对于盘活农村闲置农房调研报告

1、第7页 共7页对于盘活农村闲置农房调研报告关于盘活 农村闲置农房的调研报告盘活渔农村闲置农房可以大力促进渔农民增收和美丽乡村建立，渔农村老年群体通过出租等形式盘活闲置农房，增加一定收入解决养老问题，同时盘活闲置农房又为促进民宿经济高质量开展提供了条件。为做好上述二方面问题的有效结合，县政协在去年开展盘活渔农村闲置农房调研的根底上，今年继续开展这一课题的深化，调研组实地走访了菜园镇、五龙乡、黄龙乡，开展座谈交流，听取意见建议。现将调研情况报告如下：一、根本情况 我县渔农村农房约有 1.5 万套，据县农业农村局口径统计，目前全县闲置农房 1679 套，其中已盘活利用 731 套，占闲置农房的 43

2、.5%。据县文旅局口径统计，渔家民宿经营户共 1007 家，床位数 19148 张，20_年，全县渔家民宿户均净收入达 22.3 万元。目前我县初步规划 5 个闲置农房盘活利用重点区域：离岛十里金滩特色小镇、百年渔场-尽山旅游风情小镇、东海五渔村、蓝色海湾与蓝海岸区、百年灯塔海上花鸟示范岛，涉及到 6 个乡镇，14 个渔农村。确定了 4 个示范区工程，打造实体样板：花鸟乡花鸟村示范区“建立工程”；嵊山镇牧心蓝湾国际海岛度假村示范区“储藏工程”；五龙乡黄沙村主题街区示范区“储藏工程”；五龙乡左岸屿民宿综合体“提升工程”。二、存在的主要问题一村集体收储宅基地后不能以经营性用处获得民宿审批。我们通过

3、对以上各区域闲置农房及宅基地收储、招商引资情况的调研，目前主要有两种方式来盘活闲置农房， 一是集体收储、对外招商； 二是个人直接与投资商签订租赁协议。比方嵊山镇对满嘴头区块通过村集体和国资搭建平台公司，集中收买民房，再向外招商招租；菜园镇金平村对大鱼岙闲置农房在征得产权人同意后由村集体统一收买。以上房屋收买后，因宅基地性质没有改变，投资商不能作为主体申请民宿建立和创办审批，原宅基地使用权人申请也不现实，而村集体审批主要涉及两个问题， 一是根据目前土地法规定，村集体土地不能用于经营性房产开发；二是村集体只能申请公益类或公用设施类的房产建立审批，民宿只能由宅基地使用权人申请房屋建立审批。因此，村集

4、体收买个人房屋后，宅基地由村统一收储，投资商要投资民宿，在审批上照旧要原宅基地使用权人去办理，这会导致一系列的后续纠纷和问题，除非集体土地征用为国有土地挂牌出让，但又涉及本钱上升等问题。按目前情况来看，在国家对集体土地入市政策未本质性落地的时候，投资商和村集体即使达成开发协议，在审批上仍处于两难状况。如菜园镇金平大鱼岙村闲置农房收买后对这些政策不是非常理解，认为村里集中去审批民宿建立就可以了。二农房租赁信息不对称导致闲置农房流转不标准。在去年课题调研的根底上，我们又针对由于农房信息不对称，致使闲置农房流转不标准，投资商与个人签订租赁协议、租赁价格和后续审批等问题，专题召开了座谈会。根据投资商反

5、映，情况主要有两种， 一种由投资商找到村里，由村里出面理解出租房屋情况，价格由投资商和房屋所有权人协商，但涉及其他房屋租赁时，由于没有一定的指导价，租赁价格水涨船高，投资商难以承受，即使交易成功，后续审批手续又需要房屋所有权人去办理，因此在价格协商上处于被动，多数是通过人情谈妥。比方舟山汇城民宿管理投资的五龙会城村“左岸屿”民宿综合体，投资商与房屋所有权人洽谈租赁价格，就遇到这些情况。三申请闲置农房使用权流转抵押贷款 的途径不畅通。通过与投资商和村负责人的座谈，进一步理解了闲置农房招商和开发资金投入等情况，一般情况下，投资商的资金由自筹资金、合伙人出资和银行贷款等构成。根据农房“三权分置”政策

6、，可以以闲置农房使用权流转进展抵押贷款，但在实际操作过程中，主要存在两个问题， 一是农房使用权流转未真正形成市场，渔农民对农房使用权证的做证意愿不强，一般没派用场就不会去做证。二是农房使用权流转抵押贷款，县内各银行机构除信誉社尚未开展此项业务。比方舟山汇城民宿管理在农村宅基地“三权分置”试点时才获得一本使用权证书，而以使用权证进展融资还是需要以房屋所有权进展抵押贷款，投资商与房屋所有权人很难谈妥。因此，农房使用权流转及使用权抵押贷款的问题不解决，对今后的闲置农房开发利用会造成一定的影响。三、建议和途径一积极探究集体土地入市。我们理解到县外其他地区集体土地入市才开场试点，也没有较好的参考经历，建

7、议县自规局等相关部门要积极研究政策，尤其是做好集体土地入市相关政策的研究。针对进城落户的、一户多宅的，根据土地法规定，需要政府制定有偿退出的机制，不能简单的允许原拆原建、原址复原。对这类退出的闲置宅基地和闲置住宅，推进盘活机制，并加快完成确权登记发证工作，特别是要进一步深化农村宅基地“三权分置”改革，健全完善农房宅基地历史遗留问题确权登记处置方法，清理“一户多宅”、违法和超标建立，加快完成农房宅基地确权登记颁证工作，解决发证不到位的问题。二搭建闲置农房租赁管理平台。这项工作建议县农业农村局牵头开展，制定出台渔农村闲置农房租赁管理方法，可以参照花鸟乡的形式以乡镇为单位建立闲置农房租赁管理平台，待

8、条件成熟后逐步建立覆盖全县的“归属明晰、权能完好、保护严格、流转顺畅”的全县统一的平台。主要功能是线上线下推介闲置农房，推出区域指导价和标准性合同文本。各乡镇进一步完善闲置农房信息，扎实做好闲置农房调查摸底工作，不断更新各村农户数、人口数、农房数、农村宅基地和闲置农房数等数据，对有意进入流转的闲置农房进展详细信息登记和动态管理。对自愿纳入政府管理平台交易的承租方和出租方，政府可以提供必要的效劳，并经营承租方缴纳一定的保证金并设立保证金退缴规那么，减少交易风险和违规转租行为，标准渔农村闲置农房租赁市场安康运行。三创新金融扶持机制。鼓励金融机构为创新主体提供融资、授信、增信效劳，支持银行机构深化农

9、民资产受托代管融资试点，引导银行机构开展闲置农房使用权流转抵押贷款，解决闲置农房盘活中翻修、装修、经营等必要的资金支持；为行政村“整村批量授信”，加快农村贷款审批效率，进步农村信贷获得率；鼓励保险机构探究开展农房使用权抵押贷款还款履约保险，探究建立抵押物处置机制、贷款风险分担机制、缓释和补偿机制，防范控制金融风险。四完善村庄规划和产业开展相关政策。建议县自规局牵头开展空间规划制定，并指导相关部门做好产业规划。按照“一村一品”的要求，重点对 5 个闲置农房盘活利用区域的民宿产业及配套业态进展控制性详规编制，梳理清楚“三条红线”和可开发区域，划分一个村庄内的民宿综合体开发区域、配套产业区域及公共设施建立配套区域等，并纳入全县的旅游规划管理，较少随意性。尽快出台民宿综合体认定和管理方法，适当控制开展数量，防止民宿的低端重复和普通叠加。积极培育新产业，利用闲置农房开展庭院经济、民宿经济，开展农旅、康养、文创、电商等乡村新产业新业态。制定相关政策对盘活闲置农房创办民宿综合体的，比邻地段需要利用其他集体土地的，在不影响规划的前提下，村集体可以优先向承租方租赁并收取集体土地使用费，增加集体收入。探究标准的闲置农房宅基地