某地产楼盘整合推广方案

1、PAGE PAGE 42恒生阳光城整合推广方案一、前记我们的总体指导原则：差别化现今的房地产项目比的是大品牌、大范围、大情况，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌（产物）的文化和审美！2、创新的定位创新不但指功效情况等硬件，应更为强调，定位及看法的创新 ！我们全案企划的追求目标：创造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。我们全案企划的计谋及体现：我们坚信：思想可以感人 ！我们坚信：文化可以销售 ！我们要创造出一个可以给地产界提供富厚经验的领导性品牌。目 录第一篇 市场篇第一部分 合肥市都市宏观情况观察一、合肥表面二、海内生产总值及三产结构三、政收支及金融情况四、牢固资产投

2、资五、社会消费品零售总额六、人民生活水平七、合肥都市建立和筹划生长第二部分 合肥市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产物（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势阐发三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分 合肥商品房消费群研究第四部分 产物比拟研究第五部分 竞争个案观察第一篇 市场篇第一部分 合肥市都市宏观情况观察一、合肥表面安徽省省会集肥位于安徽省中部，地理座标在北纬31313237、东经1164011752，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。是沿江近海的内陆都市，具有承东启西、连接中原，领悟南北的重要职位。合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季明白。，全年无霜期230天

3、。合肥市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，都市建成区面积125平方公里。现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。2004年年末全市总人口为444.68万人，其中非农业人口168.96万人，农业人口275.72万人，市区年末人口为163.52万人，非农业人口135.77万人。二、海内生产总值及三产结构2004年合肥市完成生产总值589.7亿元，按可比格代价盘算，比上年增长16.2%。凭据生长经济学的看法，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段，人们的消费看法开始第一次“转型”：由小件商品向大宗商品消费太过，最典范的例子就是汽车入户和二次置业。200

4、12004年合肥市海内生产总值情况三、财务收支及金融情况财务收入快速增长。2004年合肥市实现财务收入突破百亿元，到达105.4亿元，同比增长24.9%，为1997年以来同期最高增幅。其中地方财务收入44.93亿元，比上年增长25.3%。金融机构存贷款余额增长较快。2004年年末合肥市金融机构人民币存款余额为1295.96亿，比2003年增加235.70亿元，增长22.2%，其中城乡居民储备存款余额为429.1亿元，增长19.2%。四、牢固资产投资牢固资产投资高速增长。全年完玉成社会牢固资产投资亿元，比上年增长%。20012004年合肥市牢固资产投资情况五、社会消费品零售总额2004合肥市实现

5、消费品零售额239.77亿元，同比增长15.6%，为1998年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业零售额为214.89亿元，增长14.8%，餐饮业零售额为24.18亿元，增长24.3%。20012004年合肥市消费品零售总额情况六、人民生活水平2004年全市城镇居民人均可支配收入8610.34元，增长10.6%；年人均消费支出6998元，比2003年增长12.3%；城镇居民恩格尔系数为43.2%。农民人均纯收入为2889元，增长21.2%，农民人均生活消费支出2509元，增长21.8%；农村居民恩格尔系数为49.5%。西方发达国度的住宅消费表明，一个国度的人均收入到达1000美元4000美元时是

6、住宅消费的快速生长时期。居民住房条件继承改进，2004年合肥市城镇居民人均使用面积17.01平方米，比2003年扩大1%，和全国同等都市相比，合肥总体居住情况属于全国中上水平。20012004年合肥市城镇居民人均可支配收入情况七、合肥都市建立和筹划生长1995年初，安徽省委、省政府作出了尽快把合肥建成现代化大都市的战略决策，并据此制定了一系列政策步伐，不停加速建立和生长步调，在短短的几年时间里，根本构筑了现代化大都市的框架，都市的功效进一步完善，都市的辐射力和吸引力大大增强。都市绿化笼罩率达32%，人均占有绿地面积7.9平方米，形成“城中有园，园中有城，城园融会，十全十美”的都市园林特色。20

7、02年，为进一步加速合肥的现代化建立，合肥市行政区域做了部分调解，取消了原先的郊区，买通了城区四面扩展的通道。1995-2010合肥市都市总体筹划（部分）：到2030年前后，合肥市域高度都市化，逐步形成以合肥市为中心、巢湖市和六安市为次中心的合肥经济区和都市群。合肥都市结构主要生长新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合芜高速公路，淮南铁路向东南偏向呈组团式生长。合肥市都市总体结构以老城区为焦点，向东、北、西南三翼继承伸展，努力保持电扇形都市用地形态。合肥市十五筹划：凭据合肥市委市政府的都市建立筹划要求，2010年合肥要到达城区人口300万，城区范围280平方公里，海内生产总值达1000亿

8、元，人均收入水平达15000元。生长偏向：合肥都市生长偏向主要向西南生长、适当向东生长、有限制地向北生长。居住用地在老城区应公道控制；东、北和西南三个分区应充实挖掘用地的潜力，并适当增加一些居住用地；新城区可会合成片地建立大型社区。居住用地增加较多的主要是在新站区、政务文化新区，适当控制高新区居住用地生长。第二部分 合肥市房地产市场研究一、合肥市房产市场整体情况概述1供给量合肥市房地产市场自2000年正式起步开始，目前已进入如火如荼的阶段，各项数据均出现大幅度增长，房地产开发出现稳步生长、稳中有升、市场整合、优胜劣汰的轨迹。供给出现强劲的上升势头，投资和开发范围不停扩大。2002年，合肥房地产

9、完成投资40多亿元，同比投资增幅达56.7%,居安徽省各市之首，房地产开发范围和投资范围凌驾全省1/4。2003年，合肥市实际完成房地产开发投资89.7亿元，同比增长高达124，。2004年以来，合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、康健生长的情况下，一改历年开局迟钝的现象，出现出高位起步、行业经济快速运行的态势，全年实际完成房地产投资138.32亿元。从市房地产治理局获悉，在方才已往的2004年，省城房地产市场异常活泼，全年生意业务额102亿元，其中二手房生意业务额达39亿元，出现出供销两旺的势头。截至去年12月中旬，全市商品房销售面积达近468万平方米，其中住宅修建面积407万平方米，相对

10、付2003年207万平方米，同比增长226%。2004年合肥市全年新开盘面积440.58万平米，其中住宅350.09万平米，同比分别增长34.61%和31.2%。2004年合肥市完成衡宇修建施工面积2159.96万平方米，增长18.7%，其中新开工面积1213.3万平方米，增长5.1%。2需求量2002年合肥市房地产生意业务额到达34.5亿元，占全省房地产市场生意业务额的1/4。完成种种房地产生意业务23067件，面积达246万平方米，同比分别增长46%、50%、35%。2003年商品房销售面积、实现销售额分别比上年增长 47.3%和76.1%，衡宇销售面积284万平方米，其中住宅销售面积24

11、3.46万平方米，住宅销售面积占销售面积的85.4%，高达同期住宅竣工量的83.38%。别墅、高等公寓销售面积占同期同类物业竣工面积的84，商业营业用房销售面积占同期同类物业竣工量的59.84%，办公楼销售面积占同期同类物业竣工面积的73.94%。2004年，合肥市全年种种房地产生意业务额为107.8亿元，销售面积为575.19万平方米，同比增长分别为86.38%和45.49%，其中二手房生意业务额44.48亿元，同比增长171%。3代价走势自90年代中期以来，合肥市的商品房代价每年都有小幅度的攀升，房价平均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均价为1893元/平方米；2002年商品

12、住宅平均代价创新高，每平方米到达了2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售价为2341元平方米；2004年合肥市商品房平均售价为2957元/平方米，比2003年每平方米增长26%。我们认为，导致代价上涨的主要有以下原因：首先，开发本钱加大。由于金融政策调解以及“”大限土地实施招挂拍后，合肥土地代价迅速上升，导致房地产开发本钱在加大。另外有关衡宇拆迁安顿等一系列政策的出台，无形中也增加了开发商的开发本钱。2004年19月份，合肥市房地产开发企业土地购买费完成21.5亿元，同比增长47.2%，土地购买面积为361.4万平方米，同比增长4.8%；从这些数字的比拟中可以看出，房地产开发的前

13、期用度明显加大，开发本钱相应提升。 其次，融资渠道变窄。2003年央行限制贷款的通知对房地产企业的资金来源产生了明显的影响。房地产投资资金来源组成由原来的贷款、自筹、其他三分天下转为自筹、其他占主导，同时房地产资本金比例从20%提高到35%以上。2004年10月29日 国务院出台了中国人民银行关于调解金融机构存、贷款利率的通知：上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27%，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27%，由现行的5.31%提高到5.58%，这些金融调控手段让房地产企业，特别是一些自

14、有资金少、太过依赖银行贷款的企业深感资金压力。与此同时，因为开发本钱上升因素以及市场的巨大需求的拉动因素，导致合肥房价也在出现快速上升的态势。我们认为，未来代价的走势主要决定于土地供给方法，土地供给方法决定商品房代价行情的形成。4外来开发商合肥市目前开发企业由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中绿城、绿地、英泰、东海、祥源等外地企业的涌入，使得合肥市房地产水平得到很高的促进。至2004年年末，在合肥市登记存案的种种房地产开发企业有579家，比2003年的530家增长了40多家。其中苏浙一带在肥投资的开发商已达30多家，完成的投资额凌驾20多亿。其中被合肥市民认可的主要本土品牌

15、房产企业主要有中房、邮电、新华等。在合肥开发商开发建立的楼盘范围中，30万以上的楼盘占27.3%，20万30万的占到18.2%，10万20万的占9%，10万以下的占45.5%，可以充实说明近两年来合肥房地产市场生长速度较快，越来越多的外地实力雄厚的企业进驻合肥，如114万的“上城国际”就是由浙江祥源团体投资开发的。许多本性化、人文化、智能化小区的纷纷出现，新的物业治理模式也开始出现，低、中、高等住房多条理供给体系根本确立，房产开发也逐渐由原来的零星开发向范围化建立转变。5市场容量随着合肥市GDP千亿元筹划纲领的实施，力争到2010年把该市建成区面积由现在的125平方公里扩大到280平方公里，人

16、口由现在的155万增加到300万，仅新增人口住房面积需求每年就是410万平方米，这自己就是一个很大的潜在市场；目前合肥商品住宅每平方米的均价低于南昌、长沙等同等水平的省会都市，相比另有很大的上升空间。2004年，合肥市居民住房条件继承改进，城镇居民人均使用面积17.01平方米，农村居民人均居住面积29.3平方米，比上年分别扩大1%和2.1%，相比同类都市另有较大的差距；同时，大量周边都市、郊区的居民的迁入，也是提供了很大的增长空间。二、各形态产物（多层、小高层、高层、商铺、写字楼）趋势阐发凭据经典对合肥市场恒久跟踪观察中发明，在住宅开发总量中，多层住宅约占住宅总量的55%，呈下降走势，而小高层

17、（高层）的比例上升至42%。从住宅的种种形态来看，小高层的市场担当水平已经明显上升，随着主城区土地资源的短缺，小高层将会成为合肥主城区住宅产物的主流。据观察数据显示：2004年合肥市全年的在售楼盘有130个之多，以在售修建类型面积比例看，多层住宅的供给面积在2004年仍然位于各修建类型之首，但其领导职位在12月份已然没有了绝对性。在2004年1月份合肥市多层住宅的供给面积仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供给面积的占有率由原来的近60%下滑了约20个百分点，而小高层、高层住宅的供给面积则得到了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多。三

18、、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究2004年国度的宏观调控政策，在抑制了大范围投资圈地热的同时，也加剧了房地产市场的供求失衡，全国范畴内房价依然连续飙升。2005年伊始，政策面即频频出击，出台了一系列旨在抑制房价、限制投机的政策步伐。2005年，对房地产市场影响较大的政策有：1.1 高院关于小我私家住房的执行划定内容：2004年11月高院宣布最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的划定自2005年1月份开始实施，划定第六条及第七条“被执行人及其所扶养眷属生活所必须的居住衡宇，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖大概抵债”，按此划定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行将不能拍

19、卖、变卖大概抵债。影响：增加银行住房贷款风险，促使银行系统通过提高贷款门槛、利率等步伐控制风险。1.2 央行调解房贷政策内容：2005年3月17日央行取消原小我私家住房贷款优惠利率，以五年期以上为例，贷款利率下限由原来的5.31%提高到基准利率6.12的0.9倍（5.51%），并放开了贷款利率上限。小我私家住房公积金贷款利率则上调了0.18个百分点，以五年期以上为例，小我私家住房公积金贷款利率从4.23%上调到4.41。对房地产代价上涨过快的地区，住房首付款比例可由现行的20%提高到30%。影响：此次房贷利率调高，幅度较大，笼罩面非常广，全面提高所有购房者的供房包袱，并提高购房门槛。并且，新政

20、策直接针对房地产市场，打击了市场上部分潜在购房者对房价的乐观预期，对需求将产生明显的抑制作用。从市场反响来看，加息起到了一定威慑作用，由于担心这是政府一系列新政策出台的先兆，开发商纷纷推迟楼盘开盘时间，放慢楼盘投放速度。从在售楼盘看，开发商并未调解房价来应对银行加息，但从去化速度迟钝。加息也给购房者心理上很大的触动，虽然市场体现照旧比力平静，但部分已购房者照旧考虑提前还贷，有意向购房的则选择了进一步张望。加息也造成3月份的二手房市场价、量下挫。1.3 国务院办公厅下发关于切实稳定住房代价的通知内容：3月底，国务院常务集会讨论并通过了国务院2005年事情要点，随后下发了关于切实稳定住房代价的通知

21、，通知内容主要包罗八点：一、高度重视稳定住房代价事情；二、切实负起稳定住房代价的责任；三、鼎力大举调解和改进住房供给结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民公道消费预期；六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策步伐；1.4 认真组织对稳定住房代价事情的督促查抄影响：该意见特别之处是将稳定房价提高到了政治层面，要求各省领导为房价虚高卖力。地方政府及相关部分切实抑制代价过快上涨的现象，如果控制步伐不力，造成本地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会生长的，要追究相关卖力人的责任。此举表明国度真正下定决心从政治的高度来看待房价问题，让各地方政府鼎力大举增强房地产市场

22、的羁系力度。“国八条”的颁布表明国度在未来会进一步加大宏观政策调控的力度。1.5 国务院出台“增强房地产市场引导和调控的八条步伐”内容：4月28日，国务院出台了“增强房地产市场引导和调控的八条步伐”，即“新国八条”。具体内容为：一是强化筹划调控，改进商品房结构；二是加大土地供给调控力度，严格土地治理；三是增强对普通商品住房和经济适用住房代价的调控，包管中低价位、中小户型住房的有效供给；四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭根本住房需求；五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产生意业务行为的调治力度；六是增强金融羁系；七是切实整顿和范例市场秩序；八是增强市场监测，完善市场信息

23、披露制度。增强舆论引导，增强政策透明度。影响：如果说“老国八条”更多的是威慑作用，“新国八条”的具体步伐，对市场的作用就大了，可以说“新国八条”是对“老国八条”的细化，明确提出用税收调控市场，加大房地产信息透明度，引导消费，防备购房者盲目跟风。造成的直接影响就是购房者的张望气氛近一部增强。由于政策出台后即为五一长假，许多普通老黎民对此并不清楚，市场也根本没什么反响。合肥市落实国度七部委步伐的举措内容：为贯彻国务院增强房地产市场引导和调控八项步伐，合肥市接纳的主要步伐有：一是从筹划的源头上进行控制，严格高等商品房的筹划建立。二是凭据房地产市场供需状况，在严格执行土地利用总体筹划和土地利用筹划的前

24、提下，做好房地产开发的土地供给，适当增加中低价位的普通商品房和经济适用房的建立用地供给量，对建立用地进行进一步清理，严厉打击非法商人屯积炒卖土地的行为。三是增强廉租住房和经济适用房建立，加速创建住房社会保障体系，继承发放廉租住房补贴，动工建立50万平方米的经济适用住房。四是培育衡宇租赁市场，拓宽居民通过单一的买房方法解决居住问题的渠道，使房地产市场整体协调生长。目前，税务、土地、筹划、建立开发等职能部分正在研究制定具体的稳定房价步伐。1.7 建立部等七部委联合出台房地产新政内容：5月11日，国务院办公厅转发建立部等部分关于做好稳定住房价格事情的意见，要求各地区、各部分要把解决房地产投资范围过大

25、、代价上涨幅度过快等问题，作为当前增强宏观调控的一项重要任务。影响：如果说“新国八条”是调控房价的大政纲领，此次七部委联合发出稳定房价的通知，则是把“国八条”的精神落实到了政策层面。“以税收调控投机性和投资性购房”、“期房禁止转让”等具体步伐，招招击中当前楼市毛病，每项步伐都有极强的针对性。中央希望通过这些步伐的实施，来保障低收入家庭住房需求，支持黎民自住住房需求，调控、停止投机性和投资性购房。从政策上看，对付写字楼、商铺这些商业物业上投资似乎没什么大的限制，因此原先意欲投资住宅的资金很有可能流向该类物业。第三部分 合肥商品房消费群研究凭据经典市场观察公司对合肥住宅产物的客户群进行了恒久跟踪，

26、我们将目前合肥中高等商品房消费群的特征描述如下：目前合肥部分客户来自二次或三次置业者，大部分客户是为改进居住条件而购房，投资炒作身分很少。目标客户目前能够担当的物业总价会合在35-45万元之间，而总价在30万元左右的“经济型”住宅最受接待。最受接待的户型为3房2厅2卫和3房2厅1卫，同时4房2厅2卫和2房2厅1卫的需求也在放大。客户年龄目标客户年龄层主要会合在2530（占26%）、3135（占26%）、3640岁（占28%）。并且客户群年龄出现了逐步下移的情况。b、客户职业目标客户主要漫衍在民营企业、金融系统、教诲系统、国度构造、外来人口（包罗周边地区迁入人口和外地投资客）。其中来自民营企业的

27、业主逐步成为市场主流。c、客户获取楼盘信息渠道目标客户得到信息的渠道主要为朋友亲戚介绍（老客户介绍）、平面告白（报版、单页、楼书及宣传文章）、电视告白和其他（户外大型喷绘、房交会、广播等）。人际流传仍十分重要。第四部分 产物比拟研究一、产物类型研究1项目类型由单一型项目向复合型、范围化生长目前合肥市场上在售楼盘数量不少，但大盘或精品楼盘有限。陪同着合肥圈地潮及都市化进程，新一轮开发项目多为修建面积25万方以上楼盘。从合肥现有的楼盘修建类型上看，正在由单一型楼盘开始向种种类型都有的复合型社区太过，大盘范围化开发在一些新兴区域生长得尤其迅速，蜀山区就是一典范代表，绿城桂花圃、新加坡花圃城、绿地上海

28、城、百协大溪地均凌驾40万平方米，快要有60%的大盘在该区域，是合肥大盘会合区。进入2004年，这一区域越发明显，在其他地区也出现许多范围较大的楼盘，其中比力典范的包罗城北的上城国际和城东的宝业都市绿苑。2小高层成为中高等楼盘主流，且在项目中占有绝大比重小高层市场开始由起步阶段迈入生长阶段，具体体现为供给量的增加和产物档次的提高上，目前合肥市场上小高层供给量较大，主流楼盘大多有小高层设置，有些楼盘甚至以小高层为主。小高层根本为1112层，楼层平面设置为一梯两户；高层有高达25层的楼盘，楼层设置除一梯两户外，还设有一梯三户、二梯三户、二梯四户的蝶式高层。目前，受楼盘范围和市场担当水平的影响，同时

29、也考虑到房地产开发的本钱，蜀山区的在售楼盘大多筹划为多种修建形式并存的格式。而有着观景优势的高层、小高层的住宅在蜀山区的明山秀水间触目皆是。 从蜀山区2004年的修建类型变革情况来看，自2004年4月起，小高层与多层修建的在售面积就有了相互靠近的趋势，到2004年10月，本区域内的多层与小高层的面积就已经相当，到现在为止，本区域的小高层住宅的面积比例与多层住宅一直是出现相互交织的走势，根本持平，且已经出现纯粹为小高层、高层或以小高层为主打物业且成范围（10万方以上）的楼盘项目（香樟雅苑、丹青花圃）。而从与本案修建类型相近的丹青花圃、庐阳区的元一美邦国际和政务新区的国际花都销售业绩可以看出，合肥

30、的高端客户对小高层、高层的抗性正在逐渐削弱。区域项目名称项目位置占地面积修建面积修建类型蜀山区绿城桂花圃杨振宁大道与黄山路口480亩41万平方米多层、小高层新加坡花圃城长江西路898号1000亩，含400亩生态园70多万平方米多层、小高层、高层、独立别墅颐和花圃合肥市安庆路85号40公顷50万平方米多层、小高层、townhouse金色池塘长江西路与蜀新路接壤处向北300米430亩35万平方米多层、小高层、townhouse香樟雅苑东至路22万纯小高层丹青花圃休宁路与互助化南路交会处约10万纯小高层的大户型景观公寓百协大溪地南临黄山路中段，北接长江路。怀宁路贯串而过43万80万平方米多层，小高层

31、，花圃洋房，小复式公寓、高层、酒店新华学府春天石台路、潜山路之间、黄山路以南的交汇区内（政务文化新区）138672.55258508.98 高层、小高层、多层、联排都市天地望江西路与互助化南路交织口170亩多层、小高层、花圃洋房二、筹划设计研究目前，合肥房产市场已进入了产物竞争阶段,筹划景观设计受到普遍重视，开发商开始打“大家”牌、“国际”牌。由于外地开发商的大量涌入，推动了合肥房地财产对项目筹划的水平，尤其是江浙一带开发商的进驻，更使合肥多个小区在筹划设计上出现“江南韵味”。而在景观设计上，许多定位高的开发商更是聘请了境外著名的景观设计公司主持设计，使景观设计上的新理念层出不穷。项目名称设计

32、单位绿城桂花圃浙江绿城修建设计有限公司美国YPA北半球景观设计照料有限公司新加坡花圃城美国wy国际设计照料公司美国peridian景观设计公司颐和花圃庐阳修建设计公司日本井上（成都）商情况设计有限公司金色池塘深圳大学修建设计研究院 安徽城乡筹划设计研究院瑞典sed西林景观设计公司 澳大利亚hc公司元一美邦国际美国a&a筹划设计照料公司 巴马丹拿（香港）公司厦门中建东北设计院 美国北半球景观设计照料有限公司元一滨水城DLN香港刘荣广振民修建事物所 ADI雅博奥顿国际设计有限公司百协大溪地上海日清 香港和华新华学府春天澳大利亚柏涛（墨尔本）修建设计公司 美国贝尔高林香港有限公司三、户型研究合肥商品

33、住宅的主流户型越发注重功效与舒适性。目前合肥房产市场上主力户型一般都以100-150平方米的三房为主；部分小高层户型稍大，一般在120-160平方米之间；顶层普遍设置复式大面积，一般都在200平方米以上。层高一般在2.8-3.0米之间，在120平方米左右的房型主卧一般都设有独立卫生间，户型设计充实借鉴了浙江与上海等地的经典户型，水平有了很大的提高。本案所在区域楼盘主力户型三房二厅二卫，面积会合在130平米左右。区域项目名称户型范畴（）主力户型层高（米）蜀山区绿城桂花圃90-200多二房二厅一卫三房二厅二卫新加坡花圃城120220三房二厅二卫颐和花圃80180三房二厅二卫金色池塘80230二房二

34、厅一卫三房二厅二卫百协大溪地30260三房二厅二卫新华学府春天80300三房二厅二卫春天花圃100180三房二厅二卫香樟雅苑三房二厅二卫（120150）四、物业治理合肥市目前主要楼盘物业治理所聘用的公司主要有两大类：一类为房产开发公司或投资公司旗下自营的物业治理公司；一类是签约本地或上海、深圳、香港等外地比力知名的物业治理公司经营或作为照料。物业治理收费一般是多层在0.5-0.8元/平方米，小高层和高层0.7元以上/平方米。蜀山区楼盘的物业治理用度则超过市场平均水平。区域项目名称开发商/生长商物管公司物管用度（元/平方米/月）蜀山区绿城桂花圃安徽绿城房地产开发公司绿城物业治理公司 新加坡花圃城

35、合肥欣辉房地产开发有限公司深圳恒基多层高层颐和花圃中国房地产开发合肥公司合肥中房物业治理有限公司 丹青花圃合肥胜凯房地产有限公司政文物业治理有限公司未定新华学府春天安徽新华团体（新华房地产有限公司）安徽天一物业治理有限公司百协大溪地百协资团体戴德梁行金色池塘杭州钱塘团体华门团体（投资）合肥英泰地产（开发）深圳金地物业五、综合指标及代价横向比力区域项目名称容积率绿化率代价销售情况及抗点蜀山区绿城桂花圃42.3%均价38003900元/二期2004年10月份开盘，多层销售良好，小高层有一定抗性，主要滞销点会合在小高层低层房和复式。新加坡花圃城72%多层均价4000元/小高层均价3900元/上下两层

36、代价一样。多层140以上及复式有抗性140以下售罄。丹青花圃40%二期代价3200复式有余房百协大溪地1.3253.2%小高层均价3400元/，SOHO均价4300元/新华学府春天40.5%多层3400-4200小高层3300-3900国际花都40%多层均价2500元/，售价范畴22003000元/目前一期代价2800-3300元/，二期代价3100-3900元/；三期代价A组团3200-4100元/。多层仅剩复式金色池塘41%二期均价多层3600元/小高层3400元/从上表可以看出，蜀山区由于良好的外部自然景观及成熟的生活配套，区域楼盘间代价的落差主要体现在楼盘内部景观、产物品质及企业品牌上

37、。六、竞争楼盘阐发楼盘名称黄山花圃楼盘位置望江西路159号（东至路口南侧）投资商/开发商温州欧华房地产开发公司/合肥广安房地产开发公司修建设计/景观设计沈阳建工学院周边情况/交通情况8路、118路、111路、136路、125路经过修建类型/档次小高层11层，高层18层/中档规划设计总占地64188总建面10万总户数/可售户数700户，一期200户左右绿化率40%楼层数小高层11层，高层18层车库组成/配比未定户 型设 计主力户型100，3*2*1；106，3*2*2典范户型1095，3*2*2面积范畴95-150配套大众配套设施幼儿园，17中，商业大厦智能化系统可视对讲楼盘售价未开盘，5月1日

38、预约，均价3250元/，5月底选房付款方法及折扣一次性，按揭销售情况未开盘交付日期06年底交付宣传重点都市菁英新聚落物业治理合肥蓝馨物业，用度未定楼盘名称旺城国际楼盘位置三里庵家乐福劈面投资商/开发商合肥宝达物业生长有限责任公司修建设计/景观设计周边情况/交通情况生活设施齐全、交通便利修建类型/档次高层公寓/中档规划设计总占地约5000总建面约30000总户数/可售户数绿化率无绿化楼层数车库组成/配比地上，地下，配比未知户 型设 计主力户型典范户型面积范畴50-150配套大众配套设施1-3层商铺智能化系统可视对讲，闭录电视监控楼盘售价预计均价5000-5500元/左右付款方法及折扣未定销售情况

39、筹划2005年6月开盘交付日期2006年底宣传重点物业治理未定楼盘名称丹青花圃楼盘位置怀宁路与东至路交汇处投资商/开发商开发商：合肥胜凯房地产开发有限公司修建设计/景观设计新站综合开发实验区筹划修建设计院/清华大学景观设计院深圳分院周边情况/交通情况162路修建类型/档次小高层/高层规划设计总占地总建面100000总户数/可售户数约700户，16幢，一期总建50000绿化率40%楼层数小高层11+1，高层18+1车库组成/配比户 型设 计主力户型135，3*2*2典范户型138，3*2*2面积范畴135230配套大众配套设施农贸市场，小学，市政主题公园，沿街商铺智能化系统可视对讲，远红外报警，

40、电子巡更楼盘售价一期29003400元/付款方法及折扣一次性，按揭销售情况一期2004年6月放号，7月25日选房，销售85%左右，二期05年4月认筹，共推4幢，销售50%左右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣传重点政务新区蓝筹股物业治理未定楼盘名称新华学府春天楼盘位置黄山路与石台路交汇处投资商/开发商安徽新华投资团体有限公司/安徽新华房地产有限公司修建设计/景观设计澳大利亚柏涛（墨尔本）修建设计公司/美国贝尔高林香港有限公司周边情况/交通情况10，118路修建类型/档次多层，小高层，高层/中高等规划设计总占地总建面258508.98总户数/可售户数1767户，一期400户绿化率45%

41、楼层数6+1，11+1，18+1，26+1车库组成/配比地上23个，地下806个，共877个，私人车位48个户 型设 计主力户型125，3*2*2典范户型125面积范畴90290配套大众配套设施泛会所，运动设施，商业设施智能化系统可视对讲，闭路电视监控系统，24小时保安巡逻，周界防越报警系统楼盘售价均价3600元/付款方法及折扣一次性，按揭，05年3月26日二期销售100以下优惠6000元/套，100160优惠10000元/套，160200优惠15000元/套，200以上优惠20000元/套，开盘当日有抽奖运动销售情况一期根本售完交付日期06年年底宣传重点好屋子宣言物业治理照料：深圳中海物业

42、治理：合肥天一物业 多层0.6元/，高层1.18元/楼盘名称国际花都楼盘位置东流路与潜山路交织口投资商/开发商上海绿地团体合肥置业有限公司修建设计/景观设计周边情况/交通情况紧邻新的政务中心，天鹅湖，162路修建类型/档次多层，小高层，高层/中高等规划设计总占地100亩总建面700000总户数/可售户数分5期开发，一期、二期约900多户绿化率40%楼层数三期小高层11+1，10幢车库组成/配比地面，地下户 型设 计主力户型802*2*1，1203*2*2典范户型1203*2*2面积范畴三期90130配套大众配套设施会所，幼儿园，主题公园，商铺智能化系统红外线24小时监控，可视对讲楼盘售价三期3

43、6004200元/付款方法及折扣一次性，按揭，开盘期每套可享受500015000的总价优惠销售情况一期03年12月6日开盘，二期04年6月开盘，均价3200元/，三期05年1月16日开盘，均价3600元/交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣传重点政务文化新区首席社区物业治理绿安物管 多层0.6元/，小高层1.0元/第五部分 竞争个案观察新都市国贸公寓投资团体：新鸿意地产开发商：安徽国圣房地产开发公司销售中心：屯溪路与马鞍山路交织口位置：马鞍山路与屯溪路交织口东南150米处A范围：共10幢小高层、高层修建总居住人数：715户总修建面积：87116.5住宅面积：82427.9商

44、业面积：4688.6一期推出：7、8、9、10楼（8#楼为15层，其余为11层）面积区间：7楼 90115115.7127.9145153.3（由西向东）8楼 82.71（中）122.76（东）139.24（西）9楼 92. 61117.0796.46132.42（由西向东）10#楼 94.48116.7996.18132.08（由西向东）公然时间：8月中旬预计均价：4100元/东环广场开发商：新方天地房地产公司位置：马鞍山路与一环交织口范围：占地20亩，共2栋高层（18层），筹划户数156户，一、二两层是商铺楼（两层高10米） 工程状况：目前已盖到第九层代价：起价3100元/ 均价：3680

45、元/ 最高价：4400元/ 商铺10000元/平米，上下两层代价一样，240平米一间。层差每层约莫100元/左右面积：77-170其中以140平米为主开盘时间：2004年12月6日交房时间：2005年8月销售状况：90%以上公摊：35%求诉重点：此地段上最具投资潜力的项目，户型小，地段佳世纪阳光花圃开发商：合肥城建生长股份有限公司位置：马鞍山南路与太湖路交汇处西北区域范围：总修建面积： 56万，共7个区，每区约1520幢屋子代价：二期小高层均价2800元/ 起价2380元/ 最高价3160元/1#、2#、3#楼各楼层代价1F2380元/ 2F2380元/3F2480元/ 4F2680元/5F2

46、680元/ 6F2760元/7F2840元/ 8F2920元/9F3000元/ 10F3080元/11F3080元/ 12F阁楼3160元/平米上下层差约80元/ 1、2层同价，3层比4、5层低200元， 6层以上每层加价80元 三期代价：均价2900元/平方米户型面积：101-112-116-134-135-138-143-150-171-229销售情况：三期多层03年6月份全部卖完工程状态：一、二期已经交房，三期04年12月交房，四期04年9月份开工诉求重点：实力开发，信誉包管，品牌品质十年琥珀，一个阳光万振逍遥苑（1）开发商：合肥万振房地产开发公司 （2）位置：马鞍山路与太湖路交织口（3

47、）范围：占地190亩，总修建面积16万平米，总户数1123户（4）联络电话：3421111 3419999（5）开发情况：一、 二期已经交付使用。 一期多层均价2600元/， 二期多层均价约3000元/，二期多层最低价2848元/ 二期多层最高价3200元/一期户型面积：面积区间105240 主力户型：120140面积梯度108-110-122-138-142-164-186二期面积范畴108120130154三期面积范畴：105160平方米（尺度层） 复式约200平方米主力面积：129平方米（三室两厅两卫） 公摊率：1415% 3栋小高层（11层）、2栋高层（18层）小高层04年6月6日开始

48、发售，小高层2#、3#楼根本完全以团购方法出售，销售的只有1#楼和少量2#楼（主要会合在7层以下）； 小高层面积范畴：105160平方米（尺度层） 主力面积：129平方米（三室两厅两卫） 复式约200平方米 公摊率：1415%小高层起价：3300元/平方米小高层均价 ： 3500元/平方米小高层最高价：3850元/平方米小高层交房时间：2005年10月18日；高层于04年7月18日开始公然发售。高层起价：3050元/平方米高层均价：3600元/平方米高层最高价：4400元/平方米工具差价 同层60元/平方米层差 40元/平方米（6）付款情况：实价出售，不打折扣（7）市调代价：三期2号楼5层01

49、单位小高层 户型：三室两厅两卫单价：3468元/平方米总价：438875元首付三成：138875元按揭：30万元贷款年数：20年银行月供：1987元/月银行按竭用度：A公平费：按竭贷款额0.1100元B财产保险费：贷款额0.04贷款年限2400元C抵押登记费：1800元D首期需付总价款：141555元其他用度：A管道煤气：3800元B可视对讲：1200元C房产契税：房款2D衡宇维修基金:房款3C+D=21944元E空调接口费：1600元/个5个=8000元A+B+C+D+E=34944元高层5号楼705单位单价：3358元/平方米总价：469885元首付三成：149885元按揭：32万元贷款年

50、限：20年月供：2119元（8）相关配套：整个小区配套有纯净水和中央空调会合供暖。分户计量，预计23元/平方米会所分为三层，一层是游泳池，二层是健身房，三层是棋牌室、咖啡厅，预计2005年7月可投入使用；。小高层电梯是江苏讯达牌的。（9）相关用度：一、二期物业治理费为0.76元/平方米.月，三期未定。中央空调安装网口按1600元/个计费，分户计量，预计23元/平方米。纯净水按0.3元/升盘算。（10）广报告求A蓝色天空，虽然没有翅膀，却还收藏着翱翔的愿望B三期水岸生活C高度带来头角峥嵘的享受D位于合肥市上风口，空气优良，情况优美，景观开阔E潜力地段，商业，金融业，办事业发达F10000平方米大

51、湖泊，情况优美，离尘不离城，摒弃都市喧闹，只留天籁之音和自己的心跳G现代修建，气势派头简约，俊朗，简约，挺拔，修建外观色调儒雅明快，稳重静谧，与碧水蓝天的自然秀美风物调和相生H交通便捷，133，134，158，146，902等5条公交线路直达小区门口I公道户型，拒绝空间浪费，波浪型观景阳台，主卧朝南，明亮大厅，康健通透J社区结构经典，小区内部既各自成风物，又调和统一K完善配套：区内功效齐全，让你尽情休闲运动，区外合家福超市购物便捷，两梯两户设计L先进物管：家庭安防系统，信息网络系统，先进的物业治理理念M定位语：自由，自在，自然N名宅筑水边，一套永流传合肥东南大型亲水康健名宅宁静与繁华的黄金支解

52、点高等小区密集四周，这里将成为中央生活区集成现代科技，创造星级生活，引进远大中央空调系统，分户计量，分室控制3200崇高中心会所景观设计：两轴一心，组团放射的景观设计格式外立面为永恒色灰色主调，三段式外立面，与蓝天白云绿树十全十美小区特设中英双语幼儿园三期高层、小高层闪亮登场，献给都市精英们的厚礼文景雅居投资商：合肥庐州房地产开发有限公司位置：马鞍山路与九西岳路交口东南工程表面：整体开发，修建面积8.65万平方米，占地5.1万平方米，其中商网1万平方米。目前施工情况，正负零上。物业形态；小高层、多层主力户型：多层 三房两厅、四房两厅124160平方米，公摊率：7.5%小高层2房2厅1卫 101

53、-104平方米；3房2厅2卫 117-125平方米3房2厅2卫 136-138平方米公摊率17.17%代价：多层5号楼起价：一层2956元/平方米，东向+100元/平方米，西向+50元/平方米，二层+100元/平方米，三四层+400元/平方米。 小高层4号楼，起价2906元/平方米，2-7层每层+50元/平方米，8层+80元/平方米，8层以上每层+30元/平方米。销售情况：04年6月6日开盘，多层余房不多。复式余房多折扣：一次性付款98折，按揭最高七成。交付：05年底，物业治理费，答应小高层不凌驾1.15元/平方米。新都市举世广场投资团体：新鸿意地产开发商：安徽国圣房地产开发公司销售中心：屯溪

54、路与马鞍山路交织口整合推广：深圳博思堂BIRTHIDEA项目位置：屯溪路与马鞍山路交织口东南侧修建类型：现代主义体现气势派头，框架结构，地上四层，近500个车位项目筹划：一楼A区筹划生活名店街 一楼B区筹划时尚休闲品 二楼、三楼筹划为家乐福 四楼筹划为都市先锋，经营工艺品、玩具精品等筹划铺位总数：1000个铺位面积：3040平方米/个销售情况：一楼A区销售60%左右，一楼B区销售20%左右销售代价：一楼均价30000元/平方米 2006年交房代价33150元/平方米 总价1331635元 2008年交房代价25500元/平方米 总价1024335元 首付五成，剩余10年还清周边配套：省体育中心、红三环体育馆、皖能大厦、光大银行、建立银行内部配套：有大型中央空调；垂直梯和手扶梯；接纳先进的自动报警、自动喷淋系统；空气净化通风系统；大型中庭休闲区，配有轻松的配景音乐以及大型停车场和物流配送系统。主要诉求：为什么世界500强家乐