2022年5月房地产行业观察与债市运行动态

1、一、行业运行动态（一）商品房量价1.30 大中城市商品房成交量低于往年同期根据 数据，5 月份国内 30 大中城市1商品房成交面积为 921.44 万平方米，同比减少 48.26%（见图 1）。与往年相比，今年 14 月份成交面积大幅下滑。自去年下半年以来房价出现下行趋势，购房者观望情绪浓重，而且疫情等因素对居民收入造成了冲击，封控措施导致部分楼盘销售活动受阻，严重影响了购房需求。尽管近期多地陆续放宽限购政策，银行个人住房贷款发放加快，多地房贷首付比例也开始下调，但对商品房销售促进作用仍有限。需求下滑对房企的库存去化构成了压力，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。面对

2、需求下滑，房地产企业已经普遍放缓了新土地投资步伐，预计未来新建商品房供给也会减少。2022近10年均值250020001500100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月图 1：30 大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）根据国家统计局数据，今年 14 月份全国商品房销售面积同比减少 20.90%，其中住宅物业销售面积同比减少 25.40%，商办等非住宅物业销售面积同比增长 18.51%。4 月单月全国商品房销售面积同比减少 39%，尽管与往年相比，4 月份全国商品房销售面积下滑明显（见图 2、图 3），但商办等物业销售表现要略好于住宅物业

3、。130 大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。2022近十年均值2022近十年均值200001800016000140001200010000800060004000200002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月400035003000250020001500100050002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月图 2：全国商品房销

4、售面积：住宅（单位：万平方米）图 3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万平方米）十大城市商品房库存去化周期延长根据 数据，截至5 月末，十大城市2商品房可售面积合计8654.00 万平方米，环比减少0.72%（见图4），销售面积为 491.50 万平方米，同比减少 46.86%。5 月底去化周期3为 12.31 个月，环比增加 0.52 个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期明显延长。十大城市:商品房可售面积:当月值去化周期(右)120001610000141280001060008400064200022014-012014-052014-0920

5、15-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-0500图 4：十大城市商品房库存情况（2014.01-2022.05，单位：万平方米，月）2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。3去化周期=商品房可售面积(最近 12 个月商品房累计销售面积12)。百城住宅平均价格同比涨幅继续回落根据中国房地产指数

6、系统调查数据，5 月份百城新建住宅平均价格为 16198 元/平方米，环比上涨 0.03%，同比上涨 1.20%，同比涨幅较上月回落 0.31 个百分点（见图 5）。去年 7 月份以来百城新建住宅价格同比涨幅持续回落，但近期各地购房政策放宽，房贷利率显著调低，价格已有企稳迹象。预计未来购房政策会进一步放宽，随着疫情形势 的好转，或对房价形成一定支撑。房价涨幅回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流可能会承压。百城住宅价格指数:同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比2520151050-52014-012014-05

7、2014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-05-10图 5：百城新建住宅平均价格同比涨幅（2014.01-2022.05，单位：%）分城市类型来看，5 月份一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动 0.05%、0.07%和-0.05%，分别同比变动 1.40%、1.38%和 0.64%（见图 6）。近期二线、

8、三线城市住宅价格同比涨幅持续缓慢下行，一线城市价格同比涨幅有企稳迹象。百城住宅价格指数:一线城市:同比百城住宅价格指数:二线城市:同比百城住宅价格指数:三线城市:同比302520151050-52014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-05-10图 6：各类型城市住宅价格指数环比涨

9、幅（2014.01-2022.05，单位：%）（二）房企土地购置今年 14 月房地产开发企业土地购置费为 11892.44 亿元，同比下降 3.84%。其中，4 月份房地产开发企业土地购置费为 4039.62 亿元，较上年同期的 4564.81 亿元下降 11.51%（见图 7）。自从 2021 年 6 月以来，月度土地购置费同比出现明显下降，反映出房企已经放缓了新项目的投资步伐，未来新增入市的商品房预计也会随之减少。结合当前商品房销量下滑的情况看，房地产行业或已经步入需求、供给同时缩减的新常态。土地购置费:当月值土地购置费:当月值:同比（右）7000600050004000300020001

10、0002014-020100806040200-20-402020-022021-022022-02-602015-022016-022017-022018-022019-02图 7：房地产开发企业月度土地购置费（2014-2022，单位：亿元，%）注：1 月和 2 月合并为一个月份计算。（三）房地产贷款1.5 年期 LPR 报价下调 15BP5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1 年期 LPR 为 3.70%，与上月持平，5 年期以上LPR 为 4.45%，较上月下调 15BP。2.房贷利率下降，放款周期缩短根据贝壳研究院监测数据，5 月份 103 个重点城市主流首

11、套房贷利率为 4.91%，二套利率为 5.32%，分别较上月下降 26 个、13 个基点，首套、二套利率均创 2019 年以来月度新低。随着 LPR 下调、首套房贷款利率下限下调 20BP，预计未来房贷利率或稳中有降。5 月份平均放款周期为 29 天，与上月持平。当前银行房贷放款速度是 2019 年以来最快的月份。二、行业政策动态5 月份，银保监会、交易所按照中央政治局会议精神，支持因城施策落实差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，支持房地产企业债券融资。全国多个城市适度放松房地产调控政策，内容包括放宽限购资格、降低首付比例等。（一）中央政策动态银保监会支持各地从当地实际出发完善房地产

12、政策5 月 16 日，银保监会在求是杂志发表题为持之以恒防范化解重大金融风险的文章，主要内容包括：（1）做好大型企业债务违约监测预警，提前制定接续融资和债务重组预案，妥善应对不良资产反弹；（2）坚持 “房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，支持城投公司合理融资；（3）落实房地产长效机制，合理满足房地产市场融资需求。深交所、上交所支持房地产企业合理融资需求5 月 4 日，深交所发布关于支持实体经济若干措施的通知，提出支持房地产企业合理融资需求，支持房企 正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房

13、地产行业平稳健康发展。5 月 4 日，上交所召开专题会议，传达学习中央政治局会议和习近平总书记在中央政治局第三十八次集体学习时的重要讲话精神，研究推进具体工作措施。会议提出要继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，银保监会强调因城施策落实好差别化住房信贷政策5 月 4 日，银保监会召开专题会议，深入传达学习中央政治局会议精神和习近平总书记在中央政治局第三十八次集体学习时的重要讲话精神，研究部署具体贯彻落实措施。针对房地产行业，会议强调要因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划，做好重点房地产企业风险处置项目

14、并购的金融服务。证监会强调积极支持房地产企业债券融资，有序化解重点领域风险5 月 5 日，证监会召开专题会议，深入传达学习中央政治局会议精神和习近平总书记在中央政治局第三十八次 集体学习时的重要讲话精神。会议强调：（1）科学合理把握 IPO 和再融资常态化，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs 试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施；（2）狠抓资本市场风险防控。 加强跨境跨市场风险预研预判，健全资本市场风险预防预警处置问责制度体系，有序化解重点领域风险，牢牢守 住不发生系统性风险的底线。首套房贷款利率下限调整为 LPR 减 20BP5 月 15 日，人民银行、银保

15、监会发布降低个人住房贷款利率下限的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。在全国统一的贷款利率下限基础上，各地根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。按照此前规定，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR。此次下限调整后，将进一步引导银行下调房贷利率，促进个人住房消费。鼓励发行保障性租赁住房 REITs5 月 27 日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托

16、基金（REITs）有关工作的通知。通知指出，保障性租赁住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。各地方、各有关单位要高度重视、精心组织，稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施 REITs 各项工作，确保取得实效。（二）地方政策动态降低房贷首付比例、上调公积金贷款额度等5 月 6 日长春市：（1）职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于 20%，第二次不低于30%；（2）首贷已结清，二次贷款购房可执行首套

17、政策。5 月 9 日吉林市：（1）降低公积金首付比例；（2）放宽住房公积金贷款缴存条件；（3）提高住房公积金贷款额度。5 月 10 日沈阳市：居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由 50%调整为 40%。5 月 15 日海口市：未结清商贷购二套房首付最低 50%，公积金最低 30%。5 月 16 日海南省：（1）购买二手房申请公积金贷款，首次申请或贷款已结清最低首付比例由 40%降至 30%；（2）贷款年限最长从 20 年调整为 30 年。5 月 16 日长春市：（1）申请公积金贷款所需缴存时间由 12 个月缩短为 6 个月；（2）首次申领最低首付比降至 20%，二次由 40%降至 30%；

18、（3）第 2 次申请住房公积金个人住房贷款，贷款利率执行同期首次利率，两次贷款间隔取消；（4）本地户籍外地缴纳的公积金可贷款；（5）开展商贷+公积金组合贷款。5 月 19 日南京市：首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度调整至 50 万元/人、夫妻双方100 万元/户。5 月 20 日贵州省：（1）住房公积金贷款最高额度为单职工 50 万元，双职工 60 万元。（2）申请第二次住房公积金贷款需结清满十二个月以上，最低首付款比例不低于 30%，贷款利率按公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍执行。5 月 20 日天津市：（1）首套公积金贷款购房最高限额 80 万元；（2）首套贷款限

19、额后续将跟随公积金资金运用率进行调整，连续 3 个月超过 90%的将首套住房贷款最高限额下调至 60 万元，连续 3 个月低于 85%的将首套住房贷款最高限额上调至 80 万元。5 月 23 日太原市：（1）首套首付比例由 30%降至 20%；（2）拥有一套住房且贷款已结清，购买二套执行首套贷款政策；（3）高层次人才最高贷款额度上调至 100 万。5 月 28 日西安市：（1）单缴存职工贷款最高额度不超过 65 万元，双缴存职工贷款最高额度不超过 85 万元；（2）首次申请公积金贷款，面积 144m 及以下，首付最低 20%。144m 以上，首付最低 25%，第二次申请公积金贷款，面积 144

20、m 及以下，首付最低 25%。144m 以上，首付最低 30%；放宽购房资格、二手房出售条件5 月 10 日南京高淳区：（1）对大专及以上学历人员放宽限购，南京社保证明即可购房且不限套数，不纳入其在南京主城区购房套数；（2）高淳注册的企业参照本市户籍家庭可购买住房。5 月 13 日天津市：放宽外来人口在滨海新区落户限制，允许持有滨海新区有效居住证的居民在滨海新区有条件购房。5 月 15 日海口市：（1）人才落户之日享受本地居民同等待遇，未落户 12 个月可购房；（2）购房合同备案满5 年并可转让。5 月 16 日成都市：（1）近郊区住房不纳入中心城区购房套数计算；（2）无自有产权住房且 2 年

21、内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。5 月 17 日杭州市（1）优化二手住房交易政策在本市限购范围内购买二手住房，落户本市的无社保缴纳要求。非本市户籍家庭连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月；（2）进一步完善税收调节限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由 5 年调整到 2 年；（3）更好满足三孩家庭购房需求符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1 套。5 月 23 日太原市：（1）外地人购买首套房无需社保(原需 6 个月)；（2）多孩及养老家庭原有住房处于在途交易可购 1 套。 5 月 28 日西安市：（1）新购房取得产权证满 2 年，或网签备案满 3

22、年可上市交易，二手房取得产权证满 2 年可上市交易；（2）多孩家庭购买商品住房、28 周岁及以上的未婚人士购买首套房，按照“刚需家庭”对待。提供购房补贴5 月 6 日长春市：向应届毕业生、人才、进城农民工提供购房补贴。5 月 9 日吉林市：放宽购房补贴范围。5 月 13 日天津市：对于技能型人才，按照技能等级给予购房优惠或租房补贴。5 月 23 日太原市：（1）大专及以上购房者可享受 2-20 万元购房补贴；（2）全民最高契税补贴可达 100%。缓解房地产开发企业经营压力5 月 7 日成都市：取得商品房预售许可证的新建商品房项目，即可申请“交房即交证”服务，有效期两年。5 月 9 日吉林市：（

23、1）放宽土地出让合同监管条件；（2）降低项目资本金监管比例；（3）放宽商品房预售许可条件；（4）降低商品房预售资金监管比例；（5）提前释放预售监管资金；放宽购房补贴范围；盘活工抵房、地下室、地下车位。5 月 9 日深圳市：（1）加大流动性贷款等支持力度，保持建筑企业融资连续稳定；（2）保持房地产开发贷款平稳有序投放，不盲目抽贷、断贷、压贷。5 月 15 日海口市：（1）土拍保证金最低 60%；（2）预售资金监管可用保函替换，高信用企业降低比例。5 月 16 日成都市：（1）允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售；（2）支持各区(市)县落实属地监管责任，根据

24、实际情况合理确定项目预售资金监管额度。5 月 16 日长春市：开发企业留存贷款保证金按未变现贷款额 1%留存。5 月 23 日太原市：新出让土地按起始价 20%缴纳保证金，1 个月 50%，一年内缴清。三、重点公司动态百强房企单月操盘销售金额下降根据统计，5 月份行业百强房企实现销售操盘金额 4546.7 亿元，环比增长 5.6%，同比降低 59.4%。5 月份成交量季节性环比小幅上升，但仍大幅低于往年同期。从累计业绩来看，百强房企 15 月的整体销售操盘金额同比大幅降低 52.3%，降幅较上月进一步扩大。近期各地宽松政策不断出台，但救市效果有限，短期内很难扭转房企销售下行的情况。目前尚有待更

25、大力度的刺激性政策落地，以鼓励相对充裕的改善性购房消费。新城控股发行由信用风险缓释凭证提供信用保护的中期票据5 月 24 日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股集团股份有限公司发行2022 年第一期中期票据。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过 1.3 亿元，支持新城控股融资总规模不超过 10 亿元。本期信用风险缓释凭证搭配债券的品种为中期票据，期限 2+1 年。新城控股集团股份有限公司是首批创设信用保护合约发债示范房企，此次发行中期票据附属的信用风险缓释凭证是国内首单房企信用风险缓释凭证。中梁控股 2 笔美元债成功展期5 月 17 日，中梁控股发布公告称，公司 2

26、 笔优先美元票据的交换要约成功获得债权人通过。这两笔票据原本于 2022 年 5 月到期与 2022 年 7 月到期，合共本金 7.5 亿美元。根据公告，两笔票据将会交换为 2023 年 4 月、2023年 12 月到期的新美元票据。加上 2022 年 8 月到期的本金 1.5 亿美元票据亦已取得再融资，中梁控股已经完成管理今年所有美元债务的到期风险。中梁此次美元债成功展期，将缓解今年公司现金流压力。宝龙地产以 8.68 亿出售一幢上海办公大楼5 月 11 日，宝龙商业管理控股有限公司发布公告称，该公司向宝龙地产控股有限公司收购一幢位于上海的办公大楼，收购价格 8.68 亿元。项目为一幢位于中

27、国上海市宝山区楼高 24 层的办公大楼，总建筑面积约 34,987.89平方米。宝龙地产控股有限公司有多只存续美元债券，此次出售资产可以补充现金。阳光城拟以 57 亿元将 6 宗地块转让予滨江集团5 月 7 日，阳光城集团股份有限公司拟将其全资子公司杭州高光置业有限公司转让给杭州滨江房产集团股份有限公司，交易的总对价预计不超过人民币 57 亿元。交易标的杭州高光置业拥有位于浙江省永康市经济开发区六宗地块的国有建设用地使用权。阳光城目前已有多只债券逾期兑付，此次出售旗下资产可以快速回收部分项目资金，为持续经营及债务偿还提供流动性。荣安地产对外新增提供 5.26 亿元担保5 月 26 日，荣安地产

28、股份有限公司披露对两家控股子公司提供合计 5.26 亿元担保的进展公告。据悉，荣安地产为控股子公司天苑建设接受华夏银行的借款提供本金总额不超过 7600 万元的连带责任保证担保，为控股子公司荣溪置业接受中国农业银行的项目开发贷款提供总额不超过人民币 4.5 亿元的连带责任保证担保。截止 5 月 26 日，荣安地产及其控股子公司对外担保总余额为人民币 134.27 亿元，占公司最近一期经审计净资产的 147.00%。荣盛发展收到深交所关于年报的问询函5 月 25 日，深圳证券交易所发布关于对荣盛房地产发展股份有限公司 2021 年年报的问询函。深交所要求荣盛发展请详细说明房地产业务毛利率、母公司

29、营业收入和占比同比下降的原因及合理性，是否与同行业可比公司存在较大差异，房地产业务收入确认是否合理考虑房屋预售所包含的重大融资成分并单独进行会计处理，是否存在附回购条件的房地产销售行为及相关会计处理方式，收入确认时点是否满足项目交付结算要求，是否存在客户未签收而确认收入的情形，是否存在大额期后退款情形，报告期内收入确认是否真实、准确、完整，是否符合企业会计准则的规定。四、房地产行业债券市场运行动态（一）债券发行与到期根据 数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，5 月份房地产行业共发行债券 523.89 亿元，偿还债券420.92 亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为 102.96 亿元（见

30、图 8）。自 2021 年 7 月以来，房地产行业净融资额首次转正，主要原因是近期一些困难房企债券展期，实际到期规模有所下降。月发行量月偿还量净融资额2000150010005000-5002015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-05-1000图 8：房地产行业债券（含境内债券和中资离岸债）发行与到期规模（2015.01

31、-2022.05，单位：亿元）分发行主体评级看，剔除资产支持证券后，5 月份境内债券市场房地产行业发行人中，AAA 级（发行人委托评级，下同）主体发行额占比为 86.61%，AA+级主体占比为 7.46%，AA 级主体占比为 5.92%，AA-及以下级别主体、无评级主体占比为0%（见图9）。自2020 年9 月以来，房地产行业AAA 级主体债券发行额占比趋势性上升，相对信用资质弱的AA-及以下主体或无评级主体新发行债券则明显减少，新发行债券信用水平有所提升。AAAAA+AAAA-及以下无评级1009080706050403020102015-012015-052015-092016-01201

32、6-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-050图 9：房地产行业不同级别主体（境内市场发行人）发行债券（不含ABS）金额的占比（2015.01-2022.05）（二）违约/展期债券根据 统计口径，5 月份境内债券市场运行期间，房地产行业新增 4 只债券违约、6 只债券展期（见表 1）。 其中，恒大地产集团有限公司、广州富力地产股份有限公司和上海世茂股份有限公司在境内债券市场出现债券

33、展期，暂未发生实质性违约。5 月份无首次实质性违约主体。表 1：5 月份房地产行业违约/展期债券序号债券简称发行人违约/展期日期违约/展期类型逾期本金（亿元）逾期利息（万元）债券类型119 恒大 01恒大地产集团有限公司2022/05/06展期094050一般公司债219 恒大 02恒大地产集团有限公司2022/05/06展期48.2834000一般公司债319 富力 02广州富力地产股份有限公司2022/05/09展期3.690一般公司债416 富力 06广州富力地产股份有限公司2022/05/16展期9.950私募债519 世茂G3上海世茂股份有限公司2022/05/23展期4.750一般

34、公司债621 福建阳光SCP002福建阳光集团有限公司2022/05/24未按时兑付本息1481超短期融资债券720 阳城 02阳光城集团股份有限公司2022/05/25未按时兑付本息85840一般公司债820 阳城 03阳光城集团股份有限公司2022/05/25未按时兑付本息107000一般公司债921 阳城 02阳光城集团股份有限公司2022/05/25未按时兑付本息107300一般公司债1020 恒大 02恒大地产集团有限公司2022/05/26展期023600一般公司债Wind19 恒大 01、19 恒大 02、20 恒大 02：今年付息日展期六个月。19 富力 02、16 富力 06：由于外部金融形势，市场环境变化及公司债券到期兑付等原因，公司阶段性面临流动性困难，调整兑付方案。19 世茂 G3：经债券持有人会议同意，债券本金兑付日调整为 2023 年 5 月 22 日，债券票面利率不变。（三）信用级别调整