2018年越秀·汉阳星汇云锦传播攻略【房地产】【品牌推广】

1、武汉，越秀读懂了长江2018越秀汉阳星汇云锦市场攻略怎么解决一块生地的溢价问题？3.2W均价入市，后期破4W乃至更高（土地兑现周期长，价格兑现时间短）既然价格上探到了高位，比较的对象也应该是高位，3冲4的武汉豪宅极为激烈天地、融创、绿城金融汇、泛海、华发、绿地、碧桂园、万科二七（？）、杨泗港（越秀金茂）已经4W+能级：已经3W冲4W能级：*2018年初，我们对武汉典型豪宅做了一轮深度踩盘（50P细节，会后可分享）项目外部亮点社区亮点户型亮点细节亮点大师亮点融创中心汉街沙湖全玻璃幕墙下沉庭院精装车库度假酒店级3卫双套房独T独户双入户2000万超级产品全德系门窗系统平行外推窗提升推拉门百变插座厨房

2、中央空调斐雪派克、德瑞下出风口梁景华AECOM日本日建李玮珉华发外滩天地商圈长江新亚洲立体园林3卫双套房独T独户双入户定制化精装7.6M阳台大户3.3层高150米最大楼间距5.6米挑高大堂华发APP奥雅缔博晴川府长江精装车库10米大堂铜质大堂门3卫双套房独T独户双入户3.3米挑高全景落地窗1620平超级阳台德曼入户门德国全屋系统门窗、八重智能安防系统2:1的超高车位配比阳台抬高，人性化16米玻璃只分成2块体系内大师系统绿城黄浦湾长江玻璃加铝板结构三大堂风雨连廊设计155产品做到了极致独T独户全房落地窗双入户14M阳台定制入户门155平做到双面盆柏丽橱柜全德系门窗系统推拉式门窗全房感应系统HBA

3、贝尔高林内环资源与江湖资源是外部核心产品力乃至产品审美是内部核心天地、融创、绿城金融汇、泛海、华发、绿地、碧桂园、万科二七（？）、杨泗港（越秀金茂）唯一的二环外地块环线，是根深蒂固的地产价值准线回头来看，杨泗港并非第一眼豪宅生地现状不会被推广所人为改变，也不会短期内从生变熟，客户到了现场自然会感受到价格/价值的心理落差，既然我们要瓜分豪宅客，必须先解决生地抗性，再解决区域内为何选我的问题关键词：以熟破生面对生地抗性，用熟的价值去破用最直观的熟价值，最大化传播成效以熟破生之一：品牌熟不止是全国性布局的在港上市房企，不止是35%的销售额增长，不止是1.84万元的销售均价，作为华中板块的核心城市，越

4、秀地产多年深耕武汉，只做高端盘，只做标杆，既有魄力拿下地王，又有实力把土地价值兑现，与近两年新进武汉的房企不同的是，底蕴、口碑、作品、粉丝2018品牌绽放年：土地储备相继绽放，品牌声浪不断上扬在广州、杭州、武汉、青岛等城市新增19幅土地，总建筑面积约505万平方米，同比增长62.9%。蔡甸、东西湖、杨泗港，2017越秀在艰难的拿地环境下争取到了丰富的土地储备，它们在2018年的相继登场将会把品牌声浪推至最高，而在所有地块之中，楼面价与项目定位最高的即是本案，本案是越秀2018品牌声浪最高的那朵浪花。案名即战略星汇云锦 : 口碑系列的升级之作地标性：汉口核心绝对地标；价格兑现：34万二手价，远超

5、周边两倍有余最关键的还是整体楼盘在客户面树立了高端盘与高端品牌形象，在此之上，本案既是该作品的传承再现，又是产品面全方位升级的诚意之作。以熟破生之二：长江熟真一线临江，180无死角观江面，远眺墨水湖，绝版江湖资源环伺左右长江主轴：从横向比较到纵向比较谈江不能只论江景，城市核心发展大计“长江主轴”也是重点，我们把豪宅价值比较系从环线论转换到主轴论来看，无论瑞安片、二七片还是未来的汉正街片，其价值都是往5W甚至8W冲的与之对比，新港长江城同为左岸明珠，反倒拥有了绝对的性价比新港长江城：这颗明珠不一般摊开主轴各个区段，要么是以绝对的老城保护为核心，要么是以商务极点为核心，两岸抢着做令人仰望和远观的第

6、X高楼，新港区块的不同在于，它以码头为核心，带动丰富的生活休闲配套，既是开放吐纳的商业服务核心，又是拥抱自然的国际生活方式核心。它没有第X高楼，但他将成为主轴上最适合于享受生活的区块。长江博物馆、水上船舰展示中心、长江淡水科技馆、船员俱乐部、游艇渔人码头 以熟破生之三：资源熟杨泗港快速路、杨泗港大桥、双地铁、二环线，构筑了远好于老城区的现代会立体交通网格7分钟钟家村，15分钟武广，20分钟天地，交通资源的成熟使得城市资源得以快速衔接和享用新港长江城：既占有又可期如果说成熟的现代交通体系让我们衔接资源但不扰于资源的话，那么延续两任书记的长江城规划，将是对整个汉阳滨江片区的质的升级，政策红利与城建

7、兑现，将带来物业价值的长久可期。龙湖金茂越秀武汉豪宅最密区&人脉资源新磁场一块土地上三个高端盘紧挨，其中两个3W+，在售的汉阳标杆也相距3KM以内，这样的豪宅密度、高端人脉的聚集，势必会构筑一个崭新的、纯粹的豪宅圈层，这是人脉资源碧桂园平安、中建、新港、越秀、金茂、龙湖既是豪宅密度之最又是品牌密度之最，一块土地，六大牌云集，既是竞争又是合作，确保高价土地的价值兑现。熟之三：资源熟之一：品牌熟之二：长江豪宅老手&地王专家2018品牌声浪爆发口碑作品升级之作以诚意继经典四维交通，快速攫取新港资源未来可期豪宅最密区&人脉磁场既占有又可期一线江的豪宅价值长江主轴：纵向对比新港长江城：独特坐标以熟破生从

8、横向到纵向三重价值转换化解生地抗性问题第二步：选择区域为何选择我们？三重价值转换化解生地抗性问题第二步：选择区域为何选择我们？短兵相接，极致产品力是关键只做高端、只做标杆、拿得下地王又有实力兑现地王价值PART 1理念武汉豪宅老牌开发商深耕城市精耕土地口碑佳作遍布三镇PART 2的传承与进化服务高端客群的经验再传承懂得武汉客群PART 3传承高端产品系大师布鲁盟、笛东大师协作，作品精神PART 4服务越秀金钥匙物业PART 5第一重产品力：品牌力底蕴第二重产品力：建筑力先看武汉滨江豪宅的建筑观总部、经济、世界XX强、世界XX高楼竖高楼、屏风式、遮挡长江对长江资源的绝对占有大过一切反观本案从规划

9、之初便以更包容江的姿态来布局建筑在保证完美观江面的同时，退让一部分土地，不去与长江面对面树屏风，反倒使建筑拥有了别样的呼吸吐纳感，这是与长江和谐共生的全新建筑形态，这是真正值得去赞扬的开发态度。规划不是掠夺侵占，而是包容吐纳的创新建筑布局PART 1观江最大化观江面、最小化破坏城市界面PART 2立面玻璃加铝板，豪宅圈最为流行的建筑材质PART 3风格现代简约的建筑风格，融入领先工艺PART 4布局精细考量户型布局，丰富产品配比，景观资源合理分配PART 5第二重产品力：建筑力第三重产品力：景观力直接越级跨入顶豪水准的园林绿化武汉豪宅总体园林绿化水准是在进步的但与一线城市仍有差距，部分豪宅的社

10、区绿化是短板碧桂园的园林是实景呈现的但品质感不高相较于强大的整盘资源优势武汉天地本身的社区园林是劣势融创壹号院，在园林造诣上确实领先武汉但其售价同样是领先武汉的（顶级产品破5W，总价达2000W）奢侈品能级、融入艺术气质、冠以大师手笔、强调国际现代、整体简约灵动反观本案，东魂西技：以水元素为核心，将东方景观格局以现代手法来演绎，审美上同样是国际的。小到城市天际线植入、人行道绿化铺装、架空层的利用巧思，大到酒店式到达、无边泳池和社区人文系统，一以贯之的现代手法融入了更多人文关怀，园林上释放了对用户的最大善意归家六重礼，又在现代化风格建筑里融合了中华礼制的精神内涵审美现代灵动、简洁干练PART 1

11、礼制主轴景观带布局六重归家礼制PART 2全龄两轴四空间，全龄化社区生活平台PART 3尊贵酒店式落客、无边泳池、尊贵入户花园、三大宅间花园PART 4四季四季不同的植被选择，一季一景PART 5第三重产品力：景观力第四重产品力：空间力零瑕疵户型&短兵相接的绝对杀手锏融创华发碧桂园拿出180平主力产品做比较独体独户、双入户、三卫双套房、大阳台已经成为武汉豪宅标配对比本案180产品：首先，豪宅标配我们全部具备以下几点更有升级： 三T两户 南向四面宽 整体性7.5M大阳台 五飘窗赠送 双面盆配备我们首期推出的产品面积段较小，销售压力相对较低，但仍然可以比较，由于现售豪宅领域120140面积段样本较

12、少，我们拿出该面积段最强豪宅户型：绿城黄浦湾147产品（单价4.4W以上）做比较14米南向整体阳台与南向四面宽是最大特点空间布局强调功能性，进深较长，浪费较多，现场切身感受较为局促本案首期141产品，最大的亮点是在这个面积段做到了独T独户，L型阳台锻造了270环幕式景观面，短进深大开间，配备大三房尺度优先空间1T1户或3T2户，全通透、南向三面宽四面宽起步PART 1私享双入户、双套房、独立衣帽间全玄关+双面盆+完备收纳系统PART 2尺度713米阳台，五飘窗赠送，270环幕超级观江面PART 3精装国际级精装体系材质+审美PART 4高点千万级超级产品树高点PART 5第四重产品力：空间力

13、理念：地王之下的土地初衷 底蕴：武汉豪宅老牌开发商 传承：产品系的高端复制与品质进化 大师：大师团队，作品精神（布鲁盟、笛东） 服务：越秀金钥匙物业 规划：创新式规划，不是掠夺侵占，而是包容吐纳的建筑布局 视野：最大化观江面、最小化破坏城市界面 建筑：玻璃加铝板，豪宅圈最为流行的建筑材质 风格：现代简约的建筑风格，融入领先工艺 布局：精细考量户型布局，丰富产品配比，景观资源合理分配 审美：现代灵动、简洁干练 景观：主轴景观带布局六重归家礼制 全龄：两轴四空间，全龄化社区生活平台 尊贵：酒店式落客、无边泳池、尊贵入户花园+三大宅间花园 四季：四季不同的植被选择，一季一景 空间：1T1户或3T2户

14、，全通透、南向三面宽起步， 私享：双入户、双套房、独立衣帽间全玄关+双面盆+完备收纳系统 尺度：713米阳台，5飘窗赠送，超级观江面 精装：国际级精装体系，材质+审美 高点：千万级超级产品树高点四维20大产品价值，解决区域内为什么选我的问题项目融创中心华发外滩晴川府绿城黄浦湾本案外部亮点汉街沙湖天地商圈长江长江长江长江社区亮点全玻璃幕墙下沉庭院精装车库度假酒店级新亚洲立体园林精装车库10米大堂铜质大堂门玻璃加铝板结构三大堂风雨连廊设计拥抱式亲江规划玻璃加铝板结构宅间花园、酒店落客、无边泳池、六重归家礼户型亮点3卫双套房独T独户双入户2000万超级产品3卫双套房独T独户双入户定制化精装3卫双套房

15、独T独户双入户3.3米挑高全景落地窗1620平超级阳台155产品做到了极致独T独户全房落地窗双入户独T独户三卫双套房双入户系统千万级别超级产品细节亮点全德系门窗系统平行外推窗提升推拉门百变插座厨房中央空调斐雪派克、德瑞下出风口7.6M阳台大户3.3层高150米最大楼间距5.6米挑高大堂华发APP德曼入户门德国全屋系统门窗、八重智能安防系统2:1的超高车位配比阳台抬高，人性化16米玻璃只分成2块14M阳台定制入户门155平做到双面盆柏丽橱柜全德系门窗系统推拉式门窗全房感应系统13M阳台独立衣帽间、双面盆、全玄关完备收纳系统精装细节品牌大师亮点梁景华AECOM日本日建李玮珉奥雅缔博体系内大师系统H

16、BA贝尔高林布鲁盟笛东品牌力景观力空间力建筑力融气质于全优即使与贵40%的豪宅产品类比依然不落下风，四力聚合，态度与审美立根本，空间硬实力加持，共铸产品杀手锏熟之三：资源熟之一：品牌熟之二：长江四维交通，快速攫取新港资源未来可期豪宅最密区&人脉磁场一线江的豪宅价值长江主轴：纵向对比新港长江城：独特坐标豪宅老手&地王专家2018品牌声浪爆发口碑作品升级之作以熟破生以诚意继经典既占有又可期从横向到纵向熟之四：产品四维二十大价值短兵相接杀手锏建筑气度与空间审美融气质于全优四大熟点之上，传播核心依然是人作为广告公司，落位到人的层面去思考，是得出创意按钮的关键首先，区域内拆迁户可能会是我们的部分客群，但

17、对于5001000万总价段高净值客群而言，选择我们，是否有钱已不再是唯一的标准，是否具备识货力、眼光和鉴赏力才是关键。豪宅客群年轻化是趋势，但社会主力资本进入换代阶段是事实，所谓的80后“年轻人”都已年近四十，他们拥有与60年代截然不同的成长环境与教育资本，从世界级的角度看，他们见识更广、知识更丰、认识更深。他们会是地产圈内的大拿，会是行业的意见领袖，会是越秀老业主乃至慕名而来的越秀粉，他们是赏识越秀的财富新贵。是否有钱不再是唯一的判断标准四大熟点对位四大客群关键特质，能够读懂这些并鉴识这些的，才是我们的核心客群品牌：以诚意继经典长江：从横向到纵向资源：既占有又可期产品：融气质于全优我们拥有哪

18、些？赏识品牌、看得到品牌诚意眼光独到，能识别优质资产学识之上，懂得生活真谛国际见识，物质精神需全优财富新贵特征哪些？品牌：以诚意继经典长江：从横向到纵向资源：既占有又可期产品：融气质于全优赏识越秀、看到品牌之诚意眼光独到，识别优质资产学识之上，懂得生活真谛国际见识，物质精神需全优识不止于流于外在的资源占有，不止于第X高楼的城市标杆，不止于只可仰观的绝对高度，不止于侵占长江的屏风规划，不止于复制粘贴的繁复审美，不止于初来乍到的地产X强。甚至超出物性的格局我们怎么认识长江，客群就怎么认识我们豪宅老手，却不拘泥于经验懂得城市缺什么不缺什么，体态优雅，态度从容，出手惊艳，提取国际元素，点缀主轴明珠，豪

19、宅老手，真正读懂了江越秀，读懂了长江客群，读懂了我们先识者 终相识指客群，亦指越秀先于时代、先于城市、先于对空间与自然的理解识创意按钮越秀，读懂了长江客群，读懂了我们熟之三：资源熟之一：品牌熟之二：长江四维交通，快速攫取新港资源未来可期豪宅最密区&人脉磁场一线江的豪宅价值长江主轴：纵向对比新港长江城：独特坐标豪宅老手&地王专家2018品牌声浪爆发口碑作品升级之作以熟破生熟之四：产品四维二十大价值短兵相接杀手锏建筑气度与空间审美以诚意继经典赏识越秀看到品牌之诚意从横向到纵向眼光独到识别优质资产既占有又可期学识之上懂得生活真谛融气质于全优国际见识物质精神需全优识创意按钮物人传播目的读懂长江、城市与

20、人的关系吸引圈层并实现销售结果识 江识 城识 人第一阶段识江打破传统壁垒，建立区域价值永恒的长江，为每一个时代留下一个符号杨泗港长江大桥：1700米全球工程量最大的双层悬索桥武汉国际会展中心：华中地区规格最高的综合会展中心渔人码头、游艇俱乐部、长江博物馆等独有资源蓝图已成新时代的长江先识者，着眼时代之前传播主题长江源 ，越秀识江之作整合三大品牌力量，形成长江主轴规划新观点第二阶段识城输出核心价值，建立产品好感以拥抱的姿态，融合城市与自然的边界以拥抱世界的姿态，面对长江的柔软内心当别人谈论高度和拥有时，我们谈论包容与吐纳面对世界的态度先识者，包容天地之美传播主题先识者不惑建立项目价值，形成产品维

21、度的全优胜出第三阶段识人融合圈层共识，建立生活方式世界审美大同，是当代造物美学的胜利从华丽奢侈浮华到优雅简洁越秀带来的不止是审美高度的上升更是以细节丈量每一刻生活生活的美学先识者，更懂生活之美传播主题8.30|天 下 识 君配合示范区开放节点，建立圈层好感度识景双轴布局六重归家礼仪全季花园盛景国际化无边泳池识间17米超尺度观江阳台全通透南向三面宽一线品牌精装系统双套房、双面盆、全玄关独梯独户、奢配双入户价值体系：识光高端人居专家，口碑之作新港长江城，长江主轴新符号1700米悬索桥、国博中心勾勒独特天际线金钥匙管家物业识物包容吐纳的规划布局玻璃星幕构筑的璀璨艺术时代审美下的美学建筑酒店式落户大堂

22、7.30售楼部 & 示范区4月5月6月7月8月9月10月11月12月9.30开盘摊开全年时间轴，2个时间节点至关重要7.30售楼部 & 示范区4月5月6月7月8月9月10月11月12月9.30开盘亮相季价值季开盘季答谢季根据节点，划分全年为四个营销季4月5月6月7月8月9月10月11月12月亮相季价值季开盘季答谢季四个营销节，四重营销目标：品牌起势形象立位滨江资源再解读识江整盘价值输出扩大豪宅影响力捕获目标客群识城现场体验产品杀手锏肉搏杀客识人释放圈层好感度增强客户关系维系为来年高溢价产品铺路相识长江源 ，越秀识江之作先识者不惑天下识君阶段主题武汉，越秀读懂了长江2018越秀品牌发布会一次点亮整盘的盛大仪式，一场规划初衷的完整阐释，一段读懂区域的识江之旅事件1：双星闪耀&云锦江城：星汇云锦双盘联动，老客户私宴事件2：老客户资源是我们的核心资产，召集越秀物业所有者和越秀粉，以双盘联动之名举办高端酒会，力图吸引老带新和再次购买。