万科_成都红星路项目产品建议书ppt课件

1、红星路工程产品建议书成都万科营销谋划部2021年1月目录一、土地属性分析二、市场分析三、客户定位四、产品建议五、推盘节拍及营销节点第一部分：土地属性分析区位情况南部新城本案2004年高新区，总部经济区落户2005年成都经济主轴线天府大道年全线通车2005年近1000亩成都新会展中心兴建2006年地铁1号线开工，城南路网体系全面铺开2007年会展中心成都五大班子政务中心开工，300亩驻外领事馆区建立启动2021年市委市政府开场南迁2021年地铁1号线试运转2021年地铁1号线全线贯穿1、新城南区域，从2004年以来来，不断被多种利好包围。 区位情况世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府

2、软件园、高新技术孵化园的建成，18家业已落户城南的世界500强企业，美、法、韩、泰等五国领事馆入驻 创新研发中心也曾经积聚了IBM、诺基亚、长虹、金山等国内外的知名软件企业。成都市政中心南迁，市级的办公楼群、高新国际广场建成、成都海关大楼等曾经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等也正在建立。新希望、通威、中信、正大集团等大投资商曾经或即将开场兴建高端的写字楼50万人口的南部新城，1500万的潜在市场需求2、新城南本质性投入，显示了该区域是城市化进程最快、最明显的区域。3、大型品牌开发商继续进入，不断调高区域预期 和黄、中海、华润、新世界、嘉里等一线品牌开发商，分别重资持有城南土地， 嘉

3、里建立，厦门建发在10月外环外地块的楼面地价超越5000元。 地址成交时间楼面价元/m2竞得人用途容积率净地面积合：亩高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组GX-2007-01-162007-10-125000 厦门建发二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住3.4245736 69 高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组GX-2007-01-082007-10-125083 嘉里置业二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住3.656916 85 高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组 2007-6-153000 嘉里置

4、业二类住宅兼商业20%不限，住宅4.246131 69 高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组2007-6-153036 嘉里置业二类住宅兼商业20%不限，住宅4.238618 58 区位情况区位情况城市工程圈G2、G3、类G3T1郊区高端工程圈TOP2、高端C4、南延线周边快速构成多工程，多品类，共同开展的开展局面。 本案区位情况红星路延线人南延线本案绕城路极地海洋公园红星路沿线的建立，极地海洋公园为区域注入新的题材。地块情况 虽然城南整体开展优势明显，但将被众多工程摊薄和稀释 工程周边不成熟，道路、周边开展的不确定性将制约本工程开发 地块现状1、本工程交统统达性有所改良，商业配套成熟等待

5、时间存在一定周期红星路延线人南延线本案绕城路本工程具有与其他工程的本工程地块距人南延线约1000米，距建筑地铁1号线约1000米。 当前有正在建筑的海昌北路连通。工程西侧为方案建立的海昌极地海洋公园。周边生活配套尚不完善， 间隔世纪城配套商业、大源组团规划的生活配套及市政府周围规划配套的间隔尚有5-8公里大源组团世纪城市政府配套华阳老城区极地海洋公园地块现状用地被红星路穿越，分为3块。组团相互独立。工程当前没有直接资源优势。与海洋公园的相邻关系，是最大利好。暂定规划条件：净用地面积：156.37亩用地性质：居住可兼容性质：商业兼容比例：不大于20%容积率：5，建筑密度： 25%，绿地率：25%

6、2、工程资源及规划条件根本决议了本工程的定位从地块资源以及目前规划条件判别，本工程是典型T1类产品第二部分：区域市场分析区域内供销城南区域内供销情况：整体供销旺盛，均价振荡走高2007年城南区域整体供销比为0.91，均价高于整体市场均价。是成都新政后根本坚持供销平衡方位。均价振荡走高，第四季度均价在6400元。数据来源：成都市房管局区域内供销城南3环外，成交量起伏大时间成交量环比6月19.9%7月17.0%8月158.8%9月71.8%10月-71.5%11月-38.3%12月-32.8% 07年三环外整体供销比为0.89，从近期价钱走势看， 该区域8月以来的价钱跳升，根本站稳6000元均价，

7、是三环外各方位最高的区域。 但同时该区域全市新政后，环比降幅最大的区域，阐明该区域受投资预期影响明显。数据来源：成都市房管局区域内供销时间三环外城南平均面积城南平均面积全市平均面积1月138.52 120.13 106.36 2月136.64 110.74 103.52 3月140.13 124.66 105.79 4月167.72 145.26 111.12 5月138.90 118.67 100.96 6月143.71 110.85 97.43 7月163.68 116.83 100.49 8月126.03 119.59 101.78 9月128.90 125.58 102.33 10月1

8、31.13 123.76 96.24 11月143.01 126.71 97.28 12月126.55 115.31 98.76 全年138.86 122.84 101.43 3环外城南，07年平均成交面积为.86平方米，远高于全市101.43平方米平均面积，在最高环域均价的情况下，也高于同环域的城西、城东方位，在利好预期支撑下城南主城区工程，根本以G2 产品为主，主力客户是改善性客户。 时间三环城南平均面积三环外城西三环外城东1月138.52 111.39 116.20 2月136.64 119.43 123.44 3月140.13 120.15 111.30 4月167.72 109.92

9、 114.92 5月138.90 108.03 114.75 6月143.71 110.89 89.78 7月163.68 105.86 94.19 8月126.03 108.46 99.09 9月128.90 108.84 96.55 10月131.13 112.62 88.25 11月143.01 100.54 88.75 12月126.55 105.62 86.45 全年138.86 120.02 102.98 数据来源：成都市房管局区域内供销 从07年9月的供不应求到12月的供大于求，阐明双流市场在07年4季度成交萎缩较大，月均成交从27.8万/月，下降到19.7万/月，降幅在30%。

10、数据来源：成都市房管局区域内供销 从成交平均面积看，双流07年平均成交面积在平方米。 从均价看，4季度双流成交均价迅速提高5749元，年度成交均价到达4410元。主要缘由是近期双流别墅、类别墅产品成交比例放量所致。从实践推盘看，雅居乐、麓山等别墅工程推盘顺利。 数据来源：易居成都区域内供销 从市场表现看，房贷新政前，外环外的新城南区域主城区及双流南延线周边 工程在配套尚不成熟情况下，在成交量继续攀升，成交价逼近市中区，而新政后，成交大幅下降，阐明改善和投资类客户是区域主力客户。 双流别墅、类别墅工程成交依然较为活泼，一方面阐明房贷政策并未能消除高端人士的资产升值的预期。 另外也阐明改善兼投资类

11、需求仍看好城南， 工程区位优势仍会发扬重要影响。 仅从区域市场主流趋势分析，当前新城南区域比较适宜对成熟度敏感性不强，对投资预期感受明显的改善类和投资类的C 、或T2类客户。然而房贷新政对整个区域呵斥改善、投资类客户构成了严峻打压。成交下降的主要缘由。 虽然区域G3、T1 类产品同样也遭到严峻挑战，但总体政策对该客群存在利好。工程假设在合理的资源配置，性价比优势上的优势，仍可以坚持良好成交。城南的快速开展速度，也为青年成为在城南置业主力提供了能够。 推盘单位时间推出套数面积销售套数均价（7栋）11月11380-12035套580012月11320套58002栋12月15090-12520套62

12、00类G3 （T1）大城际四川腾盛实业有限公司32F、18F高层电梯公寓40亩10万（总户数825）11月10号开盘酒店入户大堂、家居智能化、无蚊社区，准现房销售，在较高单价面前，成交量较为低靡，主要成交在80平方米数据来源：世家机构区域竞品表现户型面积套数占比42-592213%73-8621730%107-11321250%时间推出套数面积销售套数均价9-10月451471200套560011月4514715套560012月4514715套52002007年6月鸿阁1号推出600套单位，在4300元单价快速去化，进入11月后，成交迅速下滑，仅缺乏10套成交T1 鸿阁1号四川晋元实业有限公司

13、高层（1栋、24层）70亩6万（总户数1158）一期2007-6底 二期2007年10。27月数据来源：世家机构区域竞品表现T1水印城四川远光实业有限公司16-32F高层电梯27亩14万总993户12月中旬户型户型面积套数占比套二70-7924725%套二81-9834435%套三104-12040240%12月15日，4700元低价入市，当月去化500套。目前仅余100套。低单价、临河优势，赠送空间，是水印城逆势飘红的重要缘由。 数据来源：世家机构区域竞品表现区域竞品表现G3、英郡高新置业18-32F高层电梯150亩50万2724户12月中旬时间成交套数成绩面积成交均价2007年12月537

14、266.4751622007年11月13518710.5452002007年10月27937166.7251432007年9月65385471.9651522007年8月729724.165119位于会展旁的ICON英郡在8月下旬首期推出的1200套住宅，以低单价优势完成迅速去化。 数据来源：易居成都竞品表现区域项目名称占地面积容积率品类总面积已推盘面积主力面积开盘价格当前均价月去化量双流南延线区域宏信南樾1002.8T1T220290-110540052006000双华麓港1553.5T136380-108530053000河畔新世界15003.1C、TOP2300080-130预计6000

15、棕榈南岸404.9T110585-1155000550010000远大都市风景3期404.3T28890-1455100530010000育才竹岛1003.9T1T220570-1454600560013000新鸿基悦城2453.5T261090-160预计5800宏信南樾远大都市风景3期育才竹岛周边竞品106平方米的3室2厅单卫宏信南樾：100亩，间隔500米以内，容积率3.0，主力户型93-。T1与T2 类产品混合、户型强调温馨感受。 93平方米的2室2厅单位周边竞品100平方米的3室2厅双卫89平方米的3室2厅单卫双华麓港 ：155亩，与本项规模相当， 容积率更低。面积段73-144 平

16、方米。 小面积单位户型强化了对T1的功能性解读。北临拟建20万平方米商业综合体。周边竞品新鸿基悦城245亩，间隔300米以内，容积率3.5，面积范围：90-245主力户型95-155。T2 类产品周边竞品1500亩，300万平方米规模的河畔新世界。容积率3。高层主力户型122-175。双梯3户为主。首期估计08年3月面市从市场看定位1、随着周边工程开发，周边商业配套会日渐成熟。T2类向C 类转化的速度会继续加快。2、双流主要干道工程依然坚持从TI向G3、T2、C 向G2 转化的趋势。虽然2007年，这一趋势已被消化一部分，但从在工程开发周期内，只需不出现艰苦的经济情势恶化，依然存在资产升值空间

17、。3、从周边竞品看，本区域增对改善性客户的供应量，依然是绝对的主力供应。这些以改善类为主力的竞品工程，具备容积率较低和自然资源优势相对明朗的特点。 4、本工程假设针对改善客户那么有远期可视景观在工程以西，有容积率较高的相对不利条件，因此，建议以T1产品作为产品主力。区域价钱在5000，已根本站稳。5、在工程内部有自然河沟穿越，可安排少量洋房类产品。 市场小结： 第三部分：客户定位T1客户需求交通距离(T)周边配套(S)价格(P)小区环境(E)楼型户型(B)便利交通近距离便利生活学校医院繁华商务娱乐运动潜力稀缺生活配套园林规划健身娱乐儿童设施高档社区低密社区规划邻里T交通间隔S周边配套E小区环境

18、B楼型户型好外立面高档配置建筑配置舒适结构高附加值B楼型户型T1客户需求名称购房动机土地属性需求小区属性需求房屋属性需求类1G2想拥有更大的房子目前的房屋条件差或周边环境差想在成都发展，想在成都扎下根想买个房子自己和家人享受生活交通顺畅，公交、驾车方便靠近人工景观，自然环境好靠近大超市等生活设施靠近健身、休闲、娱乐场所高品质社区有品牌的物业管理小区有园林风格，环境优美有足够的车位，人车分流健身服务、室外健身设施通风好、采光好结构舒适，功能完善外立面档次高每层户数少类2G3想在成都发展，想在那扎下根来给家人更好的环境保值、增值、投资买个房子自己享受交通顺畅，公交、驾车方便靠近人工景观，自然环境好

19、离工作的地方近离目前居住、熟悉的区域近高水平的物业管理高品质社区楼房间距大视野较开阔照明舒适，有居家感 通风好，采光好结构舒适房屋隔音效果好类3C想拥有更大的房子目前的房屋条件差或周边环境差自己和家人更好的享受生活离工作单位近交通顺畅，公交、驾车方便房屋密度低，空气质量好靠近较好的医院、学校、幼儿园有发展潜力高水平的物业管理楼间距大视野开阔，私密性好小区有园林风格，环境优美良好的邻里氛围老幼活动场所多采光好、通风好高附加值，面积赠送多结构舒适，功能完善房屋朝向南面，景观好类4T1想拥有更大的房子没有自己的房子可以增值，保值与父母住得近或同住，照顾父母交通顺畅，公交、驾车方便距离目前工作区域比较

20、近靠近健身、休闲、娱乐场所靠近大超市等生活设施高水平的物业管理楼房间距大视野较开阔高品质社区小区内照明舒适，有居家感房屋通风好、采光好户型方正，好用房屋朝向景观新城南客户需求名称购房动机土地属性需求小区属性需求房屋属性需求类1中心区没有自己的房子买个离工作单位更近房子想买个房子自己享受交通好，公交、驾车方便距离目前工作区域比较近有发展潜力高品质社区高水平的物业管理楼房间距大，视野比较开阔足够的车位，人车分流房屋通风好房屋采光好户型方正，好用类2双金光想在成都发展，在那扎根结婚，独立目前房屋条件差或环境差自己和家人享受生活交通好，公交、驾车方便靠近公园等人工景观生活便利，靠近生活设施高品质社区高

21、水平的物业管理楼房间距大，视野比较开阔房屋通风好房屋采光好户型方正，好用建筑外立面档次高类3新城西想有更大的房子想在成都发展，在那扎根投资，增值，保值交通好，公交、驾车方便靠近公园等人工景观离熟悉区域比较近小区里面树木多，有园林风格高品质社区高水平的物业管理通风好、采光好户型方正，好用隔音效果好类4新城南目前房屋条件差或环境差想买个房子自己享受投资，增值 交通好，公交、驾车方便靠近公园等人工景观，环境好靠近娱乐休闲，健身场所靠近比较好的学校和医 院高品质社区小区有园林风格，环境优美有足够的车位，人车分流健身服务、室外健身设施采光好、通风好舒适结构，功能完善每户层数少公共部位舒适、档次高目的客户

22、特征T1中青年之家、青年持家、老年三代比例较高32%，19%，11%。这类客户的教育程度不是很高高中以下38%，而且来自打工移民的比例较高30。70%初次置业，58%从事中等职业，2007年家庭平均年收入为8.8万。平均递增率为16%/年。T1客户选择的房屋面积相对较小，单价、总价也较低。在置业动机方面，思索经济要素较多。在土地属性需求方面，有便利交通和接近文娱健身场所的需求。小区属性方面强调健身文娱、生活配套。 以上信息来源：成都万科2007年品类报告目的客户 针对T1类客户需求， 工程区域现实优势尚不明朗，主要表现为预期优势1、紧邻在与极地海洋公园，周边配套层级将更为丰富，西向景观视野较好，景观延伸面长。2、未来红星路沿线开通，公交站点近，降低通勤本钱。3、共享地铁、城南开展带来的区域升值要素。 在城南区域、红星路沿线、任务生活的青年之家、以及双流本地青年持家客群，应是主要客户来源。 新进入城市年轻任务族第四部分：产品建议差别化竞争定位 2、希望展现的工程价值特征： 轻松置业、高兴生活、便利居家、质量保证2提早展现未来设备A、展现性强的公交站台预备1期开发大巴运营B、引入品牌健身会所提早展现并运营。C、提早引入社区超市、休闲类商业街区 1本工程最大利好就是城南整体国际化定位下的未来，需求充分做好提早展现未来前景，根据现有规划条件，本工