20140214濮阳非凡周报(最终稿)

1、绝对保密濮阳房地产市场周报Sep2014年2月10日-2月16日 第1期 濮阳非凡置业 营销部市 场资讯SHICHANGZIXUNZIXUNPART1PART 1 市场资讯 国土资源部发布2013年国土资源有关统计数据。其中，主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元平方米、6306元平方米、5033元平方米和700元平方米。 2013年国土资源重点监测城市地价情况有关统计数据如下：主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元平方米、6306元平方米、 5033元平方米和700元平

2、方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增长率分别为7.0%、7.9%、 9.0%和4.5%。国土部：全国105个主要监测城市住宅地价5033元/平政策资讯PART 1 市场资讯 社科院发布的住房绿皮书：中国住房发展报告（2013-2014）中预测，明年一、二线城市房价将于一季度短线见顶，三、四线城市将延续今年的滞销态势，部分城市还可能出现房价下跌，“鬼城”现象可能扩大，但中国城市房价不会出现整体崩盘现象。报告预测，在后期需求增长乏力和住房显著将显著增加的前提下，一、二线城市房价将在明年一季度短线见顶。报告认为，导致一、二线城市房价短线见顶的直接原因包括：

3、一是房价大幅上涨使住房支付能力下降；二是2013年住房销售爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗，在限购政策不出现转变的条件下，需求后期增长乏力；三是2012年底和2013年开发商争抢“地王”预示着后期住房供给将显著增加；四是房价过快上涨的城市政府将面临较大的压力，调控政策全面升级，这些调控政策客观上起了稳定自住型购房者预期的作用，可以暂时缓解市场恐慌情绪。社科院：2014年中国城市房价或将短线见顶 整体不会崩盘政策资讯PART 1 市场资讯 单价9.5万元高价盘引发购房人对于房价失控的担心，业界普遍认为今年房价走势趋稳为主现阶段放开的几个高价盘，并不意味着限价政策的完全取消。监管部门为了控制整

4、体均价，四万元以上的住宅项目仍将缓慢逐步解禁。几个高价盘的相继入市，虽然拉高了楼市的整体价格，但由于购买者相对小众，并未像刚需盘那样出现入市即售罄的火爆。相反，由于在售项目多为高价盘，也导致楼市成交的不断走低。不过任启鑫预计，从2月下旬开始，北京的住宅项目开盘量将逐步增加，尤其到了第二季度，刚需项目、改善型项目、豪宅别墅都会积寻求销售。北京：限价令没完全解禁 刚需房二季度入市政策资讯经济“化虚为实”须破房地产依赖症金融资讯PART 1 市场资讯 房地产过热暴露出中国经济一个大问题：制造业出现空心化，实体经济利润空间缩小，大量资金流向回报率高的房地产业，致使该行业价格最终暴涨。虽然房地产业能拉动

5、经济，但经济发展不能靠高房价，泡沫一旦破裂，经济将长时间难以恢复。挤掉泡沫、大力发展实体经济、加快产业转型升级，是当前中国经济的重中之重。中国经济要化“虚”为“实”，应该两条腿走路，一方面，对于房地产业，要加大对房价的调控力度，努力刺破其泡沫，压缩暴利空间。另一方面，对于实业，要尽快打破行业垄断，允许民间资本的投资渠道更加多元化，加快经济结构调整和产业转型升级，加大对实体经济，特别是中小企业的政策扶持力度，从银行信贷、税收优惠、费用减免等方面，给予综合性倾斜。房产税试点三年难撼房价 泡沫没挤出金融资讯PART 1 市场资讯 在上海，政策主要是针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以

6、上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。房产税的征收不涉及存量住房，仅这一点就决定了上海的房产税试点无法从根本上挤出多套房。从试点城市的房产税征收效果不难看出，简单地以户型面积划分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老办法，新房新办法”的政策，无益于房产税效果的最大化。十八届三中全会提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。在业内人士看来，目前房产税改革面临的最迫切问题是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草税法草案，进行合理的税制设计。李扬：金融部门已在对未来房价可能下跌做准备金融资讯PART 1 市场资讯 中国社科院副院长李扬在日前的经济形

7、势座谈会上表示，中国经济形势当前主要面临以下风险。首先是经济减速，需要几年才能将负面影响完全消弭。其次，房地产行业问题突出，一直没有明确房价上涨的具体原因，当前金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。再次，产能过剩已经成为中国经济的癌症。第四，金融方面同时存在货币泛滥、贷款困难、利率偏高的现象。最后，地方政府债务虽然从总量上看不是问题，但是具体到一些局部问题较为突出。PART 1 市场资讯万科等龙头房企1月销售开门红 强劲势头或难延续企业资讯 龙头房企开年销售“开门红”。招商地产近期公告，2014年1月公司实现签约销售面积34.63万平方米，同比增长42.95%；实现签约销售金额43.05亿元，

8、同比增长28.42%。而万科和恒大两大房企此前公布的1月销售数据同样靓丽，销售金额同比增幅均超过四成。不过，房企销售增长势头或将在2月出现回落。据历史经验判断，一般春节假期对市场的影响将达三周左右，预计2月成交水平将进一步下滑。而2014年以来多地二套房贷首付提高以及房贷优惠利率大幅收紧，也将对后市表现产生一定的负面影响。PART 1 市场资讯绿地高调玩足球 业内:“烧钱”意在拿地便利着数更大企业资讯 2014年2月6日晚间，绿地官方宣布，将上海申花足球队更名为上海绿地足球俱乐部上海绿地申花队。至此，中超最后一家没有房地产背景的足球俱乐部也被房企接手，成为了名副其实的中国房地产足球超级联赛。业

9、内人士称，除了知名度和影响力之外，房企有足球俱乐部资源后，可能带来拿地等多方面的便利，“这才是房企背后的目的。”“对于一个年收入达到几千亿元的企业来说，每年在球队上花几个亿不至于造成明显资金链压力。”中国房产信息集团研究总监薛建雄对记者表示。PART 1 市场资讯恒大18亿回购托市 投资者担忧内地楼市风险企业资讯 袭击全国多地的“倒春寒”紧随春节出现，而股市的“寒流”却早已显现征兆，年前新兴市场股市暴跌，中国股市因春节而躲过一时，但部分内房股已提前在香港市场感受一波小震荡。2月10日，恒大地产当日斥资4.24亿港元回购1.15亿股。这是恒大地产继1月底来第6次回购集团股票，累计回购股数达已发行

10、股本的5.032%。在市场倍感寒意时，恒大此举普遍被解读为提升投资者信心。从市场看来，当前趋紧的资金环境和面临不确定因素的楼市已在影响着许多投资者对内房股的信心。恒大表示，回购股份是因为管理层对公司未来的发展和增长潜力充满信心。市场则普遍认为，这是恒大为提升股价，提高投资者对其信心。PART 1 市场资讯国土部：土地改革不是小产权房转正本地资讯 国土部副部长胡存智表示，宅基地新政是保护农民财产权，而不是让城市居民买宅基地，城市居民买宅基地不受法律保护。此前，在十八届三中全会提出土地改革新思路后，社会上衍生出两种解读，城里人可以名正言顺去农村购买宅基地;原先在宅基地上建的小产权房未来将获得合法身

11、份。这种预期甚至导致了部分小产权房涨价。 国土部再次表态，宅基地新政策是为了保护农民财产权，而不是让城市居民买宅基地。结合近日多个部门的表态，十八届三中全会提出的土地改革新思路允许农村集体经营性建设用地入市，并不是意味着自由买卖宅基地，与此相关的“小产权房”转正无望。PART 1 市场资讯濮阳市新型城镇化建设中 要倡导保护传承文化遗产本地资讯 随着现代化进程的快速推进，我市正在掀起如火如荼的新型城镇化建设热潮。从本质上而言，新型城镇化是以人为本的城镇化，核心是人的城镇化，目的是为人的全面自由发展服务。我市的新型城镇化不仅仅是产业的城镇化、土地的城镇化、房子的城镇化，更是文化的城镇化，要“让居民

12、望得见山，看得见水，记得住乡愁”。PART 1 市场资讯濮阳房价上涨也许仅仅是个开始本地资讯 首先是购房群体的膨胀。房子早已是人们热议的话题。前几年热议的为结婚买房现在开始转为为儿女买房、为养老买房。房价飞速地上涨，也使购房者认为自己的薪水的涨幅不及房价的增长，早早地买房就等同于积攒了财富。还有越来越多的来自县区的购房者苦心操持，为儿女的教育成长不惜重金，找条件好的学校，找学校周围的学区房。因此，购房群体的不断膨胀扩大，需求增加，也使房价不断上涨。其次购房者具备了更高的价格承受能力。从住房成交结构来看，如今濮阳购置新建商品住房主力军已经由过去几年的“首套房”置业群体渐渐转向“改善型”置业群体。

13、新浪乐居在本市各新盘开盘现场调查时发现，很大部分看房客户均为二次置业。他们往往是卖掉手中二手房转而购置新房，他们考虑的户型多为大户型。相对于“首套房”购房者，“改善型”购房者由于有“二手房”作为价格支撑，因此具有更强的购买力和价格承受能力，他们承受开发商涨价的幅度也更高。PART 1 市场资讯小结 2014年一二线城市以及三四线城市房价的走势，政府和业界人士都不能给出准确的预期。房产税、新国五条和北京限价令等的试行与实施均未能抑制住房价的攀升。普遍认为，一二线城市房价不会跌，三四线城市房价存在不确定性。 对于濮阳房地产市场来说，现在正处于起步发展阶段。可以肯定的是，一二线城市的高房价、郑州实施

14、全国统一的限购令以及新国五条的实施，会有越来越多的濮阳外出务工人员返回濮阳本地投资置业。随着购房群体的不断膨胀扩大，需求增加，房价也会不断上涨；另一方面，购置新建商品住房主力军已经由过去几年的“首套房”置业群体渐渐转向“改善型”置业群体。这对于本项目来说，是宏观上的营销良机，且限购令未来将会成为基本国策中的一项。据此预测，近几年濮阳房地产不论是项目价格还是项目品质都会有一个较大程度的提升空间。*市 场动态KAIPANDONGTAISHICHANGPART2项目信息活动名称：月元有意、今宵有情活动形式：大型联欢抽奖活动活动内容：灯谜竞猜，联欢晚会，烟花表演活动影响：此次活动声势浩大，影响广泛，为

15、项目前期宣传奠定了良好的基础。项目未开盘，此次活动目的主要是前期造势、吸引客户。活动概述PART 2 市场动态/华龙区/中央公园一期楼盘位置 华龙区京开道与石化路交汇处西南开发商 濮阳明珠房地产开发有限公司营销代理 河南昌达建筑风格 Art Deco建筑形态 26层，一期9栋占地面积 460亩建筑面积 90万容积率 2.95均价预计5300元/总户数 1500车位1：1开盘时间 未认筹，未开盘交房时间 2016年底绿化率 50%推广渠道 户外广告、短信优惠活动 暂无烟花表演灯谜竞猜现场活动当天场面火爆，千人灯谜竞猜，万人大联欢，整个中央公园门前广场车流人流络绎不绝；售房部内更是熙熙攘攘。活动现

16、场大型联欢抽奖晚会外场PART 2 市场动态/华龙区/中央公园一期竞 品跟踪XINPANTUIJIANJINGPINPART3濮北新区、华龙区、油田区项目区位PART 3 竞品跟踪/区域位置棕榈泉凤凰城巴黎春天英皇国际丽景上品建业桂园上海城华清御园本案油田区华龙区建业壹号城邦濮北新区濮北新区项目：竞争项目分布图项目区位PART 3 竞品跟踪/区域位置棕榈泉凤凰城巴黎春天英皇国际建业壹号城邦濮北新区项目信息销售分析：5栋楼共360套房源，销售180套左右，去化率近50%，销售情况较好。客户分析：以华龙区及周边为主，年龄段在25-50岁之间，首改客户为主。产品分析：三室为主，户型多样。价格分析：内

17、部开盘时一万抵三万，优惠较大。均价5200元/，一期三栋楼已售罄，本次推出5栋楼，共计360套房源，均价为5200元/，2014年春节前内部开盘去化近50%。项目概述PART 3 竞品跟踪/濮北项目/英皇国际二期楼盘位置 历山路与五一路交汇处西北角开发商 濮阳市豪宇地产开发有限公司 营销代理 联合建筑风格 欧式建筑形态 18层，1#、2#2梯4户， 5#、6#、10#1梯2户占地面积 100亩建筑面积 23万容积率 3.0总户数 1600车位数 700开盘时间 2013.11交房时间 2015年主推广语 尊崇人生从皇家园林开始推广渠道 户外广告、短信优惠活动一次性优惠2%，按揭无优惠二期一期推

18、售产品情况 F户型 117.8 3房2厅1卫户型多样，以三房为主，方正合理、紧凑实用，两房、三房、四房二期就开始进行销售。产品H户型 119 3房2厅1卫P户型 158 4房2厅2卫PART 3 竞品跟踪/濮北项目/英皇国际二期项目信息销售分析：二期只有一栋楼共140户，现在尾盘销售。客户分析：以华龙区及周边为主，年龄段在25-50岁之间，首改客户为主。产品分析：二室和三室均等，一梯两户，户型较好。价格分析：均价5200元/，楼盘位置较好，紧邻京开大道，物有所值。二期只有一栋楼，现在尾盘销售，三期预计推出2栋楼，共计200套房源，目前未开始认筹排号，三期开盘时间待定 。项目概述PART 3 竞

19、品跟踪/濮北项目/巴黎春天楼盘位置 中原路与京开大道交叉口路西开发商 濮阳市益利置业有限公司营销代理天智顾问 建筑风格法式 建筑形态19层，1梯2户占地面积 45亩建筑面积 12万容积率2.5总户数 700车位数 400开盘时间 2013.9交房时间 2015年主推广语 公园家多花样推广渠道 户外广告、短信优惠活动无三期三期二期一期推售产品情况 J户型 129 3房2厅2卫户型多样，方正合理、紧凑实用，一梯两户。产品K户型 68 2房2厅1卫A户型 132 3房2厅2卫PART 3 竞品跟踪/濮北项目/巴黎春天项目信息销售分析：认筹排号，已有3000多意向客户。产品分析：三室为主，户型多样。价

20、格分析：均价5000元/左右，认筹交5000元抵1.5万元。2013年新开业，一期认筹排号中，开盘时间待定。项目概述PART 3 竞品跟踪/濮北项目/凤凰城楼盘位置 五一路与金堤路交汇处开发商濮阳市万瑞置业有限公司 广告服务GUDE指南者 建筑风格art deco建筑建筑形态小高层、高层占地面积 350亩建筑面积42万 （一期）容积率3.0总户数 1400车位数500 开盘时间未开盘 交房时间2015年 主推广语 谨献给时代的远见者推广渠道户外广告、短信 优惠活动交5000抵1.5万一期 E户型 121.7 3房2厅2卫户型多样，以三房为主，方正合理、紧凑实用。产品F户型 81.6 2房2厅1

21、卫G户型 131.4 3房2厅2卫PART 2 竞品跟踪/濮北项目/凤凰城 C户型 117.8 3房2厅1卫 B户型 101.5 3房2厅1卫 A户型 115 3房2厅2卫项目信息销售分析：销售进度为70%客户分析：以华龙区及周边为主，年龄段在25-50岁之间，首改客户为主。产品分析：三室为主，户型多样。价格分析：均价5000元/左右。项目总占地460余亩，总建面积近百万平米，6000余套住宅，作为濮阳首个城中村改造工程，省重点立项工程。项目概述PART 3 竞品跟踪/濮北项目/棕榈泉二期楼盘位置 昆吾路与绿城路交汇处开发商濮阳市棕榈泉置业有限公司 营销代理联合 建筑风格ART-DECO 建筑

22、形态18层，1#、2#2梯4户，5#、6#、10#1梯2户占地面积 70亩建筑面积20万 容积率2.3总户数 1200车位数 400开盘时间 2013年11月交房时间 2015年主推广语 打动世界的新区梦想推广渠道 户外广告、短信优惠活动春节前优惠2万，年后无活动一期二期推售产品情况 N户型 89.7 2房1厅1卫户型多样，以三房为主，方正合理、紧凑实用，两房去化情况较好。产品K户型 108.17 3房2厅1卫F户型 143.43 4房2厅2卫PART 2 竞品跟踪/濮北项目/棕榈泉二期项目信息销售分析：认筹排号已两个月。客户分析：以华龙区及周边为主，年龄段在25-50岁之间，首改客户为主。产

23、品分析：三室为主，户型多样。价格分析：均价5500-5600元/左右，认筹交5000元抵1.5万元。二期已售罄，三期认筹排号中，开盘时间待定。项目概述PART 3 竞品跟踪/濮北项目/城中央三期楼盘位置 金堤路与中原路交汇处西北角开发商 濮阳市龙云置业有限公司营销代理 郑州联合地产建筑风格 现代简约建筑形态26层，10#、12#2梯4户，9#、11#、113#2梯3户占地面积 80亩建筑面积20万 容积率 2.7总户数 1400余户车位数 待定开盘时间 未开盘，2013.12.8开始认筹交房时间 2015年底主推广语 我的生活，你的未来推广渠道户外广告、短信 优惠活动排号1万抵1.52万，成功

24、选房每天优惠100元三期一期二期 D户型 141.6 3房2厅2卫户型多样，以三房为主，方正合理、紧凑实用产品E户型 116.3 3房2厅1卫F户型 37.65 1房1厅1卫PART 2 竞品跟踪/濮北项目/城中央三期 C户型 110.5 3房2厅1卫 B户型 126.3 3房2厅2卫 A户型 128.5 3房2厅2卫小结PART 3 竞品跟踪五个项目均为高层项目，主力户型均为三房，面积在97-130之间。除城中央三期均价为5500元/外，其余楼盘均价都在在5000元/-5200元/。棕榈泉二期、英皇国际二期已开盘，销量均已达到30%以上，凤凰城一期和城中央三期认筹时间已达两个月以上，巴黎春天

25、三期还未进行认筹活动。五个项目均有二室和四室户型，另外城中央三期与巴黎春天三期还设计有一房户型。五个项目中，巴黎春天三期与城中央三期为最后一期，棕榈泉、英皇国际和凤凰城还有相当大体量未进行开发。未来区域内从区位、周边环境、配套设施、地块规模等多方面来看，与本项目形成最直接的竞争。五一路项目：竞争项目分布图项目区位PART 3 竞品跟踪/区域位置上海城华清御园本案华龙区丽景上品建业桂园油田区项目信息销售分析：现阶段2#、4#、5#、8#认筹排号，交一万抵两万。客户分析：以华龙区及周边为主，年龄段在25-50岁之间，首改客户为主。产品分析：三室为主，户型多样。价格分析：均价5300元/左右。同本案

26、直线距离最近的项目，也是本案未来最大竞争对手之一，该项目由住宅、商业等物业构成。项目概述PART 3 竞品跟踪/华龙区/五一路项目/华清御园楼盘位置文化路与苏北路交叉口东开发商濮阳市华龙经济开发有限公司建筑风格 欧式建筑建筑形态18层，1#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#2梯3户；24层，2#1梯2户；占地面积 107亩建筑面积 19万容积率 3.5总户数 1000余套车位 1：0.5开盘时间 2013年8月交房时间 2014年主推广语 龙吟华清池，人居御园地推广渠道 单页、短信群发、网络优惠活动正月十五日前，购房送格力空调；一次性优惠2%，按揭优惠1%一期二期三期推售产品情

27、况户型多样，以三房为主，户型方正，两房、三房一期开始进行销售，去化情况较好。产品PART 2 竞品跟踪/华龙区/五一路项目/华清御园项目信息销售情况：尾盘销售。客户分析：以华龙区及周边为主，年龄段在25-50岁之间，首改客户为主。产品分析：三室为主，户型多样。价格分析：均价5200元/左右。23万海派风情国际社区，同本案直线距离最近的项目，该项目由住宅、商业等物业构成。项目概述PART 3 竞品跟踪/华龙区/五一路项目/上海城楼盘位置五一路东段开发商建发置业 汇丰置业营销代理 上海浚为建筑风格 新古典建筑形态18栋高层占地面积 102亩建筑面积 23万容积率 3.0总户数 2200余户车位数

28、1：0.5开盘时间 2010年交房时间 2015年主推广语 23万海派风情国际社区推广渠道 单页、宣传片、户外广告、群发短信、网络优惠活动一次性交清优惠2 %，住房公积金贷款优惠1%推售产品情况户型多样，以三房为主，方正合理、紧凑实用，该项目处于尾盘期。产品PART 2 竞品跟踪/华龙区/五一路项目/上海城该项目处于尾盘销售，其中118133户型已基本售罄，目前剩余产品户型面积在143左右。项目信息销售情况：一期开盘为6栋26层高层，共计400余套；户型面积在87130 左右，现今销售100套左右。客户分析：以老业主及周边为主。产品分析：三室为主，户型多样。价格分析：均价5400元/左右濮阳建业桂园，是建业集团系列产品中的经典代表作，项目总占地面积87亩，建筑面积约20万平方米，是由12栋26层的板式高层围合而成。项目概述PART 3 竞品跟踪/华龙区/五一路项目/建业桂园楼盘位置濮阳市