 物业管理业务 共九十五页物业租赁业务：现阶段物业租赁业务以写字楼租赁为主，其中JT海博写字楼与JT大厦经营(jngyng)状况良好，其于平均水平与北京市写字楼整体水平还有一定差距。每平米每月出租(chz)金额（元）已出租面积（平方米）JT海博写字楼经营状况良好，每平米每月租金到达200元以上，租金价格合理，上升空间不大5A级写字楼JT国益大厦与JT富地大厦每平米每月租金分别为96元与85元，远远低于北京市平均水平167元，尚有约70元的增长空间5A级

48、写字楼JT大厦每平米每月租金为138元，稍低于平均水平，有约20元的涨幅空间 写字楼租赁业务的一个重要衡量指标是每平米每月租金。JT旗下的5A级写字楼除海博与JT大厦业绩良好，但其余的租金都明显低于北京市平均水平167元；其余的写字楼该指标几乎都在100元以下，也低于北京市写字楼整体平均水平其余写字楼租金均低于整体平均水平，有一定的增长空间5A级写字楼平均水平北京市整体平均水平共九十五页物业租赁业务： 从物业租赁的核心竞争力来看，JT集团的物业租赁已形成较大规模，且出租率较高，但在配套设施与管理水平等方面(fngmin)需作出改进房产(fngchn)面积管理水平配套设施人员配置出租率JTSJJ

49、JTSJTJSJTSJJTJS需改进平均领先JTJT物业J金隅集团物业租赁企业的竞争力对比SSOHO中国说明JT的物业租赁业务约在100万平方米左右，属于较大规模；上市公司金隅的物业面积共有约400万平方米，相比规模更大JT的物业租赁配套设施方面，5A写字楼配套设施较为齐全，与SOHO中国等相比差距不大；但很多小型的写字楼则缺乏应有的配套设施JT物业租赁的出租率较高，基本都保持在90%以上，与金隅集团和SOHO中国相近共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物业租赁业务：物业租赁的经营整体呈上升态势，但由于土地(td)资源有限，规模扩张将受到一定限制2007-2009年物业经营收入情况单位：

50、万元物业经营呈上升态势，营利性有了大幅提升JT物业现阶段物业房产资源拥有量已初具规模，但与大型企业相比还有一定差距，且高档物业所占比例也有待提升JT集团可租赁面积71.2万平方米，JT物业仍需加强品牌提升由于土地资源有限，房产物业方面未来可着眼于对位置及条件相对较差的房产进行改造，提升房产品质，提高回报率单位：万元JT集团与金隅物业面积对比共九十五页物业租赁业务: JT集团的物业租赁业务主要由JT物业与JT房产两个子公司负责，目前(mqin)业务已初具规模，但仍需多方面提升资源(zyun)方面：土地资源优势： 拥有配套齐全、硬件完备的高档写字楼项目约21万平方米，占总出租项目的30%，年收入过

51、亿人力资源优势：物业方面现有员工946人，在管项目9个，已初步实现规模化、专业化能力方面：规模较大： 目前管理规模达到70万平方米专业优势： 先后与国贸物业、戴德梁行、世邦魏理仕等知名物业公司进行合作，汲取了前沿物业管理经验，初步形成了自己的物业管理特色和管理模式资源方面：资源开发空间有限：土地资源受限制，新楼盘开发空间有限，制约业务发展优秀人才仍然缺乏：虽然员工数量初具规模，但关键人才如有能力的项目经理仍然匮乏能力方面：团队整体素质有待提高：物业从业人员中初次涉及物业管理与服务的人员比例较大管理水平有待提升：现阶段管理经营人员素质水平参差不齐，与市场水平存在差距房产品牌有待提高：现阶段市场口

52、碑与品牌知名度都有待提高优 势劣 势共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部环境(hunjng)分析物业经营板块内部环境分析旅游饭店板块内部环境分析目录资产状况物业租赁业务 物业管理业务 共九十五页物业管理业务：主要由JT物业管理有限公司及各分公司经营(jngyng)，管理包括多家5A级写字楼以及住宅项目在内的物业项目主营业务主要从事物业服务项目策划与咨询、 物业的实质管理、物业管理人员培训、物业专项服务、停车场经营管理、会议(huy)服务、物业管理顾问经营规模JT物业管理公司已承管各类物业近65万平方米，其中包括JT大厦、JT国益大厦、富地大厦、JT国际大厦等5A级写字楼，以及

53、JT城.丽湾、JT先锋、新新天第等住宅项目管理资质JT物业管理公司具有北京市物业管理一级资质的企业；现有职工946人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，部门经理，管理员100%取得从业人员岗位证书 共九十五页物业管理业务：JT集团(jtun)的物业管理业务在资质与服务质量上较强；但在业务范围与品牌知名度上仍需努力提升JTJT集团(jtun)W万科物业C长城物业规模服务质量资质业务范围品牌知名度JTWCCJTWJTCWJTWCJTCW需改进平均领先物业管理行业企业的竞争力对比说明JT物业的管理规模较大，共管理4个住宅项目，以及包括多个5A级写字楼在内的其他项目；万科物业作为业内领

54、先企业，管理项目159个，规模2592万平米JT物业目前主要从事物业的实质管理，会议服务，范围可以有所加宽；万科与长城物业提供多种类型全方位服务，甚至包括销售案场服务、楼宇接收服务、安防智能化设计施工、房屋中介代理服务、物业管理业务咨询/顾问服务JT物业的品牌知名度较弱，与业内知名的万科物业、长城物业等尚有较大差距共九十五页物业管理业务：JT的物业管理服务具有良好的发展势头，物业管理资质较高，服务质量良好；但同时也应确定一个明确的定位，并扩大业务范围，创新(chungxn)服务模式，以此推动物业管理服务的长期发展2008-2009年物业管理业务经营(jngyng)情况单位：万元2009年JT的

55、物业管理业务有所发展，收入同比增长25%，利润也有所上升，利润率基本持平JT集团的物业管理具有一级资质，服务质量较好，但业务还处于狭义的物业管理范畴，应拓宽业务领域，例如园林规划施工、安防智能化设计施工、房屋中介代理服务、物业管理业务咨询/顾问服务等JT集团的物业管理业务仍缺乏一个明确的定位特色，同时需要对不同定位的物业灵活采取不同的服务模式JT的物业管理业务需要通过对服务的提升来推动品牌形象的提升，从而有机会扩大市场，提高物业管理规模共九十五页物业管理业务：JT集团的物业管理具有较大的规模，经营能力也较强，但是尚需加强运作能力以及(yj)与其他业务的协同资源方面： 规模优势：JT集团的物业具

56、有(jyu)较大的规模，业务发展稳定 协同优势：JT集团的物业管理业务可与房地产形成协同效应能力方面 资质较高：具有一级管理资质，通过了ISO9001与14001质量体系认证 招投标能力较强：JT物业管理有一套成熟的体系，参与招投标的能力较强 营业能力较强：物业费收缴率较高，2009年写字楼的物业费收缴率为100%；住宅为93.86%，均高于北京市平均水平资源方面： 缺乏专业人才：JT集团的物业管理业务专业水平稍弱,仍缺乏专业的管理人才能力方面： 运作能力需要加强：投标成功的项目往往出现运作起来困难的状况，因此需要提高项目的运作能力 没有明确的方向定位：要在社会化，市场化中形成竞争力，在物业公

57、司的定位一定要有一个明确的方向 一体化较慢：物业管理与地产的结合仍然有点慢，营口，海南的地产项目，物业管理业务都没有参与进去优 势劣 势共九十五页版权所有，不得(bu de)翻印物流板块内部环境分析分析物业经营板块内部环境分析旅游(lyu)饭店板块内部环境分析目录 旅游业务 宾馆饭店业务 共九十五页旅游(lyu)饭店业务：JT集团的旅游业务形成了饭店经营管理、航空服务、出租汽车服务、旅游会议服务四块业务旅游(lyu)饭店以四星级JT海博大酒店、三星级JT绿洲大酒店和JT之家连锁酒店为骨干企业。其中JT海博大酒店、JT绿洲大酒店通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证 以

58、北京华夏航空服务有限公司为主，该公司主要经营国内、国际航空客运销售代理，兼有火车票售票、酒店预订等业务。是中国航空运输协会批准的一类、二类航空客运机票代理企业 以北京JT汇民出租汽车有限公司为主，该公司以“诚实守信、开拓创新”为宗旨，以“服务规范化、管理科学化、经营规模化、效益最大化”为目标，积极进取，开拓创新，公司管理水平不断提高 以北京JT恒业国际旅行社有限公司为主，为顾客提供吃、住、行、游、购、娱和会议等全方位服务，以养生保健旅游为自己的特色。在精心推广常规旅游线路的同时，还提供单位组织外出考察、学习、会议、培训、疗养、休养等服务。 饭店经营管理 航空服务 出租汽车服务 旅游会议服务 共

59、九十五页旅游饭店业务：酒店(ji din)业务和出租车业务构成了主要的利润来源收入(shur)来源（除机票）利润来源单位：万2009年收入和利润状况单位：万共九十五页旅游业务：JT集团的旅游业务在核心竞争力的各个方面尚待提高(t go)，尤其是在规模与盈利能力上急需提升JTJT集团(jtun)Z中青旅H黄山旅游规模盈利能力资质业务范围品牌知名度JTZHHJTZJTHZJTZHJTHZ需改进平均领先旅游行业企业的竞争力对比说明JT的旅游业务目前规模不大，只有承接入境游的资质，尚无出境游的资质；中青旅09年主营业务收入61亿，黄山旅游09年主营业务收入11亿，规模均较大，资质也非常齐全JT的旅游业

60、务利润率不足千分之一，远远低于行业平均水平(0.64%)，更低于中青旅2009年净利润率7.44% 和黄山旅游的15.15%JT的旅游业务范围形成了吃、住、行、游、购、娱和会议等服务；中青旅不但提供包括签证、翻译导游、展览、专业交流等全方位的服务，同时更提供专业的旅游方案以及客户自己搭配的形式等定制化服务JT集团的旅游品牌知名度较弱，与业内知名的中青旅、黄山旅游等尚有较大差距共九十五页旅游业务：JT的旅游业务规模扩张(kuzhng)较快，然而也存在着盈利能力较弱，旅游资质尚待提高等问题 版权所有，不得(bu de)翻印2008-2009年旅游业务收入情况旅游业务的绝大部分收入来自于机票代理，2