房地产企业成本管理理念分享ppt课件

1、房地产企业本钱管理理念分享1.房地产企业本钱管理的现状本钱管理就是工程本钱管理；只关注招招标和施工过程本钱；本钱管理是本钱部和总经理的事情；有目的本钱，但是只需签署合同后才干拆分出；做了很多年的房产开发，没有一套完好的本钱目的库； 房地产企业本钱管理的现状房地产本钱管理经典语录利润 收入本钱 省钱就是赚钱！合理的分配本钱 好钢要用在刀刃上！价值 功能 / 本钱 花“小钱赚“大钱！2本钱分级管控及落地关键1本钱管理的“三全管控目录房地产现代本钱管理理念 全本钱管理全员责任本钱全生命周期管理“三全本钱管理全本钱管理为确保建立工程工程的投资收益和利润最大化，对工程建立从可行性研讨开场经方案设计、扩初

2、设计、施工图设计、招标、施工、开工验收、工程结算、后评价等过程，围绕工程投资所进展的全部行为和组织活动。全本钱管理的概念在工程建立的各个阶段，采用科学有效的方法和措施，在优化建立方案、设计方案和施工方案的根底上，把建立工程本钱所发生的费用控制在合理范围和合理的限额以内，并及时纠偏，以保证工程目的本钱及目的利润的实现，从而为公司获得最大限制的经济效益和社会效益。全本钱管理的目的全本钱管理 全本钱管理 全生命周期管理 土地获取阶段本钱管控的重点 土地获取阶段的本钱测算非常重要，本钱测算的准确性与否直接涉及到土地本钱的大小，一味疯狂不明智的拿地，最后导致土地本钱过高工程亏本无法开发。更坏的是流转资金

3、套牢，公司资金链出现问题，影响企业的开展。影响土地本钱的要素：1、土地距市中心的间隔；2、土地的成熟度；3、土地上能否有附着物，能否需求拆迁；土地获取阶段本钱管控的重点设计阶段本钱管控的重点占建安成本比例对工程造价影响降低工程造价直接影响对项目投资影响设计阶段1.5%-3%75%-90%10%建设费用的多少建设工期的长短极其重要特别是扩初设计阶段对工程经济的影响达70%-95%，实践上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难处理，必需注重扩初设计，以防止“先天缺乏。设计阶段本钱管控的重点方案设计阶段关注的重点：在多个方案设计间进展选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，本

4、钱方面应重点思索以下几个方面： (1)建筑主体应避开原水塘等淤泥质软地基所在位置； (2)0.00的标高、道路环境标高、根底埋深等引起土方挖填总方量最小； (3)水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设备的位置能使得各种管线的铺设长度最短。设计阶段本钱管控的重点除此还应对方案调整引起的以下变化进展重点关注： (1)商业面积调整； (2)地下室及人防面积调整； (3)停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面停车的比例) (4)根底方式的调整； (5)设备配套方案的调整； (6)场地平衡根底处置等内容的添加； 设计阶段本钱管控的重点扩初设计阶段重点关注：建筑平面、根底类型

5、、构造方式、构造布置、建筑装饰规范、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型等。扩初设计阶段本钱控制设计阶段本钱管控的重点 建筑专业： 确定建筑方案时，要尽能够从构造设计方面思索建造本钱，尽能够减小建筑专业的不合理布置带来的构造设计本钱的添加。同时兼顾构造类型的选择，分别评价平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规那么或非常不规那么的建筑方案。 在确定层高时，应综合市场取向，产品本身的定位，同时思索长期的取暖及制冷的能源耗费，选择适宜的层高等，层高每添加0.1m开发本钱相应添加该层的3-5% 。设计阶段本钱管控的重点门窗的设计： 在必需满足通风及采光要求的同时，应留意选择适宜的窗地比 (外

6、墙门窗面积与建筑面积比)。 铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。设计阶段本钱管控的重点各停车方式的优势与优势：(1)地面露天停车(2)利用建筑物架空停车 (3)建筑物下的地下停车库(4)平战结合的人防地下室停车库方案比较进展本钱测算时，应留意容易忽略的露台、不算面积的架空层、假复式、骑楼、空中花园等引起的本钱添加。设计阶段本钱管控的重点构造专业关注点: 钢筋和砼本钱占主体建筑本钱的较大比重，一方钢筋含量和一方砼含量应作为构造设计控制、审查重点，并与同类建筑进展比较分析。普通情况，各根底类型的本钱按以下顺序递增：天然浅地基根底、复合地基浅根底、筏板、预应力管桩、灌注桩；

7、 柱、梁截面尺寸直接影响构造的混凝土和钢筋含量，也对建筑运用功能有一定影响，在做方案比较时需着重思索。设计阶段本钱管控的重点安装专业关注重点: 给排水、电气设备、智能化设备的选择：首先应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应情况；其次在满足运用要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期运用本钱。 对于分期建立的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案设计时，应提早做到合理规划，全面思索。设计阶段本钱管控的重点设计阶段本钱管控的重点园林景观专业关注重点： 在委托园林景观设计之前，应根据工程档次所定的目的本钱或，确定园林景观工程的单位本钱(元/景观m2)，并向设计院设计师进展交底，作为概念设计的根据。

8、 根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，设置本钱分配系数，让本钱投入能在重要的区域有所偏重。 详细的园林景观方案设计中，可把总的环境费用按道路及广场、绿化、建筑小品、室外照明、室外部品及设备、围墙等进展拆分，明确方案的本钱目的。在方案完成后，再逐渐核算分项费用、总费用能否超标，并反响给设计师，再调整、再核算。施工阶段本钱管控的重点招标时在编制标底前首先要做好以下预备任务： 1、要清楚地了解图纸及工程规范中有无特别的技术要求和施工工艺，充分思索到其能够会导致报价偏高或偏低之要素。 2、要清楚地了解本工程中有哪些可以降低本钱的要素。3、要清楚地了解本工程之报价范围，并

9、对照清单特别阐明和清单各工程内容描画结合计量原那么来编制各工程之单价，要充分思索到特殊资料和设备、质量要求、工期要求、工艺要求、特殊的现场环境对报价的影响。4、 要留意分析参与招标的招标人能够提出的报价来作适当地调整。施工阶段本钱管控的重点施工方案能否先进、合理直接关系到施工质量，直接影响工程工程的目的本钱和工程工程的利润最优方案施工降低本钱、加快进度、保证质量和平安、实现工程工程投入少产出最大、提高经济效益优化施工方案选择施工阶段本钱管控的重点工程变卦在工程的实施过程中，由于各方面缘由，工程变卦是很难防止的。变卦工程量工期本钱施工本钱管理人员判别变卦带来的索赔额度 工程变卦普通包括：设计变卦

10、、进度方案变卦、施工条件变卦、技术规范与规范变卦、施工次序变卦、工程量变卦等施工阶段本钱管控的重点现场签证，必需坚持三个原那么：一是准确无误原那么工程量签证要尽能够做到详细。不能笼统模糊其辞，以结算审核进展工程量计算方便为原那么。二是实事求是原那么凡是无法计算工程量的内容，只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严厉把握，实践发生多少签多少，不得将其他要素思索进去以增大数量进展补偿。三是现场跟踪原那么为了加强管理，严厉投资控制，凡是费用数额较大的签证，在费用发生之前，施工单位应与现场监理人员、甲方以及造价审计人员一同到现场察看施工阶段本钱管控的重点2本钱分级管控及落地关键1本钱管理的“三全管控

11、目录分级管控 级别 定义责任人 要点一级目标成本项目负责人总额合理、每个费项合理；集团审批；二级合约规划成本经理 合约预估金额合理；成本经理牵头编制，集中管理，定期修正，库存材料结转；三级合同管理业务负责人合同、变更执行、预估变更、合约规划修订申请、付款申请；四级工程量清单工程经理（ 造价工程师）事前测算、事后核算、合同付款依据；合理授权、层层聚焦；集团：抓大放小，一致规范目的本钱；公司/工程：保证业务的“灵敏性合约规划；管理责任划分样例工程本钱经理开发本钱的责任人；营销费用统计、预警责任人；工程营销经理营销费用的直接责任人 ；工程财务经理担任“部门费用分摊；工程预算；收益分析；工程担任人目的

12、本钱的责任人，检查、督促全工程合约规划的执行落地关键一条主线-以合同及合约规划作为管理主线，管控工程总体本钱三个模板-目的本钱模板-合约规划模板-本钱历史库模板四个中心本钱数据 -目的本钱、动态本钱、实践本钱、实付本钱二个中心-本钱核算-本钱控制一条主线：合约规划为什么要做合约规划？合约规划是什么？估计合同 将各费项本钱分解为未来可执行的合同随工程的进展，合约规划逐渐变成真实合同一致本钱言语事前控制指点采购招标方案制定指点合同签署确保方案的按期达成从拆分任务解脱出来本钱支出现金流，指点资金筹措基于合约规划的本钱分级管控及落地关键三级科目坚持一致。一个是合约分解，一个按测算明细科目分解控制：目的

13、本钱科目 + 合约规划核算：目的本钱科目 + 明细测算科目本钱管理的两大中心本钱核算强调本钱测算预算模型的准确性对本钱构成的定量分析、经济技术目的的沉淀；更倾向于明细级准清单的本钱核算；本钱控制强调实时的过程的，可量化的控制；目的本钱、合同执行、动态本钱、调整本钱；更倾向于总量级的本钱控制；本钱控制vs与本钱核算三级科目坚持一致。一个是合约分解，一个按测算明细科目分解控制：目的本钱科目 + 合约规划核算：目的本钱科目 + 明细测算科目总额：8000万逐级汇总总额：8000万生成300万450万200万分解合约规划三个模板：目的本钱测算模板三个模板：合约规划模板三个模板：历史本钱库模板四个中心数据本钱目的本钱 -工程预算动态本钱 -估计最终本钱实践本钱 -实践完成的工程量实付本钱 -实践支付本钱“本钱过程控制模型概述本钱控制集团一致的本钱科目体系本钱测算本钱结算目的本钱(合约规划动态本钱(已发生+待发生