第八章房地产抵押典当ppt课件

1、第一章 房地产金融根本知识1、房地产业资金运作的特点2、债务性金融工具 权益性金融工具3、房地产金融开展中存在的问题4、房地产开发贷款5、房地产开发贷款风险的分类6、五证二书1、 由于房屋附着于土地上不能挪动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的工程去满足，因此房地产工程具有 。 A.地域性 B.非竞争性 C.非流动性 D.盈利性 2、目前我国房地产债券种类_，流动性_，吸引力_。( ) A.少 差 不够 B.多 差 强 C.多 好 不够 D.少 差 强 3.政策性住房金融是国家为处理居民住房困难，做出一致安排的一项金融效力，其扶助的主要对象是( ) 。 A.“三资企业职员 B.高收入者 C.民

2、营企业家 D.中低收入者 4、由于土地的稀缺性而呵斥供求矛盾，而促使房地产价钱上升，这一点决议了房地产资金具有 。 A. 回收期长 B. 风险性 C. 运转的地域性 D. 保值增值性 5、以下银行中，不具备商品房抵押贷款资历的是( )。 A.中国工商银行 B.中国农业银行 C.中国建立银行 D.中国进出口银行 E.外资银行多项选择1、股票是股份发给股东证明其资本一切权的证书或凭证，相对于其他融资方式，房地产股票融资的优点包括( )。A.筹资风险小B.股票融资可以提高企业知名度，为企业带来良好的声誉C.没有固定的利息负担D.股票融资有利于协助企业建立规范的现代企业制度 2、根据风险构成的缘由，可

3、将房地产开发贷款的风险分成以下几种 。 A.市场风险 B.技术性风险 C.工程质量风险 D.品德风险 E.政策性风险3、目前，我们房地产金融开展存在一些突出问题，例如： 。A.住房金融融资渠道单一 B.风险集中于银行C.面向中低收入居民的住房金融机构和产品存在缺失D.住房信贷风险分担和转移机制不健全判别题1、债务性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。2、房地产开发贷款是指金融机构对房地产开发企业发放的用于地产、房产开发建立的短期工程贷款。3、以单纯的土地运用权抵押的，此类抵押土地运用权可来源于出让、划拨两种方式。第八章 房地产抵押典当第一节 房地产抵押典当的含义一、典当与典当行

4、一典当的含义典当是指当户将其动产、财富权益作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，获得当金，并在商定期限内支付当金利息、归还当金、赎回当物的行为。质押是指债务人或者第三人将其动产或权益移交债务人占有，将该动产或权益作为债务的担保。当债务人不履行债务时，债务人有权按照法律规定，以其占有的财富优先受偿。其中，债务人或第三人为出质人，债务人为质权人，移交的动产或权益为质物。抵押是指债务人或第三人对债务人以一定财富作为清偿债务担保的法律行为。提供抵押财富的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财富称为抵押物；债务人那么为抵押权人，因此享有的权益称为抵押权，为担保物权的一种。抵押

5、设定之后，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权按照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债务人优先受偿。抵押物可以是动产或不动产，但法律制止流通或制止强迫执行的财富不得作为抵押物。抵押与质押的区别抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财富的占有，将该财富作为债务的担保，当债务人不履行债务时，债务人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。 质押，就是债务人或第三人将其动产移交债务人占有，将该动产作为债务的担保，当债务人不履行债务时，债务人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。 抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产车、船等；质押那么以动产为主。2.抵押要登记才

6、生效，质押那么只需占有就可以。3.抵押只需单纯的担保效能，而质押中质权人既支配质物，又能表达留置效能。4.抵押权的实现主要经过向法院恳求拍卖，而质押那么多直接变卖。二典当行及其运作过程典当行-收当-续当、赎当-绝当拍卖、变卖、折价收当-这是指典当行在典当过程中向当户收取当物用于债务担保的行为。续当-续当是指延伸典期，即出典人在典当期限内不能按照当票或典当合同规定的期限回赎，经与典当行协商而延伸典当期限，实践上是一种变卦合同的民事法律行为。续当手续的办理典当期限延伸必需由出典人和典当行履行一定的手续：(1)出典人提出恳求。出典人要求续当，必需在合同规定的典当期限届满以前提出恳求，并且该当持当据以

7、及办理手续所必需具备的证件，如个人身份证、营业执照、单位引见信等。(2)典当行对当票及有关证件进展审查、核实：当期能否已届满；当票所载事项能否与实践相符合；有关证件与当票所载能否相符等等。假设核实无误，并确认出典人按期赎当确有困难，即可赞同出典人续当。(3)出典人支付续当期的费用。普通说来，续当期的各种效力费(包括利息、税金、管理费、保险费等)比原当期的高。如北京市阜昌典当行规定：“续当时，效力费率按原定费率全部加1，于办理续当手续时由典当人付清。(4)典当行于当票上记载所延期限及日期，并由出典人签名。赎当-指当户在一定的典当期限内向典当行清偿当金本息换回原当物的行为绝当-典当期限由双方商定，

8、最长不得超越6个月。典当期限届满或续当期限届满后，当户应在5天内赎当或续当，续当一次的期限最长为6个月,逾期不赎当或续当为绝当。绝当后，绝当物估价金额缺乏3万元的，典当行可以自行变卖或折价处置，损益自傲；当物估价金额在3万元以上的，可以按有关规定处置，也可以双方事先商定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分该当退还当户，缺乏部分向当户追索。第二节 房地产抵押典当业务一、房地产抵押典当业务的流程房地产典当是指以房地产为抵押物，在相关部门办理他项权证后，由典当公司支付一定比例当金，收取相关费用，到期后出当人归还当金，赎回房地产的法律行为。业务流程：出当人恳求

9、;受理搜集资料;实地调查评价房地产价钱;内部申报批复;与出当人签署抵押典当合同;与出当人一同办理他项权益登记;发放当金;典当处置;总结归档1、出当人恳求出当人根据本身的需求向典当行提出典当金额、典当期限的恳求。恳求中应列出出当人资金用途、抵押物品、所需资金额度、所需当期等。2、受理搜集资料典当行根据出当人的恳求，要求出当人预备审查所需资料。假设出当人是公司或企业，那么应该预备以下资料：(1)企业公司法人营业执照、机构代码证、运营答应证、法定代表人资历证书、法定代表人身份证原件和复印件、经办人身份证原件和复印件及法定代表人签署的授权委托书;(2)企业公司章程、董事会或股东会赞同出当决议，并盖有公

10、章和董事或股东签名;(3)联络人、联络;(4)房、地产权证及相关资料;(5)房地产的评价报告(办理抵押登记时用);(6)房、地产抵押典当恳求表;(7)典当行和出当公司或企业授权委托书(办理抵押登记时用); (8)典当行要求提供的其他资料。长期协作的单位，可要求提供财务报表。 假设出当人是个人的，那么应该预备以下资料： (1)个人身份证或护照原件和复印件； (2)房、地产权证及相关资料； (3)、联络； (4)其他需提供的资料指产权共有或需过户转让按揭房； (5)房、地产抵押典当恳求表； (6)配偶身份证原件及复印件、赞同抵押的书面证明、年满18周岁的家庭成员赞同抵押的书面证明； (7)典当行要

11、求提供的其他资料 3、实地调查评价当物价钱 典当行业务人员进展实地调查，详细了解该房地产的地理位置、建成时间、面积、运用情况以及周边环境，向当地土地、房管部门及相关人员了解当物所在地基准地价和市场价钱。 4、内部申报批复 实地调查终了后，整理调查报告，报告中要根据调查情况对资产质量、价钱作出评价，反映出业务人员对该资产的真实意见。赞同受理的要提出当金额度，提交贷审会会议研讨。 5、与出当人签署抵押典当合同贷审会赞同发放当金后，与出当人签署详细的抵押典当合同。合同中商定借款时间、借款额度、还款时间、综合效力费、利率、抵押物价值、双方的权益义务及违约责任等。 6、与出当人一同办理他项权益登记 办理

12、抵押登记必需伴随出当人一同前往，躲避出当人能够发生的品德风险。由于地方政府的规定各有不同，原件登记机关不留存的，典当行需把原件和他项权益证书一并入档。7、发放当金 一切手续办理完备之后，典当行向出当人开具当票预先扣除综合效力费，发放当金，由出当人开具当金全额收据。8、典当到期处置典当期限到期后，出当人凭当票和其他有关证件到典当行归还借款，并办理注销房地产抵押登记等手续。赎当 出当人也可以向典当行恳求延伸还款期限，典当行赞同后，进展续当。如有必要，还须办理合同变卦手续。续当 假设出当人到期无法归还借款，典当行那么根据合同条款及相关法律规定收回抵押房地产，委托拍卖行公开拍卖或进入诉讼程序。所得拍卖

13、款用于抵充拍卖费用、诉讼、保全、执行费、律师费、归还当金本息和其他费用，多余部分退还出当人，缺乏部分向出当人追索。绝当处置9、总结归档 当单笔业务终了后，典当行将相关文件、资料、业务记录整理归档，妥善保管，以备后查。 二、如何躲避房地产典当业务的风险 一、建立完善房地产价钱评价体系 二、建立法律保证体系三、房地产抵押典当与房地产抵押贷款的区别1、房屋处置方式不同 房屋典当属于质押贷款，房产典当期间是要封存起来并置于典当行的监管之下，典当人不能再运用已出典的房屋。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋在抵押期间内，不需求房屋产权人交出房屋，而

14、是限制其产权转移，房屋仍归原产权人运用。2、融资期限不同 房屋典当时典当行不是全额付款，而是针对房屋价值按不同比例放款，利于典当期内赎回出典房屋，普通回赎期是三个月至半年，是一种快速的短期的融资行为，对于需在短期内周转资金的企业和个人，房屋典当是比较适宜的方式。银行的抵押贷款是按照抵押物的实践价值借贷，贷款普通期限较长，短那么几年，长那么几十年。3、评价方式不同 房屋典当不思索典当人的还款才干，房屋在典当行办理质押贷款的前提是出典房屋没有产权纠纷，而且要封存，只是单纯地调查房产的价值。而房地产抵押贷款的前期评价是比较复杂的，不仅要保证房屋没有产权纠纷，还要调查抵押人能否有还款才干。典当融资四大

15、比较优势1办理时间短向银行恳求短期贷款周期普通为两个月左右；在典当行办理房产典当业务，普通一周左右可完成一切手续。2 借款成数高普通情况下，银行抵押贷款最多贷五成；房产典当最多可以贷到八成甚至更高，通常典当行会针对私房、已购公房等不同房屋性质按不同比例放款。3 不需求评价费房产典当需求评价，但这个评价通常是由典当行的专业人士进展的，不需另付评价费，一切花销大约只需几百元的上市审核费用。4 当金用途不受限向银行恳求的短期贷款，只能用于恳求贷款的用途范围内，假设用途不当或挪作他用，银行有权收回进展信贷制裁；典当行通常只是对顾客的用途进展讯问，除法律规定的不作为外，都不受限制。 典当融资优势1 资金

16、运用时限短房产典当一次最长6个月；银行贷款的期限至少半年或一年以上。2 利息数额高典当当金利率按中国人民银行公布的银行机构六个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，普通为2.53%，月利率是银行的四五倍。3 融资规模偏小无论是相对银行的实力，还是相对于房地产企业动辄上千万的所需开发资金数额，作为准金融机构的典当行由于开展不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑工程的开发所需。四、房产典当防止七大误区 误区一：任何典当行都能当房纠错：并不是一切典当行都能运营房产典当业务。去年4月1日起实施的规定，注册资本达500万元以上的典当行才干从事房地产抵押典当业务。误区二：一切房产

17、都能典当纠错：法律对可以“进典当行的房产是有规定的，简单地说就是只需获得产权证的房产才干进展典当。另外，根据“典当行不得收当依法被查封、扣押或者曾经被采取其他保全措施的财富的规定，被相关部门依法查封、扣押或曾经被采取其他保全措施的房产，也是不能用于典当的。误区三：典当需交出房产纠错：实际中有些人套用了“把典当物品交到柜上的概念，误以为一旦将房产用于典当，就意味着把空房交给典当行，其实这是个错误认识。房产典当实践上就是房产抵押，典当人并不需求将房产移交典当行占有，典当行也无权运用该房产，而仅仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财富担保，房产仍归原产权人运用。误区四：当期最长6个月纠错：业内人士

18、称，房产典当的当期是宜短不宜长。中规定，典当期限由双方商定，最长不得超越6个月。据此，许多人都以为房产典当的当期最长就是6个月。其实，方法还同时规定，典当期内或典当期限届满后5日内，经双方赞同可以续当。误区五：当金与评价值“看齐纠错：当金的多少双方是可以协商的，只需不超越房产的评价价即可。也就是说，他可以根据本人的需求决议借款的多少。误区六：到期不赎即为绝当纠错：多数人都知道，到了当期而无力赎当，典当之物即会成为绝当，但并不是说，只需当期一到，当物没被赎走就会成为绝当，由于此时还有5天的“宽限期。规定，典当期限或者续当期限届满后，当户该当在5日内赎当或者续当；逾期不赎当也不续当的，为绝当。也就是说，当期届满后5日内还没有“任何反响的，当物才干成为绝当。误区七：绝当与己无关 纠