房地产开发工程项目管理ppt课件

1、房地产开发工程工程管理.目录 工程管理1本钱控制2设计阶段的本钱控制3施工阶段的本钱控制4.房地产开发工程的工程管理：对工程从开工预备到开工验收的全过程所进展的管理。 开发管理 工程管理 设备管理 工程管理的相关知识本钱控制进度控制平安管理质量控制合同管理信息管理组织与协调 工程管理.DM - Development Management工程前期谋划与管理PM - Project Management工程管理FM - Facility Management设备管理决策阶段实施阶段预备设计施工运用阶段运用期的管理方FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM投资方DMPMFM.工程管理的中心

2、义务增值工程建立增值工程运用增值确保工程建立平安提高工程质量有利于本钱控制有利于进度控制确保工程运用平安有利于环保、节能满足用户的运用功能有利于降低工程运营本钱有利于工程维护.房地产开发的本钱构成本钱控制的意义本钱控制的重点及方法本钱控制房地产开发本钱：指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。.本钱构成：土地运用权出让金土地征收及拆迁安顿补偿费(1)土地征收费(2)房屋征收安顿补偿费前期工程费(1)工程的规划、设计、可行性研讨所需费用(2)“三通一平等土地开发费用建安工程费直接费、间接费、利润、税金根底设备费公共配套设备费、不可预见费、开发期间税费.本钱控制的意义：房地产企业实行本

3、钱控制保证了其生存和开展房地产企业在市场竞争中取胜的关键是本钱控制可以促进房地产企业运营管理程度的提高.本钱控制的重点：1、设计阶段 设计阶段不仅对建立工程的本钱影响程度深远，而且本钱节约的能够性最大。尤其是方案设计和初步设计阶段。1.1本钱控制措施1实行方案设计、工程设计的招招标制度 首先要经过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的工程，假设完全委托或全部由境外设计，那么设计费用本身会相当高。可以将方案进展招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进展招标或委托。2加强技术沟通、实行限额设计 在

4、设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算目的，特别是构造数据，如含筋量、砼量等，以方便对构造设计的造价比较。3加强设计出图前的审核任务 将工程变卦的发生尽量控制在施工之前.1.2价值工程法价值V：评价一种产品、一项设计或方案等,要看它的功能F和与获得该功能的本钱C之间的比值,这个比值称为价值。价值工程 ：在方案设计的更新过程中，经过实际，建立更好的方法，抑制原来的缺陷，在设计中，利用最新技术成果，寻求降低费用和提高价值的新途径，这就是价值工程。VE价值工程表达式：/ , VI=FI/CI VI-价值系数 = FI-功能系数 = CI-本钱系数 =价值工程的目的：以最低的寿命周期费用来实现

5、产品或作业的必要功能。寿命周期费用本钱：一个产品从开发设计、制造、运用到报废为止所发生的一切费用。 .功能与本钱的关系曲线CCminBC= C 生+ C使C消费C运用FF00F0是从本钱方面思索的最为适宜的功能程度消费本钱：设计制造产品所需求的本钱运用本钱：用户在运用产品的过程中所支付的费用.价值工程的评判规范 1VI1阐明该功能的重要性与其本钱的比艰苦体相当，是合理的，无须再进展价值工程分析； 2VI1阐明该功能不太重要，而目前本钱比重偏高，能够存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻觅降低本钱的途径； 3VI1阐明该功能很重要，而且目前本钱比重低，产品或方案最正确，但是假设VI太大那么能够存在

6、质量隐患，需求降低功能.途径依据适用范围措施顾客喜欢物美价廉的产品新产品设计，老产品更新换代的重大技术革新项目采用新技术、新工艺、新材料、新方法顾客在功能相当的前提下，总是选择价格便宜的已定型产品；质量较稳定的产品；功能基本满足了用户要求的产品改进新技术等手段降低成本顾客在价格相当的前提下，总是选择质量好的功能不足的产品；质量较差的产品；竞争能力差的产品采用新技术等手段增加功能顾客喜欢多功能、新颖、时尚的产品高档产品；新型产品；特殊功能产品采用新构思、新技术、新材料等顾客喜欢经济实惠的产品消耗产品；特别是一次性使用的消耗品以简代繁、以差代好.案例1美国1972年在进展俄亥俄河大坝枢纽的设计中，

7、就胜利的运用到价值工程方法，从功能和本钱两个方面对大坝和溢洪道等进展了综合分析，采取添加溢洪道闸门高度的方法，使闸门数量由17道减少到12道，并且改良闸门施工工艺，从而使大坝的功能和稳定性不受影响，保证了大坝所具有的必需功能。仅此，大坝建立的本钱就节约了1930万美圆，而用于聘请专家等进展价值工程分析的费用只花了1.29万美圆。.案例2-某公寓工程设计中价值工程的运用某房地产公司对某公寓工程的开发征集到假设干设计方案，经挑选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的一方造价分别为1420、1230、1150、0元/M2。有关专家决议从五个方

8、面分别以F1F5表示对不同方案的功能进展评价，并对各功能的重要性达成以下共识：F2和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于F4很重要，F1相对于F2较重要。以后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见下表。.功能方案功能得分ABCDF191098F2101089F399109F48887F59796.问 题1： 计算各功能的权重F1F2F3F4F5得分权重F133441414/40=0.350F2123399/40=0.225F3123399/40=0.225F4011244/40=0.100F5011244/40=0.100合 计401.000 F2和F3同样重要；F4和F

9、5同样重要；F1相对于F4很重要；F1相对于F2较重要。采用0-4评分法，很重要的功能要素得4分，不重要的0分，较重要的3分，较不重要1分，同样重要的2分。.问题2分别计算各方案的功能系数、本钱系数、价值系数。1计算各方案的功能系数各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案的功能加权得分，计算如下： WA=90.350+100.225+90.225+80.100+90.100=9.125 WB=100.350+100.225+90.225+80.100+70.100=9.275 WC 90.350+80.225+100.225+80.100+90.100=8.900 WD =

10、80.350+90.225+90.225+70.100+60.100=8.150. 各方案的功能总加权得分为： W= WA+ WB + WC + WD=35.45 因此，各方案的功能系数为： FA=9.125/35.45=0.257 FB=9.275/35.45=0.262 FC=8.900/35.45=0.251 FD=8.150/35.45=0.230.2计算各方案的本钱系数 各方案的本钱系数为： CA=1420/(1420+1230+1150+0)=1420/5160=0.275 CB=1230/5160=0.238 CC=1150/5160=0.223 CD=0/5160=0.2643

11、计算各方案的价值系数 各方案的价值系数为： VA=FA/ CA=0.257/0.275=0.935 VB=FB/ CB=0.262/0.238=1.101 VC=FC/ CC=0.251/0.223=1.126 VD=FD/ CD=0.230/0.264=0.871 由于C方案的价值系数最大，所以C方案为最正确方案。 .案例3某业主约请假设干专家对某商务楼的设计方案进展评价。经专家讨论确定的主要评价目的分别为：功能适用性F1、经济合理性F2、构造可靠性F3、外形美观性F4、与环境协调性F5五项评价目的；各功能之间的重要性关系为：F3比F4重要得多，F3比F1重要，F2和F5同等重要，F4和F5

12、同等重要。经过挑选后，最终对A、B、C三个设计方案进展评价，三个设计方案评价目的的评价得分结果和估算总造价见下表。.各方案评价目的的评价结果和估算总造价表 方案功能ABC功能适用性（F1）9810经济合理性（F2）8108结构可靠性（F3）1098外形美观性（F4）789与环境协调性（F5）898估算总造价(万元)650066006650.问题：1.用0-4评分法计算各功能的权重，填入下表。2.用价值系数法选择最正确设计方案。F1F2F3F4F5得分权重F1F2F3F4F5合 计.2、施工阶段关键点：1合理控制工程变卦。工程变卦包括设计变卦、施工条件变卦、进度方案变卦和工程工程变卦，这些变卦主

13、要由建立单位引起。控制施工变卦的关键在于建立单位自我约束，按洽商变卦程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚伪签证的发生。洽商变卦后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严厉执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。2严厉审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处置，那么应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处置索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。3搞好资料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严厉按有关规定做好资料限价任务，合理控制价差程度。对施工单位自行采购的资料，属于指定价范围的，只监视质量，不干涉订货。属于指点价范围的，应实行“适当参与不包办替代，引荐厂家不指定厂家，监视质量采购质量的主要责任者是施工单位及合理限价不是不顾产质量量的片面压价的原那么，设备采购实行招招标，确保质优价廉。.案例1-工程变卦引起的索赔1、某小型水坝工程，系均质土坝，下游设滤水坝，土方填筑量876150m3，砂砾石滤料78500m3，中标合同价7369920美圆，工期1年半。2、开场施工后，工程师先后发出14个变卦指令，其中两个指令涉及工程量大幅度添加，而且土料和砂砾料的运输间隔也有所添加。因此，承包商提出了经济索赔和工期索赔。其中要求延伸工期4个月，并提出经济补