商业综合体计划设计方案评审要点解析

1、商业综合体计划设计方案评审要点解析商业综合体的计划设计工作分为概念方案时期、方案设计时期(含方案深化设计)、初步设计时期，施工图设计时期、实施时期和营运时期。商营公司作为商业产品的利用者和治理者，参与计划的目的和任务于对项目从利用功能的实现和后期运营成效的预期上实施专业把控，其参与新项目计划的能力和水平商业品质。商业项目业态定位和设计研讨时期工作要点(1)对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业以后增值的必要条件。就在将阻碍保值(2)现在期商管公司的任务及预备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各

2、专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致依照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等时期来完成。在每一个时期,商营公司作为物业的利用者和治理者，都需要进行专题市场调研工作，取得相关的信息依据，通过硏究分析后，对计划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成须由商管公司主导的专项设计功效,提交计划院,然后通过一次或多次联合评审会签由计划院将各方意见达到一致,形成时期性设计功效。本文将重点从这三个时期就商管公司参与计划设计任务、预备工作和从治理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使咱们尔后在参与计划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率。(

3、3)评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停泊站和公交车站、治理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1业态定位依照市场调研结果，综合城市进展和商业进展状况、商业项目所在区域的进展趋势、所属商圈的地位和以后竞争态势等情形进行定性分析硏究，确信项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的整体建筑规模体量、项目内外交通坏境组织、要紧业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、和大系统划分方式等要素予以确认。关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结归并成为连接各主力店客流动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前依照不同的建

4、筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有:步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当,而且通过在适当位置开口使步行街没有明显的冷段和死角；（2）步行街的总长度通常以280350m为宜；一样在步行街的转折处、入口处设置两个中庭而且要分主次，主中庭面积约500700平米（开洞面积），次中庭面积约300400平方米（开洞面积）;两个中庭的间距以80100米为宜。关注点3交通组织（1）城市广场万达商业综合体一样设置大型城市广场（3000?10000平米左右）。大型城市广场应结合城市要紧交通道路设置，其他广场结合步

5、行街入口设置；（2）竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用和可能存在的地面坡度进行”多首层设计；（3）道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口而且别离设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行线路和客流出入口的阻碍，同时还要保证项目周边车辆抵达和离开的车流动线便利顺畅，正常情形下不致形成交通拥堵；同时应付整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯

6、、货梯、参观梯等）设计统筹考虑,提出设计思路（详见方案设计时期【关注点10】）。【关注点4】停车位依照本地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、本地居民购物出行适应等因素，合理计划机动车和非机动车的停车位数量,除依照规定知足商务和住宅（如有）的需要夕卜,供商业部份利用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。【关注点5停泊站和公交车站为方便顾客下车,还应在要紧的广场出入口区域增设港湾式车辆停泊站，长度很多于20米，竞度为双车道，可知足出租车临时停泊，停泊站的数量依如实际情形确信。依照公共客运交通现状应在广场周边适当位置计划公共客运交通车站。关注点6治理用房依照目前万达综合体的产品

7、特点及物业治理模式，治理用房包括大商业治理用房和销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的治理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米;食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于本地物业治理法规规定的治理用房面积（一样为3%o-5%o）;管用房位置应设置在地上区域。大商业部份和销售物业部份位置应各自独立，幸免后期显现住宅物管用房产权纠纷问题。【关注点刀消防疏散通道在消防标准予诺的情形尽可能减少消防疏散通道数量,而且尽可能减少占用步行街的商铺位置。关注点8变形缝结合万达综合体建筑形态特点，变形缝应沿看各主力店区域的边界设置，尽可能做到不穿过主力店和

8、少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。建筑方案设计评审时期工作要点（1）商管公司任务及预备工作内容任务:计划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审,商管公司另吆看重进行招商分析及物业治理方面的硏究分析,提出方案评审意见。计划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调遵筑方案，最终完成建筑方案设计。由于建筑方案通常通过量次评审和调整，在多次评审调整进程中案设计也在不断深化,因此这一段进程有时也被视为方案深化设计时期。为方便起见仍作为一个时期对参与设计的工作内容进行论述。方,咱们预备工作:地址商营公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等

9、部门依照各自的业务领域对方案逬行全面解读,并组织开展相关市调工作。要紧包括:本地商业建筑的功能设施情形、本地物业治理水平及各类商户对物业治理的需求情形、本地商家对商铺规模体量的要求、本地货物运输车辆的类型、垃圾处置和清运方式、居缴费方式、居民对休闲设施的需求、本地广告经营市场同意的广告位的规法。民停车适应和格尺度和安装做（2）评审关注商管公司在现在期应付整个广场总平面和步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、参观梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视操纵）、挑空区域、洗手间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域

10、功能划分和出入口、设备房、垃圾房、洗手间、仓库、员工食堂等布置要求及治理要求;商管用房位置、面积确认；员工通道的要求。商管公司需提交步行街初步业态计划方案，确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置，确认房产技术条件。【关注点9】室内商业步行街(1)步行街主入口步行街主出入口门高不低于3米，双侧及上方立面应采纳通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通诱性，充分提高入口区域商铺价值；商业广场(含步行街)各出入口应设双层门,并设风幕(长江流域及长江流域以北地域宜设手动三翼旋转门少保证一处出入口可供车辆逬出(室内展现用)；出于节能及实际利用成效的);步行街至考虑,各出入口应安装水循环冷暖风幕机

11、;季风频繁、风力较大地域,步行街入口应采纳有框双层夹胶玻璃门；以保证门的平安性和稳固性；(2)步行街空间室内商业步行街一样以二至三层为最正确。步行街首层层高为米，二、三层层高米，走道吊顶下净高别离操纵为米和米。假设室内步行街为三层，其第三层的业态计为划以餐饮业态为主，重点布置具有本地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮必需放置在三层，以减少其对一、二层的阻碍，油烟必需高空排放。依照具体情行街的中庭周围、和其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；业态，形室内步冷饮等餐饮(3)管道井步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置,并将营

12、井面向通道开门,尽可能减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面；铺门面尽可能不设置防火卷帘,如确需设置那么必需设置在商铺门外侧；(4)公共通道在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街双侧店面之间竟度：首层商10米，二三层1617米，步行街楼板开口尺度:层数为2层的步行街,开口竟度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米;开口长度：为1625米。步行街走道净宽宜4米，桥的净竞度宜米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米；2层以上的廊桥不宜过密(距离在3050米)；各主力店与步行街通道接口处应设置防操纵权在步行街一*；(5)步行街商铺面积零售和效劳类商铺面积一样为1

13、00nf以下，餐饮类商铺面积一样为盗卷帘,而且100200所有商铺单元进深宜8米16米(其中零售和效劳类商铺不宜超过10米)，面竞米,尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规那么等异形商铺设计,降低招商难度；(6)步行街商铺门面所有商铺门应正对步行街并尽可能幸免门对门式设计。步行街商铺外立面,除预留店招位置外，应全数采纳通透白玻璃到顶设i+(包括部份商铺与主力店通道的立面)；(7)步行街商铺分隔建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便往后商铺布局调整；特殊商铺应在保工期的前提下依照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜证客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的

14、店铺面积不彳氐于180平米,并在铺内设计洗手间、一二层增加楼梯设计。【关注点10广场内部竖向交通组织步行街的人流要紧以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一样原那么是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距操纵在45米70米之间，也确实是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必需有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置;(计划院强制条文已列)扶榊立置应幸免对商铺的经营造成阻碍。扶梯应设置光感变频装置；(2)参观梯通常在步行街中庭设置，以23部为一组，参观梯应通到地下停车场。参观梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采纳钢结构和玻璃立

15、面，参观梯轿厢立面也须做成玻璃,使参观梯整体维持通透。参观梯应能够抵达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整;(3)货梯步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯(包括专用和共用)位置一样距离80-100米设一组,但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，载重量为2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必需考虑与地下停车场出入口的关系；(4)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统”以保证运行平安。关注点11共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情形下,如综合楼、娱

16、乐楼，因其与步行街营业时刻的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,幸免利用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的阻碍，并降低治理公司的治关注点12】公共洗手间依照步行街的长度不同一样设35处洗手间,洗手间的间距80-100米，面积70100平方米,洗手间可与主力店合用”但每层至少应设置一处步行街专用洗手间”以知足步行街与主力店错时营业时利用需要;洗手间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置,洗手间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，不然对周边商铺均有较大负面阻碍；洗手间应作无障碍设计，每处洗手间男间蹲位很多于3个，女间蹲位

17、很多于6个,均以蹲便器为主;残障人专用间蹲位1个，采纳坐便器,辅助设施完备；男洗手间小便池很多于3个；公用洗手盆很多于3个，其中儿童专用1个；女洗手间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客利用。洗手间内的打扮镜离打扮台高度为40公分为宜。洗手间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域洗手间利用频繁,还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用洗手间。【关注点13顾客抽烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客抽烟室，面积在10平米左右，并设置通风排烟设施。【关注点14主力店开口主力店在步行街开口的原那么是：主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万干百

18、货外,原那么上不在中庭设主力店开口。主力店的开口位置尽可能设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口必然要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。【关注点15步行街专用货物通道因步行街较长，为方便步行街（专门是餐饮区）商户货物和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，以幸免货运对坏境和顾客造成阻碍。【关注点16】步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采纳多层挑空玻璃采光顶设计，采光顶的开口宽度，应较基层开口双侧各扩

19、大800mm;玻璃采光顶宜采纳分段式设计。【关注点17】治理用房（1）商业治理用房由商营公司提供平面布置。治理用房中的员工宿舍应具有采光通风条件，并配套设置专用洗手间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室;(2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施;(3)物管用房内利用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统(消防、网络)等均应独立设置；(4)综合体中治理用房涉及到销售物业治理用房的,销售物业处办公室应单设法(如门禁等)与商业治理治理办公区域分开。【关注点181设备间和值班室(1)开闭所、变电所、制冷机房、消躺纵中心计划在同一层相邻区域，以方便运行应为供电局预留(

20、一样为10KV)开闭站的位置;为方便对各主机设备的管控，行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必需,并应采取方治理;建议增设运有空调设施(通风和散热)；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物营用房的标准；(2)地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和往后维修；(3)为便于设备安装和往后维修,地下设备间的门应朝向车场开阔区域；假设超市等主力店设置于地下区域,其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边；(4)由于各设备机房要紧集中在地下,考虑到值班、巡视、车场治理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室适合位置增设洗手

21、间。【关注点191电梯厅(1)建议在电梯厅不设计排水槽，以避免排水槽排水不顺畅造成外溢，回灌逬电梯底坑,损坏电气设备;(2)鉴于冬季地下车库温度较低,避免管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备平安的考虑，建议将参观电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即便发生故，短时刻内也不致阻碍到电梯的运行平安；(3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封锁的通透玻璃候梯厅，候梯厅需计空调及平安栏杆。【关注点20物业仓库为知足步行街商户货物寄存的需要,建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的计划不小于200平米。关注点21垃圾房(1)步行街专用垃圾房应设立四?六处,其中一处为危险品垃圾房；每处分

22、设干、湿圾房,每组面积不小于60nf,主力店垃圾房应另外单独设立;跑水事设,面积垃(2)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,或货梯口及卸货区的周围,垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应知足本地垃圾清运车的高度;(3)垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄;酉己置上爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统,以确保广场平安。【关注点22】卸货区考虑到步行街将设置较多餐饮商铺地下停车场货运电梯口处设立面积为100200M2的卸货区域,各卸货区域与车场入口之间必需有V净高不低于3米的货车通道。关注点23】屋顶设施(1)屋顶设备设施的安装，应统一计划、有序曲咧。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装I立置，包括出风口的方向，幸免对塔楼居住环境的不良阻碍；(2)应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题和所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的阻碍和预防处置;(3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统,裙楼屋顶应在适当位置预留设备基；(4)屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。【关注点24地下停车场(1)车行道双侧(或单侧)应设置平