2022年农民集中安置社区建设和管理情况调研报告对策建议被征地农民的安置途径

1、第 PAGE11 页 共 NUMPAGES11 页2022年农民集中安置社区建立和管理情况调研报告对策建议 被征地农民的安置途径2022年农民集中安置社区建立和管理情况调研报告对策建议随着城镇化的加快推进和新农村建立的深化施行，一大批农民集中安置社区相继建成并投入使用，随之带来的农民社区管理问题日益突出，成为亟待研究解决的一个重要课题。近期，_市_区人大常委会组成专题调研组，对全区农民社区建立与管理，特别是建成使用后的管理情况开展调研，听取有关职能部门情况汇报，实地走访_个农民社区，召开基层干部、社区管理人员和群众代表参加的座谈会_余次，广泛听取群众意见，全面掌握情况，深化研讨对策。现将有关情

2、况报告如下。一、根本现状近年来，全区上下把建立新型农民社区作为统筹城乡开展、推进城乡一体化的重要载体，按照“两为主一并重”，即在城市规划区内以拆旧建新、集中建立农民新型社区为主。在城市规划区外以村庄整治改造提升、向中心村集聚为主，集镇建立以拆旧建新和整治改造并重的思路;根据“四规合一”，即城市总体规划、土地利用总体规划、产业开展规划和生态环境规划的要求;坚持“三进三转”，即生活进社区、消费进园区、商贸进市场和村庄向社区转、农业向工业转、农民向市民转的理念，不断加快建立步伐。全区已建立农民集中安置社区_个，建筑面积达_万平方米，安置农户_户;目前在建_个，建筑面积_._万平方米，建成后可安置农户

3、_户(详见附表)。通过集中建立农民社区，有效带动了区域内人口、产业集聚，促进了公共资整合，大大进步了农村土地利用率，改善了农民群众生活和居住条件。目前，我区农民集中安置社区建立的形式主要有以下三种：一是统规统建安置房。指统一规划、统一设计、统一建立、统一管理的农民安置房建立形式，主要集中在东部新城_镇区块和各中心镇周边农房拆迁安置，建筑形式以多层、小高层、高层公寓为主，如等。二是统规统建商品房。指统一规划、统一设计、统一建立、统一管理的城市商品房建立形式，主要集中在中心城周边农房拆迁安置，建筑形式以多层、小高层、高层公寓为主，如等。此类型严格意义上应属城市社区范畴。三是统规自建安置房。指统一规

4、划、统一设计、统一管理、农户自建的农民安置房建立形式，主要集中在城市规划区外的农民集中安置社区建立，建筑形式以联排为主，如建立的几个农民社区，织里镇老的安置形式也是此类型。在已建农民社区的管理方面，目前尚缺乏统一标准的管理形式，各地在管理方式、效劳内容、收费标准等差异很大，不平衡现象非常突出，主要管理形式有以下四种：一是组建物业公司自主管理形式。如_小区等，以当地村委会牵头，在当地村民中选择威信高、善管理的人员，并招聘一定的专业物业管理人员，组建物业公司，资金来主要以村集体资金补助为主。从调研座谈和实地走访情况看，目前这种管理形式的实际效果最好，物业公司与当地村、社区的联络比拟严密，沟通比拟顺

5、畅，现场管理有序、环境整洁。二是专业物业公司市场管理形式。如_通过统一市场招标，引进专业物业公司管理农民社区。此形式根本按照城市社区管理标准，总体比拟标准，但在目前居民物业费根本不收缴，费用全部由政府承当的情况下，资金投入大，财政负担重，物业公司工作主动性欠缺，责任和压力不大，与当地村、社区和居民群众联络沟通较少，实际效果不够理想。三是无组织机构松散管理形式。目前城市规划区外的农民社区管理大多数是这种形式，还是按照原来的村庄管理形式，由村委会落实几名垃圾清运员和日常保洁员，负责社区环境卫生管理，社区平安保卫、公共设施维护、绿化养护等缺乏专业管理，整体相貌难于得到全面提升。四社区居委会直接收理形

6、式。如织里镇以前的安置形式建立了一大批临街开放式小区，目前由_个社区居委会负责日常管理。管理费用由镇财政承当，全年仅环境卫生费一项就需_万元，而卫生费收缴仅_万元左右，财政负担很重。加上社区日常事务繁忙，专业物业管理人员缺乏，社区与行政村职能分工不明等因素，导致管理难于到位。二、存在的主要困难和问题农民社区建立和管理尚处于起步探究阶段，缺乏完善的政策体系支撑和成功经历借鉴，需要在理论中不断探究和总结。当前我区农民社区建立和管理特别是建成后的长效管理中主要存在以下困难和问题，需要引起高度重视。_、物业管理不够标准。目前很多农民社区尚未成立物业管理机构，或者即便成立但运作不够标准，管理程度不高。一

7、些农民社区硬件建立并不比城市社区差，但由于建成后物业管理跟不上，影响了整体档次和形象。_镇虽然通过市场招标形式，聘用了几家专业物业公司，但由于目前经费全部由政府承当，物业公司不需要向居民收缴物业费，导致物业公司与社区居民联络缺乏，工作不够积极主动，往往存在应付思想。比方对社区违章搭建发现不及时，制止不力，_等小区违章搭建现象泛滥。_、设施配套不够完善。局部农民社区特别是前些年建造的社区，污水管网、公共绿化、活动场所等公建立施配套不齐，社区办公用房和物业用房没有配套建立或配套缺乏。局部社区车库设计缺乏，导致难于处置，如_小区内的汽车库至今没有投入使用。_镇富田小区一期建立时地下污水管网没有与城市

8、管网接通，导致经常出现污水外溢现象。个别农民社区建立质量监管不够到位，导致出现外墙脱落、屋顶漏水等房屋质量问题，群众反响较大，同时给社区管理带来很大难度。_、管理体制尚需理顺。目前农民社区管理缺乏明确的主管部门，相关职能部门之间职责不清、权责不明;行政村、社区、物业公司三者之间存在职能穿插、重叠或者缺位现象，互相推诿等情况时有发生。社区管理人员缺乏，一方面原有的村干部缺乏社区管理经历，另一方面招聘的社区干部缺乏做基层群众工作的经历。_街道成立后，对促进和标准东部新城社区管理发挥了积极作用，但目前街道与镇政府之间、街道与行政村之间的管理职责尚未完全理顺，存在“看得见的管不着，管得着的看不见”的情

9、况，特别是行政村参与当地社区管理不够，自我效劳、自主管理的机制不健全。_、资金压力非常严峻。目前建成并投入使用的农民社区中，大局部社区没有向社区居民收缴物业费，全靠政府财政或村级集体资金弥补，仅东部新城_镇区域，政府每年需支付农民社区物业管理资金近_万元。当前正是农民社区建立顶峰期，一大批社区正在建立并即将投入使用，长期以往，政府资金压力越来越大，给各级财政带来很大负担。另外由于大局部农民社区建立时房屋维修基金没有配套或配套缺乏，一旦建筑单位房屋工程质量保修期过后，房屋维修和电梯保养、更换等造成的资金缺口较大。分析p 上述困难和问题存在的原因，主要有以下几方面：一是农民群众自主参与管理的主体意

10、识不强。“三进三转”中“农民向市民转”的理念转变需要一个过程，长期单家独户分散居住形成的思想观念和生活习惯一下子难于适应生活环境的改变，特别是老年人尤为突出。乱搭乱建、乱种乱养、乱丢乱放等现象屡禁不止，严重影响农民社区环境相貌和整体形象。农民居住进社区后，缺乏交纳物业费的意识。目前，我区各个农民社区均没有向拆迁安置的居民收缴物业费，个别社区也只是向购房户和出租户收取。而事实上，向社区居民收缴一定的物业费，既可缓解资金压力，又能增强社区居民主体意识。如_镇_曾向社区居民收缴物业费，每年近_万元，能根本维持小区日常的物业管理，后来二期建成后取消了物业费收缴政策，政府每年付给物业公司_万元左右，管理

11、效果却不如以前。二是基层领导对农民社区管理思想不够重视。“重建轻管”、“重硬件轻软件”现象普遍存在，局部基层领导干部对农民社区管理缺乏深化考虑和研究，社区经营管理的理念比拟落后，还是按照以前管理村庄的形式来管理社区。一些新建的农民社区硬件设施已到达城市社区标准，但在物业管理等软件建立方面还存在很大差距。三是农村基层管理体制改革跟不上城镇化步伐。最突出的问题是“村改居”滞后，一些土地全部被征用、农户已全部拆迁安置的地方村“两委会”仍存在，出现行政村、社区居委会并存现象，有些是两块牌子一套班子。这些地方的村级集体资产往往比拟雄厚，但“村强社弱”问题突出，社区功能不全、资金缺乏、人员缺乏的现象比拟普

12、遍。在当前这种体制状况下，村“两委会”的重视、支持和参与是管好农村社区的关键。调研中发现，但凡管理得好的农民社区，村“两委会”均发挥了重要作用。四是农民社区管理缺少法律根据和政策支持。目前城乡二元构造现象仍然存在，农民社区无法享受城市社区的政策。农民社区物业管理等方面缺乏统一、明确的政策规定，农民拆迁安置户不交纳物业费的问题越来越突出，不仅导致农民社区难管理，甚至影响了城市社区物业管理秩序。同时，由于我区的农民社区房屋大多“三证”不全，目前的法律规定不能市场交易，但事实上私下买卖交易比拟多。据初步调查，我区大局部农民社区居住本地农民拆迁安置户的比例在_-_%左右。对农民私下交易和对外出租情况，

13、社区管理和物业部门情况掌握不全，客观上给社区管理带来难度。三、对策建议针对当前我区农民社区建立和管理中存在的主要困难和问题，提出以下几点初步建议：_、坚持市场运作、专业管理，努力标准农民社区管理形式。建立和完善农民社区管理机制特别是物业管理机制需要一个循序渐进的过程，要着眼社会化、专业化和多元化，有序推进，逐步标准。参照城市社区的管理形式，及时组建物业公司。综合当前各方面现实条件考虑，建议由当地村组织牵头建立物业公司，在村干部或村民中选择有一定群众根底和管理经历、责任心强的人员负责管理，并向社会公开招聘一批专业物业管理人员。借鉴城市社区管理经历，结合当地实际，制定标准的物业管理方法，努力为社区

14、居民提供优质、高效效劳，赢得群众的信任和支持。特别是在制止违章搭建和乱种乱养、绿化养护、房屋维修、车辆有序停放等方面加大管理力度。充分利用农村土地征用中的村级留用地政策，通过一事一议的方式，拿出一块集体资金作为物业基金，或者依靠一定数量的经营性用房出租，用于弥补物业费缺乏。_、坚持高起点规划、高标准建立，努力提升农民社区建立程度。围绕“两为主一并重”的总体思路，不断完善全区农民社区建立规划布局，既要着眼长远、适当超前，又要符合实际、表达特色。在规划先行的前提下，统筹兼顾，通盘安排，精心试点，有序推进。高度重视农民社区建立质量监管，明确责任部门，落实监管责任，加大督查力度。注重农民社区配套设施建

15、立，坚持因地制宜、综合利用、便民利民的原那么，确保社区设施能满足居民教育培训、文体活动、公共卫生、综合治理、便民超市等社区效劳功能的开展要求。重视地下管网、公共绿化及汽车库等配套建立。统规统建的农民社区，要按照“谁投资、谁受益、谁负责”的原那么，配套建立相应的社区办公用房和物业用房，落实房屋维修基金;统规自建的农民社区，也要由政府或村集体资产出资，建立好相关配套用房。_、坚持开拓创新、勇于探究，努力完善农民社区管理体系。各级领导要高度重视农民社区建立与管理工作，实在加强领导，完善制度，落实责任。建议进一步明确农民社区管理主管部门，针对不同类型，研究制定相应的管理方法。特别是在农民社区物业管理费收缴等方面抓紧制定出台相关标准和方法。加快推进“村改居”步伐，在当前行政村、社区并存情况下，要进一步理顺村、社区和物业公司三者之间的关系，特别是要重视发挥村“两委会”在农民社区管理方面的作用。积极探究创新拆迁安置摸式，推行政府配建与市场购置、实物安置与货币安置相结合的多元化市场安置形式。_、坚持自我效劳、自主管理，努力发挥社区居民主体作用。实在加强对农民社区居民群众的宣传引导，摒弃不良生活习惯，尽快适应社区生活环境，真正树立“农