某地产楼盘的推广方案

1、康城水桥的推广方案 目录一、序言 4页二、昆吾花圃二期的二次营销推广的意义5页 市场篇 一市场情况5页二项目SWOT阐发7页三、项目定位10页四、标客户扫描14页 （一）、目标客户定位 （二）、目标客户描述 （三）、目标客户区域阐发五、近期项目滞销原因总结17页 （一）、周边竞争敌手阐发 （二）、综合比力阐发六、二期形象发起23页 （一）、加大推广力度 （二）、工地形象发起 （三）、销售道具 第二篇：推广计谋一、推广主题31页二、案名确立33页三、主题口号36页四、主题形象37页 第三篇： 销售执行前期销售情况回首39页（一）、销售现状阐发 （二）、销售推广阐发销售计谋42页推广入世时机阐发5

2、2页第四篇：告白推广计谋推广计谋54页 （一）、促销篇 （二）、形象篇二、媒体选择61页三、时间漫衍及发起62页四、用度预算63页一、序言 随着市场经济体制的创建和房地产市场的蓬勃生长，我国的房地产市场运作体系也逐步成熟起来。房地产的竞争就是各方面的 综合性的竞争。在同样的市局面前我们是等时机看重我们、照旧主动出击，通过进行公道的市场调研 目标预测 推广计谋 销售执行 实时总结等手段进行一系列的、立体效果的推广、促销运动等抢占先机。近年来濮阳市房地产市场竞争猛烈，同质化现象越发普遍，本项目要推向市场并取得乐成，就必须塑造出自己品牌优势，找准市场空白点，充实挖掘和体现出本楼盘区别于其他楼盘的特色

3、卖点，也即差别性，以实击虚，击败同类竞争敌手，抢占市场空间。结合近期市场调研情况和现阶段昆吾花圃销售历程存在的问题。昆吾花圃二期位于濮阳市区西南板块属城乡结合处，开州路以西，石化路以南，昆吾路以东，站前路以北。开发商为濮样阳房地产开发有限公司，署理商为郑州盛世房地产营销机构。在开发商与署理商的互助期望值中，自我公司介入销售监理至今，每月销售结果在10套左右，我司对结果的态度视为不太理想。市场水凉，人气不旺，案场一直处于疲软状态， 如今各售楼部每天欢迎客户数量减退、有时甚至一天没有接到一族客户。长此以往，昆吾花圃二期的整个销售态势堪忧。在这种情况下，对昆吾花圃二期的二次营销推广被提上日程，也是势

4、在必行了。二昆吾花圃二期的二次营销推广的意义1 总结前期销售执行的利弊，实时革新取其精华弃其糟粕。2 真正做到筹谋周密、范例严谨，勇于总结，敢于创新,抢占市场先机，占领市场空间。3塑造项目品牌形象，展示开发商实力，为整个项目的后期开发历程创造有利条件。4 按目前的销售进度，我们项目清盘需要最低5年的时间，作为一家专业的署理公司，这是我们远远不能担当的，本着责任和双方互利互惠的原则，则需要把目标提前化，把风险最小化，把利润最大化。 第一篇、市场篇一市场情况 濮阳市诞生在革新开放的年代里，建市二十余年是一座年轻的都市。都市总体筹划起点高，建立尺度高，二十年间在一片旷野上崛起了一座现代化都市，一座座

5、工场星罗棋布，种种气势派头的住宅区坐落有致，都市品位在不停提高，高品级公路、铁路不停拓展，建立领域产生了排山倒海的变革。都市实现了会合供水、供电、供热、供气，在全国处于领先职位。都市绿化、美化独具特色，在保存东方文化特色的底子上，公道吸收西方园林的优点，建一房绿一点，建一区绿一方，修一条路绿一线，公园敞开化，门路景观化，庭院园林化，形成了三季有花，四季常青、田园风景优美，生态情况优康，都市建立新颖，治理精细范例，具有中国北方平原特色的都市园林景观。濮阳市又先后被命名为国度卫生都市、国度园林都市、全国创建文明都市事情先进都市、中国优秀旅游都市等荣誉称呼，2001年又得到中华人民共和国建立部“中国

6、人居情况典范奖”。随着社会和经济的生长，濮阳的社会知名度和居民收入都在不停提高。二项目SWOT阐发项目介绍 濮阳市作为一个新兴都市，建市较晚，都市整体筹划和设计公道科学，根本实现市政配套设施先行的筹划理念；本案所在区域虽属于城乡结合部，但在目前都市框架拉大趋势的动员下，无论人文情况照旧周边设施都产生了很大的改变。原来一片片尚未开发的荒地和耕地，在政府领导下，一幢幢精品住宅在涌现，大型商业街扎底子在区域、大型生意业务市场开始青睐本区域。在市政支持下，戚城文化遗址的重视、扩建门路、勉励私营投资，整个消费市场正在形成，居住人口数字不停上升，在建的住宅项目不停增多。昆吾花圃二期位于濮阳市区西南板块属城

7、乡结合处，开州路以西，石化路以南，昆吾路以东，站前路以北；周边有戚都市文化遗址、古城商业街环绕周边。情况幽雅怡人，交通便利，市政配套齐全，是居家创业的理想选择。小区的整休筹划由上海同济大学设计院担纲设计，筹划修建面积20多万平方米，以多层为主，建有部分低层连体住宅，一楼建有小院，超宽楼间距、高绿化率、低容积率、智能化的配套是小区的根本特色。主打户型以三居室为主，四居室和二居室为辅。（一）、优势：（Strenth）1、濮阳市房产治理局有过乐成开发案例,社会知名度. 美誉度较高,有一定的品牌影响力2、本案开发范围较大,可产生较多资源共享3、本案位于城郊结合部,空气质量较好,噪音小,适宜居住4、本案

8、属于经济适用房项目,口碑较好5、本案邀请专业筹划设计公司,专业营销筹谋公司介入,形成内部资源互补整合6、本案提倡一种生活方法新都市生活，在很大水平上增加产物的附加值7、本案产物质量一流，园林景观在濮阳市唯一无二8、人性化、本性化、智能化物业治理9、昆吾花圃一期项目产物口碑很好（二）、劣势：（Weekness）1、位置较偏,生活配套不敷齐全2、周边教诲情况和质量不容乐观3、周边为都市乡村,人文情况较差4、首期开发临近石化路,开发顺序不敷公道5、由于土地征用用度问题，开发步调和范围带来不确定性6、本案开发本钱相比拟力高，代价弹性较小7、昆吾花圃开发的产物属于经济适用房，代价应稍为自制，但综合周边楼

9、盘竞争情况，我们的代价相对较高 （三）、时机点：（Opportunity）1、濮阳市开发量大，形成房地产消费气候2、石化路买通后，拉动周边商业生长，吸引目标客户群3、站前路即将买通，区域生长前景良好4、濮阳市房地产财产上没有本土品牌企业，故很容易产生品牌的时机5、置业者的购房看法转（四）、威胁点：（Threat）1、 本区域内大量空置物业的恶性竞争2、 住宅银行按揭额度的低落,影响中低消费群体3、 温泉花圃的同期入市,分流本案目标客户4、 站前路商业街春节后有80亩的开发量5、 本区域内空置地块的未来开发量较大,后期竞争较猛烈三、项目定位通过对濮市区整体、细致观察和深入研究，本案周围小区新开发

10、楼盘数目不少，且各楼盘目标客户相对一致，竞争就显得极为猛烈。因此，要在市场中站稳脚跟，并一经推出就能占有相当的市场份额，并且有不停扩张的强劲势头，本案市场定位一定要准确，并且要贯串、运用到楼盘开发的全历程中去，只有这样本案才气在濮阳市区脱颖而出。（一）本项目区域定位昆吾花圃二期项目位于濮阳市市区西南城乡结合处，开州路以西，石化路以南，昆吾路以东，站前路以北之间的地段；周边区域大要情况项目用地南面：临近濮阳市火车道项目用地北面：紧邻市林科所，市图书馆项目用地西面：文化修养较高，有市职业中专、第三中学、特殊学校；较远处有濮阳市绿化带，情况优美怡人项目用地东面：东面紧邻开州路，属于市政、商业配套齐全

11、的区域阐发总结： 项目地理位置位于濮阳市市区南线，属城乡结合部，周围无重产业，无污染源，空气质量上乘。且在其西边有千亩郁郁葱葱的环保林木，无形中又为项目提供了绝佳的自然抚玩景观及取之不竭的自然空气资源。濮阳作为一个新兴都市，建市较晚，都市整体筹划和设计公道科学，根本实现市政配套设施先行的筹划理念；本案所在地虽属于边郊，但在目前都市框架拉大趋势的动员下，无论人文情况照旧周边设施都产生了很大的改变。原本一片片尚未开发的荒地和耕地，在政府领导下，一幢幢精品住宅在涌现，星级酒店、大型生意业务市场均开始青睐本区域。在市政支持下，扩建门路，招商引资，勉励私企投资，整个消费市场正在形成，居住人口数字不停地上

12、升，在建住宅项目不停增多，目前它已成为濮阳市民今后几年投资置业的热点。因此，本项目只要在初期筹谋、工程进度及质量、入市形象实时间上把好关，做好充实的准备，在目前地产形势较佳的前提下必能得到满意的结果。（二）、本项目-高等 豪华 水景 社区本案位于濮阳市区西南板块属城乡结合处，开州路以西，石化路以南，昆吾路以东，站前路以北；周边有戚都市文化遗址、医院、中心广场、工人文化宫、图书馆、昆吾商业街、站前商业街、古城商业街环绕周边。情况幽雅怡人，交通便利，市政配套齐全，是居家创业的理想选择。尽管目前小区周边总体情况看起来相对偏一点,但从未来的市政筹划蓝图看，从对濮阳市区的消费水平观察来看，以及他们的消费

13、需求注定了本区域的土地段拥有卓越的升值潜力，在此区域买房即可转变消费者的生活脚色成为都市人，又可方便业主子女入学的问题，也可作为一项投资行为，这也是宽大置业者的购房动力之一。同时，随着未来濮阳的生长，濮阳的火车站也势必会建立筹划，这使得部分市内的消费者看好本区域的住宅开发市场和经济投资市场。本案是濮阳市第一个以水景、美墅为主体，并且提出了“生态、康健”的居住理念，为濮阳市建成了一个高等、豪华、水景、 花圃式小区，为濮阳市人民制作了一个逾越时尚生活的生态型的康健故里，也是濮阳市区第一个也是唯一的高等、豪华、水景花圃式小区，同时也想通过对本案的开发，转变濮阳市民的住房消费看法，既是由单纯的居住型转

14、变为雅致且有品位的享受型，另一方面也想通过本项目的开发平加快濮阳市的都市化进程，进而提高濮阳市民区的住房条理。综上所述，本项目应建立成为高等、豪华、水景花圃式小区。目标成为： 濮阳市区第一个生态、康健、环保、故里濮阳市区第一个高等、豪华、水景、小区四、标客户扫描（一）、目标客户定位由于昆吾花圃二期由多层和连排别墅组成，因此其目标客户也不相同，凭据产物的的代价定位和市场的观察情况，特分总如下： 多层住宅： 目标消费者为：1、市区事业单元中层职员2、市区私营企业主3、个别工商户4、一部分二次置业者5、开州路行政单元政府官员6、白领 高级打工者7、县区临近濮阳市购房落户者8、中原大化和乙烯等效益较好

15、企业的部分购房者9、在濮阳做生意的外地人10、中原油田一小部分购房户11、部分投资客户12、有一定经济收入的青年置业者联排别墅：目标消费者为：1、部分市区私营企业主2、一些有钱的人，但精神文化方面需求相对 （二）目标客户描述 1、自有可支配现金资产凌驾10万元。2、收入稳定，事业有成，家庭稳定。3、重优雅、交通便利的居住情况，注重家庭生活的私密性和宁静感。4、对生活的品位、身心康健等高质量的生活方法有独到的看法。5、年龄在2560岁之间。6、对居住现状不满，有换房要求，并要求有良好的居住情况和条件的消费者。7、家庭人口约35人。8、对文化精神方面有要求，借以体现自己的品位。（三）目标客户区域阐

16、发凭据我们项目自身特点 和濮阳房产市场的实际情况及前期购置客户的总结。中层消费市场是一个巨大的消费力量，目前小区周边的配套亦十分完善、小区整体筹划崇高、自然、公道，只要本案在以后的产物方面有突出的优势，就能吸引这部分客源。除了市区的消费市场外，周边的濮阳县、清丰县、台前县等也是本小区的中坚消费群体。他们主要是：在行政事业单元任职的中年领导考虑孩子未来上学的中产阶层收入较高的私营业主及个别工商户为养老做准备将要退休的老干部因此在以后的推广中我们应重视这个问题。五、近期项目滞销原因总结房地产系不动产的商品观点，与其他商品有着本质截然差别的区别，差别于买件衣服那样随心所欲，这是因为买屋子价位高，耐用

17、性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的重复斟酌后才气作出决定，并且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考问题，内容富厚，错综庞大，既要考虑得天得天独厚的地理条件，又要考究幽雅舒适的自然情况，楼质、交通、宁静、户型等诸多方面慎之有慎。由此可见做好房地产产物的深度广，难度大，负荷重，企求在市场上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视产物的开发力度，苦练内功，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。周边竞争敌手阐发为更好的了解市场，了解近期滞销的真正症结所在。在原有观察的底子上，我们又做了为期3天市场观察事情，针对周边竞争敌手阐发如下：温泉花圃 为我们主要的竞争敌手，和我们同

18、期如市，其沿石化路开发面积171亩，主要有4层 5层 6层等多层修建，其3层价位1400上 顶层价位凭据修建总层数而差别，有800多 966的 有1000元偏上的。且说其项目70位团购，对外销售为30，固然这一数据有其夸大的点数，其目前小型房（面积小于120）销售进度可观。大型房销售进度较慢。其地理位置在昆吾路两侧，区域较长，物业治理相对困难一点。西临西环路，且西环路区域还未开发成熟。优势在于已根本为现房，昆吾路商业街较成熟，每幢楼前有地下喷泉是其一大靓点。温泉花圃中行提供贷款没有公证费这一项，也是其一个优势。濮水苑此项目为濮阳如意置业公司开发，现昆吾路两侧商铺已根本售罄。代价为2400，住宅

19、顶楼750，所剩者面积较大为140多 160多。其位置位居昆吾路两侧，区域相对狭长。站前路商业街 此项目现为沿站前路两侧商铺，3层、4层为住宅，但其后期有80亩地尚未开发。凭据目前实际情况，近两年内濮阳建安公司不会开发，其正忙于油区绿景花圃项目的开发。但其地理位置在火车站不远，随着火车站的开发，周边小区的成熟。未来此区域应被部分消费者看好。（二）综合比力阐发 昆吾花圃二期项目位东边是较为成熟的开洲路，北边为石化路，南边为火车站 ，本产物前期共开发了五幢，其中二幢为建立银行团体购置。实际上只有三幢楼对外公然发售。总体上说在此区域无论从代价上 照旧地段位置上 小区买点上我们本质上没有什么差距，但为

20、何我们的销售进度相对付温泉花圃来说没有占到市场优势。从公然发售到现在的主体即将封顶，市场的认知度一直较低，销售形势反应冷淡，平均每月销售在十套左右。像这样的大盘操纵出现这种情况是十分不应该的，如果连续这种局面走下去将会严重影响后期的开发、销售情况。这种情况的出现不是片面的原因，它是诸多原因集结在一起的症状。阐发市场、研究产物发明问题主要会合在以下两个方面：1一期开发的房源不敷充实，可供客户选择的余地不是很遍及。2银行贷款步伐应再有弹性化。相比力而言温泉花圃中行贷款没有公证费这一项。也是一个优势。 3销售人员自身能力不错，但其专业技能水平还需进一步增强提高。4营销推广的原因，目标客户群体模糊，没

21、有在最有效的时间、最适宜的地方实施最有效的营销手段，去引导客户、截留客户。 5、代价问题本案自推出以来，参加观光者各方面反应良好，唯独入市代价反应偏高。导致前期不能很快形成旺销，许多多少客户持币张望，现场逼定困难。而本案周边物业代价状况单价范畴维持在900元/平方米-1150元/平方米之间。本案由于范围.情况.容积率.社区配套等利好因素，均价应在1200元/平方米左右，但方才入市就订价1285元/平方米，客户担当速度较慢。6除了这些客观的因素外，产物自身的存在种种原因也严重影响了客户量的成交，造成房源的滞销也是不可忽视。产物自身原因通过现场销售人员的多次集会，阐发消费者来看房时提出的种种问题，

22、以及对本产物的深入了解总结出现有户型的一些缺陷：户型面积15488.62126.76133开发套数301248现销套数128.13总体户型面积如果过大，导致总价过高，客户的蒙受能力有限。因为本小区地理位置等综合因素，有大部分属于工薪阶层的消费者来看房，他们一般要求的面积在100平方左右，总价也要求不要太高。133平方米的户型，开间宽度、进深问题不敷理想，滞销的真正原因是采光问题，主卧式不带卫生间，人性化设计要求不敷完美。（一般修建面积凌驾120平方米的三房两厅都设计为双卫生间，这样设计更公道更人性化。）126.76平方米的户型，户型设计时尚化不敷。三个卧式门对着客厅开，应注重生活私密性和保持一

23、定本性空间充实发挥。复式屋子的花圃小，卧式少（只有3个）楼上卧式的面积偏小，而卫生间偏多（4个卫生间）。复式的面积大、总价高可消费的目标人群原来就少，像这样的高端客户对除了对小区的整体情况有较高的要求外，对产物自身更是要求很高，他们更讲求其生活的舒适性、私密性、公道性、本性化、先进化。这就对我们的户型设计提出了更高的要求。后期推广的原因在后期的推广运动中，我们的强度相比没有温泉花圃的强度大许多客户不知道一层屋子带有小花圃，至使许多客户到现场看房才知道有花圃，这一原因也导致知道我们项目的目标客户淘汰，来得客户许多是路过的。在好的产物没有客户来惠顾，我们也无法到达更高的销售水平。可以说这一问题也是

24、我们下阶段应该着重考虑的问题。售楼部形象问题 要想塑造好个案形象应该进行立体包装，售楼部形象问题也是一个不容忽视的方面，本案现有售楼部视觉熏染力较差，没有旺销的气氛，售楼部没有沙盘，这样很容易让客户产生消极心理，同时也给售楼员解说带来很大困难，不能给客户越发直观的感觉。联排别墅 此类房源共70多套 ，在实际销售数量却是屈指可数，积存很大一部分资金，阐发原因如下： 1、前期市场定位不敷准确，没有进行深入的观察，此房型的市场需求不是很内大。2、联排别墅一套需50万左右，就目前濮阳市的消费水平来说，到达这一条理的消费者不多。3、此房型设计上给人感觉不是很舒畅，有的一层没有卧室，多数卧室太小，感觉上卫

25、生间太多。 4、告白推广不敷，没能够吸引更多消费者的眼球。市场预热不充实。六、二期形象发起 在对市场情况和近期滞销原因阐发底子上，我们审时度势，避实击虚，针对竞争敌手况提出以下发起，网贵公司能酌情考虑如下：加大推广力度。现在房产是市场的竞争已经白热化，已经有卖方市场转向买方市场。因而也就离别了哪个“酒香不怕巷子深”的时代。一位专家这样说过；一个楼盘的能否乐成，项目综合占80，推广执行占20，前者的具体代价靠后者来实现。并且，后者如果做的很好，能弥补前者部分的不敷。因此在我们与竞争敌手在硬件设施没有什么大的差别下，下阶段加大推广执行力度是很有须要的。工地形象发起其实，好的工地包装、整洁有序地现场

26、治理不但自己就是一种告白，更可树立客户对楼盘的信心。工地形象诱导（l）目标工地作为买家最为切身存眷的地方，是宣传最经济和有效的场合，工地形象如何，不但直接与物业和公司形象有关，并且还能够营造销售气氛。（2）手段工地路牌：表明物业的z称和位置，直接与工程形象相关联。工地围板：明确生长商和地产制作的专业性。工地气氛：利用彩旗、气球等宣传物品、吸引人们的注意力，营造人气旺、整洁、有序的施工现场。工地情况包装设计1、目的将整个工地现场，凭据修建施工的进程和情况特色进行包装。包装强调项目的特色，使消费者对项目有一个整体良好的视觉形象。2、手段 一部分内容为工地围墙包装、工地立柱告白牌制作、工地大众标牌制

27、作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化其他配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房观光路线以及绿化工程施工。 3、要求 严格凭据VI设计内容制作完成，绿化工程部按工程进度定时完成。施工阶段楼盘包装计谋计谋A：先人为主的致歉通告 如： 尊敬的 本工地因施工未便之处，敬请原谅。 大厦施工工地 计谋B ：入口牌楼即在楼盘入口或主要门路入口处搭建的大型牌楼，通常是灯光铁架拱门也有些是具有艺术特色的水泥修建，深圳有些高等豪华住宅的入口牌楼搞得比力漂亮，象万科都市花圃、都市花圃等，这些入口牌楼一般都作为小区修建的一部分保存下来。计谋C：施工进度板让人看到楼在长！计谋D： 告白布幅 “商业”布幅 “

28、政治”布幅“创新”布幅告白布幅是最显眼的包装，深圳的楼盘应用得最遍及，但有一点不敷就是，缺乏楼宇栋座偏向说明的布幅，若能挂上“X座X栋”字样的告白幅，会越发一目了然。香港在这方面便做得极好。 计谋E：指示牌指示牌的形状灵活多样，有箭头形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌与路旗一样，起引导作用。设备指示牌，方便消费者观光看楼，提醒他们注意某些事项，展示生长商的细心与诚意。因为消费者最后之所以购置，有可能就取决于一些极细微的行为，正如俗语所说的：“于细微处见精神”。 计谋F： 充气橡胶做成的弧形拱门，商服物业、写字楼物业的包装中应用较多，一些大型庆典运动及演出也常用，有

29、的也用数个充气拱门及幕布做成充气蓬房，起到防雨防晒作用。目前深圳的充气拱门多数是赤色、黄色两种。 计谋G：精神堡垒台湾流行的说法、精神堡垒，实际上指的是实物化的楼盘标识（L0G0）具体讲就是带有楼盘名称的修建小品。去过锦绣中华的人，大概都市记得门口那块镌刻着“锦绣中华”字样的漂亮石头吧，那便是精神堡垒。顾名思义，精神堡垒体现楼宇的精神内涵，应切合楼盘的主题与定位。 计谋H：温柔的警告牌 如： 为了您的宁静，请注意 为了您和家人的幸福 注意 通告预售阶段楼盘包装计谋计谋A:路旗在楼盘旁边的主要门路两旁设置的宣传旗帜，内容主要为楼盘名称及楼盘标识。严格来讲，设置在围墙上及售楼处预部周边的旗帜也属于

30、路旗、路族对付一些地处偏僻位置、大概有一定纵深的楼盘起着重要的引导作用。计谋B：小彩旗一般是三角小彩旗，现在深圳也开始用一种旋转风轮小彩旗，象东港中心、宣嘉华庭。利用小彩旗可以装点现场、营造气氛。计谋C：景观庭园有条件的楼盘，可以在它楼处前面的空间部署一些庭园式小景观，如假山、雕塑、喷泉、小瀑布、微型小花圃等、有些已入伙的现楼、把售楼处设在区内、利用小区内的景观情况，亦可到达同样的效果。景观庭园可以为死板生硬的售楼情况注入活力生气，体现地产商的细心体贴，增加亲和力和温馨感，特别适宜于住宅楼盘的包装。深圳一些住宅楼盘，售接处前面，往往摆几个花盆，弄几盆盆载，搞几处草坪搪塞了事，显得很不敷诚意。收

31、尾阶段楼盘包装计谋 计谋A：树立入住率告白板把销控表放大，胜于任何一种宣传促销方法。 计谋B：逐步回撤种种包装东西有步调地撤回路旗，彩旗，充气拱门、告白板等，注意清洁。 计谋C：告谢板公然谢谢市民的鼎力大举支持，树立公司品牌形象！ 土地包装还包罗其它一些内容如标记旗、大彩旗、区域旗（标示楼盘所筹划的各个分区域）、楼栋旗（标示差别楼栋、朝向）、警示牌（如禁烟牌、草坪掩护牌等）、 欢迎牌、汽球（目面标出楼盘名称、标识等，一般汽球下面都挂有条幅）、灯光照 明设备、小区总体平面图（指出小区主要原理，修建物漫衍等，有时绘制在指示板上）等等。3、销售道具1、售楼处的修建外观气势派头应与楼盘的类型、档次相吻

32、合，颜色、 造型昼与楼盘配合，格调一致。内外装修 售楼处室内部署大抵有欢迎台、展板（包罗告白板、效果图、 说明图）、灯箱告白楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、 售楼书、说明页、椅、台、屏风、饮水机等。 2、现阶段我们的售房部有三个，比力疏散，从近期来看成交量并没有明显增加。发起在有条件的情况下在售楼部参加沙盘，这样即能体现产物自身形象又能利于销售人员的解说。3、为了方便客户看房，售楼部目前增加 电瓶车、以节省看房耗费路上的时间。也有利于提高我们的办事，让消费者更感亲切。4、创建样板间。给客户以亲身感觉，增加客户对我们产物的信服力、信赖感。5、进一步增强对我们销售人员的业务技能的培训，提高客户

33、成交率。 第二篇：推广计谋一、推广主题本楼盘（一期末到整个二期）从内部认购到销售事情的完结也需要一段时间，因此在楼盘销售的整个推广历程中，我们必须围绕一条轴线来展开事情，这条轴线总领我们市场销售的全历程，这条轴线就是本案的推广主题。推广主题简直定要考虑以下几个因素：楼盘的定位楼盘的特色卖点楼盘的目标客户楼盘的职位通过以上四个方面的阐发，来确立推广主题，推广主题犹如一篇文章的主题思想，以这其中心思想为焦点，随之而生的有案名和销售分期推广名或推广语。考虑到本项目的市场定位为中等偏上楼盘，目标人群为中、高等收入家庭；再综合本案周边情况、小区修建气势派头、情况营造、前景筹划等特征，对其在濮阳市区楼盘中

34、进行定位，并通过与竞争个案的比拟阐发，确立本案推广主题应围绕“高等、豪华、生态、康健、水景故里”进行，联排别墅主题词定为：“至尊美墅，极致人生”。通过这一主题词简直立，来体现本案的品位、职位与档次。同时要积极提倡21世纪的居住理念：居住就是情况，居住就是文化，居住就是生活品质。并且通过这一主题的推广，到达以下目的：本项目成为濮阳市第一家有湖景的楼盘；本项目成为濮阳市第一家型设计多样化楼盘；本项目成为濮阳市迄今为止最低起价别墅品质楼盘；本项目成为第一家人气最旺、邻里相知的中产阶层钟情楼盘；本项目成为濮阳市区代价飙升最具实力楼盘；本项目成为濮阳市地产界的样板楼盘；二、案名确立今天，楼盘命名因其奇特

35、的作用，已成为房地产营销中的一个强有力的帮助东西。楼盘的名称就如人的名字一样，给人的第一印象，虽说不起决定性作用，但他的卓越，往往有一我在郑各人属院我在郑各人属院种魔幻般的吸引力，而这种吸引力又贯串于楼盘营销的整个历程，至少可以吸引目标客源注意产物自己，进而导致购房决定的第二行为索求更详尽的资料，或来现场看房。在看房、选房甚至最后签约的历程中，都市起到一种潜移默化的鼓行动用。更有甚者，好的楼盘名字会使客户产生共鸣。能一下拉近同客户的距离，加快成交历程。本案楼盘名称定为“昆吾花圃二期”，是以昆吾花圃一期而来的，有利于开发商知名度的流传和项目的连续性，但由于现在的情形与其时有所差别，“昆吾花圃二期

36、”此案名不敷以转达楼盘的特色与职位，就必须赋予本案一推广案名，以转达本案的特色，以利于楼盘的市场推广。作为推广案名一定要与销售推广主题紧密联系起来，具有一个上下、前后的连贯性。所以结合本楼盘实际情况，围绕推广主题，考虑本区域人文因素，确立本楼盘的推广案名为：推广案名简直立：确定推广案名是创造楼市品牌的一个出发点。 1、推广案名能更好的体现出楼盘的特色、本性及魅力。 2、推广案名视觉、听觉打击力强，便于刺激消费者影象。 3、接纳推广案名可以节省推广用度。 4、接纳推广案名可以提升楼盘的品质和市场代价。 5、使用推广案名能够加快销售的速度，楼盘销售完了，推广案名也就不消了。作为推广案名一定要与销售

37、推广主题紧密联系起来，具有一个上下、前后的连贯性。所以结合本楼盘实际情况，围绕推广主题，考虑本区域人文因素，确立本楼盘的推广案名为：康桥水城康桥花圃寄义：康桥来源于英国，是英国剑桥大学校园中修建其职位相当于我国清华大学的未名湖畔，康桥乃是剑桥大学的代名词，是文化和艺术的象征。再者，有我国著名诗人徐志摩在留学英国时写的的诗再别康桥，又让人引发浪漫的恋爱故事。湖光左岸寄义：“左岸” 一词来源于法国的塞纳河边，在那里文人墨客聚集，形成文学沙龙，因此其象征文化 雅致 上层 。提到法国，人们都知道那里是浪漫之都，法国巴黎的时装 巴黎的香水。 因此“左岸”又是时尚、浪漫的代言词。以上推广案名来源于以下几点

38、： 1、能很好的转达本项目与众差别的修建气势派头之神韵。并且非常容易使人想起康桥的浪漫故事那种艺 术的生活，也非常容易使人想拥有“浪漫、雅致”的情怀。2、能够很好地转达一种康健、浪漫、雅致的文化生活，使入住的客户有一种高屋建瓴的优越感。有生活在本案，犹如生活在明媚春天的寓意，提倡一种新的康健生活方法。3、能够提升整个楼盘的品质、品位，并很好地满足某些目标客户附庸风雅的虚荣心。、在濮阳市是一个市场空白点，有利于后期市场推广，有利于节约推广用度。三、主题口号主题口号（一）万千风景康桥城会聚天之娇子成绩光辉人生主题口号（二） 至尊美墅极致人生流淌的康河写意的人家四、主题形象形象的塑造来源于主题的定位

39、，主题口号进行系列立体推广，包罗： 系列平面告白 促销运动 媒体资源综合运用 电台 电视台 网络 报刊 塑造主形象：万千风景康桥城至尊美墅极致人生体现： 尊贵品位突显： 翰墨气氛 第三篇： 销售执行一个科学、系统的整体市场营销筹谋，是一个楼盘销售得到公道控制和热销的包管。在各阶段市场推广中要做到近期要详细，中期要清晰，恒久要明确，同时结合市场竞争状态及竞争楼盘举措进行实时调解和增补，以到达更好的楼盘销售之目的。一个楼盘的推广分为七个时期，即筹办期、市场预热期、内部认购期、开盘热销期、开盘保温期、再度强销期、收盘期。前期销售情况回首（一）、销售现状阐发按贵公司要求，我公司在二月底进场执案，已进行

40、两个多月的现场销售监理事情。从销售监理至今，情况是3月份产生9套成交、4月份产生7套成交，我司对结果的态度视为不太理想。市场水凉，人气不旺，案场一直处于疲软状态，时间连续至今原因有以下几个方面： = 1 * GB2 、项目入市时机不成熟，产物抛出过早。昆吾花圃二期于2003年12月25号开始公然发售（内部认购），此时离春节只有25天正逢淡季。在既没有得到很好的蓄势，又没有客户的积聚，在楼盘的旺销阶段还没有来临的时候抛生产物，将会失去销售节奏感、冲破整合推广思路。所以入市时机、销售阶段没有得到公道性掌握，导致销售时机与积聚没有形成强有力的销售节奏感，造成入市以来滞销的因素之一。 = 2 * GB

41、2 、蓄势不敷，人气不旺，成交度底。昆吾花圃二期在濮阳房产市场应属大盘，从某种意义上讲楼盘的操纵手发应该是领军市场、引导市场，占据主要脚色。因为盘子较大、灵活性强，发挥空间相应较大，操盘手法可以超前、可以多元化进行处置惩罚。就是说先期拿出3至5个月的时间进行形象和客户的积聚，推广铺天盖地，时机相对成熟旺销来临时爆燃公然，结果将会别开生面。由于贵司节前急于收款，昆吾花圃直接跨越前期引导阶段，没有蓄势，没有客户量的积聚，就正式公然发售，造成销售冷水因素之二。 = 3 * GB2 、入市代价定得太满，未留操盘的余地和空间。对付昆吾花圃二期这个盘子的代价计谋应是，入市代价低得莫名其妙，使每小我私家“发

42、狂”、“爆炸”、“跳楼”，打开入市局面张扬楼盘本性。在符合的时机控制好局面以公道的幅度每天公然涨价，甚至在特定的时间每分钟都在涨价，直至到达先期的渴望均价（甚至攀升）。而昆吾花圃二期的代价在入市时就已经涨至所期望的额度，步幅太快、定得太满。促使单套总价过高，影响准客户的成交。 = 4 * GB2 、自身销售人员的专业技能有待进一步提高。尽管目前我们销售人员做的可以，我们还应精益求精，用更高的尺度来提高我们的员工步队。在专业技能上我们还要对员工进行再培训，以更利于我们后期销售。（二）、销售推广阐发 营销推广的目的是更好的为楼盘办事，是为了提升楼盘的自身形象，扩大其知名度、美誉度，进一步为销售做好

43、办事，但是昆吾花圃在营销推广方面存在以下二个问题： = 1 * GB2 、告白积聚的量不敷，一直以来昆吾花圃的告白力度比力单薄、笼罩面小、知名度不高，除了少数频频派单以外根本上没有特别有效的告白投放； = 2 * GB2 、广报告求没有吸引力。因为昆吾花圃前期告白推广没有形成楼盘形象的积淀和提升，现在盲目的提一些诉求点使客户感觉很茫然，不太切合实际。二、销售计谋正是在总结：项目前期滞销原因、项目销售现状阐发、项目推广阐发底子上作出新的推广思路，让二期项目以一个更利于市场的新形象、新面貌出现。昆吾花圃二期项目分三期进行开发，凭据现阶段情况，发起接纳通例原则做好一期连带二期，动员三期的递进式战略步

44、伐。针对目前项目一期具体情况和二期正在启动，我们发起在原有的底子上通过重新推广定位力争快速消化一期产物和部分二期产物。 首期销售目的 A、 尽快回笼资金B、通过小区第一期率先推向市场的房源收入来营造社区景观建立：小区情况的塑造，园林的建立，体现出小区大型生态园林崇高社区气势派头的美好前景，为小区后期的销售做好准备。C、通过宁静设备的展示，强化客户对小区宁静治理的认同 。D、通过突出项目的高质素、低售价形成反差，营造出项目的良好购置热潮，树立品牌效应 内部认购阶段在这一阶段是很好的市场预热阶段，这一阶段也是我们的造势阶段，我们要充实利用种种形式以到达宣传和造势的目的，培养吸纳目标消费群体，为后期

45、的开盘销售执行做好准备。 配景项目正处于施工阶段，预定事情已经开始，需要大量的市场导入人流，以便取得一个良好的开端，为二期进入市场垫定坚固的底子。提前进行高强度的推广运动，可以在消化前期积聚客户的同时，打压他竞争楼盘。目的增强市场的预热，通过三个月的销售开端积聚，为开盘当日作厚积薄发的须要准备。主 题结合本项目实际情况，充实挖掘“高等、豪华、生态、康健、水景故里”的理念实质，引起购房客户对本楼盘的向往。推广内容宣传本楼盘的产物结构与修建气势派头等。主要突显本楼盘的高品质 尊贵职位和导入“居住就是情况，居住就是文化，居住就是生活品质”的生活理念。手 段以硬告白为主，配以软新闻炒作、工地现场包装、

46、户外告白为辅，在濮阳日报等媒体上频频亮相，塑造出本项目二期产物的品牌形象。告白表达消费者的心理包装，客户源的整体包装。销售目标套时间暂定为2004年7月日起（二）、开盘热销期开盘期（12个月），要注意做好售点包装（如样板房、看板、模型、种种销售资料的准备、售楼部摆设、人员培训、销售说辞等事情），同时尽量用较小的推广本钱获取较多的市场笼罩面，营造声势，引起市场追捧。配景 项目建立顺利进行，形象进度为项目的良好形象展开提供了最具说服力的理由； 经过前阶段的告白宣传，将在市场上引起来强烈的回声，积聚的许多客户需要在该阶段消化；目 的在塑造项目形象的同时，进一步企业的形象形成热销，完成主力房源的销售；

47、打压其他竞争敌手。有针对性对吸引客户；主 题结合本项目实际情况，宣传产物的实质内容，揭开“至尊美墅，极致人生”之本质特征。推广内容以“高等、豪华、生态、康健、水景故里”为推广主线，接纳硬告白形式全面推出手 段 以硬告白为主，配以软新闻炒作、工地现场包装、户外告白、sp运动为辅，在濮阳日报、等媒体上亮相，树立濮阳市首家大型、生态、康健、水景故里的物业品质。告白表达开盘sp运动吸引准客户。销售目标套时 间2004年月日月日附：1、开盘前的准备事情2、开盘现场促销运动3、开盘后的后继报道开盘前准备1、在濮阳日报做硬性告白。重点推出楼盘卖点，在转达开盘信息的同时创造隆重声势。告白费约6万左右。（版面及

48、告白顺序按其时情况调解） 2、派发小报15000份 3、增强现场部署与治理 4、包管周边门路流通 5、准备多辆看房车接送客户 6、邀请有关部分领导、主要媒体记者及业内知名人士参加开盘运动 7、要求保安提前进驻8、准备种种赠品和宣传道具开盘促销活 （一）领略三亚风景浪迹天涯海角两个售楼部同时举行促销运动，为了让业主能在炎热的沐日，演绎浪漫之旅，凡在康桥水城购房的业主，均有时机参加“浪漫三亚之行”。注：此促销运动告白宣传配合。 （二）举行康桥爱心助学子运动 为了进一步突显康桥花圃的尊贵品质、翰墨气氛。进一步提高本小区子女的学习热情。开发商斥资百万重奖品学兼优的学子。凡进驻本小区的业主子女在中招考试

49、中，考上本市重点高中学子每人奖 1000元。凡在高着考试中考上上清华大学、北京大学、中国人民大学的业主子女每人奖金20000元。考上清华大学者开发商交四年学费。并郑重声明：此答应签入购房条约（三）与名人同行作艺术人生起步就显与众差别为了进一步提升本案楼盘形象，迎合消费者心理和精神需求，故发起邀请一位名人做本楼盘名誉业主：发起人选： 理查德（著名钢琴家） 倪宝铎 （原梨园春节目主持人） 连续 （著名河南体彩节目主持人） 注： 此促销运动是针春联排别墅的销售而定。 开盘后期邀请记者对开盘的新颖宣传方法进行采访和阐发，以软报道的形式加以剖析，进一步展示开发商的实力，提升楼盘品质（三）、开盘保温期和再

50、度强销期强销期（36个月），此阶段要继承扩大开盘后的热度，推广用度也要相对会合使用以到达强化效果，其要害在于通过开盘期的客户观察实时确认新的推广细分，到达强销目的。强销期一般要求销售到达60，消化完周边客户。配景项目工程施工进展情况良好，整个小区已丰姿初理；项目主力房源已根本完成销售，剩余房源直接决定开发商的投资利润，应最大水平提高销售率。目 的延续前期告白效应，保持项目的见报率，维持市场形象；对前期积聚客户进行消化； 对项目营销情况进行评估。主 题以软告白揭示“康桥水城” 热销之迷。推广内容展现建成后的“康桥水城”。真正体现尊贵生活的气氛。手 段以软新闻炒作为主、配以工地现场包装、sp运动。

51、告白表达软新闻炒作、相关sp运动，为二期推广打下底子。销售目标套时 间2004年月日2004年月日附：促销运动 （四）中秋月圆康桥真情为报答新老客户对康桥水城的厚爱，在中秋来临之际，特举办“迎中秋康桥献真情”运动，凡所有签单康桥水城业主均可获门票一张，欣赏歌舞演出，品尝风味月饼。（四）、清盘期尾盘期（23个月），此阶段大量客户是通过老客户介绍来购房的，因此广宣可根本不做，而将主要事情放在对已购房客户的联谊上，以到达扫尾效果。配景销售事情已靠近尾声目的对欠佳房源的突破，对未成交客户的阐发和追踪。内容主打代价和现房观点手段Sp运动销售目标剩余房源时间2004年月日起附：促销运动1、送物业治理费运动

52、； 2、售房一口价运动； 3、购房回增运动。 （五）绝版珍品倾情推出超值大奉送 为了谢谢业主朋友对本案的存眷和厚爱，在清盘之际，超值大奉送，凡在此期间购房业主赠送空调一台。 三、推广入世时机阐发 鉴于本项目目前的情况，现在销售的主要是二期中的一期（部分多层住宅和联排别墅），任务最困难更为联排别墅 ,二期其他部分户型已根本确定。项目经过重新定位、推广 。我们必须认真总结前期的教导，公道的部署、项目的推广时间，凭据现阶段观察情况，发起如下： 内部认购和预热期（8- 9月）：8月、9月为我们的市场再度预热和对二期中的一期产物进行认购销售。主要目的为树立一期产物形象，促进认购销售 ，并为二期产物造势 ，积贮客户消费群。为开盘热销作准备。本阶段也是我们告白推广的密集阶段。开盘期（10-11月）： 10月份为黄金假期阶段，这一时期人员流动比力大，目标消费者也有充实时间参加种种运动。所以发起，开盘时间定在10月黄金周内，在参加一定的促销运动，在经过前期的宣传造势，势必前景以为看好。开盘期应到达了3套天的销售速度，最多一天销售8套