XXXX0217鑫苑世家公寓产品提升研判

1、鑫苑世家 公寓产品提升研判1汇报目录透 析 思 考应 对21案例对比分析透 析红星蚂蚁SOHO、蓝堡湾世豪小公馆、景峰国际3红星蚂蚁SOHO开发商上海红星美凯龙房地产有限公司物业地址中州大道与郑汴路交叉口东南售房电话037155558888物业类别写字楼、公寓占地面积64699平米总建筑面积75990平米标准层面积2000平米建筑风格U型建筑、现代风格、精装车位地上333、地下1167容积率4绿化率18.20%楼层24层（16层为商业、7层为会所及物业、823层为平层、3.2米层高；34层为复式、5.8米层高）梯/户8梯31户总户数1468产权状况40年（目前已剩35年）市政配套市政供水、无双

2、气物业河南万厦物业公司均价63994内部配套：项目7楼为功能配套区，为会所、物业办公及24小时便利店和洗衣房项目服务机构；会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室等；7楼平台拥有近8000平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内部进入。 景观鸟瞰图内部配套分析区位：1、项目位于中州大道与郑汴路交叉口东南，地铁3号线周边，交通便利，四通八达；2、项目西邻东建材广场，商品大世界等大型专业市场，市场潜力及客户需求巨大；3、项目毗邻英协花园、建业置地广场、正弘山等东区高端楼盘，周边开发成熟；4、距CBD5分钟车程。项目区位图5

3、产品户型：厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的油烟问题客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性封闭式洗衣房，可兼做阳台朝向不同，同样户型的差价在500元/平米左右产品分析6相同朝向的同等户型开间略有差异，C1户型开间4米靠上，提升室内空间感产品细节7B1与B2户型差异为朝向、开间和进深；与A1、C1户型相比，此类户型为封闭式厨房产品细节8装修标准会所装修标准：会所大堂：水晶吊灯、刻花玻璃、钛金饰面、拼花大理石墙（地）面艺术走廊：休闲吧、艺术画点缀其中；高档射灯营造艺术氛围餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板9装修标准10装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述厨房厨房电器脱

4、排油烟机（中式L=750mm）老板或同等品牌厨房橱柜橱柜上柜品牌橱柜橱柜下柜及台面板品牌橱柜厨盆套厨盆摩恩或同等品牌沥水篮摩恩或同等品牌厨盆龙头摩恩或同等品牌厨房墙地面墙砖东鹏、金意陶或同等品牌地砖东鹏、金意陶或同等品牌厨房顶面防水乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶PVC吊顶厨房灯具筒灯雷士或同等品牌开关插座面板开关面板西蒙或同等品牌11装修标准12装修标准13项目特色：1，项目户型方正，实用性强，38平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台；2，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用；3，项目商业用地性质可以实现办公需要；4，两房户型大开间、小进深，提升客厅空间感；推盘策略：由于

5、项目U型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高层分批销售的策略，价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。同时由于项目40年产权的属性，同时无双气接入，项目推广上主打办公属性，项目定价较低，目前销售均价6800/。推售分析14开发商金基不动产（郑州）有限公司物业地址东风路与花园路交汇处西售房电话69366666/9999物业类别住宅、写字楼、公寓、酒店占地面积93774平米总建筑面积575231平米标准层面积暂无建筑风格现代车位双层地下车位3125个容积率4.5绿化率36%楼层2栋32层梯/户公寓A4梯17户/公寓B6梯29户总户数

6、总户数2929（当期968）产权状况45年市政配套双气、市政供水物业河南正弘物业管理有限公司均价/蓝堡湾二期世豪小公馆公寓A公寓B15项目基本情况：1，正弘蓝堡湾二期，位于东风路花园路西，西邻文博东路；2，项目属于花园路商圈、毗邻经三路金融圈、周边写字楼林立、与文化路教育圈接壤、同时与科技市场为邻，区位优势巨大；3，二期由由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成；4，正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由2栋32层的精装修公寓组成，38-70酒店式精装小户公寓；5，项目隔路相望郑州最大生态圈滨河资源，自然景观资源显著；正弘蓝堡湾二期世豪小公馆预计2011年4月开盘 。项目概况

7、16公寓A标准层平面图产品户型公寓B标准层平面图17一房一厅户型，方正实用；卫生间干湿分离，居住舒适；专设观景阳台，提升通透性标准间户型设计中规中矩，餐厅与阳台连接，提升居家情趣三角户型一室一厅，可以实现一房变两房；弧形观景阳台，实用、观景两不误一房两厅户型不规则造型，造成面积浪费；大面积阳光房提升采光需要产品户型18开发商郑州亿国金顺房地产开发有限公司物业地址郑东新区CBD商务外环路与商务东三街交汇处售房电话65686888/999物业类别精装写字楼、精装酒店式公寓占地面积4446平米总建筑面积54843平米标准层面积1200平米建筑风格现代风格车位地下三层车位，约1300余个容积率10.2

8、6绿化率20%楼层35层梯/户8梯24户总户数645户产权状况40年均价2.8万物业国贸物业酒店管理有限公司代理商北京万通东方策略景峰国际19项目地上35层，地下3层17层规划为星级酒店，委托国际酒店管理公司管理经营811层规划为酒店式公寓1213层开发商自持，用作开发商办公，物业用房等1418层规划为酒店式公寓1935层规划为精装写字楼项目背面裙房部分规划有总台、大堂、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店公共用房以及配属服务用房裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采光及通透性规划详情20LOW-E玻璃幕墙与干挂石材相结合，透光、保温、节能；双大堂设计，写字

9、楼大堂与酒店大堂分开，办公居住互不打扰；写字楼大堂挑高9米，大堂面积约130平米，进口大理石材墙面；配备5部电梯，电梯品牌为芬兰通力，荷载16人，载重1250。酒店大堂挑高约15米，与裙楼大厅相连；目前酒店入口在售楼部内，后期装修将售楼部打通与裙楼大厅连接，形成近1000平米超大酒店大堂；配备三部芬兰通力电梯，充分满足需求。除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通，为办公人员住宿提供便利电梯内墙为不锈钢面装修，精美灯饰吊顶，地面铺精美地毯，楼层液晶显示屏靠近楼层按钮，便于观看；强电配置系统、弱电及楼宇智能化系统、国际一流的烟感报警消防系统，提升高层的安全性。品质细节21项目户型主要有9

10、0.8平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，分布于楼栋北端，市场欢迎度较高，目前已售罄。标间户型面积47.57米，开间4.2米，户型方正厕所与淋浴间分开，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不打扰；观景大落地窗设计，增强采光和观景情趣；此户型是项目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。景峰国际作为CBD内外环唯一在售精装酒店式公寓目前所剩房源不多，写字楼剩余34、35两层，均价3.5万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢；公寓剩余约26套标准间户型，均价2.9万，客户来访量少；项目推广少

11、，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。户型产品22卫生间洁污分开，相互独立，互不打扰，私密卫生；高档进口大理石墙面，于细节处的奢华。开放式厨房，尽享生活情趣；同时橱柜两侧的推拉门在不做饭的时候可以关闭，营造独立统一的的感觉，同时避免串味的问题。空间设计做到开放性与实用性相结合，力求完美统一功能分区解决小户型的常规问题户型产品23高档实木复合地板，实木橱柜，衣柜，壁柜，木隔断颜色一致，营造统一和谐的感觉。高档吸声壁纸增强墙面立体感和私密性。中央空调系统分户计量，节省室内空间，低碳环保；客厅与卧室均设液晶温控开关，实现温度精确控制，舒适节能。厨卫设计紧凑，极大地节约了卧室面

12、积，使室内更具空间感，小面积大利用。嵌入式壁柜，极大的节约了室内空间，壁柜内部分层结构，充分利用柜内每一个角落。内推式的开柜方式设计，使壁柜整体更加和谐统一，更加节约空间。装修细节处处体现对空间的把握户型产品24圆形落地窗，趣味十足，观景、采光两不误；近50平米大客厅，障显套房品质；客厅设小型写字台，满足商务需求；加厚剪绒地毯，尽显舒适；但是，圆形客厅不利于家私的摆放。卧室设置大面积落地窗，增大采光面；营造自然观感，增强观景感受；通透性十足，增强卧室空间感。大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度大面积落地窗尽显高端物业风范户型产品25典型项目装修明细曼哈顿公馆1、 外墙：铝合金LOW-E玻璃百

13、叶幕墙。2、 内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。3、 顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆 、局部吊顶。 4、 地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内：大自然或圣象实木复合地板。5、 门窗：玻璃幕墙，高档钢质防盗入户门。6、 厨房：无，提供食品操作台：蒙太奇人造石台面、汽车考拉漆底柜门板、玻璃门板吊柜、美的电磁炉。7、 卫生间：内墙：高档印花墙砖，地面：高档防滑地砖，顶棚：轻钢龙骨防水石膏板。TOTO或西班牙乐家 成品洁具（含座便器、面盆、卫浴五金配件），奥普或雷士浴霸及万家乐或海尔热水器。8、 阳台：无。9

14、、 电梯：上海三菱电梯。10、其他：有线电视、电话、宽带插口预留到位；电器插座安装到位；松下或雷士灯具，西门子或奇胜开关面 板，彩色可视对讲。 精装修标准：800-1000元/平米1000元/平米的装修成本投入，即可比市场同类产品售价高2500-3000元/平米，额外收益1500-2000元/平米。262价值实现思 考建立标准、打造高端物业、完善配套27提供精装修交房，菜单化选择装修标准引入知名酒店管理公司，提供酒店式服务加强智能化配置，打造高科技、智能公寓引进特色商业及商务配套，形成高附加值通过对项目及市场的对比分析，我司认为鑫苑世家项目的公寓产品如想实现较高的售价，可通过以下几点对公寓进行

15、产品配置，与其他项目形成差异化，形成自身的核心竞争力：价值实现28精装修交房对客户：1）使业主省时省力，实现拎包即住； 客户自行装修，不仅耗费大量时间，而后续所产生的一系列事宜，省时省力是一些客户选择装修的主要原因。2）节省装修成本相对于客户自行装修，发展商统一集约型装修，可以节省30的材料费。3）避免装修的污染业主自行装修，装修垃圾、尘土、噪音等对于园区环境都产生污染，降低了楼盘的形象，精装修交房，则完全规避 了这一问题，保持了景观环境的不被破坏和良好的园区形象。4）缓解客户首付压力为购房者缓解首付压力，将后期装修款贷款解决，缓解客户首付后装修款项的压力。对开发商：1）寻求提高售价的产品理由

16、提供精装修交房，则为项目的高售价寻找到了合适的理由，且普遍实际装修成本要低于对外报价。2）有效避税在多种的避税方法中，提高开发成本的方法被很多房地产企业采用，而提高成本的一种有效途径就是精装修交房。3）增加产品附加值，提升项目形象提供精装修住宅，为自身进行“镀金”，增加了项目的附加价值，甚至可以成为项目的一个卖点加以利用。4）隐藏部分房屋问题隐藏一些视觉上较明显的户型弊端，提升客户对产品的认可。精装修交房无论对客户，对开发商都有巨大的益处，尤其针对投资客户，客户实现拎包即住，开发商实现产品高形象、高售价，具体益处体现在以下几个方面：29精装修交房大堂、走道等公共空间公共空间是入室的第一步，提供

17、高档次的公共空间精装修可以直接提升客户对项目品质的认可，形成客户的对项目空间“尊贵感”的第一感觉。大堂挑高：2层的挑高空间，高达10米的酒店式入户大堂，体现业主的尊贵，以及整体的气势。入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活。信报箱：统一整齐的信报服务。访客等候：设置统一的访客接待等候区，侧面提升客户的尊贵感。30 IC卡准入式智能电梯：采用国际知名品牌智能化高速电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性；提供专人电梯服务，让客户感受贵宾待遇。电梯厅豪华装修：石材及灯光处理采用高标准，大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。电梯

18、厅、走道提供高品质、高速、知名品牌电梯，电梯厅精装修，拔高项目档次，突出高端形象，提供价格支撑。电梯品牌备选：三菱原装；蒂森克虏伯；日立原装精装修交房31户内精装修精装修可有效提升项目形象，支撑高售价。为客户提供拎包即住的方便，同时便于投资客户投资，免却后期装修烦恼。为体现装修风格的独特性，建议提供不同装修菜单供客户选择。参考装修标准1000-1500元/平米。产品类别面积区间总面积套数套数比一室42-6155853.48111958.6%一室一厅52-7514237.9326313.8%两室一厅63-8718597.5623412.2%1-2#楼公寓产品配比根据产品体量，建议一室、一室一厅提

19、供3种装修菜单，二室一厅提供2种装修菜单供客户选择。联系装修公司进行详谈，装修部位如下：装修部位：门窗：入户门、室内门、室内墙、顶棚、地面：木地板、壁纸、漆顶，局部吊顶厨房：瓷砖、橱柜、水槽、水龙头、厨宝、抽油烟机、灶具等卫生间：瓷砖、洁具、坐便器、洗手盆、热水器、台盆、龙头、整体沐浴隔断、浴霸、浴盆、浴巾架、花洒等卧室：木地板、壁纸、漆顶，局部吊顶、嵌入式衣柜家电家具：无灯具：客厅、卧室灯具其他：电视、电话、宽带插口预留；电器插座安装；彩色可视对讲等其他智能化配置 精装修交房32实体样板房：硬件装修按照交楼标准进行，软装饰高规格布置，体现高贵品质；样板房风格：按照不同风格进行装修，体现菜单化

20、、可选择性，并体现一定的商务办公氛围；样板房位置：建议设置在1号楼3层，做样板段，户型、南北向兼顾；样板房完工：公寓推售前1个月完工。实体样板房由于公寓量大，为提升客户对公寓精装修的认可，加快公寓去化，建议在公寓较高楼层做实体精装样板房，样板房装修标准即为交房标准，让客户提前感受，将部分预想问题提前进行处理。精装修交房33具体装修细节要求：装修风格：分居住和办公两种，装修菜单提供2-3种，给予客户一定的选择性；样板间内物品陈设，家具主要以简约、大气类的家具为主，；电器展示：区别于其他项目，家电全部采用实物展示，并配置影音播放设备，在客户参观期间播放宣传片；家具展示：沙发、床、凳子等客户可亲自体

21、验。置业顾问在介绍时可主要邀请客户参与，注意后续卫生问题，经常更换床套等物品；厨房冰箱、厨具、水果、调味品、碗盆碟杯等一应俱全，冰箱可放置饮料和水果，如客户携带有小孩可供其享用，从而增加情感营销因素；屋内增设香气释放器，让整个屋内充满清香，充满家的味道；室内空调均为冷暖两用，冬天及夏天必须开启；主要户型特点及户型功能区添加注释，如：L型厨房、玄关、超大阳台、落地飘窗等，强化项目卖点展示。实体样板房直接打动客户购房心理的主要组成部分。因此，样板房不单只是项目产品的展示，应直击目标客户的心理需求，在功能上考虑后期办公价值，给予客户更多的投资信心。具体风格参考：一室户型突出空间感，装修简约、大气，体

22、现一定办公功能二室户型可突出居家氛围，体现一定的居住功能精装修交房34引入知名酒店管理公司，提供与高档次硬件相匹配的软性服务在鑫苑自身物业服务较好的前提下，可采取合作或引进等方式，提升公寓服务品质。提供房租租赁，电话订票、订餐、洗衣服务，商务活动服务等。日常家政医疗服务商务秘书一、日常家政服务：1、装饰布置咨询 2、临时照顾小孩3、介绍保洁员、小时工4、代办电话开户5、代订牛奶6、代办银行开户7、代办收订报刊，特快专递，送邮件上门。8、临时代为保管小件物品9、提供图书阅览，棋类活动场所10、组织健康有益的图书、音像制品交流、展览、展销活动二、医疗服务1、配备急救箱，急救药品 2、生病代为联系急

23、救车 三、园艺绿化1、讲解鲜花养护技术 2、提供家庭园艺咨询 四、安全服务 1、定期检查电器设备的安全使用情况，检查安防设施的可靠性 2、义务宣传安全用电常识，宣传消防知识 五、商务、礼仪服务1、代订火车、机票 2、代办旅游手续 3、代联系摄影、摄像 4、代购、代送鲜花、礼品 无偿服务 酒店式服务35酒店式服务引入知名酒店管理公司，提供与高档次硬件相匹配的软性服务在鑫苑自身物业服务较好的前提下，可采取合作或引进等方式，提升公寓服务品质。提供房租租赁，电话订票、订餐、洗衣服务，商务活动服务等。有偿服务 1、安装排气扇2、安装用电明线 3、换电表 4、换镇流器 5、拆换灯管 6、拆换电源开关、插座

24、、电话、电视、数据面板。 7、调试多制式彩电 8、调试组合音响 9、贴墙砖、铺地砖（普通） 10、贴壁纸 11、墙面重新粉刷 12、安装座便 13、安装洗脸盆、洗菜盆 14、安装空调架 15、换门锁 16、换水龙头（ 4份口径） 17、换水表 18、换门窗玻璃 19、木门维修 20、疏通下水管道 措施：利用物业公司人员或请专业公司在管理公司的统一管理下组织实施，在施工过程中严格遵守行业规范 21、修理、更换水阀、各类软管 22、修理洗脸盆、洗菜盆下水管，马桶水箱配件 23、修理窗帘、拉窗等 24、地毯清洗（化纤类） 25、地毯清洗（纯毛类） 26、清洗挂毯、块毯 27、清洗软包墙面 28、清洗

25、玻璃 29、清洗布椅子 30、清洗布艺沙发： 31、清洗皮沙发： 32、清洗空调、风机盘管 33、单卫生间、厨房清洁 34、石材清洁 35、室内全套保洁 36、入住前开荒清洁 37、楼顶高空作业 38、其它清洁服务 39、木地板抛光、打蜡 40、石材地坪抛光、打蜡 41、家具（门窗）保洁 42、洗车 43、车打蜡 44、上门收衣服 45、钟点工（ 1小时起计） 46、传真 47、复印 48、打字36知名酒店管理公司参考可与国际知名酒店管理商谈合作，或与国内一线城市酒店管理合作。喜来登喜达屋洲际国际知名酒店管理公司国内知名酒店管理公司东方嘉柏 锦江集团雅高集团 酒店式服务37高科技、智能化智能化

26、住宅目前在市场上除了简单的门控、对讲等配置外，尚未形成重视，在一线城市的豪宅项目中智能化配置必不可少，通过中央控制系统，全方位控制室内各个环节。项目可以在此方面做一定尝试。中央新风及除尘系统；多重智能安防系统； WIFI无线网络覆盖；24小时卫星电视；智能家电系统。38建议：作为国际智能化住宅的重要组成部分，提供足够的项目竞争力，建议在高层单位中采用中央新风系统，中央除尘系统，给业主一个洁净、健康的生活环境。 中央新风/除尘系统预计增加成本：折合建筑面积5080元/平方米附加价值：能为项目在价值提升层面提高200300元/平方米中央新风、除尘系统专门应对公寓室内通风不足设置，通过中央新风、除尘

27、系统给业主提供一个健康的生活环境。高科技、智能化39国际标准“五道防线”安全防范系统现代高科技智能感应窗闭路电视监控系统 多重智能安防系统设置五道防线：楼宇对讲系统、公共广播系统、电子巡更系统、中央管理系统、紧急呼叫系统，全面保障房屋及居住安全。高科技、智能化40WIFI网络覆盖无线网络时代的开启使我们的网络生活不再受空间限制，随心所欲的上网，资源也可以共享， 更是为繁忙的商务人士带来最大的便捷性。灵活性：不受空间的限制和网络安装的烦恼节省开支：现在有两台电脑的家庭越来越多了，为了节省开支，无线网络可以充分利用现有的资源，把计算机连接 资源共享：多机共享，一起联网玩游戏，还可以互传信息、相互进

28、行语音对话或共看一部影片等沟通便利：在楼座的任何角落都可以聊天东莞加多宝公寓采用西门子的Hi-Path 无线上网技术英国莱斯特城市的城市公寓，利用Wi-Fi无线上网技术高科技、智能化41针对商务人士：国际化公寓的必备配套设施， 可以使商务人士第一时间了解全球新闻资讯针对外籍人士：外籍人士可以享受本国家精彩的节目， 不用再苦恼语言上的障碍针对年轻白领：节目更丰富，电影，演唱会，电视剧和综艺节目等一些年轻人喜爱的节目应有尽有24小时卫星电视节目更丰富，语言种类更全，可以更快 、更广阔的传达全球资讯高科技、智能化42智能家电系统为“城市贵族”量身定做的智能时尚化生活。messagesPDAcalli

29、nternet非正常的门窗开启的情况，家庭安防系统会通知主人，让家的一切将尽在主人掌控之中打电话，发短信可以随意控制家中设备随时了解家里每一角落的情况变化和观察家中需要照顾的老人和孩子是否安全繁忙的都市生活，轻松的享受人生！身在外家就在我身边回到家家电把我连向世界以智能家电系统为载体，通过无线网络，实现智能家居系统的实现对家中设备的远程访问和互联互通、以及数字媒体信息共享的系统。下班回家前就可通过手机开启家中的空调，调节室温高科技、智能化messagesPDAcallinternet非正常的门窗开启的情况，家庭安防系统会通知主人，让家的一切将尽在主人掌控之中打电话，发短信可以随意控制家中设备随时了解家里每一角落的情况变化和观察家中需要照顾的老人和孩子是否安全以智能家电系统为载体，通过无线网络，实现智能家居系统的实现对家中设备的远程访问和互联互通、以及数字媒体信息共享的系统。下班回家前就可通过