房地产可行性研究的必要性

1、房地产可行性研究的必要性摘要:可行性研究是决定建设项目能否成功的重要因素，能在做投资决策判断前，对拟建项目进行经济因素、文化因素以及政治因素的分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行分析考研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。关键词：项目可行性；研究；重要性；建议1我国项目可行性研究的现状经过近20多年的努力与实践,中国在可行性研究理论和方法上已经取得长足的发展,对中国经济建设也起到至关重要的作用

2、。但在现实的应用中,由于受计划经济传统体制的深远影响,很多投资项目的可行性研究数据缺乏真实性、内容粗糙、研究不够深入等,使得投资项目可行性研究浮于表面,不能如实反映现实情况,项目建设完成后不能投入使用的现象屡屡出现,资源浪费严重不堪,具体表现在以下方面:1、企业为应付项目审批而编写可行性研究报告。2、可行性研究报告无约束作用,流于形式。3、可行性研究执业人员管理不规X,报告编写缺乏科学性。4、项目可行性研究方法缺乏合理性和科学性。【1】国内不少失败的房地产投资项目都是由一些可预见的因素造成的。如早年在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓,结果可想而知同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺等

3、。事后,这些项目的开发商一谈起这些问题时通常会发出感叹“真没想到”,然而却是早该想到的。再看一看这些项目“可行性报告”千篇一律,从多个角度论述项目投资的美好前景,对不利因素分析却一带过,项目没深入调研就先定调,可行性研究成了摆设。归根到底是对可行性研究不重视。因此由于企业对可行性研究不够重视，政府对可行性研究报告审核不够严厉，导致了我国目前建设中出现了严重资源浪费，项目建设质量普遍偏低的情况。一个好的项目可行性研究报告不仅可以让我们很好地利用了资源，还大大的提高了我们的工作效率。所以要想高效地高速地社会发展，必须做好项目前期的项目可行新研究。只有这样，我们才能在这个全球化发展迅速的时代实现我们

4、的中国梦，只有这样我们才能不被社会抛弃。2可行性研究论证问题的影响分析开发商们一味的追求开发建设速度，不是很重视项目前期可行性研究，更不注重可行性研究论证的方法是否合理，是否适合本项目，导致了该项目定位不够准确和规划方案不够协调，这样项目实施起来难度特别大，成本偏离预算，资源浪费严重，这样导致大多数项目开发失败。具体看以下。2.1影响前期决策判断可行性研究是是你决定投资项目与否的重要一步，国家建立了专门的市场经济投资体制，个人集体和国家组沉了这个多元的投资市场格局，而投资者和国家项目审核机构就是主要根据可行性研究的相关内容来评价项目是否可行的依据，它是开发建设单位确定是否投资和如何投资的决策性

5、文件。可行性研究一经审批通过，意味着该项目正式批准立项，可以进行初步设计。并为下一步实施项目设计提出具体的操作方案，初步设计不能违背可行性研究已经论证的原则。在可行性研究中，对项目选址、建设规模等方面都进行了深入详尽的论证研究，设计文件的编制应以可行性研究报告为依据。【2】凡是向银行贷款的项目，必须向有关部门报送项目的可性研究报告，研究报告中需要详细预测项目的财务效益、经济效益及贷款偿还能力。而批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者的合资理由根据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，报告中含有总图布置

6、、环境及生态保护方案等方面的论证为依据。国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，审查建设是否符合城市规划、及对环境的影响办理土地使用手续。可行性研究报告为确保项目达到环保标准，在环境保护方案中根据要求明确环保治理措施和方法，这些信息可作为环保部门对项目进行环境评价、具体研究治理措施和签发建设许可文件的依据。建设项目后评估是在项目建成运营一段时间后，评价项目实际运营效果是否达到预期目标，建设项目的预期目标是在可行性研究报告中确定的，因此，后评估应以可行性研究报告为依据，评价目标的实现程度。所以说项目可行性研究影响着项目的前期决策。2.2对投资控制的影响可行性研究论证阶段投资的

7、成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几,但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达以上。因此一个项目能否开发成功,首先要提高投资决策的质量,这是项目投资的根本问题。如果这步工作出现失误,投资建成的项目销售不出去将是最大投资浪费。在投资决策阶段应注重成本分析,成本分析是房地产企业高层领导投资决策的依据。这是项目实施过程投资控制目标。项目前期应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。首先,要对开发项目所在城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断其次进行详细的成本分析,做到科学合理。成本分析如下土地开

8、发成本支出约占项目总支出的一,因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间。前期工程费用前期开发费一般占项目总支出的左右,主要指设计费、报建费、勘察费、可研费,但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算,并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性,从而降低开发成本。【3】3建议在项目开发过程中采用现代项目管理理念、方法和措施,注重目标控制和事前控制方法的有机结合,不断分析总结经验,不断创新管理,必将大大提高项目管理的水平、质量、效率和经济效益。要重视和加强房地产项目开发前期的可行性研究工作。就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入就要建立、完

9、善决策支持机构,收集、整合决策支持性资源,必要时要“借脑”就要完善决策程序,提高决策水平和效率,使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。要重视和加强规划设计管理工作。【4】在设计时要遵从已批准的项目可研报告进行总体方案设计、初步设计、施工图设计,并将可研报告评价、审核各阶段设计文件的依据。规划设计要符合项目实际情况以及国家要求。对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化与各合同条件及其之间接口配合条件,全面、系统的进行建设合同体系策划。减少分包,合理分包,尽量由总承包单位完成,甲方可合理指定分包,本着便于甲方监督、协调和管理,合理控制造价、质量和进度的原则。也有利于监理及乙方的

10、管理、协调,同时减少甲方现场代表的协调工作量,使得工程合同更具操作性,更多体现业主的主导性和主动性。对于甲方供料,合同中严格明确甲方供料的X围、交接方式,严格履约。对于工程主材可采用甲方指定厂家并确认价格和提货、支付方式,由施工单位自行进货对于工程未计价材和工程主要设备自行采购,施工方现场配合管理。重视和加强项目实施管理规划的编制。要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理规划指导项目实施,真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。通过合理建立供应商资源库,合理招标方式选择合适的供方,与供方建立责权利分明的合作联盟。投资控制是房地产开发项目最重

11、要的管理目标,是投资管理的核心。但长期以来一直人们认为投资控制的关键在项目实施阶段,而忽视前期决策阶段的投资控制工作。结果投资控制不理想。其实投资控制关键在前期,前期工作起到事半功倍的效果,后期的过程控制工作起到事倍功半的效果。在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,并完成了施工招投标工作和签订了工程承包合同。这一阶段影响工程项目投资的可能性很小。【5】4结语由上可知，项目可行性研究对于房地产开发来说，决定了它的前期决策，设计和建设规划，项目的资金投入等相关信息。项目可行性研究能很好的帮我们分析出该项目是否符何城市建设和社会建设。能很好地帮助我们合理的利用资源，实现可持续发展。房地产行业有着投资额大、生产周期长、的特点，做好前期的项目可行性研究就显得格外重要。项目可行性研究在房地产开发过程中起着至关无上的作用，它的准确性决定了房地产开发是否能开发成功。因此，项目的可行性研究为一个项目是否应该实行，应该怎么实行奠定了基础